Договор купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ СВОБОДНОЙ КОМНАТЫ В КВАРТИРЕ КОММУНАЛЬНОГО ЗАСЕЛЕНИЯ <*>

Е. Б. КЕЛЕБАЙ

Келебай Е. Б., Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова.

Изучение вопросов, связанных с заключением договора купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения, имеет большую практическую значимость, учитывая распространенность правоотношений по предоставлению освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах. Автор основывает свои выводы на проведенном анализе нормативных актов, как федеральных, так и г. Москвы. В статье, в частности, отмечается, что правовые акты г. Москвы, регулирующие продажу свободных комнат в коммунальной квартире, противоречат ч. 4 ст. 59 Жилищного кодекса Российской Федерации в части расширения круга лиц, обладающих субъективным правом на покупку.

Ключевые слова: договор купли-продажи, коммунальная квартира, комната в квартире.

Examining issues related to the formation of a contract of sale a spare room in the apartment and communal settlement is of great practical significance, given the prevalence of relationships to provide the newly independent residential premises in communal apartments. The author bases his conclusions on analysis of regulations both federal and Moscow. The article, in particular, notes that the legal acts in Moscow for the sale of free rooms in a communal apartment, contrary to Part 4 of Art. 59 of the Housing Code of the Russian Federation with regard to enlarging the circle of persons who have a subjective right to purchase.

Key words: contract of sale, a communal apartment, a room in an apartment.

Субъектами правового регулирования купли-продажи свободной комнаты в коммунальной квартире являются Российская Федерация, ее субъекты и органы местного самоуправления. Совместность правового регулирования жилищных правоотношений, установленная Конституцией Российской Федерации, подразумевает безусловное неравенство его участников, подчинение норм, устанавливаемых субъектами Федерации и органами местного самоуправления, требованиям федеральных законов. Отношения по купле-продаже свободной комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, законами и подзаконными нормативными актами субъектов Федерации и муниципальными правовыми актами - в отношении муниципального жилищного фонда. Не провозглашая прямо в качестве одной из целей жилищной политики ликвидацию коммунального заселения в жилищном фонде, Закон "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 16 "Пользование коммунальными квартирами" предоставлял возможность для решения этой задачи становящимся рынком недвижимости. Жилищный кодекс в ст. 59 фактически поставил крест на, по крайней мере, провозглашаемой в отдельных документах цели ликвидации квартир коммунального заселения <1>. Какая же судьба уготована освободившемуся жилому помещению в коммунальной квартире? Во-первых, такая комната должна быть предоставлена по договору социального найма нанимателям или собственникам иных комнат в этой квартире на основании их заявления и при условии, что они признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (т. е. (для г. Москвы) имеют менее 15 кв. м общей площади жилого помещения в расчете на одного человека - меньше так называемой учетной нормы площади жилого помещения, установленной для коммунальных квартир) <2>. -------------------------------- <1> См.: Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу); Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" (с изменениями и дополнениями); Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова". <2> См.: часть 1 ст. 8, ч. 4 ст. 9 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".

