Способы защиты права собственности на недвижимую вещь

СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМУЮ ВЕЩЬ

Н. С. ПОТАПЕНКО

Потапенко Н. С., кандидат юридических наук, председатель Ермаковского районного суда Красноярского края.

Статья посвящена ключевым проблемам практики применения различных способов защиты права собственности на недвижимость. Автор уделяет внимание соотношению понятий: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость", анализирует традиционные вещно-правовые способы защиты права собственности (иск о признании права собственности, виндикационный и негаторный иски), а также иные способы защиты, в том числе путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. На основе проведенного анализа предпринята попытка решения проблемы выбора оптимального материально-правового способа защиты права собственности на недвижимость.

Ключевые слова: гражданское право, недвижимое имущество, недвижимость, право собственности.

The article is devoted to key issues in the practice of various methods of protecting property rights in real estate. The author focuses on the relation of concepts: "real thing", "real estate", examines the traditional proprietary means of protecting property rights (a claim for recognition of property rights), as well as other means of protection, including through the invalidation of the transaction and the application of the consequences of its invalidity, annulment of an act of public authority or local authority. Based on the analysis attempted to address the problem of choosing the optimal material and legal way to protect the ownership of the property.

Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц <1>. -------------------------------- <1> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" // Портал российского частного права: http://www. privlaw. ru.

Этому определению в полной мере отвечает право собственности на недвижимую вещь. В качестве признаков недвижимой вещи российский законодатель в ст. 130 ГК РФ закрепил прочную связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба своему назначению. Главный признак недвижимой вещи - это, конечно же, прочная связь с землей. В свете определения недвижимости остается не ясным соотношение используемых ст. ст. 130 - 132 ГК РФ понятий: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость". Как известно, действующее гражданское законодательство, используя понятия "вещь" и "имущество", не дает их легального определения, хотя в теории гражданского права понятие "вещь" неравнозначно понятию "имущество". Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав <2>. -------------------------------- <2> См.: Гражданское право: В 4 т. Т. 1. Общая часть: Учебник. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2004. С. 400 - 401 (автор главы - Е. А. Суханов).

Содержание ст. 128 ГК РФ показывает, что вещи входят в состав имущества и являются наряду с имущественными правами его составной частью. Поэтому понятие "недвижимая вещь" не может быть равнозначно понятию "недвижимое имущество", последнее является более широким по своему содержанию и включает в себя первое. В конечном счете вещь - это единственный объект, который может быть объектом права собственности и иных вещных прав, поэтому недвижимость может пониматься только в качестве недвижимой вещи. Аналогичная правовая позиция ранее высказана такими учеными-юристами, как А. А. Иванов <3>, Д. И. Ильин <4>, В. А. Лапач <5>, П. Виноградов <6>, О. М. Козырь <7>. -------------------------------- <3> Иванов А. А. Права на землю и иное недвижимое имущество - основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. N 2. Т. 7. С. 21 - 22. <4> Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 145. <5> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Изд-во "Юрид. центр Пресс", 2002. С. 356. <6> Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 2 (69). С. 14. <7> Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. Исследовательский центр частного права. М.: Межд. Центр фин.-эконом. развития, 1998. С. 276; Диаковская Н. В. Правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 21.

