Оценка недвижимости как элемент рыночных отношений

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЭЛЕМЕНТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ <*>

О. П. АЛЕКСЕЕВА

-------------------------------- <*> Alekseeva O. P. Valuation of real estate as an element of market relations.

Эффективная работа рыночных механизмов во многом обеспечивается наличием профессиональной оценочной деятельности. В статье даются рекомендации, которые будут полезны при проведении оценки недвижимости. Выводы автора формулируются в виде методических рекомендаций.

Ключевые слова: оценка, недвижимость, собственность, объекты недвижимости, инвестиции.

The efficient operation of market mechanisms is greatly facilitated by the presence of a professional appraisal activities. The paper makes recommendations that will be useful in assessing the property. The conclusions of the author formulated in the form of guidelines.

Key words: assessment, real estate, property, real estate, investments.

Развитие рыночных отношений в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. При реализации права собственности возникает много проблем и вопросов, один из основных - величина стоимости объекта собственности. Вот почему сегодня стоимостная оценка собственности заняла свое достойное место в рыночной системе хозяйствования. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без основ этих знаний трудно обойтись и простому гражданину, и государственному чиновнику, и политику, и предпринимателю. Особенности российского рынка недвижимости: - небольшие объемы; - высокая зависимость от макроэкономических факторов; - большие региональные отличия; - концентрация в крупных городах; - преимущественное использование в рыночных трансакциях уже существующих объектов, низкая доля новых объектов недвижимости; - неравномерное развитие отдельных сегментов рынка (подавляющая часть представлена жилой недвижимостью, затем - торговая и офисная, мало производственных зданий и практически отсутствует рынок земли); - особая роль государства - одна из важнейших характеристик российского рынка. Государство продолжает оставаться крупнейшим собственником недвижимости, прежде всего земли, выступая основным участником рынка и в то же время - основным регулятором рынка, формируя законы, нормы и правила поведения. Для российского рынка характерны высокий уровень трансакционных издержек и высокая неопределенность относительно будущих правовых условий, например ожидаемое повышение ставки налога на имущество физических лиц, неопределенность правового режима оборота земельных участков и т. д. В существующих условиях оценить влияние отдельных факторов не только на качественном, но и на количественном уровне довольно трудно. Это связано как с непрозрачностью рынка и недостатком информации о ценах и объемах, так и с коротким сроком существования российского рынка недвижимости. Сделки с недвижимостью носят частный характер, открытая публичная информация часто бывает неполной и неверной. Вот почему именно в настоящее время профессиональная независимая оценка недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта (права аренды, права пользования и т. д.). В современном обществе, помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако после проведения независимой оценки недвижимости ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости. Оценка недвижимости проводится в отношении таких сооружений и объектов, как: - производственные комплексы (коммерческая недвижимость); - здания промышленного, социального или культурного назначения; - жилые дома, комнаты в них, иные жилые помещения (жилая недвижимость); - складские, офисные и производственные помещения; - земельные участки. Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того чтобы разобраться, что это такое, следует выделить социальные и экономические факторы влияния на стоимость. Итак, стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке: - спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; - полезность; - ограниченность предложений; - отчуждаемость объектов недвижимости. Покупателей коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. Доход есть выраженная в денежной форме отдача от имущества. При этом следует учитывать, что чем выше, тем лучше: - размер дохода; - надежность получения дохода; - период получения дохода. Следовательно, для определения стоимости недвижимости должно принимать во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Оценка стоимости недвижимости необходима при: - операциях купли-продажи или сдаче в аренду; - акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; - привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; - кадастровой оценке для целей налогообложения недвижимых объектов (зданий и земельных участков); - страховании; - кредитовании под залог; - внесении в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; - разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; - ликвидации; - исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров; - других операциях, связанных с реализацией прав на объекты недвижимости; - для расчета суммы налогов на недвижимость. В оценочной деятельности методы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют и ряд различий: 1) доходы объекта прогнозируются на основе рыночных арендных ставок объектов-аналогов; 2) в оценке недвижимости не проводится финансовый анализ; 3) обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, который проводят в два этапа: - анализ положительного вакантного участка; - анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. В процессе оценки изучаются проектные данные о фактическом состоянии зданий и сооружений, полученные в результате осмотра, а также сведения об использовании и происхождении объектов, полученные от заказчика. При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий на стоимость, включая нематериальные факторы. Например: 1) общее впечатление от объекта недвижимости: внутреннее оформление здания может быть средним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлением, может быть очень важным для покупателя; 2) хорошая репутация застройщика - престижный тип квартир в определенном районе прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построенным другими застройщиками. Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких нематериальных факторов и рассмотреть объект с точки зрения типичного покупателя с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в сходном окружении на момент оценки. Кроме того, необходимо учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимость таких возможностей в процессе оценки переводится в денежную форму с учетом их вклада в суммарную стоимость. