Права подрядчика по договору строительного подряда: возникновение, динамика и реализация

ПРАВА ПОДРЯДЧИКА ПО ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА: ВОЗНИКНОВЕНИЕ, ДИНАМИКА И РЕАЛИЗАЦИЯ <*>

О. В. МАКАРОВ

-------------------------------- <*> Makarov O. V. Rights of subcon tractor in accordance with contract of construction subcon tract: creation, dyn amics and realization.

В статье автор рассматривает проблемы правового регулирования отношений по договору строительного подряда. Обобщается и анализируется судебная, правоприменительная практика, связанная с применением отдельных норм гражданского законодательства.

Ключевые слова: строительный подряд, строительные работы, система оплаты, объект незавершенного строительства, реконструкция объекта недвижимости.

The author of the article considers the problems of legal regulation of relations in accordance with the contract of construction subcontract; generalizes and analyses the judicial and law-application practice connected with application of certain norms of civil legislation.

Key words: construction subcontract, construction works, system of payment, objects of unfinished construction, reconstruction of the object of immovable property.

Система прав подрядчика по договору строительного подряда состоит из следующих юридически обеспеченных возможностей. Подрядчик имеет право требовать оплаты работ по правилам ст. 746 ГК РФ. Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Поскольку действующее законодательство каких-либо особенностей по оплате выполненных строительных работ не устанавливает, то практически такие особенности могут появиться на договорной основе. В сложившейся договорной практике применяются различные системы оплаты строительных работ; иногда применяется авансирование. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии с общими правилами оплаты работ, выполняемых по договору подряда (ст. 711 ГК РФ). Оплата выполненных подрядчиком работ сверх обусловленной сметы возможна лишь в случае соблюдения установленного порядка превышения согласованной сметы. Подрядчик имеет право требовать оплаты выполненных и принятых заказчиком строительных работ. Таким образом, если работы не приняты заказчиком, то у подрядчика не возникает адекватного права требования. Доказательства принятия заказчиком выполненных подрядчиком работ могут быть различны: по одному из дел арбитражный суд указал, что наличие на актах сдачи-приемки печати заказчика свидетельствует о том, что перечисленные в акте работы им приняты <1> и, следовательно, подлежат оплате. Этот казус из судебной практики подтверждает ее противоречивость: по другому рассмотренному судами общей юрисдикции делу наличию печати на договоре с заказчиком не было придано никакого юридического значения <2>. Подобные противоречия вскрывают немалую разницу в подходах арбитражных судов и судов общей юрисдикции к разрешению одних и тех же правовых вопросов. -------------------------------- <1> См.: Сборник судебной практики по строительству / Сост. Е. Н. Романенкова. М.: Проспект, 2008. С. 133. <2> См.: Архив Грязинского городского суда Липецкой области. Дело 2-461/2008.

Подрядчик имеет право требовать пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов. В этом же случае у него возникнет право требования оплаты работ в повышенном размере. Другая юридически обеспеченная возможность подрядчика состоит в том, что он может требовать возмещения разумных расходов, которые понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации. В современных условиях снижения качества проектных и изыскательских работ такая ситуация возникает с определенной частотой. Однако данное правило явно недостаточно, поскольку в связи с установлением и устранением подрядчиком дефектов в проектной и технической документации у него могут возникнуть не только расходы в имуществе, но и неполученные доходы. В системе предпринимательской деятельности исключения из принципа полного возмещения убытков должны быть все-таки исключениями, поскольку рыночная система базируется на необходимости извлечения коммерческих доходов. Какими соображениями законодатель руководствовался в данном случае, ограничивая право подрядчика на возмещение убытков при установлении и устранении дефектов проектной и технической документации разумными расходами, остается неясным. Принципиальное значение имеет право подрядчика на отказ от договора в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования. Невозможность использования предоставленных заказчиком материалов и оборудования характеризируется юридически или фактически. Юридическая невозможность возникает, к примеру, в случае виндикации переданных заказчиком подрядчику материалов и оборудования или установленной непригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве <3>. Фактическая невозможность использования предоставленных заказчиком материалов и оборудования складывается в условиях юридической чистоты отношений по поводу переданных заказчиком материалов и оборудования, но недопустимости использования материалов и оборудования по существу. Например, в переданных заказчиком материалах и оборудовании подрядчиком установлены недостатки, препятствующие использованию материалов и оборудования по назначению. В этом случае подрядчику рекомендуется фиксировать выявленные недостатки путем составления совместно с заказчиком соответствующего акта. -------------------------------- <3> См.: Постановление Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. "О Правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 1. Ст. 138.