Что касается использования российским правом такого термина, как "недвижимость", в понимании "недвижимая вещь", нам он представляется весьма удобным и не требующим исключения из норм ГК РФ. Термин "недвижимость" является неким обобщением, простым и привычным в использовании как в теории, так и на практике. Способами защиты права собственности на недвижимую вещь являются предусмотренные законом материально-правовые меры (вещно-правовые, обязательственно-правовые и другие), посредством которых производится воздействие на нарушителя права собственности, в том числе путем обращения в суд с целью пресечения нарушения (или реальной угрозы нарушения) права собственности, восстановления права собственности, в предусмотренных законом случаях, привлечения нарушителя права собственности к ответственности. В условиях сегодняшнего дня актуальны не только традиционные вещно-правовые способы защиты права собственности (иск о признании права собственности, виндикационный и негаторный иски), когда собственность примитивно захватывается без всякого "юридического прикрытия" или собственнику чинятся препятствия в пользовании. Чаще встречаются случаи, когда захват собственности сопровождается юридическими действиями по оформлению прав на чужое имущество. Тогда лицо, неправомерно утратившее право собственности, ограничено в использовании вещно-правовых способов защиты своей собственности и вынуждено прибегать к иным, в частности, обязательственным, способам защиты гражданских прав. При таких обстоятельствах речь идет не только о традиционной проблеме конкуренции исков, но и о выборе оптимального материально-правового способа защиты права собственности, включая также "нетрадиционные" способы защиты права собственности: путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права собственности в публичных интересах и другие. Особенность гражданско-правовой защиты права собственности обусловлена основными началами гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ), отношениями, регулируемыми гражданским законодательством (ст. 2 ГК РФ), и состоит в выборе способа защиты по усмотрению уполномоченного субъекта, необходимости обоснования защиты нарушенным интересом, возможности устранения угроз нарушения, специфическом наборе способов защиты, направленных в первую очередь на восполнение потерь в имущественной сфере носителя права, а не кару нарушителя, как это имеет место, например, а уголовном праве. Наука гражданского права выделяет типы (охранительные, протекционные); группы (пассивные, активные, рекуператорные, ординарные, декларативные); виды (прогибиторные, самозащита, реперсекуторные, персекуторные), подвиды (связанные с реальной угрозой нарушения или покушением; вещные, обязательственные, смешанные, комплексные) и формы имущественных притязаний (петиторные, фактурные) <8>, которые в большинстве своем применимы при построении системы способов защиты права собственности на недвижимую вещь. Однако в основном ученые-цивилисты предпочитают делить способы гражданско-правовой защиты права собственности на недвижимую вещь на вещно-правовые и обязательственно-правовые. Как видно из названия, в качестве критерия деления здесь выбран вид правоотношения, в котором состоит уполномоченный и обязанный субъект. Вещно-правовые способы защиты применяются в случае, когда пассивный (обязанный) субъект из числа лиц, состоящих с собственником в абсолютном (вещном) правоотношении, нарушил свою обязанность воздерживаться от противоправного поведения в отношении собственника. Например, одно лицо, не имея на то правовых оснований, завладело квартирой другого лица - собственника, въехав в нее, и создает препятствия в пользовании, сменив замки. Обязательственно-правовые способы защиты используются тогда, когда пассивный (обязанный) субъект, состоящий с уполномоченным лицом в относительном (обязательственном) правоотношении, не исполняет (исполняет ненадлежащим образом) возложенную на него соглашением или законом обязанность, предметом которой выступает недвижимая вещь. Например, продавец, заключив договор купли-продажи жилого помещения, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на него. Особенность обязательственно-правовых способов защиты состоит в том, что они могут применяться как для возврата имущества, причем неважно - индивидуально-определенного или родового (в отличие от вещных исков, направленных на защиту права собственности в отношении индивидуально-определенного имущества), так и для восполнения потерь, связанных с утратой имущества. Например, иск о применении последствий недействительности сделки может быть заявлен в виде реституционного иска (то есть иска о возврате полученного по сделке, если оно сохранилось в натуре) или иска о возмещении стоимости переданного в деньгах. -------------------------------- <8> Лоренц Д. В. Система гражданско-правовых притязаний и проблема их конкуренции // Гражданское право. 2008. N 4. С. 7 - 10.

