"Гостиницы" в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение

"ГОСТИНИЦЫ" В КВАРТИРАХ: К ВОПРОСУ О ПРЕДЕЛАХ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

М. В. КРАТЕНКО

Кратенко М. В., доцент кафедры гражданского права Юридического института Сибирского федерального университета (г. Красноярск), кандидат юридических наук.

Об актуальности вопроса

Использование жилых помещений в качестве гостиничных номеров приобрело в современной России угрожающие масштабы. Практически в каждом жилом доме, расположенном в центральной части более-менее крупного города, существует несколько квартир, которые используются для кратковременного размещения граждан. Иногда "квартиры-гостиницы" занимают целые этажи. Количество собственников, избравших подобный вариант использования принадлежащих им квартир, значительно возросло в последние годы. Финансовый кризис и резкое снижение цен на рынке жилой недвижимости привели к тому, что многие собственники предпочитают продаже жилых помещений предоставление их во временное пользование за плату. Отношение к "квартирам-гостиницам" неоднозначное. С одной стороны, стоимость проживания в таких "номерах" существенно ниже по сравнению с ценами на услуги традиционных гостиниц. Благодаря указанному обстоятельству, "квартиры-гостиницы" пользуются большим спросом у граждан со средним уровнем дохода. С другой стороны, круглосуточный режим функционирования "квартиры-гостиницы" и ее использование для проведения различных увеселительных мероприятий создает дискомфорт для собственников соседних жилых помещений. К негативным аспектам подобной деятельности также следует отнести: отсутствие регистрационного учета граждан (в том числе иностранных граждан и лиц без гражданства) по месту пребывания в "квартирах-гостиницах"; неполное декларирование (или его отсутствие) собственниками доходов, получаемых от использования принадлежащих им квартир в качестве гостиничных номеров. Отсутствие в законодательстве прямого запрета на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг обусловливает достаточно пассивное отношение правоохранительных органов к подобной деятельности. В июле 2009 г. гр-н К. обратился с иском к гр-ну Л. о возмещении ущерба, причиненного затоплением принадлежащей ему квартиры. В качестве третьего лица на стороне ответчика к участию в деле привлечена гостиничная компания "Меридиан". Свои требования истец обосновал тем, что ответчица использовала принадлежащую ей квартиру (расположенную над квартирой истца) не по назначению - в качестве "квартиры-гостиницы", т. е. для временного расселения граждан. Непроживание ответчицы в квартире и отсутствие контроля за состоянием санитарно-технического оборудования стало причиной затопления нижестоящей квартиры, принадлежащей истцу. Одновременно с подачей искового заявления гр-н К. обратился с жалобой в прокуратуру Советского района г. Красноярска, в которой просил пресечь незаконную деятельность гр-на Л. и компании "Меридиан" по эксплуатации жилого помещения в качестве гостиничного номера. После обращения истца в суд ответчица возместила причиненный ущерб в добровольном порядке. Производство по делу было прекращено <1>. В то же время жалоба гр-на К., направленная в органы прокуратуры, осталась без удовлетворения. -------------------------------- <1> Дело N 2-952/2009 // Архив мирового суда Советского района г. Красноярска.

В письме от 19.10.2009 N 1956 прокурор Советского района г. Красноярска сообщил гр-ну К. о том, что между гр-кой Л. (собственницей "квартиры-гостиницы") и гр-ном Е. (наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения, нарушений закона при использовании указанной квартиры не установлено. Доводы заявителя о том, что на входной двери "квартиры-гостиницы" размещены контактные данные компании "Меридиан", а на интернет-сайте компании "Меридиан" есть информация об использовании вышеуказанной квартиры в качестве гостиничного номера (включая описание интерьера квартиры, схемы проезда и т. д.) <2>, остались без внимания. -------------------------------- <2> URL: http://www. krasstalker. ru.

1. Понятие и признаки гостиничных услуг

В прежнем законодательстве содержалось указание на то, что гостиница предназначена для временного проживания граждан (на срок не свыше трех месяцев) <3>. -------------------------------- <3> См.: Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.06.1994 N 669 // СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 871 (утратили силу).

Действующие в настоящее время Правила предоставления гостиничных услуг <4> определяют понятие самой гостиницы - имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания услуг. Анализ содержания указанных Правил позволяет утверждать, что, как и ранее, гостиничные услуги направлены, прежде всего, на удовлетворение потребностей граждан во временном проживании, т. е. размещении в номере. -------------------------------- <4> См.: Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 (в ред. от 01.02.2005 N 49) // СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2153. Далее по тексту - Правила предоставления гостиничных услуг, Правила.