Актуально право подрядчика на удержание результата работ. В литературе высказываются не совсем обоснованные правовые характеристики права подрядчика на удержание результата работ и имущества заказчика. К. И. Скловский, к примеру, ставит такой вопрос: "...непонятно, какой смысл в предоставлении подрядчику права удержания вещи и особенно ее реализации по правилам, установленным для залога, т. е. для чужой вещи (ст. ст. 712, 360 ГК РФ), если подрядчик является ее собственником" <4>. Однако смысл есть даже в том случае, если будет признано право собственности подрядчика на возводимый объект строительства, поскольку завершенный строительством объект подлежит передаче заказчику. Еще более категоричен С. В. Сарбаш, по мнению которого, "в законе специально указывается на удержание вещей, принадлежащих заказчику, а не подрядчику. Это еще раз подтверждает невозможность удержания "своей вещи" <5>. Допущенная С. В. Сарбашем неточность состоит в том, что ст. 359 ГК РФ (на которую содержится ссылка в ст. 712 ГК РФ) предусматривает удержание не чужой вещи, а вещи, подлежащей передаче должнику, - ясно, что это необязательно вещь, на которую имеющее право на удержание лицо обладает правом собственности. По договору строительного подряда подрядчик не обладает правом собственности на результат строительных работ (в иных разновидностях договора подряда может обладать), одновременно этот результат не является принадлежащим заказчику до передачи, таким образом, подрядчик по договору строительного подряда юридически удерживает и не свое, и не чужое имущество. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Статут", 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <4> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 408. <5> См.: Сарбаш С. В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств. М.: Статут, 2003. С. 201.

С другой стороны, сомнителен вывод о том, что "когда заказчик принял результат работ, подрядчик вправе применять удержание" <6>. Однако как это сделать, если объект строительства уже находится у заказчика если не на праве собственности, то уж точно на праве владения? Единственная перспектива для подрядчика состоит в принудительном взыскании оплаты выполненных работ и применении предусмотренных договором или законом мер гражданско-правовой ответственности или удержании какого-то другого имущества заказчика, оказавшегося у него по предусмотренным основаниям и стоимость которого, как правило, несоизмерима со стоимостью выполненных работ. Практическая коллизия заключается в том, что если подрядчик передал заказчику результат строительных работ и оформил такую передачу соответствующим актом, то удержание результата строительных работ невозможно; если же подрядчик результат строительных работ не передал, то у него нет права на удержание, поскольку у заказчика не возникает обязанности по оплате непереданного результата строительных работ. Фактически право на удержание результата строительных работ подрядчик приобретает лишь в случае передачи результата строительных работ по частям. -------------------------------- <6> Шарапов В. В. Особенности применения удержания при исполнении договора строительного подряда // Право и экономика. 2007. N 2.

Ясно, что, задерживая передачу последней части результата выполненных строительных работ в случае неоплаты заказчиком переданных частей, подрядчик создает заказчику затруднения в деле государственной регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект недвижимости. В этом случае действия подрядчика в отношении заказчика с целью понудить его к оплате выполненных работ более или менее эффективны. Вопрос эффективной защиты прав и интересов подрядчика в случае неоплаты заказчиком выполненных работ возникает при реконструкции. Реконструируемый объект не выбывает из владения заказчика, поэтому после завершения реконструкции заказчик вполне может пользоваться реконструированным объектом без оплаты работ подрядчика и без государственной регистрации своего права собственности на реконструированный объект. Опять-таки в случае реконструкции складывается уже указанная ситуация: есть передача результата реконструкционных работ - нечего удерживать, нет такой передачи - заказчику нечего оплачивать. В качестве выхода из создавшегося положения предлагается закрепить в гражданском законодательстве понятие реконструкции <7>. Но что это дает практически? Понятие реконструкции в настоящее время фиксируется если не Гражданским кодексом РФ, то Градостроительным кодексом РФ, но положение подрядчика в случае неоплаты результата реконструкционных работ это не облегчает. Гораздо важнее закрепить такую систему правовых взаимоотношений сторон, которая бы дала в руки подрядчика реальные возможности воздействия на заказчика, поскольку сложившееся правовое регулирование задержания в строительстве, в сущности, неработоспособно и зависло в воздухе. -------------------------------- <7> См.: Шарапов В. В. Указ. соч.

