Выселение собственников из занимаемых жилых помещений

ВЫСЕЛЕНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ИЗ ЗАНИМАЕМЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента права.

В иерархии вещных прав на имущество титул собственности занимает высшую позицию. Обладатель данного титула имеет триаду правомочий - владение, пользование и распоряжение, которые реализует по своему усмотрению. Однако действующие в Российской Федерации нормы гражданского и жилищного законодательства позволяют лишить собственника принадлежащего ему жилого помещения как на возмездной, так и на безвозмездной основах. Анализу данных предписаний и сложившейся правоприменительной практике посвящена настоящая статья.

Необходимость правового исследования различных аспектов выселения из жилого помещения обусловливается социальной значимостью данного института отрасли, а также интенсивным характером развития жилищного законодательства, выразившегося в принятии нового Жилищного кодекса РФ, во внесении многочисленных поправок и изменений в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), актуализировавшего жилищную проблематику <1>. Доминирующими тенденциями содержания правовых новелл, регулирующих выселение собственников из жилья, являются: -------------------------------- <1> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 13.05.2008) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2002. N 7. Ст. 629, N 52. Ст. 5135; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 40, 42; 2006. N 52. Ст. 5498; 2007. N 50. Ст. 6237; 2008. N 20. Ст. 2251.

во-первых, расширение перечня оснований для прекращения прав собственника на занимаемое жилое помещение и, как следствие, расширение круга оснований для выселения из жилых помещений; во-вторых, изъятие из жилищного законодательства правовых норм, ограничивающих или делающих невозможной практическую реализацию выселения собственников из жилых помещений при наличии определенных юридических фактов. В соответствии с положениями Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" обращение взыскания может быть осуществлено на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, которое является единственным пригодным для проживания собственника и членов его семьи <2>. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 29.12.2004 N 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 20.

Соответствующий орган устанавливает для нового собственника жилого помещения новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. В указанном случае выселение собственника из жилого помещения осуществляется без предоставления другого жилого помещения <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Безусловно, выселение собственника жилого помещения из самовольно перепланированного или переустроенного помещения является новеллой жилищного законодательства, как, впрочем, и сами нормы о перепланировке и переустройстве жилого помещения. Однако, как представляется, выселение собственника жилого помещения из самовольно перепланированного было возможно и до вступления в действие ЖК РФ. Так, в соответствии со ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Представляется, что бесхозяйственное обращение с жильем может быть, в частности, и при самовольной перепланировке со всеми вытекающими для собственника последствиями.

К числу универсальных оснований для выселения нанимателя и членов его семьи, а также собственника жилого помещения является самовольное (несанкционированное) переустройство и (или) перепланировка жилого помещения - новелла, предусмотренная частями 4, 5 статьи 29 ЖК РФ, вступившего в силу в 2005 году. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование перестройки и (или) перепланировки. Если жилое помещение не будет приведено в исходное состояние в отведенный соответствующим органом срок, суд по иску последнего в отношении нанимателя или собственника может принять одно из следующих решений: 1) о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью <*>; -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. При этом для согласования переустройства или перепланировки жилого помещения в судебное заседание должны быть предоставлены: технический паспорт, выписка из домовой книги, копия лицевого счета, согласование СЭС, согласование с пожарной охраной, согласование с главным архитектором, официальный отказ администрации утвердить переустройство (перепланировку). Также может быть назначена экспертиза для проверки изменения несущей способности дома (например, при переоборудовании лоджии, демонтаже проема). Могут потребоваться нотариально заверенные согласия владельцев нижерасположенной и вышерасположенной квартир на переоборудование лоджии; акт на скрытые работы по переустройству санузла. На основе представленных материалов и при условии охраны прав и законных интересов граждан, недопущения угрозы их жизни и здоровья суд в своем решении утверждает все произведенные изменения.

2) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; 3) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23.11.2005, дано разъяснение о сроке проживания собственника в жилом помещение, которое выставляется на торги за незаконное осуществление перепланировки (переустройства) <3>. -------------------------------- <3> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что в соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.06.2008) <4>. -------------------------------- <4> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711, N 30. Ст. 3081, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1. Ст. 15, 22, 40, 43; 2006. N 1. Ст. 17, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 50. Ст. 5279, N 52. Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011, N 41. Ст. 4845, N 43. Ст. 5084, N 48. Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251.

Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на жилое помещение. До момента государственной регистрации прав нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на продаваемое жилое помещение и выселению не подлежит. Кодекс детально регламентирует механизм изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Положения статьи 32 ЖК РФ конкретизируют положения статей 279 - 282 ГК РФ. Положения частей 6, 7 статьи 32 Кодекса предусматривают два способа расчетов с собственником жилья в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд: во-первых, выплата определенной выкупной цены жилого помещения, в которую включается рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, если иное не установлено соглашением с собственником жилого помещения; во-вторых, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Правовым последствием первой формой расчетов является выселение собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилья. Вторая форма предполагает выселение собственника из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Применительно к выселению граждан из жилых помещений в связи с необходимым для проведения Олимпийских зимних игр изъятием земельных участков и (или) расположенных на них жилых помещений законодатель четко не конкретизирует, в рамках какой из указанных автором форм происходит выселение. Согласно п. 25 ст. 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" "соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, должно содержать: - выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества находятся в частной собственности; - размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием; - рыночную стоимость земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества (если такое предоставление земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества предусмотрено соглашением).

Процедура выселения собственников из принадлежащих им жилых помещений представляет собой процедуру, состоящую из нескольких этапов: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ); государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ); уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ). Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснил, что, исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления <5>. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения. В соответствии с данным Постановлением иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения. -------------------------------- <5> Российская газета. N 123. 08.07.2009.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Кодекса аналогичный порядок осуществления расчетов с собственниками жилых помещений предусмотрен в случае признания в установленном законом порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления ими требований о его сносе или реконструкции. В правоприменительной практике возник вопрос о том, что следует считать государственными или муниципальными нуждами. В соответствии с нормативными разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14, под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений). Кроме того, в указанном Постановлении разъяснено, что обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления. Другой проблемой, возникшей в процессе правоприменения, стал вопрос: "Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются иные благоустроенные жилые помещения по договору социального найма. Если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, предоставляются ли им, и на каких условиях, какие-либо жилые помещения?" Высшая судебная инстанция РФ в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006, разъяснила, что статья 32 определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд <6>. -------------------------------- <6> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома. ЖК РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу. Следовательно, к этим отношениям могут быть применены положения части 1 статьи 7 ЖК РФ о возможности применения аналогии закона в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения. Положения статьи 32 ЖК РФ могут быть применены при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным ЖК РФ. Следовательно, разъяснил Верховный Суд РФ, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Таким образом, Верховный Суд РФ дал расширительное толкование положений статьи 32 ЖК РФ, то есть разъяснил возможность их применения в ситуациях признания домов, в которых находятся жилые помещения собственника, аварийными и подлежащими сносу. Можно сделать вывод, что орган высшей судебной власти России придал универсальный характер такому основанию для выселения из занимаемых жилых помещений, как снос жилого дома в связи с признанием его аварийным. Однако если наниматель по договору социального найма по указанному основанию получает другое благоустроенное жилое помещение, то собственник жилья довольствуется выкупной ценой или другим жилым помещением с зачетом его стоимости в выкупную цену. Следует отметить, что до введения в действие нового ЖК РФ в правоприменительной практике возникали вопросы об условиях предоставления собственнику жилого помещения в связи со сносом многоквартирного дома. Постановления высшей судебной инстанции РФ не утратили своего юридического значения и в настоящее время, так как статья 32 ЖК РФ в качестве одного из вариантов предусматривает предоставление собственнику жилого помещения при сносе многоквартирного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В деятельности судебных инстанций г. Москвы возник вопрос по поводу принятия решений о предоставлении собственнику другого жилого помещения в связи освобождением домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы. Решение вопроса о предоставлении собственнику другого жилого помещения решалось в соответствии с положениями абзаца 4 пункта 3.5 Положения о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы, являющегося приложением к Постановлению Правительства Москвы от 18.01.2000 N 30, которыми предусмотрено, что, если стоимость предоставляемого в связи с освобождением ранее занимаемого собственниками жилого помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, разница в их стоимости взимается с собственника в соответствии с условиями предварительного договора и пунктами 2.11, 2.14 указанного Положения <7>. -------------------------------- <7> Постановление Правительства Москвы от 18.01.2000 N 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы" с приложением "Положение о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы" // Вестник Мэрии Москвы. Февраль 2000 г. N 4. Утратило юридическую силу.

