Постоянное пользование жилым помещением

ПОСТОЯННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, значительно расширил перечень оснований выселения граждан из жилых помещений. В связи с этим наиболее распространенным в правоприменительной практике стал вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением за лицами, которые не являются его собственниками. Анализ действующего жилищного законодательства показывает, что лица, отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении в результате его приватизации, получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, наконец, пользователи жилыми помещениями - отказополучатели по завещательному отказу сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями при утрате на него права собственности.

Действующий Гражданский кодекс РФ наряду с вещным правом собственности, характеризующимся универсальной триадой правомочий "владения", "пользования" и "распоряжения", предоставляемых собственнику, в пункте 1 статьи 216 ГК РФ содержит перечень иных вещных прав, обладатели которых ограничены в возможностях использования имущества и определения его дальнейшей юридической судьбы <1>. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 14.07.2008, с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171; N 3. Ст. 282, N 52 (1 ч.). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 7. Ст. 834, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2253; РГ. N 297. 31.12.2006.

К их числу относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. Несмотря на различия в объеме правомочий пользования и распоряжения, предоставляемых их обладателям, в науке гражданского права выделяют общий правовой признак данных вещных прав, который выражается в их абсолютном характере. Так, Е. А. Суханов отмечает, что "юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер, ведь оно определяет связи управомоченного лица со всеми другими (третьими) лицами, а не с конкретным обязанным лицом (что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе). Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения" <2>. -------------------------------- <2> Суханов Е. А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. N 1.

Наряду с абсолютным характером ограниченных вещных прав другими их характерными правовыми чертами являются: во-первых, то, что вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества (пункт 2 статьи 216 ГК РФ); во-вторых, то, что вещные права возникают на основе принятых законов; в-третьих, право следования юридической судьбе имущества при переходе права собственности от одного субъекта к другому (пункт 3 статьи 216 ГК РФ) (исключение составляет приватизация государственного и муниципального имущества); в-четвертых, вещные права являются одной из разновидностей имущественных прав; в-пятых, лицо, обладающее ограниченным вещным правом, имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 305 ГК РФ). Следует отметить, что перечень ограниченных вещных прав, изложенных в пункте 1 статьи 216 ГК РФ, не является исчерпывающим. В науке гражданского права предложены различные классификации ограниченных вещных прав, объектами которых могут выступать жилые помещения. Е. А. Суханов классифицировал ограниченные вещные права в зависимости от определенного вида имущества. Он выделил: во-первых, вещные права некоторых юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника; во-вторых, ограниченные вещные права по использованию чужих земельных участков; в-третьих, права ограниченного пользования иным недвижимым имуществом (например, жилыми помещениями); в-четвертых, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательств права залога (залогодержателя) и удержания, объектами которых могут являться движимые вещи <3>. -------------------------------- <3> См.: Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 592.

Е. А. Баринова предложила классификацию, основанную на формально-юридическом признаке - указании в законе. Ограниченные вещные права, по ее мнению, делятся на две категории: 1) указанные в законе в качестве вещных и 2) не указанные в законе в качестве вещных <4>. -------------------------------- <4> См.: Баринова Е. А. Вещные права в системе субъективных гражданских прав // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 6 / Под ред. О. Ю. Шилохвоста. М., 2003. С. 165 - 166.

По мнению автора настоящей статьи, к предложенным классификациям Е. А. Суханова и Е. А. Бариновой может быть отнесено ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, которое формально не определено в законе, но вытекает из действующих нормативно-правовых актов в жилищной и гражданско-правовой сферах. Какие категории обладателей жилых помещений наделены данным вещным правом? 1. Члены семьи собственника жилого помещения, имевшие равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшиеся от участия в приватизации жилья. Вещное право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию и отказавшегося таким образом от доли в приватизированном жилье, гарантировано Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <5>, в соответствии со статьей 19 которого действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) <6> об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 <7>, при разъяснении обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отмечено, что оно исходит из того, что право пользования данным жилым помещением для лица будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен. -------------------------------- <5> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 14, N 49. Ст. 6071. <6> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251. <7> Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Отказ члена семьи от приватизации жилья в соответствии со статьей 153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей. Для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате ее совершения другие члены семьи приобретают право собственности на причитающуюся долю члена семьи, отказавшегося от нее в приватизируемом жилом помещении.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Представляется необходимым отметить, что право пользования сохраняется за бывшим членом семьи и при проживании в ином жилом помещении. Это обусловлено тем, что согласно п. 2 ст. 9 ГК РФ "отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом". В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника, как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации). Более того, в ответе на вопрос N 37 (ответы на вопросы, утверждены Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006) сделан вывод о том, что "право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги". Поскольку действующее законодательство сохраняет право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, то законодатель закрепляет положения, направленные на защиту прежде всего интересов проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника при продаже жилого помещения, а также гарантирующие информированность покупателя жилого помещения о правах третьих лиц. Так, статья 558 ГК РФ устанавливает, что "существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Однако, как следует из приведенной статьи, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный договор могут быть и не включены. Таким образом, права покупателя жилого помещения могут быть ущемлены в результате "появления" (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем.