Если таких граждан в квартире не имеется или они имеются, но не подали в установленный законом срок (6 месяцев для г. Москвы) с момента получения уведомления от уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы об освобождении жилого помещения заявление, то право на предоставление свободной комнаты по договору социального найма получает вторая категория граждан - могущие быть признанными малоимущими и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, но более учетной нормы или в равном ей количестве кв. м (для г. Москвы это соответственно менее 18 кв. м, но более или равно 15 кв. м на одного члена семьи). Опять-таки, чтобы воспользоваться своим правом, граждане должны подать заявление. Третья категория граждан, могущая реализовать свое право в отношении свободного жилого помещения, - это те, кто обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (т. е. менее 18 кв. м для г. Москвы). Но право это заключается уже не в требовании заключить с гражданином договор социального найма на освободившуюся комнату, а в требовании заключить с ним договор купли-продажи свободной комнаты. Если граждан, подпадающих под перечисленные три категории, в квартире нет, то, как говорит норма в ч. 4 ст. 59 Кодекса, "вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма" в установленном Кодексом порядке. Цитируемая норма представляется крайне реакционной, противоречащей общим началам и смыслу жилищного законодательства, требованиям гуманности и справедливости. Такой позицией федерального законодателя неоправданно удлиняется статус квартиры как коммунальной, сужаются возможности влияния рыночного механизма на ликвидацию коммунальных квартир. При этом комментируемая норма является еще и очень непоследовательной. Действительно, в ст. 62 Кодекса установлено, что предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, при этом уточняется его вид: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Комната в этот перечень не вошла, а ведь она является согласно ч. 1 ст. 16 Кодекса самостоятельным видом жилого помещения. Однако часть квартиры как жилое помещение не может быть не чем иным, кроме как одной или несколькими комнатами. Ведь доля квартиры, не соответствующая в натуре изолированному жилому помещению или их совокупности, не может рассматриваться в качестве жилого помещения. Значит, комната по договору социального найма предоставлена быть не может? Нет, может. Об этом сказано в ч. 6 ст. 57 Кодекса и уточнено, что это может быть сделано только в одном случае - как раз в порядке, предусмотренном в ч. 4 ст. 59 Кодекса. Из анализа указанных норм совершенно не ясно, каких же принципов в отношении коммунального заселения в жилищном фонде придерживается федеральный законодатель. Норма это или патология? В пользу патологии свидетельствует норма ч. 6 ст. 57 Кодекса, запрещающая предоставлять комнату по договору социального найма, за одним исключением, а в защиту нормы говорит само это исключение, установленное в ч. 4 ст. 59 Кодекса. Вот поэтому на вопрос, заинтересован ли федеральный законодатель в последовательной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде России, ответ, скорее, отрицательный. Итак, субъектный состав жилищного правоотношения по предоставлению свободной комнаты по договору купли-продажи определен на федеральном уровне довольно четко: с одной стороны, это субъект Федерации или муниципальное образование в лице уполномоченного органа, с другой - гражданин (или граждане) РФ из категории, установленной ч. 3 ст. 59 Кодекса. Под "гражданином" следует понимать именно гражданина России, что следует из сопоставительного анализа норм ч. 2 и ч. 3 ст. 4 Кодекса, хотя понятно, что международным договором РФ могут быть установлены другие правила. Правовые акты города Москвы, регулирующие продажу свободных комнат в коммунальной квартире, противоречат ч. 4 ст. 59 Кодекса в части расширения круга лиц, обладающих субъективным правом на покупку. Договоры купли-продажи свободной комнаты (или комнат), стороной которых выступают лица, не входящие в категорию, установленную в ч. 3 ст. 59 Кодекса, являются ничтожными сделками согласно ст. 168 ГК РФ как сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (а именно ст. 59 Кодекса), поскольку нормы регулирования, установленные г. Москвой как субъектом Федерации, не могут в данном случае применяться как не соответствующие положениям Кодекса. Не вызывает сомнения, что нормы регулирования, выработанные г. Москвой, и более последовательны, и более обоснованны, кроме того, их объединяет четко сформулированная социально-правовая цель - ликвидация коммунальных квартир в г. Москве <3>. Позиция федерального законодателя, как уже отмечалось, выглядит в этом вопросе непродуманной. -------------------------------- <3> (1) Часть 3 Положения о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, - приложение к Постановлению Правительства Москвы от 27 августа 2002 г. N 706-ПП "О продаже свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы"; (2) часть 2 Положения о порядке и условиях продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, - приложение к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 4 октября 2006 г. N 852 "О продаже свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы"; (3) Постановление Правительства Москвы от 3 февраля 1998 г. N 94 "О программе поэтапной ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде города Москвы"; (4) распоряжение префекта Центрального административного округа N 4472-р от 15 октября 2008 г. "О мероприятиях по сокращению очередников округа, квартир коммунального заселения и очередников, проживающих в коммунальных квартирах, в 2008 - 2011 годах и на период до 2014 года".

