Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения (Окончание)

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

С. В. ШАНХАЕВ, В. Е. КАРБАШОВ

(Окончание. Начало см. "Право в Вооруженных Силах", 2010, N 2)

Шанхаев С. В., преподаватель Военного университета, кандидат юридических наук.

Карбашов В. Е., преподаватель Военного университета.

3. Предоставление служебного жилого помещения. Заключение договора найма служебного жилого помещения

После 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение в жилое помещение и проживание в жилом помещении, является, согласно ст. 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42. В то же время необходимо иметь в виду, что по действовавшему до 1 марта 2005 г. законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (ст. ст. 47, 105 ЖК РСФСР) <1>. Поэтому, как верно указывает А. В. Молодых, прежде чем заключать с военнослужащими договоры найма служебного жилого помещения, необходимо осуществить меры по переводу жилых помещений в служебные <2> (с соблюдением порядка, описанного выше. - С. Ш.). -------------------------------- <1> Пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". <2> Молодых А. В. Предоставление военнослужащим служебных жилых помещений.

В противном случае, как указывалось выше, могут наступить некоторые негативные последствия. Так, как указано в подп. "в" п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нарушение требований ЖК РФ и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ч. 2 ст. 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ <3>, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ <4>, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. -------------------------------- <3> В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. <4> В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора найма специализированного жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения). При этом, как представляется автору, в связи с истечением срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 181 ГК РФ, лицо, занимающее жилое помещение по договору найма служебного жилого помещения, не может быть выселено из занимаемого жилого помещения, за исключением других оснований, предусмотренных ЖК РФ.

4. Проблемы обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями в закрытых военных городках

Как было указано выше, Федеральным законом "О статусе военнослужащих" установлено, что "служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках гражданам, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, проживающим в закрытых военных городках" (абз. 8 п. 1 ст. 15). Так, например, Указом Президента Российской Федерации от 25 ноября 1996 г. N 1592 "О мерах по обеспечению военного строительства в Российской Федерации" Правительству Российской Федерации было поручено разработать комплекс мер по переходу на систему обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями и с 1 января 1997 г. начать формирование служебного жилищного фонда для военнослужащих в закрытых и обособленных военных городках <5>. -------------------------------- <5> Перечень имеющих жилищный фонд закрытых военных городков Вооруженных Сил Российской Федерации, Пограничной службы Российской Федерации и органов ФСБ России утвержден распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 752-р.

Военнослужащие указанной выше категории сталкиваются с такой проблемой, как отсутствие решения полномочного органа об отнесении жилого помещения к служебному, т. е. военнослужащие, проходящие военную службу в закрытых военных городках, фактически считаются обеспеченными жилыми помещениями на условиях социального найма, но в то же время в силу прямого запрета не могут приватизировать занимаемые жилые помещения. В связи с указанными причинами военнослужащие (граждане, уволенные с военной службы), а также лица, подлежащие переселению из закрытых военных городков, сталкиваются с проблемами при получении государственных жилищных сертификатов. Как было указано выше, жилые помещения включались в число служебных решениями органов местного самоуправления, а в настоящее время - решениями органов, управляющих жилищным фондом. Однако, по мнению автора, придание статуса служебных жилых помещений жилым помещениям, находящимся в домах на территориях закрытых военных городков, осуществлено в силу прямого указания закона - Федерального закона "О статусе военнослужащих", что исключает общее правило, содержащееся в ЖК РСФСР и ЖК РФ. Данный вывод, по нашему мнению, подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации. Так, в соответствии с подп. "а" п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленными порядком и требованиями (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. N 42. Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным), решается в силу ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения. Однако согласно сложившейся правоприменительной практике как судебными органами, так и органами государственной власти, в том числе и органами военного управления, единственным основанием для включения жилого помещения в число служебных, в том числе находящегося в закрытом военном городке, признается решение соответствующего уполномоченного органа. При этом необходимо отметить, что в Государственной Думе находился на рассмотрении законопроект "О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и в статью 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" (внесен Постановлением Законодательного Собрания Челябинской области от 22 декабря 2005 г. N 1989), которым, согласно Пояснительной записке, предусматривалось следующее: "...в настоящее время жилищный фонд Министерства обороны Российской Федерации как ведомственный жилищный фонд может быть приватизирован проживающими в нем гражданами, кроме жилых помещений в закрытых военных городках. Проект Федерального закона "О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и в статью 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" предполагает исключение жилых помещений, находящихся в закрытых военных городках, из перечня не подлежащих приватизации жилых помещений. Проект Федерального закона "О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и в статью 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" разработан в целях реализации в полном объеме конституционного права граждан, проживающих в жилых помещениях закрытых военных городков, на жилище и на свободу выбора места жительства...". Однако 16 апреля 2008 г. данный законопроект был отклонен Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (Постановление N 381-5 ГД).

