Правовой режим общего имущества в нежилых зданиях

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ

Ю. ЗОРИНА

Зорина Юлия, юрист международной юридической компании DLA Piper.

Как известно, в отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество в многоквартирном доме законодательством решен. В отношении же нежилых зданий такое регулирование отсутствует. Автор статьи на основе судебной практики дает пояснения к сложившейся ситуации.

Предыстория вопроса

При появлении нескольких собственников помещений, расположенных в нежилом здании, неизбежно возникает вопрос об использовании и содержании имущества, предназначенного для удовлетворения потребностей всех указанных лиц, каковым являются: коридоры, лестницы, коммуникации, крыша, подвал, туалетные комнаты, лифтовые шахты, аварийные выходы и т. д. (далее - Общее имущество). Нередко право собственности на Общее имущество зарегистрировано за каким-либо одним из собственников помещений, расположенных в нежилом здании. Поскольку эксплуатировать нежилое помещение изолированно практически невозможно, между владельцами отдельных помещений нередко возникают многочисленные споры, связанные с использованием Общего имущества. Долгое время судебная практика шла по пути невозможности применения к нежилым зданиям правил об общей долевой собственности в отношении Общего имущества в многоквартирных домах по аналогии <1>. В этой связи собственники помещений в нежилом здании, пытаясь урегулировать взаимные отношения касательно использования Общего имущества, чаще всего заключали договоры об установлении сервитута, аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, соглашения о содержании Общего имущества и распределении расходов и т. д. -------------------------------- <1> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ N 3673/02 по делу от 10.09.2002 N А67-4328/00; Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу от 18.12.2002 N Ф03-А51/02-2/2512; Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 29.06.2004 N А57-11843/03-18; Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу от 30.06.2003 N Ф03-А51/03-1/1447; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу от 05.07.2007 N А33-13840/06-Ф02-4094/07; Постановление ФАС Уральского округа по делу от 19.09.2006 N Ф09-8281/06-С3; Постановление ФАС Уральского округа по делу от 24.01.2008 N А76-4437/2007.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства

В связи с тем, что вопрос распределения прав на Общее имущество является весьма актуальным, в литературе высказываются различные предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной области. Наиболее часто встречающаяся точка зрения сводится к тому, что к режиму использования Общего имущества в нежилых зданиях должны применяться правила, установленные в отношении общей долевой собственности на Общее имущество в многоквартирных домах <2>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья В. В. Чубарова "Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости" включена в информационный банк согласно публикации - "Право и экономика", 2003, N 3. ------------------------------------------------------------------ <2> См., например: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в рамках подготовки предложений Президенту Российской Федерации о государственной политике в сфере гражданского законодательства и основных направлениях его совершенствования. Москва, февраль 2003 г.; Карнаков Я. В. Правовой режим имущества, составляющего общую инфраструктуру, в нежилом здании. М., 2007; Чубаров В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 6; Глинщикова Т. Проблемы оборота нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 1.

Данный подход был разработан еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В ней отмечалось, в частности, что для всех без исключения собственников помещений правовой режим Общего имущества должен обеспечивать, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а с другой - безусловное распределение бремени его содержания в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению <3>. -------------------------------- <3> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в рамках подготовки предложений Президенту Российской Федерации о государственной политике в сфере гражданского законодательства и основных направлениях его совершенствования. М., 2003.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной в 2009 г., правила Гражданского кодекса РФ о приобретении права собственности на недвижимое имущество предлагается дополнить нормами о приобретении собственником помещения права собственности на Общее имущество здания (многоквартирного дома). Предлагается также указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает и долю в праве собственности на Общее имущество здания, в котором это помещение находится <4>. -------------------------------- <4> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009. П. 3.4.1.