Услуга по размещению в гостиничном номере имеет некоторое сходство с предоставлением имущества в пользование (аренда, наем жилья). Как следствие, в литературе сложилось несколько позиций относительно правовой природы гостиничных услуг. По мнению Л. В. Санниковой, в основе гостиничного обслуживания лежит предоставление помещения для временного проживания граждан. Это основная обязанность лица, осуществляющего данный вид деятельности. Все остальные услуги, предоставляемые гражданину при проживании в гостинице, являются дополнительными <5>. Близкой к вышеуказанной является позиция Е. Л. Писаревского, который рассматривает договор о предоставлении гостиничных услуг в качестве смешанного, с элементами договора коммерческого найма жилого помещения и договора возмездного оказания услуг (услуги общественного питания, услуги связи, услуги бытового обслуживания) <6>. В пользу смешанной природы договора о гостиничном обслуживании высказывается профессор М. И. Брагинский, полагая, что одним из элементов указанного договора являются услуги по хранению <7>. -------------------------------- <5> Санникова Л. В. Услуги в гражданском праве России. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 89 - 90. <6> Писаревский Е. Л. Договор на предоставление гостиничных услуг // Юрист. 2001. N 1. С. 41. <7> Брагинский М. И. Договор хранения. М.: Статут, 1999. С. 152.

Однако более обоснованным представляется мнение о комплексном характере гостиничной услуги, которая направлена на удовлетворение совокупности потребностей гражданина - во временном проживании, питании, хранении личных вещей и т. д. <8>. Комплексный характер гостиничной услуги не является препятствием для квалификации исследуемых отношений по модели договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ). При этом обязательства по хранению вещей постояльца возникают у гостиницы в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 925 ГК РФ). -------------------------------- <8> Подробнее см.: Садардинова Л. К. Правовая природа договора возмездного предоставления гостиничных услуг в РФ // Туризм: право и экономика. 2006. N 6.

Квалифицирующими признаками договора о предоставлении гостиничных услуг являются: комплексный характер услуги, профессиональный субъект на стороне исполнителя, наличие у исполнителя имущественного комплекса, предназначенного для оказания услуг потребителям. В соответствии с п. 2 Правил предоставления гостиничных услуг исполнителем является организация (юридическое лицо) либо индивидуальный предприниматель. Исполнитель должен обладать на праве собственности, аренды или ином праве имущественным комплексом (гостиницей), предназначенным для оказания гражданам комплексной услуги, включающей в себя: размещение в номере, хранение личных вещей и багажа, предоставление питания и пр. В соответствии с п. 2.1 Приказа Ростуризма от 21.07.2005 N 86 "Об утверждении системы классификации гостиниц" <9> гостиницей или иным средством размещения (дом отдыха, пансионат и пр.) признается помещение, имеющее не менее пяти номеров, используемых для временного проживания граждан. В свою очередь, номер - это одна или несколько комнат с мебелью, оборудованием и инвентарем, необходимыми для временного проживания граждан. Материально-техническое обеспечение гостиницы, перечень и качество предоставляемых услуг должны соответствовать требованиям присвоенной ей категории (от двух до пяти звезд). -------------------------------- <9> Российская газета. N 216. 2005.

2. Правовая природа отношений по использованию жилого помещения в качестве "гостиничного номера"

Вернемся к вопросу об использовании в качестве "гостиничных номеров" обычных жилых помещений. Несмотря на распространенность словосочетания "гостиницы в квартирах" в рекламных объявлениях, вполне очевидно, что рекламируемая деятельность не соответствует признакам гостиничного обслуживания. Объектом пользования в данном случае выступает жилое помещение, предназначенное для постоянного, а не временного проживания граждан (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса). Услуги владельца "квартиры-гостиницы" ограничиваются предоставлением клиенту в пользование жилого помещения. Другие услуги, традиционно включаемые в стоимость номера (например, регулярная уборка номера и смена постельного белья, услуги общественного питания, возможность пользования телефоном и пр.), чаще всего не оказываются. С учетом указанных обстоятельств договор между владельцем "квартиры-гостиницы" и его постояльцами по своему содержанию гораздо ближе к договору коммерческого найма жилья (краткосрочному), нежели к договору возмездного оказания услуг. Закон не исключает возможность заключения договора коммерческого найма на несколько дней или даже часов. Отсутствие у нанимателя "квартиры-гостиницы" обязанностей по проведению текущего ремонта жилого помещения можно объяснить специальным соглашением с наймодателем (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Таким образом, в случае возникновения спора, связанного с проживанием в "квартире-гостинице", не исключена возможность применения судом к спорным отношениям правил главы 35 ГК РФ о договоре найма жилого помещения. Искажение правовой природы заключаемого договора может привести к ущемлению прав и законных интересов потребителей, т. е. клиентов "квартиры-гостиницы". В отличие от договора возмездного оказания услуг, которым предусмотрено право заказчика в любое время отказаться от исполнения договора с возмещением исполнителю фактически понесенных расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ), договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем лишь с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ) <10>. -------------------------------- <10> Правило о предупреждении наймодателя жилого помещения о расторжении договора за три месяца должно применяться с учетом требований разумности, в том числе продолжительности срока, на который был заключен договор найма жилого помещения.