Итак, с одной стороны, мы пришли к выводу, что нормы московского городского законодательства и иные его правовые акты не могут применяться как не соответствующие Кодексу, с другой - мы за то, чтобы они применялись как соответствующие требованиям гуманности и справедливости, а также как основывающиеся на общих началах и смысле жилищного законодательства. По крайней мере, что касается субъектного состава, соответствующего категории лиц, имеющих право на заключение с ними договора купли-продажи свободной комнаты, московское регулирование может и должно применяться в полном объеме как соответствующее нормам ст. 59 Кодекса. Жилищный кодекс Российской Федерации требует изменения в части установления социально-правовой цели ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде России и как следствие - изменения нормы ч. 3 ст. 59 Кодекса, регулирующей куплю-продажу свободных комнат в коммунальных квартирах. Предлагается следующая формулировка ч. 3 ст. 59 Кодекса: "При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам на основании их заявления". Вот тогда механизм вовлечения жилого помещения в коммунальной квартире в рыночное регулирование будет работать правильно, причем круг участников жилищного отношения по купле-продаже свободной комнаты следует максимально расширить - нет никаких оснований лишать права на покупку наряду с гражданами РФ иностранных граждан или лиц без гражданства, если они отвечают требованию "проживающие в этой квартире наниматели или собственники". Так как Кодекс не раскрывает понятия свободного жилого помещения, то целесообразно все-таки прояснить, что под ним подразумевается. Для этого следует сначала обратиться к ст. 15 и 16 Кодекса. С одной стороны, федеральный законодатель различил такие виды жилых помещений, как часть квартиры и комната, поставив данные понятия на разные ступени, а с другой - определил жилое помещение как изолированное и являющееся недвижимым имуществом. Дефиниция жилого помещения в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации оставляет за пределами правового регулирования такие виды помещений, предназначенных для непосредственного проживания, как смежная комната и смежно-изолированная комната. Предлагается расширить понятие жилого помещения, признав таковым смежное и смежно-изолированное помещения с уточнением, что смежное жилое помещение не может являться самостоятельным объектом жилищных прав, если иное не установлено законом. Смежно-изолированный характер освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире должен обязательно учитываться при установлении (согласовании) цены в договоре купли-продажи свободной комнаты в коммунальной квартире. Свободной комнатой в коммунальной квартире является такая, которая свободна от обязательств и подлежит продаже <4>. Это означает, что в отношении комнаты нет лиц, сохраняющих право владения и пользования, например, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя и отсутствия других лиц, имеющих регистрацию по месту жительства в этой комнате (так называемое прекращение договора социального найма). В случае унаследования комнаты публично-правовым образованием (в ситуации с ее выморочностью) она также является свободной. -------------------------------- <4> См.: сн. 3. Часть 3 (1).

В случаях, указанных в ст. 83 Кодекса, когда расторгается договор социального найма, комната будет свободной с момента вступления в законную силу решения суда (в случае расторжения в судебном порядке) либо с момента заключения соглашения сторон договора социального найма о его расторжении. Получение потенциальным покупателем уведомления об освобождении комнаты, посланного ему соответствующим управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, не носит качества юридического факта, рассматриваемого в виде основания для заключения договора купли-продажи. Таким юридическим фактом-основанием является выдача справки-разрешения на выкуп свободного жилого помещения, оформляемой управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в соответствующем округе. Если фактом получения гражданином уведомления об освобождении комнаты устанавливается начало течения шестимесячного срока, в течение которого он может воспользоваться своим правом на подачу заявления на выкуп <5> (строго говоря, из буквального толкования ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы следует, что для "нельготных" категорий граждан данный срок не ограничен, что можно отнести к юридико-техническим погрешностям московского законодателя), то фактом выдачи гражданину справки-разрешения подтверждается, что данное помещение: 1) свободно от обязательств и 2) подлежит продаже именно данному гражданину-заявителю. -------------------------------- <5> См.: сн. 2. Часть 7 ст. 38.