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

Несмотря на многочисленные предложения по совершенствованию действующего законодательства, вопрос о правах собственников помещений в нежилых зданиях на Общее имущество так и остается неурегулированным. Вместе с тем 23 июля 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Пленум ВАС РФ) принял Постановление N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление), в котором арбитражным судам даются разъяснения касательно прав собственников помещений в нежилом здании на его Общее имущество. В Постановлении были отражены в том числе идеи, высказываемые разработчиками Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 2003 г. В нем разъясняются несколько ключевых вопросов касательно прав на Общее имущество в нежилых зданиях, а также некоторые иные проблемы. Прежде всего, Пленум ВАС РФ определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (в частности, ст. 249, 289, 290 ГК РФ) <5>. -------------------------------- <5> Постановление. П. 1.

Напомним, что, согласно действующему законодательству, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). К последнему относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ). В Постановлении содержатся также следующие важные разъяснения: - собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях в силу закона принадлежит доля в праве общей собственности на Общее имущество здания вне зависимости от регистрации его права общей долевой собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) <6>; -------------------------------- <6> Постановление. П. 1, 3.

- к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 Постановления); - соответствующие доли в праве общей собственности на Общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п. 4 Постановления); - при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на Общее имущество здания независимо от того, имеется ли на это указание в договоре об отчуждении помещения (п. 5 Постановления); - споры о признании права общей долевой собственности на Общее имущество нежилого здания рассматриваются в судебном порядке (п. 9 Постановления). При этом собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на Общее имущество и в том случае, если в ЕГРП уже внесена запись о праве индивидуальной собственности на него. Пленум ВАС РФ рассматривает указанное требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ). В том случае, если лицо, на имя которого в ЕГРП внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к Общему имуществу, владеет им, лишая других собственников доступа в него, последние вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. При этом Пленум ВАС РФ отметил, что на такие требования распространяется общий срок исковой давности - три года (ст. 196 ГК РФ). При этом хотелось бы обратить внимание на следующее. Согласно Постановлению, к Общему имуществу нежилого здания относятся помещения, обслуживающие более одного помещения в здании. Вместе с тем если подходить к толкованию Постановления буквально, то получается, что, например, собственник помещений на первом этаже здания в силу закона обладает правом общей долевой собственности в том числе и на коридоры, расположенные на десятом этаже (которыми он может фактически не пользоваться). При этом, как было указано выше, в случае если на Общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, это не влияет на существование в отношении такого имущества права общей долевой собственности владельцев иных помещений в здании. На наш взгляд, такой подход представляется не вполне логичным и не соответствующим реалиям рынка. Вместе с тем нельзя исключить риск того, что в случае возникновения судебного разбирательства в отношении отнесения того или иного помещения к Общему имуществу здания суд может руководствоваться рассмотренным выше формальным подходом. Пленум ВАС РФ дал разъяснения и по иным вопросам, в частности: - по соглашению сособственников Общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей для размещения наружной рекламы). Также отмечено, что к таким договорам по аналогии применяются положения законодательства о договоре аренды. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления); - если собственник здания принимает решение о выделении из его состава одного или нескольких помещений, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом. В таком случае право общей долевой собственности на Общее имущество возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (п. 8 Постановления); - если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления). Уже сейчас сложилась судебная практика касательно признания за собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, права общей долевой собственности на его Общее имущество, а также в отношении использования его фасадов для размещения рекламы <7>. Однако на законодательном уровне рассматриваемый вопрос так и остался неурегулированным. Полагаем, что впоследствии должны быть приняты соответствующие поправки в действующее законодательство. -------------------------------- <7> См., например: Определение ВАС РФ от 19.08.2009 N ВАС-10832/09; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2009 N А05-3116/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда г. Санкт-Петербурга от 21.09.2009 N 13АП-7641/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу от 18.11.2009 N А05-9710/2008; Постановление ФАС Поволжского округа по делу от 10.11.2009 N А65-3807/2009; Постановление ФАС Уральского округа от 09.11.2009 N Ф09-8894/09-С5.

------------------------------------------------------------------

Название документа