Предоставление потребителю ненадлежащей информации об оказываемых услугах влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей (ч. 1 ст. 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях) <11>. Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 5 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" не допускается реклама, в которой отсутствует часть существенной информации о рекламируемом товаре (работах, услугах), об условиях его приобретения или использования, если при этом искажается смысл информации и вводятся в заблуждение потребители рекламы. Несоблюдение указанного запрета также может стать основанием для наложения административного штрафа (ст. 14.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях). -------------------------------- <11> Далее по тексту - КоАП РФ.

Органами, уполномоченными рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных вышеуказанными статьями КоАП РФ, являются Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и Федеральная антимонопольная служба соответственно.

3. Пределы использования жилого помещения. Обеспечение законных интересов собственников соседних жилых помещений

По общему правилу собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В то же время особая социальная значимость жилищного фонда обусловливает некоторые пределы осуществления права собственности на жилое помещение. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для постоянного проживания. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Жилищный кодекс РФ несколько смягчает последнее правило и разрешает гражданам, проживающим в жилом помещении на законных основаниях (собственник, члены его семьи, наниматель и т. д.), использовать данное помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, без перевода его в нежилое помещение. Процитированные нормы не противоречат друг другу. По смыслу п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т. д. Соответственно, использование гражданином-собственником принадлежащей ему квартиры в качестве "гостиничного номера", т. е. для расселения посторонних ему граждан, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров. Жилищный кодекс не исключает возможности перевода в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме при условии, что такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (п. 3 ст. 22). Использование собственником принадлежащего ему жилого помещения не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Деятельность по оказанию гостиничных услуг предполагает круглосуточное оформление потребителей, прибывающих в гостиницу и убывающих из нее (п. 10 Правил предоставления гостиничных услуг). Вполне очевидно, что подобный режим функционирования "квартиры-гостиницы" практически исключает для собственников соседних жилых помещений покой и тишину в вечернее время суток. Между тем законодательство ряда субъектов РФ запрещает совершение действий, нарушающих тишину и покой окружающих, в период с 23 часов до 7 часов, за исключением спасательных, ремонтно-восстановительных и других неотложных работ. Несоблюдение указанного запрета является основанием для привлечения к административной ответственности <12>. -------------------------------- <12> См., напр.: Закон Красноярского края от 02.10.2008 N 7-2161 "Об административных правонарушениях" // Ведомости высших органов государственной власти Красноярского края. 2008. N 54(275).

Функционирование "квартиры-гостиницы" в составе многоквартирного жилого дома может повлечь дополнительные расходы для собственников других помещений, связанные с оплатой потребленных коммунальных ресурсов. При отсутствии у собственников индивидуальных приборов учета размер платы за некоторые коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и пр.) рассчитывается с учетом нормативов потребления данных ресурсов на одного гражданина <13>. Количество проживающих в жилом помещении граждан определяется по данным регистрационного учета. -------------------------------- <13> См.: приложение N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

В "квартире-гостинице", как правило, зарегистрирован лишь один гражданин (собственник или кто-либо из членов его семьи). Фактически же подобные квартиры могут заселяться большим количеством граждан. В результате искажается принцип пропорциональной оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме потребленных ими коммунальных услуг.

4. Гостиничный "бизнес" и состав незаконного предпринимательства

Действующее уголовное и административное законодательство предусматривает ответственность за осуществление незаконной предпринимательской деятельности. Признаками объективной стороны соответствующего преступления является осуществление предпринимательской деятельности без регистрации (или с нарушением правил регистрации) либо осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение обязательно, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере (ст. 171 Уголовного кодекса РФ). Сходным образом определены признаки административного правонарушения в форме незаконного предпринимательства (ст. 14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Квалификация незаконных действий лица в качестве преступления либо административного правонарушения зависит от размера причиненного ущерба или суммы извлеченного дохода. Если размер ущерба (сумма дохода) превысил двести пятьдесят тысяч рублей, то имеются основания для уголовно-правовой квалификации деяния <14>. -------------------------------- <14> См.: примечание к ст. 169 Уголовного кодекса РФ.

Разъясняя практику применения ст. 171 Уголовного кодекса РФ, Пленум Верховного Суда РФ отметил, что она не распространяется на те случаи, когда гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, приобрел для личных нужд жилое помещение или получил его по наследству (или иному основанию), но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдал его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получил доход в крупном или особо крупном размере <15>. -------------------------------- <15> См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 1.