В отличие от договора купли-продажи комнаты частного жилищного фонда, который регулируется нормами исключительно гражданского законодательства (это следует из закрытого перечня жилищных отношений в ч. 1 ст. 4 ЖК), стороны договора купли-продажи свободной комнаты вступают в жилищное отношение, ибо указанный договор есть акт распоряжения жилым помещением, относящимся к государственному или муниципальному жилищному фонду, а такое отношение прямо указано в качестве предмета регулирования жилищного законодательства <6>. Однако и в силу ст. 7 Кодекса, и в силу самого существа устанавливаемого договором купли-продажи свободной комнаты обязательства он одновременно является предметом регулирования гражданского законодательства с обязательным применением к нему норм гл. 30, параграфа 7 ГК РФ, регулирующих куплю-продажу недвижимости. -------------------------------- <6> Используем здесь терминологию, предложенную законодателем в тексте ЖК РФ, не вдаваясь в дискуссию о соотношении норм жилищного и гражданского законодательства, а также не обсуждая место жилищного права в системе норм гражданского права.

Определившись с основанием, субъектным составом, частично - с предметом договора купли-продажи свободной комнаты, следует остановиться на таком существенном условии указанного договора, как цена. Отсутствие такого условия в договоре будет означать, что он не заключен. Часть 3 ст. 59 ЖК ничего не говорит о возможной цене такого договора. В ч. 6 ст. 38 Закона г. Москвы для граждан "нельготной" категории речь идет о рыночной стоимости свободной комнаты. Часть 12 Постановления Правительства Москвы <7> устанавливает, что "выкупная стоимость" свободной комнаты определяется "в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ" <8>, то есть гражданам "льготных" категорий, иными словами, проживающим в данной коммунальной квартире и имеющим менее нормы предоставления в расчете на одного человека (т. е. менее 18 кв. м на человека). В случае продажи по рыночной стоимости она устанавливается Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве. -------------------------------- <7> См.: 3 (1). <8> Постановление Правительства Москвы от 14 августа 2007 г. N 703-ПП "Об утверждении Методики расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ".

В правовом акте меньшей юридической силы - распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда, определяющем порядок оформления документов для выкупа и сам выкуп, - полномочия Городской комиссии определены несколько иначе: в п. 5 р. I Положения <9> сказано, что цена продажи утверждается Городской комиссией, а в ч. 7 р. II Положения говорится, что Комиссия принимает решение о цене продажи. При этом, если заявитель относится к "льготной" категории граждан, цена продажи устанавливается по одному из трех вариантов расчета цены, произведенного Московским городским бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ) в соответствии с Методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, либо с учетом удорожания строительной продукции (первый вариант - минимальная цена), либо с учетом технических характеристик дома и квартиры (второй вариант - средняя цена), либо, наконец, с учетом месторасположения дома (третий вариант - максимальная цена). -------------------------------- <9> См.: сн. 3 (2).

Если заявитель не относится к льготной категории, то Комиссия утверждает отчет независимого оценщика о рыночной стоимости выкупаемой комнаты, в соответствии с которым устанавливается цена продажи. В случае если "цена устанавливается Комиссией", полномочия Комиссии гораздо шире, чем в случае, если "цена устанавливается в соответствии с утверждением Комиссией предоставленного отчета о рыночной стоимости". Кажется, что акт большей юридической силы практически никак не ограничивает Комиссию в установлении выкупной цены. Однако это не так. Поскольку договор купли-продажи свободной комнаты подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а среди документов, обязательно представляемых управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда на государственную регистрацию, значится отчет независимого рыночного оценщика или его копия <10>, то, следовательно, цена в договоре должна ему соответствовать, иначе остается необъяснимым, для чего следует представлять такой отчет. -------------------------------- <10> См.: сн. 3. Часть 10 р. II (2).

