Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

С. ГУТОР

Гутор Светлана, юрисконсульт, секретарь совета директоров управляющей организации.

Несмотря на истечение нескольких лет с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ, толкование отдельных норм Кодекса и принятых в его исполнение правовых актов до настоящего времени неоднозначно и применение их на практике вызывает сложности. К числу таких положений относятся статьи, определяющие понятие, состав и распределение ответственности за содержание общего имущества многоквартирного дома. В данной статье будут рассмотрены отдельные аспекты содержания управляющей организацией оборудования дома.

Основными нормативными источниками по указанному вопросу являются: - часть 1 статьи 36, статья 39, часть 7 статьи 156, часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170. В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация за плату "обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность". Таким образом, деятельность по содержанию общего имущества дома является одной из основных обязанностей управляющей компании, что обусловливает значимость понятия общего имущества дома при решении вопроса о границах ее ответственности. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)". Из определения следует, что признаком оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома является его целевое назначение - для обслуживания как минимум нескольких помещений в доме. Приведенный в статье 36 ЖК РФ перечень является открытым, представляя собой лишь перечисление отдельных элементов общего имущества. Наличие в Кодексе только одного признака оборудования - общего имущества, открытость перечня состава имущества, наличие в перечне формулировок "...и другое оборудование, расположенное на сетях" создают затруднения при решении вопроса о субъекте ответственности за содержание конкретных инженерных коммуникаций и иных объектов. Дальнейшее уточнение перечня объектов, которые включены в состав общего имущества многоквартирного дома, осуществлено Правительством РФ в Постановлении от 13.08.2006 N 491. В соответствии с Правилами, утвержденными данным Постановлением: - "в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях" (пункт 5 Правил); - "в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях" (п. 6 Правил); - "в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил)". Конструкция вышеуказанных положений Правил аналогична определению в статье 36 Жилищного кодекса и основана на перечислении наиболее крупных объектов общего назначения. Однако нередко возникающий на практике на основании изложенных норм Правил и Жилищного кодекса вывод потребителей и контролирующих, ведомственных органов, иных лиц об ответственности управляющих организаций за содержание всех вышеперечисленных элементов внутридомового оборудования неверен, поскольку составлен без учета закрепленных законодательством договорных начал в сфере жилищных отношений. Пункт 1 Правил, часть 3 статьи 162 ЖК РФ предусматривают, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан определяемый собственниками помещений состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и порядок определения размера вознаграждения за услуги, работы по управлению им - платы за содержание и ремонт жилого помещения. Стороны договора самостоятельно определяют перечень общего имущества, а также виды и стоимость работ по его содержанию (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ). Из системного анализа норм Кодекса можно сделать вывод о наличии права сторон договора управления исключить из него обязанность управляющей организации выполнять определенные виды работ по содержанию отдельных объектов, указанных в Правилах, или включить в договор обязанность управляющей организации содержать без дополнительной оплаты объекты, формально не обладающие признаком целевого назначения, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ. С учетом изложенного при определении объема обязательств и ответственности управляющей организации необходимо руководствоваться в первую очередь условиями договора управления конкретным многоквартирным домом. Данный подход позволит избежать ошибок в правоприменительной деятельности, приводя к единообразию ее практику, противоречивую в отношении отдельных объектов многоквартирного дома. Верховный Суд РФ также указал, что "собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, а управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункты 41, 42 Правил)" <1>. Однако условия договоров управления далеко не всегда применяются при вынесении решений. -------------------------------- <1> Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2008 N КАС08-52 // ЖКХ. 2008. N 6. Часть 2. С. 15 - 16.

В частности, органы местного самоуправления на основании буквального толкования пункта 6 Правил нередко делают вывод о принадлежности внутриквартирных радиаторов к общему имуществу многоквартирного дома и обязанности управляющей организации содержать их. Решения ОМС принимаются без учета договорных условий, определенных управляющей организацией и жильцами многоквартирных домов, что приводит к неправомерным требованиям и необходимости отстаивания своих прав заинтересованными лицами. Суды рассматривают ремонт, замену внутриквартирного радиатора в качестве обязанности жильцов помещения (что в контексте взаимосвязи распределения обязанностей по содержанию имущества дома с составом общего имущества дома позволяет говорить об отнесении внутриквартирных радиаторов к индивидуальному имуществу жильцов) <2>. Разграничение общего имущества дома и имущества владельцев его помещений в системе водоснабжения в настоящее время также обычно не вызывает трудностей. В судах выносятся преимущественно основанные на Правилах решения, признающие внутриквартирные стояки холодного и горячего водоснабжения, канализации общим имуществом по первое отключающее устройство включительно, а внутриквартирную разводку от первого отключающего устройства с иным расположенным далее по системе коммуникации оборудованием (смесители, гибкие подводки к смывному бачку, соединительные шланги к стиральной машине и проч.) - индивидуальным имуществом жильцов многоквартирного дома. Ответственность управляющей организации в части внутриквартирного оборудования ограничивается обязанностью содержать стояки, разводку до первого отключающего устройства, первое отключающее устройство. Данная практика соответствует распространенным условиям договоров управления многоквартирными домами, заключаемых на основании части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. Однако, несмотря на вышеизложенное, суды возлагают на управляющие организации ответственность за ущерб, причиненный имуществу третьих лиц вследствие грубых нарушений пользования общим имуществом со стороны жильцов многоквартирного дома. Аналогичные решения выносятся и в случаях доказанности выполнения управляющей организацией надлежащим образом и в полном объеме своих договорных обязательств, а также наличия доказательств причинения вреда действиями жильцов многоквартирного дома, что представляется нелогичным и неправомерным нарушением общих принципов возмещения вреда, установленных статьей 1064 Гражданского кодекса РФ. -------------------------------- <2> См.: решение Верховного Суда РФ от 04.08.2006 N ГКПИ06-586.

Определение принадлежности элементов электроснабжения, иного оборудования многоквартирного дома к общему имуществу также осуществляется зачастую в судебном порядке вследствие отсутствия комплексного подхода к нормам законодательства в области жилищных отношений <3>. -------------------------------- <3> См.: решение Верховного Суда РФ от 26.05.2008 N ГКПИ08-1022 // ЖКХ. 2008. N 11.

Министерство регионального развития РФ, являясь органом, уполномоченным на обобщение практики применения жилищного законодательства Российской Федерации и разъяснение его норм <4>, подчеркнуло превалирующее значение условий договора управления дома при определении объема обязательств управляющей организации: "В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации только в случае указания на них в договоре. В других случаях указанные Правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют рекомендательный характер. В соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса управляющая и подрядная организации отвечают по договорам только за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Услуги и работы по содержанию и ремонту самого жилого помещения (то есть имущества, не входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме) в соответствии с частью 10 статьи 155 Жилищного кодекса выполняются в соответствии с иными договорами за отдельную плату; невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Отсутствие в содержащемся в договоре перечня услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы. Если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договоры управления изменения о выполнении работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация не несет ответственности за неисполнение соответствующих работ" <5>. -------------------------------- <4> См.: Положение о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2005 N 40. <5> Информационное письмо Минрегиона России от 14.10.2008 N 26084-СК/14 "Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым жилищным законодательством Российской Федерации" // ЖКХ. 2008. N 12. Часть 2. С. 31 - 34.

Таким образом, решение вопроса о наличии (отсутствии) обязанности управляющей организации обслуживать внутриквартирное, иное оборудование за счет платы за содержание, ремонт жилого помещения (и, следовательно, о наличии оснований для ответственности управляющей организации) должно осуществляться на основании условий договора управления домом.

------------------------------------------------------------------

Название документа