Иногда различие между вещно-правовыми и обязательственно-правовыми способами защиты пытаются провести по предмету требования, полагая, что только первая группа притязаний направлена на восстановление права собственности как такового, а вторая применима лишь для возмещения убытков. Ошибочность этого подхода можно продемонстрировать на требовании о применении последствий недействительности сделки в виде возврата переданного (реституции), которое традиционно относится к обязательственно-правовым способам защиты права собственности, однако направлено на возврат вещи в натуре. То же самое можно сказать о требовании потерпевшего вернуть неосновательное обогащение в натуре, которое также относится к обязательственно-правовым, и других. Какие способы защиты права собственности на недвижимое вещи относятся к вещно-правовым? 1. Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения) предоставляется утратившему владение собственнику против владеющего несобственника. Цель иска - возврат владения. Нормативная основа - ст. ст. 301 - 303 ГК РФ. Условия удовлетворения: 1) наличие у истца права собственности; 2) утрата фактического владения вещью; 3) возможность конкретизировать вещь при помощи индивидуально-определенных признаков из иных однородных вещей; 4) фактическое нахождение вещи в незаконном владении ответчика. 2. Негаторный иск (иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения) предоставляется владеющему собственнику с целью защиты правомочий пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью. Иногда негаторный иск расширяет сферу своего действия и распространяется на все случаи создания фактических препятствий в реализации правомочий собственника, за исключением полного лишения собственника полномочия владения ответчиком с целью владеть для себя. В отличие от виндикационного, негаторный иск может применяться как при наличии объективных помех, так и в случае, если помехи должны стать результатом действий нарушителя. Нормативная основа - ст. 304 ГК РФ. Условиями удовлетворения негаторного иска являются: 1) наличие у истца права собственности; 2) факт нахождения имущества во владении истца; 3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения. 3. Иск о признании права собственности. Он дается собственнику для устранения сомнений в принадлежности права собственности, когда оно оспаривается или игнорируется. Как вещно-правовой способ защиты, рассматриваемый иск представляет собой требование, которому может противостоять неопределенный круг лиц, о констатации судом права собственности на стороне истца и (или) констатации отсутствия права собственности на стороне ответчика в отношении индивидуально-определенной вещи, не связанное с передачей владения или устранением фактических препятствий в реализации полномочий собственника. Прямо ГК РФ не называет такого способа защиты, как признание права собственности, однако правовое обоснование рассматриваемого иска можно вывести из абз. 2 ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которым защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Среди исков о признании права собственности выделяются иски, которые скорее направлены не на подтверждение существования права, а на его возникновение (например, иски о признании права собственности на самовольную постройку, бесхозяйную вещь и т. д.), тем не менее их тоже можно включить в систему вещно-правовых способов защиты права собственности. 4. Иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи) предоставляется в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание. Иск об освобождении имущества от наложения ареста (исключении из описи) является специальным, предусмотренным федеральным законом способом защиты гражданских прав (абз. 13 ст. 12 ГК РФ). Правовая основа - ст. 119 ФЗ от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 442 ГПК РФ. Цель иска - защита права собственности лица, не являющегося участником исполнительного производства, путем освобождения имущества от наложенного ареста (исключение из описи). Какие способы защиты права собственности на недвижимое вещи относятся к обязательственно-правовым? 1. Иск о применении последствий недействительности сделки предоставляется лицу, обладающему правом оспаривать сделку (признавать ее недействительной). Если сделка ничтожна, то это любое заинтересованное лицо, а если оспорима - лицо, прямо указанное в законе. Цель иска - восстановить состояние, предшествующее совершению сделки и ее исполнению, что выражается в возврате имущества, переданного по сделке, либо его стоимости в деньгах, а также устранении правовых последствий, порожденных сделкой. Нормативной основой иска служат в основном ст. ст. 166, 167 ГК РФ. 2. Иногда к обязательственно-правовым способам защиты права собственности относят иск о признании сделки недействительной, что тоже верно, поскольку в результате удовлетворения требования может отпасть основание возникновения права собственности, что приведет к его отрицанию за несостоявшимся приобретателем. Таким образом, иск о признании сделки недействительной, наряду с иском о применении последствий недействительности сделки, можно признать способом защиты права собственности от лица, считающего себя собственником на недействительном основании, направленным на возврат титула. 3. Иск об отобрании вещи дается против должника, взявшего обязательство передать индивидуально-определенную вещь. Нормативная основа иска - ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Поскольку рассматриваемый иск является обязательственно-правовым, требование о передаче индивидуально-определенной вещи может быть заменено на требование о возмещении убытков (абз. 2 ст. 398 ГК РФ). 4. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество используется контрагентом стороны по сделке отчуждения недвижимого имущества, уклоняющейся от выполнения процедуры государственной регистрации, прописанной в ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основой иска является, в частности, ст. 551 ГК РФ. Согласно указанной норме в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 5. Другие (иск о возмещении убытков, признании договора незаключенным, возмещении ущерба вследствие причинения вреда и т. д.). Существуют и другие способы защиты права собственности на недвижимые вещи, не отнесенные к вещно-правовым или обязательственно-правовым. Так, например, защита права собственности на недвижимое имущество (чаще всего - земельные участки) может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. В частности, согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. Кроме того, необходимо обратить внимание, что гражданско-правовая защита права собственности может осуществляться не только путем предъявления иска, но и посредством возражений против требований, направленных на лишение или ограничение права собственности. Так, о защите права собственности в форме возражения (то есть пассивной защите) мы можем говорить применительно к иску об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ); иску о выкупе бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ), домашних животных (ст. 241 ГК РФ); иску о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ) и другим. Актуальным для судебной практики является вопрос о том, как соотносятся между собой свобода выбора гражданско-правового способа защиты права собственности на недвижимые вещи и применение последствий выбора ненадлежащего способа защиты гражданских прав. Свобода выбора гражданско-правового способа защиты означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует правилу, согласно которому гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ). Свобода выбора выражается также в возможности сочетать несколько не взаимоисключающих способов защиты. На практике, например, виндикационный иск в отношении объекта недвижимости зачастую предъявляется в сочетании с требованием о признании права собственности. Чаще всего подобная комбинация используется для преодоления государственной регистрации права собственности ответчика на недвижимость, вписавшись тем самым в формулу виндикационного иска как иска невладеющего собственника к владеющему несобственнику. Нередко виндикационный иск сочетается с требованием о признании сделки недействительной. Делается это с целью обоснования незаконности владения ответчиком. А иногда можно встретить все три требования одновременно: признание сделки недействительной, признание права собственности и истребование имущества из чужого незаконного владения, которые органично сочетаются друг с другом. Несмотря на то что при свободе выбора способа защиты выбор может осуществляться среди предусмотренных законом способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), нередко на практике приходится сталкиваться с исками о признании сделки действительной (за пределами ст. ст. 26, 165, 171, 172 ГК РФ), о признании недействительной информации, зарегистрированного права, обязании включения в технический паспорт объектов недвижимости и т. п., которые ошибочно используются в качестве способа защиты права собственности. Действительно, в судебной практике встречаются способы защиты, которые прямо не указаны ни в ст. 12 ГК РФ, ни в других правовых нормах, но тем не менее их существование может быть подтверждено другими положениями ГК РФ. Так, например, иск о признании права собственности, получивший очень большое распространение на практике, может быть выведен из такого способа защиты, как признание права (абз. 2 ст. 12 ГК РФ). Другой не менее распространенной способ защиты права - признание договора незаключенным, может быть обоснован существованием незаключенных договоров (ст. ст. 432, 433 ГК РФ), а следовательно, и необходимостью признания их таковыми. При ответе на вопрос о последствиях выбора ненадлежащего способа защиты гражданских прав полезно условно разграничить все способы защиты на исключительные, альтернативные и производные. Исключительным назовем такой способ защиты, который исключает возможность применения иных, кроме него, способов. Говоря об исключительных способах защиты, отметим, что их существование не входит в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, поскольку реализация права не может быть бесконечной. Она ограничена законом. Альтернативным поименуем способ, который может быть заменен другим по воле управомоченного субъекта. К примеру, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ). Производными можно назвать способы, которые вытекают из основного и имеют связь с ним, как следствие с причиной. В частности, согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно, применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны. Если из фактических обстоятельств дела видно, что надлежащим является исключительный способ защиты, но истец выбрал иной, в иске должно быть отказано. Если надлежащим является один из альтернативных способов защиты и он выбран истцом, оснований к отказу в иске нет. Если истец воспользовался производным способом защиты, но нет повода для удовлетворения основного требования, а также если заявлен производный способ защиты без основного, в иске надлежит отказать. С одной стороны, выбор способа защиты гражданских прав - прерогатива истца. Суд не может по своей инициативе ни изменить, ни предложить иной способ защиты права. С другой стороны, закон не позволяет суду оставлять истца, выбравшего ненадлежащий способ защиты, в своем заблуждении. Для этого ГПК РФ предусматривает даже специальную стадию гражданского процесса - подготовку дела к судебному разбирательству, задачами которой являются: уточнение фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела; определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников процесса; представление необходимых доказательств сторонами, другими лицами, участвующими в деле; примирение сторон (ст. 148 ГПК РФ). При отказе истца уточнить предмет или основание иска, дело рассматривается по заявленным требованиям. Выбор истцом ненадлежащего способа защиты права является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

------------------------------------------------------------------

Название документа