У Комиссии есть и другое важное правомочие - она вправе в отдельных случаях, в порядке исключения, установить цену продажи для заявителя-нельготника по одному из трех вариантов, рассчитанных МосгорБТИ. Однако мы оговорили только роль Городской комиссии, принимающей, таким образом, окончательное решение о цене продажи. Проясним теперь, какова вся последовательность действий в определении цены, каковы субъекты этих действий. После подачи гражданином заявления и сопутствующих документов, подтверждающих право заявителя на выкуп, общественная жилищная комиссия при префекте соответствующего административного округа города Москвы рассматривает представленные документы и принимает решение, по какой цене может быть продана свободная комната: по льготной цене, представленной в трех вариантах, рассчитанных МосгорБТИ, или по рыночной стоимости. Решение фиксируется в протоколе заседания комиссии и оформляется выпиской. Только после этого оформляется справка-разрешение на выкуп на имя заявителя. После этого заявитель, в зависимости от решения комиссии, представляет в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда либо расчет цены продажи в трех возможных вариантах, произведенный МосгорБТИ, либо отчет независимого оценщика о рыночной стоимости выкупаемой комнаты. То есть на заявителя возложена обязанность по оплате услуг рыночного оценщика. И наконец, окончательное решение принимает Городская комиссия. Таким образом, заявитель, он же покупатель в договоре купли-продажи свободной комнаты, не участвует в согласовании цены. Он либо соглашается с ценой, установленной Городской комиссией, либо отказывается от заключения договора купли-продажи. Если бы не достаточно широкие полномочия Городской комиссии, то можно было бы сказать, что цена в обсуждаемом договоре устанавливается законом, ведь в ч. 8 ст. 38 Закона г. Москвы она определяется как рыночная. Однако так было бы лишь в случае, если бы Городская комиссия в ситуации заявителя-нельготника только утверждала рыночную стоимость комнаты, к которой пришел в своем отчете независимый оценщик. Налицо проявление гетерономии воль участников жилищного правоотношения. Подзаконным нормативным правовым актом, а именно упоминаемым распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда, на заявителя (пока еще заявителя, так как договор купли-продажи с ним еще не составлялся и не подписывался - формулируем так, поскольку помним, что заключенным такой договор считается с момента государственной регистрации) возлагается обязанность в течение 3 месяцев со дня принятия решения о цене продажи Городской комиссией оплатить эту цену в бюджет г. Москвы. Но ведь уплата цены входит в понятие предмета (не объекта) договора купли-продажи, и обязательство по оплате комнаты возникает у покупателя не ранее момента подписания им договора купли-продажи. Одно дело, если бы момент оплаты связывался с передачей комнаты, тогда бы такую оплату, не важно, когда произведенную - до или после передачи, можно было бы рассматривать как часть исполнения договора со стороны покупателя (часть, поскольку у него имеется также обязанность принять комнату). В случае же оплаты до подписания договора ее нельзя рассматривать как исполнение обязательства - оно у плательщика еще не возникло. Итак, после выполнения заявителем условия о перечислении выкупной цены в бюджет г. Москвы с ним заключается договор купли-продажи свободной комнаты, который далее передается на государственную регистрацию. Заметим, что цена в договоре купли-продажи свободной комнаты должна определяться диспозитивно, с участием обеих договаривающихся сторон. Целесообразно устанавливать льготную цену продажи для граждан Российской Федерации независимо от нормы предоставления (в случае, если свободное жилое помещение не может быть предоставлено по договору социального найма). Кроме того, порядок исполнения договора купли-продажи свободной комнаты в коммунальной квартире должен полностью соответствовать нормам гражданского законодательства, и в частности нормам гл. 22 "Исполнение обязательств", подразделу 2 "Общие положения о договоре" раздела III "Общая часть обязательственного права", параграфу 7 "Продажа недвижимости" главы 30 "Купля-продажа" Гражданского кодекса Российской Федерации.

Название документа