Во-первых, в законодательстве целесообразно определить набор случаев, когда государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом не требуется. Одним из таких случаев явно должен стать случай с правом удержания подрядчиком результата выполненных строительных работ. Во-вторых, безусловно заслуживает поддержки предложение о предоставлении подрядчику права удерживать часть, этап выполненных строительных работ или незавершенные строительством работы <8>. -------------------------------- <8> См.: Там же.

В-третьих, эффективным было бы предоставление подрядчику права на обращение в регистрирующие органы с просьбой о приостановлении государственной регистрации права собственности до оплаты заказчиком выполненных строительных работ. Такое приостановление практически равноценно удержанию: поскольку у заказчика право собственности не регистрируется, у него возникают практические затруднения с распоряжением принятого, но не оплаченного объекта строительства. Отсутствие государственной регистрации права собственности заказчика на созданный или реконструированный объект недвижимости фактически исключает его из гражданского оборота и, бесспорно, побуждает скорейшим образом оплатить выполненные строительные работы. То обстоятельство, что оплата выполненных строительных работ справедлива и правомерна, не вызывает каких-либо сомнений. Не совсем точно утверждение С. В. Сарбаша о том, что, "если заказчиком по договору подряда будет являться гражданин, не имеющий статуса предпринимателя, удержание его вещей, не связанных с указанным договором, вряд ли возможно" <9>. Это утверждение С. В. Сарбаша не учитывает диспозитивный характер правила подп. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ, которое может быть изменено соглашением сторон, и тогда независимо от статуса действующих сторон будут обеспечиваться иные обязательства и требования сторон, не связанные с исполняемым договором строительного подряда. -------------------------------- <9> Сарбаш С. В. Указ. соч. С. 201.

С диспозитивным характером правил ст. 359 ГК РФ взаимосвязано понимание, толкование и применение условий конкретных договоров строительного подряда. В научной литературе анализируется дело, рассмотренное МКАС по заявлению одной итальянской строительной фирмы <10>, являвшейся подрядчиком по договору строительного подряда и истцом по иску. Одно из исковых требований подрядчика-истца состояло в возмещении убытков, вызванных приостановлением им сдачи заказчику выполненного объекта (удержанием его) с целью заставить заказчика производить платежи, что повлекло для истца простои и дополнительные расходы <11>. Отказ суда был обусловлен п. 18 заключенного сторонами договора, в соответствии с которым при просрочке платежа заказчиком подрядчик имеет право приостановить работы, предварительно уведомив о предстоящем приостановлении работ за 15 дней. Суд расценил это условие в соответствии с п. 3 ст. 359 ГК РФ как вводящее особый порядок взаимоотношений сторон при неплатеже за выполненные работы. Таким образом, получается, что достаточно сторонам предусмотреть какие-то особые или дополнительные условия взаимоотношений на случай уклонения заказчика от оплаты выполненных работ, как это обстоятельство делает неприменимым удержание как способ обеспечения исполнения обязательств по договору строительного подряда. Причем стороны могут действовать с противоположной целью: с целью усиления позиции подрядчика на случай неполучения денежных средств в оплату выполненных работ. Результат же окажется прямо противоположным. -------------------------------- <10> См.: Садиков О. Н. Удержание и возмещение убытков в договоре строительного подряда: Комментарий судебно-арбитражной практики. М.: Юридическая литература, 1999. С. 183 - 192. <11> См.: Там же. С. 184.