5. Учет нуждаемости в жилых помещениях при предоставлении служебного жилого помещения

В юридической литературе неоднократно указывалось на необходимость нормативного закрепления учета при предоставлении служебного жилого помещения критерия нуждаемости в жилых помещениях и других актуальных вопросов, таких как: - очередность предоставления военнослужащим служебных жилых помещений исходя из даты их постановки на учет нуждающихся в случае ограниченности служебного жилого фонда <6>; -------------------------------- <6> Фортушин В. Е. О порядке обеспечения военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации служебными жилыми помещениями // Рос. военно-правовой сб. 2005. N 4.

- ведение названного учета; - принятие решения о предоставлении служебных жилых помещений жилищной комиссией воинской части; - оформление документов для вселения в предоставленную служебную квартиру; - заключение договора найма служебного жилого помещения <7>; -------------------------------- <7> Молодых А. В. Некоторые проблемы реализации военнослужащими Министерства обороны Российской Федерации и членами их семей права на служебное жилое помещение // Рос. военно-правовой сб. 2004. N 1.

- снятие военнослужащих с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в связи с предоставлением служебного жилого помещения <8>. -------------------------------- <8> Терешкович С. В. О проблемах снятия военнослужащих с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий при предоставлении служебного жилья по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами // Право в Вооруженных Силах. 2000. N 11.

Однако решение указанных проблем видится в содержании ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, в соответствии с которой специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Иначе говоря, если гражданин проживает в собственном жилом доме, в собственной квартире, является членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и т. д., то такому гражданину специализированное жилое помещение не предоставляется.

6. Приватизация служебных жилых помещений

Несмотря на неоднократное рассмотрение в юридической литературе вопросов, связанных с возможностью приватизации служебных жилых помещений <9>, автор считает необходимым в консолидированном виде раскрыть данный вопрос. Тем более что с 1 марта 2010 г. приватизация как институт отменяется. -------------------------------- <9> См.: Важенин А. Л., Калинин В. М. К вопросу о реализации права на приватизацию военнослужащими, лицами, уволенными с военной службы, а также гражданами, занимавшими служебные жилые помещения // Рос. военно-правовой сб. 2005. N 4; Молодых А. В. Как сделать служебную жилплощадь жильем для постоянного проживания? // Военно-правовое обозрение. 2001. N 2.

Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В п. 3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова" отмечалось, что приватизация в Российской Федерации обусловлена переходом к многообразию форм собственности, свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст. ст. 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Установление права на приватизацию осуществляется публичной властью. В то же время, закрепляя в законе это право, государство обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации. По общему правилу военнослужащие-граждане, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках (п. 6 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. При этом необходимо исходить из того, что согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2004 г. N 441-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ивановой Нины Александровны на нарушение ее конституционных прав положениями статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче служебных жилых помещений в собственность граждан недопустимо, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В то же время справедлива правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженная в Постановлении от 24 октября 2000 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 13 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", статьи 1 Федерального закона "О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию" и пункта 7 статьи 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" в связи с запросом Майнского районного суда Ульяновской области, а также жалобами граждан Е. Е. Насоновой и Н. П. Ярушиной", согласно которой отсутствие законодательно установленных критериев запрета на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц, и в случае отнесения законодателем - в соответствии с названными критериями - тех или иных жилых помещений к имеющим особый правовой режим и потому не подлежащим приватизации должна быть обеспечена возможность обжалования распространения такого режима на конкретное жилое помещение. При этом, не ограничиваясь лишь формальным подтверждением целевого назначения жилого помещения, необходимо проверять факты, обосновывающие в каждом случае распространение на него особого правового режима, исходя из практики и перспектив целевого использования данного помещения, включения его в соответствующую производственную и социальную инфраструктуру и т. п. Без исследования таких обстоятельств не может быть обеспечена реальная, гарантируемая ст. 46 Конституции Российской Федерации защита прав граждан, в том числе права на приватизацию жилого помещения. Как отмечалось, приватизация служебного жилого помещения в прямой постановке вопроса имеет свои правовые проблемы, которые достаточно подробно описаны А. В. Молодых <10>, в связи с чем автором настоящей статьи данные вопросы не будут рассмотрены. -------------------------------- <10> Молодых А. В. Некоторые проблемы передачи жилых помещений в собственность военнослужащих.