Президиум Верховного Суда РФ, рассмотрев надзорную жалобу, оспаривающую правомерность применения данной нормы, вынес Постановление от 02.04.2003 N 148пв-02, в котором установил, что в случае сноса дома возникают не отношения, основанные на свободе договора (статья 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое помещение <8>. При этом закон не устанавливает обязанность собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья. -------------------------------- <8> Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 02.04.2003 N 148пв-02 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 9.

Обязанность собственника заключить договор в соответствии со статьей 421 ГК РФ необоснованна. Гражданским кодексом РФ, жилищным законодательством, подзаконными нормативными актами и нормативными актами субъектов данная обязанность не предусмотрена. Президиум Верховного Суда РФ отметил, что в соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Установление в оспариваемом нормативном правовом акте Правительства Москвы гражданско-правовой обязанности собственника квартиры в сносимом доме оплатить разницу в стоимости сносимого и вновь предоставляемого жилого помещения противоречит нормам федерального гражданского и жилищного законодательства, в котором такая обязанность не предусмотрена. Кроме того, Президиум Верховного Суда РФ отметил, что, включив в свой нормативный акт названную норму, Правительство города Москвы вышло за пределы своей компетенции. В соответствии с пунктом "о" статьи 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. По этому предмету ведения субъект РФ не может осуществлять собственное правовое регулирование. Поскольку судами при рассмотрении настоящего дела допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, Президиум Верховного Суда РФ вынес решение о признании оспариваемой нормы недействительной. Таким образом, высшей судебной инстанцией была разрешена коллизия между нормативным актом органа исполнительной власти субъекта с одной стороны, и Конституцией РФ, федеральными законами - с другой, в пользу Конституции РФ и нормативных актов федерального уровня. Собственник жилого помещения может быть выселен без предоставления другого жилого помещения вследствие обращения взыскания на принадлежащее ему жилое помещение по обязательствам перед кредиторами. Указанные основания регламентированы положениями статей 237, 256 ГК РФ. Таковыми, например, могут являться долги по договорам кредита, займа, ипотеки, долги, связанные с продолжительным периодом неуплаты налогов, платежей за квартиру и коммунальные услуги, и другие обязательственные отношения. Обращение взыскания по долгам собственника может быть обращено на долю должника в общем имуществе супругов, в состав которого входит совместно нажитое супругами в период брака жилое помещение. Обращение взыскания в указанных случаях осуществляется в соответствии с нормами гражданского и гражданско-процессуального законодательства в судебном порядке. Решение о выселении собственника из жилого помещения принимается судом. Принципиальные новеллы были внесены в механизм обращения взыскания на жилое помещение собственника по ипотечным обязательствам последнего. В соответствии с ранее действующими нормами, предусмотренными частями 1, 2 статьи 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", действовали ограничительные условия, не допускающие при наличии определенных обстоятельств обращение взыскания на заложенное имущество. Так, в соответствии с частью 1 статьи 78 взыскание на заложенные жилой дом или квартиру и продажа их не являлись основанием для выселения приобретателя этих объектов, совместно проживающих в них бывшего собственника (залогодателя) и членов его семьи, если оно являлось для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением. В случаях, указанных в норме, приобретатель жилого помещения, с одной стороны, и залогодатель или совершеннолетний член его семьи, с другой стороны, заключали договор коммерческого найма по правилам статьи 671 ГК РФ. При отсутствии взаимного волеизъявления на заключение договора со стороны приобретателя бывший собственник имел право добиваться заключения сделки через суд. Иначе решался вопрос о последствиях обращения взыскания на предмет ипотеки при залоге этих объектов в обеспечение возврата кредита, полученного для строительства жилого дома или квартиры. Бывший собственник и члены его семьи были обязаны покинуть занимаемое жилое помещение (дом, квартиру), являвшееся объектом взыскания, в течение месяца при наличии одновременно двух условий: во-первых, жилье было передано по договору о залоге в обеспечение возврата кредита, предоставленного для приобретения или строительства жилого помещения; во-вторых, члены семьи залогодателя, проживающие совместно с ним, должны были до заключения договора об ипотеке или до их вселения в жилой дом или квартиру, если они были вселены позже, нотариально удостоверить обязательство освободить жилое помещение при обращении на него взыскания. Порядок нотариального удостоверения данного обязательства регламентирован Основами законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 30.06.2006) <9>. -------------------------------- <9> Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1 (в ред. от 30.06.2006) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357; Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 50. Ст. 4855, N 52 (ч. 1). Ст. 5038; 2004. N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717; 2006. N 27. Ст. 2881.