Представляется, что уточнение редакции п. 3 ст. 359 ГК РФ необходимо, и данный пункт следует сформулировать таким образом: правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрены иные положения, относящиеся к праву стороны на удержание. Если обоснованное предложение будет принято, то при рассмотрении конкретных дел и споров, связанных с применением правил об удержании, будут приниматься во внимание лишь положения договора, относящиеся именно к праву на удержание, а не вообще все иные. Все иные положения конкретного договора, предусматривающие другие права стороны при неисполнении договора, будут усиливать положение пострадавшей стороны, предоставляя дополнительные возможности. Другая проблема состоит в разграничении гражданско-правовых терминов и понятий. В п. 18 анализируемого договора между подрядчиком - итальянской строительной фирмой и заказчиком речь все-таки идет о приостановлении строительных работ, а не об удержании результата строительных работ. Удержание результата работ и приостановление работ - разные понятия, нуждающиеся в адекватной квалификации; кроме того, понятие "приостановление работ", явно взаимосвязанное с понятием "приостановление договора" (а для подрядчика приостановление работ равнозначно приостановлению договора), нуждается в закреплении в действующем законодательстве. Как уже доказывалось, в условиях свободы гражданско-правового договора приостановление договора имеет вполне самостоятельное значение и должно обладать автономным правовым режимом. В литературе активно обсуждается вопрос о правах подрядчика на объект незавершенного строительства. Хотя этот вопрос в определенный степени выходит за пределы обязательственных правоотношений сторон по договору строительного подряда, но и взаимосвязан с сущностью, содержанием и динамикой исполнения договора строительного подряда. Данная взаимосвязь обусловлена комплексностью, смешанностью в гражданских правоотношениях вещно-правовых и обязательственно-правовых элементов, почти единодушно признаваемых в литературе <12>. Л. А. Кассо прогнозировал, таким образом: "Разделению прав на личные и вещные может быть суждено исчезнуть из юриспруденции будущего столетия" <13>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <12> См., например: Аскназий С. И. Основные вопросы теории социалистического гражданского права. М.: Статут, 2008. С. 523; Актуальные проблемы гражданского права: Выпуск четвертый / Под общ. ред. М. И. Брагинского. М.: Норма, 2002. С. 99 - 100; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 223; Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск пятый / Под общ. ред. В. В. Витрянского. М.: Норма, 2002. С. 31; Кавелин К. Д. Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству: Опыт систематического обозрения. СПб., 1879. С. 64; Брагинский М. И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика. М., 1998. С. 114. В последнее время в литературе предпринята попытка "доказать самостоятельность вещных прав и отсутствие всякого "смешения" с иными правами" (Бабаев А. Б. Система вещных прав. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 156). <13> Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 173.

Сложность квалификации прав подрядчика на возводимый, реконструируемый и капитально ремонтируемый объект недвижимости связана с тем, что деятельность сторон договора носит креативный, созидательный и преобразовательный характер, что приводит к сложному набору возникающих вещно-правовых и обязательственно-правовых отношений. Именно поэтому объект незавершенного строительства вполне квалифицируется как совокупность материалов, а опасение К. И. Скловского, заключающееся в том, что в данном случае придется признавать общую долевую собственность на объект незавершенного строительства, необоснованно. Эта необоснованность обусловлена правовой разнокачественностью и различной целевой направленностью действий сторон. Правовых оснований возникновения общей собственности, предусмотренных ст. 244 ГК РФ, в случае заключения и исполнения договора строительного подряда нет. Система аргументов и предложение М. И. Брагинского о том, что в области строительства подрядчика необходимо признавать собственником создаваемого объекта недвижимости <14>, в настоящее время не соответствуют закрепленным ГК РФ основаниям возникновения права собственности и правовым позициям судебных органов, согласно которым если подрядчик не предоставил доказательств того, что возвел объект в установленном порядке, то в иске о признании права собственности на его стороне отказывается <15>. Кроме того, К. И. Скловский обоснованно разъяснил, что ст. 703 ГК РФ не указывает, какое именно право передается подрядчиком заказчику <16>. -------------------------------- <14> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского и С. А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 368. <15> См.: Сборник судебной практики по строительству / Сост. Е. Н. Романенкова. М.: Проспект, 2008. С. 242 - 246. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Статут", 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <16> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 406.