Однако возможность приватизации служебного жилого помещения существует при следующих обстоятельствах. Во-первых, по мнению А. И. Шелепугина, в соответствии с ч. 2 ст. 92 ЖК РФ включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. При передаче жилого дома из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования имеющиеся в нем служебные жилые помещения, закрепленные за Минобороны России в лице уполномоченных органов, должны, по мнению автора, утрачивать статус служебных жилых помещений, так как меняется собственник жилого дома <11>. -------------------------------- <11> Шелепугин А. И. О некоторых правовых вопросах, возникающих у военных организаций при реализации ими права военнослужащих на получение жилых помещений // Право в Вооруженных Силах. 2006. N 10.

По данному вопросу О. Ю. Балина пишет: "...факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (выделено мной. - С. Ш.). Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"..." <12>. -------------------------------- <12> Балина О. Ю. Возможность приватизации служебных жилых помещений // Жилищное право. 2008. N 9.

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации. Данные теоретические выводы указанных авторов подтверждаются также позицией Верховного Суда Российской Федерации. Ниже приводится выдержка из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г.: "...Вопрос 21: Могут ли быть приватизированы гражданами служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность? Сохраняется ли за таким жилым помещением статус служебного жилого помещения? Ответ: Статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Исходя из положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" служебные жилые помещения не подлежат приватизации. Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения. Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации...". Указанный вывод Верховного Суда Российской Федерации также содержится в Постановлении президиума Московского областного суда от 19 марта 2008 г. N 230 по делу N 44г-114/08. В качестве примера можно привести следующее дело с участием военнослужащего. Как следует из гражданского дела, находившегося в производстве судебных органов города Москвы <13>, жилое помещение, находившееся в оперативном управлении ВВУЗа до 1990 г., в соответствии с Гражданским кодексом 1964 г. являлось государственной собственностью. Однако с введением в действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" это жилье приобрело иной статус. Согласно п. 1 ст. 23 данного Закона жилищный фонд в городе отнесен в разряд муниципальной собственности. При этом в п. 3 ст. 24 Закона определено, что имущество, являющееся муниципальной собственностью и закрепленное собственником за учреждением, состоящим на государственном бюджете, находится в оперативном управлении этого учреждения. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что по состоянию на 24 декабря 1990 г. спорное жилье имело статус муниципальной собственности, находящейся в оперативном управлении военного образовательного учреждения. В 1992 г. с введением в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" весь жилой фонд был разделен на категории: государственный жилой фонд, муниципальный жилой фонд и частный жилой фонд. При этом к муниципальному жилому фонду отнесено жилье, находящееся в собственности города. Иначе говоря, с 1992 г. жилье, выделенное вузам для заселения слушателями на время обучения, приобрело следующее правовое положение (статус): муниципальный жилой фонд, находящийся в оперативном управлении вузов. -------------------------------- <13> См.: Догляд В. Б. Кто следующий за квартирой, тогда в суд! // Право в Вооруженных Силах. 2001. N 7.