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий "равновесия", т. е. продавец и покупатель действуют рационально, информированы и при обсуждении цены не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о "нормальной" сделке как о передаче права собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий: - мотивация продавца и покупателя должна быть типичной; - обе стороны хорошо информированы; - имеется достаточное время для того, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение; - платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным образом; - компенсация за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот. Процесс оценки объекта недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли большое значение при определении стоимости участка. Для покупателя важно понимать, какую ценность представляет для него владение данной собственностью и почему. При оценке коммерческой недвижимости важен принцип отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категории объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар: - квартиры и комнаты; - помещения и здания под офисы и магазины; - пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи); - свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей; - складские и производственные объекты. Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды, то специалистами, занимающимися оценкой недвижимости, выделены следующие группы принципов: 1) принципы, основанные на представлениях пользователя; 2) принципы, связанные с объектом недвижимости (чаще всего с землей) и его улучшением; 3) принципы, связанные с рыночной средой; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Применительно к конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть использованы сразу несколько принципов. В то же время не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки, можно применить эти принципы в полном объеме. Процесс оценки объекта недвижимости предусматривает определенную последовательность действий. 1. Сбор и анализ данных об оцениваемом объекте недвижимости, а именно: - данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитуты); - данные о физических границах объекта; - данные о состоянии земельного участка; - данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости; - данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего; - данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта; - данные о состоянии рынка недвижимости применительно к оцениваемому объекту. 2. Изучение существующего способа использования оцениваемого объекта недвижимости и анализ способа его наилучшего использования (незастроенность участка либо наилучшее использование существующих сооружений). 3. Сбор и анализ данных о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При проведении данного анализа учитываются: - все существенные различия между объектом оценки и объектом-аналогом с тем, чтобы внести соответствующие корректировки в стоимость продажи; - различия в составе передаваемых имущественных прав; - различия в условиях оплаты при продаже объектов; - различия в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки; - различия в местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т. п.). При недостатке или отсутствии данных о продажах сравнимых объектов можно использовать данные об арендной плате по сравнимым объектам, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных. 4. Сбор и анализ данных, необходимых для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости. 5. Сбор и анализ данных о текущих затратах на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. 6. Сбор необходимых данных и оценка имеющегося износа оцениваемого объекта недвижимости. При этом следует учитывать как физический, так и функциональный износ сооружений, связанный с состоянием внешней среды (жилой и природной) оцениваемого объекта. 7. Сбор и оценка экономических характеристик оцениваемого объекта, а именно: - доходы, получаемые от эксплуатации объекта; - расходы, связанные с эксплуатацией объекта; - арендная плата, установившаяся на рынке объектов-аналогов; - прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации. 8. Сбор данных, необходимых для расчета нормы капитализации применительно к оцениваемому объекту. 9. Оценка уровня влияния на стоимость объекта недвижимости наличия и сроков действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров на продажу объекта. 10. Проведение обоснованного согласования расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки: - на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов; - с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому объекту; - методом капитализации доходов. При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости. Особенность оценки коммерческой недвижимости заключается в том, что стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, уровень спроса, физический, функциональный и экономический износ. Кроме того, оценка коммерческой недвижимости: - учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; - принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность объектов недвижимого имущества приносить доход; - учитывает наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов. Несмотря на увеличение стоимости коммерческой недвижимости, падение спроса на нее аналитиками не прогнозируется, так как: - она остается достаточно ликвидным имуществом любого предприятия; - выполняет роль залога при кредитовании; - является активным участником фондового и страхового рынков. В условиях развития рыночной экономики принципиально важно, куда будут направлены инвестиционные ресурсы. От того, какие и каким образом принимаются инвестиционные решения, каковы результаты и последствия принимаемых сегодня решений, зависят контуры будущего. Никто не свободен от принятия инвестиционных решений. Инвестиции осуществляют государство, компании, частные инвесторы. Желающего судьба ведет, а не желающего - тащит. Применительно к нашей теме это означает, что если вы отказываетесь от принятия решения, значит, его примет за вас кто-то другой.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Официальный сайт Департамента экономики и регулирования оценочной деятельности Министерства имущественных отношений РФ // URL: http://kodtpp. ru. 2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и по сост. на 27.02.2003). 3. Куликов А. С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса: Автореф. дис. на соиск. уч. ст. канд. эконом. наук. 4. Тарасевич И. Е. Оценка стоимости недвижимого имущества: Методические рекомендации. М.: ТПП РФ; Комитет по оценочной деятельности, 2002. 5. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. проф., д. э.н. В. И. Кошкина. М.: ЭКМОС, 2002. 6. Козырь Ю. В. Экономические аспекты оценки стоимости и эксплуатации недвижимости и действующего бизнеса на основе доходного подхода. URL: http://www. appraiser. ru.

------------------------------------------------------------------

Название документа