Применительно к договорным правоотношениям по строительному подряду имеется взгляд, согласно которому с момента завершения строительства и до принятия объекта заказчиком объект находится у подрядчика на праве владения <17>. Однако элементарно представить иную ситуацию, когда это не так. Иная ситуация возникает в случае возведения объекта на земельном участке или во взаимосвязи с объектом недвижимости заказчика. К примеру, капитально отремонтировано здание или сооружение, принадлежащее заказчику на праве собственности: в этом случае на результат работ по капитальному ремонту у заказчика возникает не только право владения, но и право собственности, поскольку на период капитального ремонта здание или сооружение не выбывает из собственнической сферы. -------------------------------- <17> См.: Озеров П. С. Гражданско-правовое регулирование отношений строительного подряда: Автореф. канд. дис. Краснодар, 2003. С. 8.

Другой исследователь - С. Яковлева пишет: "...отсутствие права собственности на ОНС не исключает наличия иных вещных прав в отношении ОНС, в частности права владения во время действия договора подряда подрядчику" <18>. Представляется, что высказанные С. Яковлевой положения соответствуют содержанию сложившегося гражданско-правового регулирования, допускающего возможность существования разнообразных и прямо законом не зафиксированных вещных прав <19>. Однако принципиальные сомнения вызывает вывод С. Яковлевой о том, что "объектом права собственности ОНС являться не может по причине невозможности регистрации такого права. Следовательно, сам ОНС в данной ситуации не может быть объектом гражданского оборота" <20>. Вывод С. Яковлевой не соответствует официальной позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, признающего возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в случае прекращения договора строительного подряда (при таком подходе Высшего Арбитражного Суда РФ невольно формулируется вопрос о том, а возможна ли государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства при его создании в силу других договорных оснований). Кроме того, С. Яковлевой невольно обозначена проблема оборотоспособности объекта незавершенного строительства. Ведь согласно п. 2 ст. 129 ГК РФ виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе, а руководящие разъяснения и правовые позиции судебных органов Российской Федерации законами не квалифицируются ни при каких условиях. -------------------------------- <18> Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. N 8. С. 128. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Статут", 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <19> Как известно, проблема исчерпанности или неисчерпанности перечня ограниченных вещных прав решается различными исследователями по-разному (см.: Васьковский Е. В. Приобретение движимости от несобственника // Журнал Министерства юстиции. 1895. N 3. С. 61 - 62; Новицкий И. Б. Право собственности. М., 1925. С. 5; Суханов Е. А. Гражданское право России - частное право. М.: Статут, 2008. С. 218; Бабаев А. Б. Указ. соч. С. 315; Илларионова Т. И., Гонгало Б. М., Плетнев В. А. и др. Гражданское право: Учебник для вузов. Ч. 1 / Под ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. М., 1998. С. 297; Камышанский В. П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2000. С. 180; Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 155; Агарков М. М. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2002. С. 206). <20> Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. N 8. С. 129.

По мнению Д. Е. Потяркина, "владение подрядчика не приобретает характера вещного права и остается правом обязательственным, границы которого определяются самим договором подряда" <21>. Если экстраполировать позицию Д. Е. Потяркина на иные обязательственные правоотношения, известные российскому гражданскому праву, то получается, что любое владение, возникшее на основе того или иного договора, не обладает вещно-правовым характером. Тогда как объяснить суть правила ст. 305 ГК РФ, предоставляющего возможность вещно-правовой защиты в том числе и титульным владельцам? -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Статут", 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <21> Потяркин Д. Е. Договор инвестирования при строительстве жилья: Автореф. канд. дис. М., 2003. С. 22. Такой же позиции придерживается К. И. Скловский (см.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 410), высказывание которого почти дословно повторяет выражение Д. Е. Потяркина. Впрочем, если ориентироваться на даты издания работ К. И. Скловского и Д. Е. Потяркина, то приоритет и право, бесспорно, на стороне К. И. Скловского.