В настоящее время указанные ограничительные условия, препятствующие выселению собственника из занимаемого жилого помещения, утратили силу в редакции Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ <10>. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя <11>, <*>. -------------------------------- <10> Федеральный закон от 24.12.2002 N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования) // Собрание законодательства РФ. 30.12.2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135. <11> Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 42. <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, в настоящее время правоприменительная практика Российской Федерации содержит примеры выселения залогодателей. За период с ноября 2009 г. по март 2010 г. в Алтайском крае жилые помещения 24 должников были переданы на реализацию <*>. -------------------------------- <*> Сводный план - график торгов в Алтае от 05.04.2010 // http://www. ahml. ru/ru/participants/rni/(17.04.2010).

В юридической литературе отмечается, что в отличие от Российской Федерации в развитых странах такое явление, как выселение залогодателя по ипотечному договору, достаточно распространено: "Во Франции, например, неплательщиков выселяют в считанные дни. Судебная власть однозначно принимает решение о выселении неплательщика. В России невозможно выселение "в никуда", Законом предусмотрены фонды жилья для временного отселения" <*>. -------------------------------- <*> Любимцев М. Ипотека требует баланса // http://www. realprice. ru/SYSTEM/ART_PAGE/daei. htm(16.04.2010).

Государство в соответствии с положениями части 2 статьи 95 и части 2 статьи 106 Жилищного кодекса РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Подводя итоги вышеизложенного исследования новелл, можно сделать следующие выводы. Все виды выселения собственников из занимаемых жилых помещений можно условно подразделить на две группы: выселение без предоставления другого жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения. В жилищном законодательстве для собственников доминирует выселение из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая зарплата, содержание несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев, с юридической точки зрения не являются ограничительными условиями, препятствующими выселению из занимаемых жилых помещений. Собственник жилья может быть выселен: во-первых, исключительно на основании решения суда. Например, в случае осуществления незаконной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения; во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке. Например, при возмездном изъятии земельного участка, на котором находится жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Обращение взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке. В последнем случае на основании статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оформляется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Выселение собственника при наступлении указанных юридических фактов может произойти на добровольной основе или по решению суда. Собственники жилых помещений в отличие от нанимателей по договору социального найма лишены законодательной возможности выселения в другое благоустроенное жилище. Критериями последнего в соответствии с частью 1 статьи 89 являются равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, нахождение в черте данного населенного пункта. Основаниями предоставления другого благоустроенного жилья нанимателю являются снос жилого дома, в котором находится жилое помещение, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, проведение реконструкции и ремонта жилого дома (статьи 85 - 88 ЖК РФ). Автор считает, что отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении их из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья вступает в противоречие с положениями части 2 статьи 8 Конституции РФ. Указанная норма гласит, что в России признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Кроме того, при предоставлении другого жилого помещения собственнику необходимо руководствоваться статьей 35, частью 3, Конституции РФ о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. С приведенной точкой зрения достаточно сложно согласиться, так как, во-первых, различие в правовом статусе нанимателя и собственника жилого помещения обусловлены в первую очередь разностью их прав, в первом случае это обязательственное право, во втором это абсолютное право собственности. Предоставление собственнику взамен изымаемого другого жилого помещения можно рассматривать как ограничение его права собственности. С другой стороны, исходя из практики изъятия жилых помещений, возможно, и следовало законодательно закрепить право выбора для собственника (жилье или денежная компенсация). Нанимателю по договору социального найма по определению не может быть дана денежная компенсация, ибо он не является собственником жилого помещения. Во-вторых, равный режим различных форм собственности заключается в равных возможностях при реализации прав, но не в одинаковом правовом регулировании для отдельных прав на жилые помещения.