Отсюда можно сделать, хотя и достаточно спорный, вывод о том, что граждане, правомерно занимающие указанное жилье, вправе с соблюдением установленного порядка приватизировать занимаемое жилое помещение. Во-вторых, как показывает правоприменительная практика, жилые помещения, занимаемые гражданами, в том числе военнослужащими, не всегда обладают статусом служебного жилого помещения, несмотря на указание на это в договоре найма или в ордере. По мнению автора настоящей статьи, в случае отсутствия решения уполномоченного органа о признании жилого помещения служебным (повторюсь, - органа местного самоуправления или органа, осуществляющего управление жилищным фондом), при определенных обстоятельствах, гражданин, занимающий такое жилое помещение, скорее всего, в судебном порядке сможет признать право собственности на жилое помещение. Данный вывод автора подтверждается материалами судебной практики судов различных инстанций. Пример 1. Как следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2006 года (дело N 35-В06-12), Н. обратилась в суд с иском к администрации Центрального района г. Твери, администрации г. Твери о защите права на приватизацию, указывая, что необходимо признать ошибочной запись в ордере N 13593 от 5 июля 1989 года о том, что он является служебным, а также обязать ответчиков передать ей в собственность жилое помещение квартиры. Решением Центрального районного суда г. Твери от 15 сентября 2005 года в удовлетворении исковых требований Н. отказано. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31 марта 2006 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации. Дело надлежит передать для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - президиум Тверского областного суда. Судом установлено, что в соответствии с решением от 19 июня 1989 года N 176-1 исполнительного комитета Центрального районного Совета народных депутатов г. Калинина (г. Твери) производственному жилищному ремонтно-эксплуатационному управлению разрешено использовать под служебную жилую площадь отдельную двухкомнатную квартиру. Протоколом заседания цехкома ПЖРЭУ Центрального района г. Твери N 8 от 22 июня 1989 года данная жилая площадь была предоставлена слесарю ЖЭУ N 3 Н. И. и выдан ордер N 13597 от 5 июля 1989 года на состав семьи из трех человек. Разрешая дело и отказывая в иске, суд пришел к выводу о том, что занимаемая истицей жилая площадь является служебной и поэтому в соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой служебные жилые помещения не подлежат приватизации, она не подлежит приватизации. Между тем, по мнению заявителя, судом сделан вывод о том, что спорная жилая площадь является служебной, без достаточных оснований и в нарушение требований норм материального права. В соответствии со ст. 101 ЖК РСФСР, действовавшего на тот период, жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Согласно п. 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301, государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. Из изложенного следует, что после принятия решения о включении жилой площади в число служебных данное жилое помещение должно быть зарегистрировано в качестве такового в органах государственной регистрации недвижимости. Таких доказательств ответчиками не представлено. Поэтому, по мнению заявителя, суд неправомерно признал служебным занимаемое истицей жилое помещение и отказал ей в приватизации этого помещения. Дело по иску Н. к администрации Центрального района г. Твери, администрации г. Твери о защите права на приватизацию направить для рассмотрения по существу в президиум Тверского областного суда. Пример 2. Как следует из Определения Московского областного суда от 16 мая 2007 г. по делу N 33-7358, Е. обратилась с иском о признании права собственности на жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры по адресу: Московская область, Ленинский район, пос. Дубровский, ул. Турова. Свои требования обосновывала тем, что является нанимателем спорной жилой площади, где проживает с несовершеннолетним сыном Вячеславом 1993 года рождения. До настоящего времени она не может оформить право собственности на это жилое помещение по причине отказа ей в приватизации этого жилья. Ответчики иск не признали. Суд постановил решение, которым в удовлетворении требований истице отказал. Не согласившись с решением суда, в кассационной жалобе Е. просит его отменить как незаконное и необоснованное. Изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит жалобу обоснованной. Из материалов дела видно, что на основании ордера от 19.03.98 бывшим мужем истицы Е. был заключен договор найма этого жилого помещения. После признания решением Видновского горсуда Московской области от 15.04.05 Е. В. умершим нанимателем стала истица и с ней был заключен договор найма спорного жилого помещения, в котором она проживает с несовершеннолетним сыном Вячеславом 1993 года рождения. В обоснование отказа в удовлетворении требований истицы суд указал, что приватизация жилых помещений, находящихся в собственности общественной организации, а также служебных жилых помещений (ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации") не предусмотрена. Оснований считать, что данное жилое помещение принадлежит по праву собственности общественной организации в лице Московского областного объединения организаций профсоюзов, не имеется, поскольку каких-либо доказательств этого суду не представлено. Не имеется и оснований считать, что данная жилая площадь является служебной, поскольку правоустанавливающих документов о признании ее таковой также не имеется. При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. По мнению судебной коллегии, данные обстоятельства установлены в полном объеме. Это подтверждается тем, что истица с несовершеннолетним ребенком на законном основании по договору найма проживает на спорной жилой площади, которая не является служебной и не принадлежит по праву собственности общественной организации. По правилам ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный жилищный фонд), по договору найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. Суд постановил: решение Видновского городского суда Московской области от 28 февраля 2007 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Е. удовлетворить. Признать за Е. и ее несовершеннолетним сыном Е. В. право собственности по 1/2 доле каждому на жилое помещение по адресу: Московская область, Ленинский район, пос. Дубровский, ул. Турова, дом 6, кв. 90. Данное решение является основанием регистрации прав собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации.

