Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений

НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

А. И. ЯКУПОВА

Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Одним из способов реализации права на жилище является предоставление специализированных жилых помещений. Статья 19 ЖК РФ предусматривает, что специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Согласно статье 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Исходя из этого определения можно сделать вывод, что под понятие "специализированный жилищный фонд" подходит не любое жилое помещение, а только жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Согласно пункту 1 статьи 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения наймодатель (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти, или уполномоченный орган местного самоуправления, или уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Из этого можно сделать вывод, что договор найма специализированного жилого помещения - консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий. Объектом по данному виду найма является специализированное жилое помещение. В соответствии со статьей 15 ЖК РФ оно должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым ко всем жилым помещениям. То есть оно должно быть жилым, что предполагает не только фактическую пригодность для проживания граждан, но и наличие формального признака - отнесение к жилищному фонду. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма, предусмотренных главой 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам статей 166 - 168 ГК РФ. Подобные сделки оспоримы, то есть признание их недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства РФ. Последствия недействительности сделки предусмотрены в статье 167 ГК РФ. Целевое назначение специализированных жилых помещений определяется статьями 93 - 98 Кодекса. Жилое помещение предоставляется нанимателю при условии соблюдения определенной нормы площади. Требование о том, чтобы каждому нанимателю предоставлялось изолированное жилое помещение, распространяется не на все случаи найма специализированного жилья. Так, в общежитиях гражданину часто предоставляется не изолированное жилое помещение, а лишь право пользования комнатой, в которой проживают и иные лица, при условии соблюдения нормы жилой площади не менее 6 кв. м на одного человека. Изолированные жилые помещения в общежитиях, по общему правилу, предоставляются только семьям. При этом важно обратить внимание, что учитывается размер жилой, а не общей площади специализированного жилого помещения. Это можно объяснить следующим. Объектом найма помещений в общежитиях и некоторых других домах специализированного жилищного фонда становится комната, а вспомогательные помещения могут использоваться нанимателем, но внаем ему не передаются, и иными нанимателями жилых помещений в том же доме. Пределы использования специализированного жилого помещения собственником и нанимателями устанавливаются жилищным законодательством. Как и иное жилье, специализированные жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Использование их нанимателем для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности возможно лишь дополнительно к проживанию и только при условии, что это не нарушает прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Правительством РФ. Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, так же как и наниматель по договору социального найма, обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по соответствующему договору найма. К договору найма специализированных жилых помещений, кроме найма служебного жилья, применяются положения статьи 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя. Следует отметить, что хотя законодательство не распространяет статью 69 ЖК РФ на наем служебного жилья, это не означает невозможности вселения в служебное жилое помещение членов семьи. Они лишь не приобретают самостоятельного, не зависящего от нанимателя права пользования жилым помещением. Прекращение права пользования служебным жилым помещением нанимателя влечет за собой также прекращение права членов семьи нанимателя по использованию этого жилого помещения. Вместе с тем в отдельных случаях, учитывая необходимость социальной защиты членов семьи нанимателя служебного жилья, законодатель не допускает их выселения из жилого помещения без предоставления иного жилья (ч. 2 ст. 103 ЖК РФ). Действие положений статьи 69 ЖК РФ не распространяется лишь на служебное жилье. Однако есть еще один вид специализированных жилых помещений, в который, исходя из их назначения, не предусматривается возможность вселения членов семьи нанимателя. Это жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Независимо от вида специализированных жилых помещений наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также сдачу его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК РФ). Учитывая особое назначение специализированного жилья и срочный характер пользования им, законодательство не допускает его приватизацию. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" <1> распространяется только на жилые помещения, входящие в фонд социального использования. -------------------------------- <1> ВСНД и ВС РСФСР. 1991 г. N 28. Ст. 959.

Однако нормы ЖК РФ о пользовании такими помещениями являются нечеткими. Так, не решен прямо вопрос о возможности вселения в специализированные помещения новых членов семьи нанимателя. Применение положений части пятой статьи 100 и части третьей статьи 101 ЖК РФ позволяет предположить, что договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в случае невыполнения нанимателем обязанностей по текущему ремонту и т. д. Не вполне понятными являются положения ЖК РФ, которые распространяются на отношения по пользованию служебными жилыми помещениями правила о правах и обязанностях членов семьи собственника жилого помещения, что может привести на практике к бессмысленным ситуациям с выселением прекратившего трудовые отношения работника, но сохранением права проживания в служебном жилье его бывших членов семьи. Кроме того, в первом чтении принят законопроект с поправками в Жилищный кодекс, который направлен на совершенствование ряда его положений. Так, предлагается сохранять договор найма специализированного жилого помещения в случае смены его собственника. Эта норма касается служебного жилья и жилья в общежитиях.

------------------------------------------------------------------

Название документа