Анализ рассматриваемого предписания свидетельствует, что государственная и муниципальная собственность на жилище поставлены в более привилегированный правовой статус по отношению к частной собственности, субъекты которой лишены права на выселение в другое благоустроенное жилое помещение. Устранить данное противоречие можно за счет распространения положений статей 85 - 88 ЖК РФ на собственников объектов жилищных отношений. Неоднозначными представляются положения части 5 статьи 29 ЖК РФ, устанавливающие возможность изъятия у собственника жилья жилого помещения за самовольное переустройство и (или) перепланировку с дальнейшей реализацией на публичных торгах. Введение этой нормы было обусловлено большим количеством несанкционированных переустройств и перепланировок жилья, приводивших к повреждениям и разрушениям как объектов указанных действий, так и соседского жилья. Правовой анализ нормативного предписания приводит к вопросу: "Стремился ли законодатель введением данной нормы охранять права и законные интересы граждан от неправомерных действий лиц, самовольно перестраивающих жилые помещения, или главная задача заключалась в возложении на виновное лицо гражданско-правовой ответственности, связанной с принудительным возмездным изъятием жилого помещения?" Указанная норма имеет ярко выраженную "карательную санкцию" гражданско-правового характера, связанную с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки. "Предупредительно-карательный" характер санкции рассматриваемой статьи обосновывается также возможностью вычета из суммы, вырученной от реализации на публичных торгах жилого помещения, расходов на исполнение судебных решений и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние. Фактически, главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. При этом действия собственника могут и не причинить вреда соседям. Данная санкция, на наш взгляд, не адекватна степени общественной опасности содеянного виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственным пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья. Кроме того, для суда не являются обязательными для исполнения положения части 4 статьи 29 ЖК РФ, в соответствии с которыми он может сохранить в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилое помещение, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Увязывать содержание этой нормы с причиненным вредом другим гражданам нецелесообразно. В отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями сторон. Нормативной основой этого механизма являются положения статей 11, 12 ГК РФ о возможности на судебную защиту гражданских прав, установление способов защиты гражданских прав, в числе которых присуждение к исполнению обязанности в натуре, возмещение убытков, компенсация морального вреда. Одним из правовых последствий судебного решения о возмещении убытков, причиненных ответчику в результате несанкционированного переустройства и (или) перепланировки, является возможность применения положений части 2 статьи 235, статей 237, 256 ГК РФ об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника на долю супруга в общем имуществе супругов. Изложенное означает, что при стечении определенных обстоятельств с учетом требований статьи 446 ГПК РФ жилое помещение может быть изъято в силу судебного решения с целью погашения долга по обязательствам перед кредиторами <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Самовольная перепланировка, как верно отмечает автор, может и не нарушать права соседей, однако в ряде случаев перепланировка (а по сути реконструкция) нарушает не только права, но и технические нормы. Контролирующие органы отказывают в согласовании таких "перепланировок". Именно на такие ситуации и рассчитаны нормы ст. 29 ЖК РФ.

Положения статей 135, 136 Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР), утратившего силу в 2005 году, наряду с нормами, предусмотренными статьей 292 ГК РФ, действовавшей до 2004 года, не гарантировали обладателю титула собственника жилого помещения возможности реализации своих правомочий в части пользования принадлежащим ему жилым помещением, так как требовали учета положения бывших членов семьи собственника <12>. -------------------------------- <12> Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883 (утратил юридическую силу).