7. Расторжение и прекращение договора. Выселение

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые побудили его к этому (ч. 2 ст. 101 ЖК РФ). Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора найма специализированного жилого помещения согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи. Согласно ч. 3 ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору. Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях: - невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев; - разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи; - систематического нарушения прав и законных интересов соседей; - использования жилого помещения не по назначению (см. ст. 83 ЖК РФ). Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям. Часть 3 ст. 101 ЖК РФ предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных ст. 83 ЖК РФ, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения. Таким образом, неисполнение нанимателем любого из числа предусмотренных договором обязательств может быть основанием обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения договора найма специализированного жилого помещения. Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, занимаемого по договору найма специализированного жилого помещения, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по договору найма специализированного жилого помещения. Следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения. Согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения с соблюдением правил этой статьи (см. п. 3 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ). Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) определяемого ЖК РФ периода (работы, службы, учебы и т. д.), т. е. по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения, истечением срока статуса вынужденного переселенца или беженца и т. д. Вопрос о прекращении договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии по основаниям ст. 102 ЖК РФ был рассмотрен выше. В случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа граждане подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ). С предоставлением другого жилого помещения (ч. 2 ст. 103 ЖК РФ) выселяются из служебного жилого помещения определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый: - не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника; - состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. ст. 49 и 51 ЖК РФ и гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору социального найма жилого помещения (ст. 57 ЖК РФ). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях жилье предоставляется в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Поскольку законодатель в случае выселения в порядке и по основаниям ст. 103 ЖК РФ ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта (не предусматривая благоустроенность помещения и его размер), жилое помещение в связи с выселением должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК РФ. Следует полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях (см. ст. ст. 56 и 57 ЖК РФ). Как следует из п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют. Следует учитывать, что ст. 13 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены ст. ст. 108 и 110 ЖК РСФСР. При этом в указанном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации не нашли отражения положения реализации военнослужащими прав на жилище, установленные в ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих". Так, в соответствии с п. 1 ст. 15 указанного Закона (в редакции Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон от 1 декабря 2008 г. N 225-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") военнослужащим - гражданам Российской Федерации, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями и признанным нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст. 51 ЖК РФ, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются жилые помещения, находящиеся в федеральной собственности, по выбору указанных граждан в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба, или по договору социального найма с указанным федеральным органом исполнительной власти по избранному постоянному месту жительства и в соответствии с нормами предоставления площади жилого помещения, предусмотренными ст. 15.1 данного Федерального закона. Порядок признания указанных лиц нуждающимися в жилых помещениях и порядок предоставления им жилых помещений в собственность бесплатно определяются Правительством Российской Федерации. Военнослужащие - граждане Российской Федерации, не указанные в настоящем абзаце, при увольнении с военной службы освобождают служебные жилые помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством Российской Федерации.

------------------------------------------------------------------

Название документа