Сомнительно предположение Е. А. Суханова о том, что объекты незавершенного строительства "могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства" <22>. Логично продолжить, что в этом же случае возможна и государственная регистрация прав на соответствующий объект недвижимости. Восхваляя вывод Е. А. Суханова, К. И. Скловский пишет: "Действительно, если рассматривать объект незавершенного строительства только как предмет договора строительного подряда, то с консервацией объекта, которая знаменует и прекращение договора подряда, обязательственные права прекращаются, и не остается иного выхода, как закрепление объекта на праве собственности" <23>. При таком подходе возникают следующие вопросы: а каков может быть правовой режим объекта незавершенного строительстве, если он не является только предметом договора строительного подряда, а чем-то еще? Что такое консервация и ее правовые последствия, особенно с учетом того, что в законе отсутствует понятие консервации и ее правовой режим? Каков правовой режим объекта незавершенного строительства при отсутствии консервации и при прекращении договора строительного подряда по другим правовым основаниям? Каких-либо удовлетворительных ответов на поставленные вопросы подход Е. А. Суханова и К. И. Скловского в данном случае не дает. -------------------------------- <22> Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 5. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Статут", 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <23> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 405.

Наиболее содержательное и развернутое обоснование прав подрядчика на объект незавершенного строительства содержится в работе К. И. Скловского <24>. В целом он приходит к обоснованному выводу о существовании у подрядчика законного владения, основанного на договоре. Но необходимо оговориться: вполне возможны ситуации отсутствия у подрядчика каких-либо прав на результат строительных работ. При капитальном ремонте объект недвижимости не выбывает из владения заказчика, поэтому акт приемки и сдачи выполненных строительных работ подтверждает не передачу владения или права, а факт выполнения соответствующих строительно-монтажных работ по капитальному ремонту объекта недвижимости. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - "Статут", 2008 (4-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <24> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 397 - 427.

Еще более усложняются взаимоотношения сторон при реконструкции объекта недвижимости, поскольку реконструируемый подрядчиком объект недвижимости не передается ему во владение. Кроме того, анализ дел, связанных с реконструкцией объекта недвижимости, рассмотренных судами, порождает неоднозначные вопросы. По одному из рассмотренных дел арбитражный суд указал, что изменение площади недвижимости является реконструкцией и требует принятия объекта в эксплуатацию, изменение внешнего вида здания требует разрешения местной администрации; поскольку данные юридические действия не были совершены, отказ в государственной регистрации права собственности на реконструированный объект признан правомерным <25>. Первый вывод, вытекающий из данной правовой позиции суда, состоит в невозможности признания за подрядчиком какого-либо права на реконструируемый объект, поскольку реконструируемый объект ему не передается, право владения на его стороне не возникает и результат реконструкционных работ фактически находится у заказчика с момента их выполнения. То обстоятельство, что подрядчик выделяет своих работников для выполнения реконструкционных работ, предоставляет материалы, оборудование, технологии и иное имущество, не приводит к возникновению на его стороне каких-либо вещно-правовых возможностей в отношении самого реконструируемого объекта недвижимости. -------------------------------- <25> См.: Сборник судебной практики по строительству / Сост. Е. Н. Романенкова. М.: Проспект, 2008. С. 296 - 297.

Второй вывод заключается в необходимости признания двойственной правовой природы реконструкции объекта недвижимости. С одной стороны, реконструкция объекта недвижимости прекращает право собственности на старый, реконструируемый объект, поскольку как индивидуально-определенная вещь он перестает существовать; с другой стороны, реконструкция объекта недвижимости, осуществленная в установленном законом порядке, порождает право собственности на завершенный реконструкцией объект недвижимости, поскольку, в сущности, возникает и создается новая вещь. Именно поэтому закон (ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") требует государственной регистрации права собственности на результат реконструкционных работ. В связи с двойственным характером реконструкции объекта недвижимости в дополнении нуждается п. 1 ст. 235 ГК РФ, согласно которому право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В случае реконструкции имеет место не гибель или уничтожение индивидуально-определенной вещи, а ее изменение, преобразование в другую вещь. Именно данное основание для прекращения права собственности на старую, изменяемую индивидуально-определенную вещь должно быть отражено в содержании п. 1 ст. 235 ГК РФ.

------------------------------------------------------------------

Название документа