Согласимся с тем выводом, что разовые сделки гражданина по сдаче внаем или аренду принадлежащей ему квартиры не обладают признаками предпринимательской деятельности, перечисленными в п. 1 ст. 2 ГК РФ (систематичность, самостоятельность, направленность на извлечение прибыли и пр.). В то же время, если собственник систематически использует квартиру (или несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения граждан, открыто рекламирует свои "гостиничные услуги" с целью привлечения потенциальных потребителей, квалификация его действий как незаконного предпринимательства вполне допустима. Альтернативным признаком состава незаконного предпринимательства является осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение необходимо. Предоставление гостиничных услуг не входит в перечень видов деятельности, для осуществления которых необходима лицензия <16>. Соответственно, использование жилого помещения в качестве средства для временного размещения граждан также не требует лицензии. -------------------------------- <16> См.: Федеральный закон от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" // СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430.

Привязка квалифицирующего признака незаконного предпринимательства к отсутствию у субъекта лицензии отчасти устарела. Введение институтов саморегулирования во многих сферах профессиональной и предпринимательской деятельности (аудит, оценочная и строительная деятельность) сопровождалось отменой лицензирования в данных сферах, а точнее - его заменой на альтернативные способы контроля - членство в саморегулируемой организации, профессиональные стандарты, страхование профессиональной ответственности <17>. В этой связи предусмотренные Уголовным кодексом РФ и Кодексом РФ об административных правонарушениях составы незаконного предпринимательства нуждаются в реформировании. Признак отсутствия специального разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности должен охватывать собой и те случаи, когда субъект не обладает предусмотренными законом предпосылками для осуществления указанной деятельности: членством в саморегулируемой организации, страховым полисом и т. д. -------------------------------- <17> См.: Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" (ст. 3, 13) // СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6076.

5. Налогообложение доходов от использования квартиры в качестве "гостиничного номера"

В 2004 г. представители Министерства по налогам и сборам России, отвечая на вопрос о порядке налогообложения доходов гражданина, получаемых от сдачи в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества (в том числе жилых помещений), высказались категорически против отнесения указанной деятельности к предпринимательской. Аргументами послужили следующие обстоятельства: жилое помещение не относится к основным средствам производства, поскольку используется гражданином и для собственного проживания; расходы по содержанию жилого помещения гражданин-собственник несет в любом случае, независимо от хозяйственного использования этого помещения. В связи с этим указанные затраты собственника помещения не могут быть отнесены к расходам, непосредственно связанным с получением дохода (прибыли) от оказания им услуг по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения <18>. -------------------------------- <18> См.: письмо МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)" // СПС "КонсультантПлюс".

В последующем позиция налоговых органов претерпела некоторые изменения. Вопрос о квалификации деятельности гражданина по сдаче в аренду (внаем) принадлежащего ему недвижимого имущества должен решаться с учетом конкретных обстоятельств дела. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок по передаче в пользование недвижимого имущества; взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок; устойчивые связи с поставщиками, покупателями и прочими контрагентами. Если сдача имущества в аренду осуществляется при наличии вышеуказанных признаков, гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии оснований для признания деятельности, связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду, в качестве предпринимательской с полученных доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (письмо Минфина РФ от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125) <19>. -------------------------------- <19> СПС "КонсультантПлюс".

В настоящее время налоговый контроль за деятельностью граждан по сдаче принадлежащих им жилых помещений внаем, как правило, ограничивается выявлением и привлечением к декларированию доходов таких физических лиц. С этой целью налоговые инспекции направляют запросы в товарищества собственников жилья, управляющие компании, администрации городов и районов, обрабатывают информацию, полученную из объявлений о сдаче квартир внаем и по телефонам доверия. Для целей налогообложения по общему правилу не имеет значения, каким образом осуществляется сдача помещения внаем (посуточно, ежеквартально, за полгода и т. д.). Однако, если будет установлено, что деятельность физического лица, делающего бизнес на жилье (!), относится к предпринимательской, такой гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности за незаконное предпринимательство <20>. -------------------------------- <20> Разъяснения Управления ФНС по Красноярскому краю от 01.02.2009 "Как задекларировать доходы от аренды недвижимости" // Налоговые вести Красноярского края. 2009. N 3.

Непредставление собственником "квартиры-гостиницы" налоговой декларации об извлеченных доходах, повлекшее неуплату налогов в крупном размере, может быть самостоятельным основанием для привлечения лица к уголовной ответственности в соответствии со ст. 198 Уголовного кодекса РФ ("Уклонение от уплаты налогов") <21>. -------------------------------- <21> Крупным размером применительно к данной статье признается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов, либо превышающая триста тысяч рублей.

------------------------------------------------------------------

Название документа