Так, статья 135 ЖК РСФСР устанавливала, что наниматель, проживающий в квартире, принадлежащей гражданину на праве собственности, не вправе требовать возобновления договора найма в том случае, когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника квартиры и членов его семьи. Положения статьи 136 ЖК РСФСР предусматривали возможность выселения нанимателя или членов его семьи без предоставления другого жилого помещения из квартиры, принадлежащей гражданину на праве личной собственности, в случае когда суд установит необходимость личного пользования собственником или членами его семьи указанной квартирой. Статья 292 ГК РФ предусматривала, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, и могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Судебные органы, исследуя фактические обстоятельства конкретных дел, могли по своему усмотрению определить приоритет собственника или нанимателей в праве пользования спорным жилым помещением. Увязывание критериев нуждаемости собственника и членов его семьи в пользовании жилым помещением с решением суда рассматривалось собственниками жилых помещений как ущемление их конституционных прав, гарантирующих право собственности, и вынуждало обращаться в суды различных инстанций, в том числе в Конституционный Суд РФ о соответствии положений данных норм статьи 17 Конституции РФ. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 274-О была проанализирована ситуация, когда суд первой инстанции отказал наследнику, получившему квартиру в собственность после смерти наследодателя, в иске о выселении постоянно проживавшего и зарегистрированного в ней брата истицы и членов его семьи. Конституционный Суд РФ указал, что согласно статье 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии с указанным конституционным положением статья 288 ГК РФ устанавливает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Конституционный Суд РФ отметил, что положения статьи 292 ГК РФ наряду с правами собственника жилого помещения признают и защищают права владельцев и пользователей такого помещения, что соответствует общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других, предусмотренному статьей 17 Конституции РФ. Наделение суда общей юрисдикции полномочиями по установлению определенных фактов, как это предусмотрено статьями 135 и 136 ЖК РСФСР, вызвано тем, что именно суд как беспристрастный государственный орган должен создавать необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и осуществлять судопроизводство на основе состязательности и равноправия сторон. Принятие в 2004 году новой редакции статьи 292 ГК РФ, а также утрата юридической силы ЖК РСФСР в 2005 году нарушили баланс интересов собственника жилого помещения и иных проживающих в нем лиц на законных основаниях и создали дополнительные правовые преференции в пользу носителя титула собственника жилья <13>, <*>. -------------------------------- <13> Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 39. <*> Комментирует: Р. Р. Мустафин, практикующий юрист. Однако до принятия новой редакции ст. 292 ГК РФ проблемы возникали у обладателя титула собственности. Лицо, которое проживало в помещении, перешедшем по сделке или иному основанию новому владельцу, отказывалось покидать жилое помещение, и выселить его было практически невозможно. Новая редакция ст. 292 ГК РФ не в последнюю очередь была вызвана развитием ипотеки, так как банки не хотели иметь проблем с выселением из приобретенных с помощью кредитов жилых помещений бывших членов семьи собственника.

Интересным представляется разъяснение суда о возможности выселения из самовольно возведенного строения, которое является местом проживания лица и подлежит сносу. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07 и 14.06.2006, было разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Из положений данной нормы следует, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения, поэтому лицо, которое возвело самовольную постройку, не может быть в ней зарегистрировано. Поскольку у лица не возникает право на проживание в данном помещении, то вынесение судом решения о сносе самовольной постройки не затрагивает его право на владение и пользование указанным жилым помещением, поэтому оснований для предъявления отдельного требования о выселении лица из самовольно возведенных построек не имеется. Следовательно, при подаче заявления о признании жилого помещения в установленном законом порядке самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых построек, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении. Если гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении. Проанализировав вышеизложенные нормативные предписания, регламентирующие выселение собственников из жилых помещений, можно сделать следующие выводы. 1. Органы государственной власти РФ обладают исключительной компетенцией в вопросах установления оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений. 2. Принадлежность объектов жилищного фонда разным субъектам - государству, местной власти, физическим и юридическим лицам - обусловила принципиально разную нормативную регламентацию оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений в отношении собственника и нанимателя жилого помещения по договору социального найма. 3. Государство, обладая в отличие от частных собственников нормотворческой компетенцией, ставит государственную и муниципальную собственность на жилище в более привилегированный правовой статус по отношению к частной собственности, субъекты которой лишены права на выселение в другое благоустроенное жилое помещение. С другой стороны, некоторые основания для выселения нанимателей из жилых помещений ставят в более выгодное положение собственников жилья. Так, наниматели могут быть выселены по основаниям статьи 90 ЖК РФ с предоставлением другого жилого помещения и по основаниям части 1 статьи 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения. Основания для выселения, указанные в данных статьях, на собственников жилья не распространяются. 4. Автор считает, что отсутствие в законе равноправных условий для нанимателей и собственников при выселении их из занимаемых жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья, а также невозможность выселить собственника жилого помещения по основаниям статей 90 и части 1 статьи 91 ЖК РФ вступает в противоречие с положениями части 2 статьи 8 Конституции РФ о равноправии всех форм собственности. Титул собственника жилого помещения, с одной стороны, исключает возможность выселения в другое жилое помещение вследствие невнесения свыше шести месяцев платы за жилье и коммунальные услуги. С другой - только собственник жилого помещения может быть выселен вследствие обращения взыскания на жилое помещение по долговым обязательствам или возмездного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, данный титул не создает существенных правовых преимуществ при решении вопроса о выселении из жилого помещения. 5. Институт выселения собственников из жилого помещения носит межотраслевой, комплексный характер, так как в нем тесно переплетаются гражданские и административные правоотношения, в связи с чем роль государства в совершенствовании правового механизма данного института должна возрастать. В целом исследуемый институт нуждается в качественном совершенствовании правового регулирования.

------------------------------------------------------------------

Название документа