Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования

(Нестерова Т. Ю.)

("Государственная власть и местное самоуправление", 2010, N 3)

Текст документа

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ:

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Т. Ю. НЕСТЕРОВА

Нестерова Т. Ю., ЧитГУ.

Отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом. До настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому или земельному праву? Земельные отношения носят имущественный характер. В какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством. Так, в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 3) (Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147) сказано: "Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами". Однако непонятным остается следующее. Как разграничить между собой земельные отношения, регулируемые земельным законодательством (п. 1 ст. 3 ЗК РФ), и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками? Этому, к сожалению, законодатель уделил недостаточно внимания.

Согласно ст. 2 ГК РФ (Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301) в гражданское законодательство входят, в частности, нормы, определяющие основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав. При этом приоритет гражданско-правовых норм перед земельно-правовыми в этом случае проистекает из ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

В некоторых случаях в ЗК РФ содержится прямая отсылка к нормам Гражданского кодекса РФ. Например: "Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25).

Однако это весьма дискуссионный вопрос. Поскольку в отношении возникновения публичной собственности ЗК РФ содержит положения, которых нет в ГК РФ.

Именно на вопросах возникновения права собственности на землю и хотелось бы подробнее остановиться, поскольку, на наш взгляд, не вполне понятно, насколько приемлемы отдельные основания возникновения права собственности к возникновению права собственности именно на землю.

Так, ст. 8 ГК РФ перечисляет основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Среди них есть и основания, по которым могут возникать права на земельные участки: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Анализируя нормы главы V ЗК РФ ("Возникновение прав на землю"), можно сделать вывод, что существуют следующие основания возникновения права собственности на землю:

- решения органов государственной власти и органов местного самоуправления;

- договоры и иные сделки с земельными участками;

- приобретательная давность;

- судебные акты.

Именно приобретательная давность как основание возникновения права собственности на землю и вызывает сомнения.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Чтобы приобрести право собственности на земельный участок на основании приобретательной давности, необходимо выполнить ряд обязательных условий. Требуется, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в установленном законодательством порядке. Такое владение земельным участком должно быть добросовестным. Это значит, что фактическое владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих, например, составы уголовного преступления или административного проступка. Нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица, и непрерывным, т. е. в течение сроков, установленных законом.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет свои особенности. Эти особенности заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все иные земли в нашей стране являются либо государственной, либо муниципальной собственностью.

Попытаемся разобраться, насколько возможно фактическое владение, которое возникло без нарушения закона.

На практике такая ситуация может сложиться, когда земельный участок был предоставлен гражданину на праве постоянного бессрочного пользования и на таком участке построен дом, в котором проживал гражданин вместе с фактическим супругом. Однако это та ситуация, которая не может возникнуть, если будут соблюдены все требования закона. Так, после смерти лица, которому был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право должно прекратиться.

Другая возможность вытекает из закона, в частности из нормы, регулирующей отказ от земельного участка. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи.

Представляется, что в современных условиях введение данной нормы является нецелесообразным. Это связано с несколькими причинами. Во-первых, опыт реорганизации колхозов и совхозов. Возможностью приобрести земельные участки в собственность воспользовалось крайне небольшое число граждан, остальные земельные участки остались невостребованными. И последствия этого не заставили себя ждать: деградация, ухудшение качества земли. В итоге земля оказалась не нужна частным лицам, а органы государственной власти и местного самоуправления не имеют правовых оснований для ее использования.

Земля обладает социальной и экономической ценностью для общества в целом, поэтому представляется необходимым пересмотреть норму об отказе от земельного участка. Более приемлемым вариантом представляется введение нормы, в соответствии с которой по истечении определенного количества времени (например, одного года) после подачи заявления об отказе от земельного участка он переходит по решению суда в собственность муниципального образования или субъекта Российской Федерации, но только в случае, если к тому времени никто не изъявит желания приобрести его в собственность.

Таким образом, необходимо пересмотреть действующее гражданское и земельное законодательство, уточнить возможность применения приобретательной давности как основания приобретения права собственности на землю, а кроме того, скорректировать положения Земельного кодекса, в которых предусмотрена сама возможность признания земельного участка бесхозяйной вещью, так как это не согласуется с определением земли как основы жизни и деятельности народов, данным в Конституции РФ (Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. N 237. 1993).

------------------------------------------------------------------

Название документа