2. Отказополучатели, пользующиеся жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, легализовал понятие вещных прав в жилищной сфере во втором разделе "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Так, к числу ограниченных вещных прав ЖК РФ отнес пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (статья 33 ЖК РФ), и пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ). Сущность завещательного отказа в соответствии с пунктом 1 статьи 1137 заключается в возложении на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности <8>. -------------------------------- <8> Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552; 2004. N 49. Ст. 4855; 2006. N 23. Ст. 2380, N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 49. Ст. 6042; 2008. N 18. Ст. 1939, N 27. Ст. 3123.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 указанной статьи на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, пользование жилым помещением отказополучателем по завещательному отказу может приобретать характер постоянного (бессрочного) пользования, если срок пользования жильем определен периодом жизни этого лица. В случае предоставления права пользования жилым помещением отказополучателю на определенное количество лет (период жизни отказополучателя) право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением не возникает. В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ЖК РФ по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. В соответствии с пунктом 3 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. В изложенной норме содержится фундаментальный правовой признак ограниченного вещного права - следование юридической судьбе имущества при переходе права собственности от одного субъекта к другому. ЖК РФ устанавливает равенство прав собственника и отказополучателя при использовании жилого помещения, предоставленного по завещательному отказу (пункт 1 статьи 33 ЖК РФ), а также солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жильем (пункт 2 указанной статьи). Завещательный отказ, как и отказ члена семьи от приватизации жилья, в соответствии со статьей 153 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на установление гражданских прав и обязанностей. Для ее совершения достаточно выражения воли одной стороны - наследодателя (пункт 2 статьи 154 ГК РФ). В результате ее совершения отказополучатель приобретает право проживания в жилом помещении наследодателя, полученного в собственность в порядке наследования другими наследниками. 3. Получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) права пользования жилым помещением может возникать из правоотношений, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ). Доминирующей доктринальной точкой зрения на природу ограниченных вещных прав является их возникновение на основе действующих законов. Однако в цивилистике существует и другая менее распространенная точка зрения, которая интерпретирует происхождение ограниченных вещных прав из гражданско-правовых договоров. Так, Е. А. Баринова среди непоименованных вещных прав выделяет аренду, наем жилого помещения, безвозмездное пользование (ссуду) <9>. Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ юридически оформил договорную природу постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего из договора пожизненного содержания с иждивением, который предоставляет получателю ренты не только право проживания в жилом помещении на протяжении всей его жизни, но и сохранение данного вещного права при отчуждении, сдачи в залог и ином обременении жилья с его согласия (статья 604 ГК РФ). -------------------------------- <9> См.: Баринова Е. А. Там же.

Нормативно-правовая регламентация договора пожизненного содержания с иждивением содержится в статьях 601 - 605 главы 33 Гражданского кодекса РФ <10>. -------------------------------- <10> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008, с изм. Фед. закона от 26.01.1996) // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410, ст. 411, N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160, ст. 167, N 13. Ст. 1179, N 46 (ч. 1). Ст. 4434, N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, ст. 45, N 13. Ст. 1080, N 19. Ст. 1752, N 30 (ч. 1). Ст. 3100; 2006. N 6. Ст. 636; 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 39, N 5. Ст. 558, N 17. Ст. 1929, N 27. Ст. 3213, N 31. Ст. 3993, N 31. Ст. 4015, N 41. Ст. 4845, N 44. Ст. 5282, N 45. Ст. 5428, N 49. Ст. 6048, N 50. Ст. 6247; 2008. N 17. Ст. 1756, ст. 29 (ч. 1), ст. 3418.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (часть 1 статьи 601 ГК РФ). Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество (жилое и нежилое). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. Последняя может выражаться в обеспечении потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а также в уходе за получателем ренты, если это необходимо в силу состояния его здоровья. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусмотреть возможность замены одной формы ренты другой, то есть натуральных выплат периодически вносимыми в течение жизни получателя ренты денежными платежами (статья 603 ГК РФ). В соответствии со статьей 34 ЖК РФ права обладателя ограниченного вещного права - постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением, возникающего у получателя ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением, аналогичны правам отказополучателя, предоставленным по завещательному отказу (статья 33 ЖК РФ). На основании вышеизложенного анализа правовых предписаний можно сделать следующие выводы: 1. Действующий ГК РФ (пункт 1 статья 216) содержит перечень ограниченных вещных прав, перечень которых не является исчерпывающим. 2. Постоянное (бессрочное) пользование жилым помещением является ограниченным вещным правом, непоименованным в действующих законах, но сформировавшимся на основе принятых Жилищного кодекса РФ и Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". 3. Указанные нормативные акты, законы, легализовали сделки как источник ограниченного вещного права - постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями. Отказ от приватизации жилья членами семьи и завещательный отказ являются односторонними сделками. Договор пожизненного содержания с иждивением является двусторонней сделкой. 4. По мнению автора настоящей статьи, объективными и обоснованными являются точки зрения в отечественной цивилистике, трактующие природу происхождения ограниченных вещных прав из законов и сделок. 5. В настоящее время действующему жилищному законодательству известны три категории обладателей вещного права постоянного (бессрочного) пользования жилыми помещениями: члены семьи собственника жилого помещения, имевшие равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшиеся от участия в приватизации жилья, отказополучатели по завещательному отказу, получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

------------------------------------------------------------------

Название документа Интервью: Личный бюджет. Мошенничество на рынке аренды недвижимости ("Жилищное право", 2010, N 2) Текст документа

ЛИЧНЫЙ БЮДЖЕТ. МОШЕННИЧЕСТВО НА РЫНКЕ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

М. ЖУКОВА

Жукова Мария, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда".

Кор.: Пожалуйста, опишите наиболее распространенные схемы мошенничества на рынке аренды недвижимости? - На рынке недвижимости существует несколько схем мошенничества. На рынке аренды это, во-первых, информационные агентства, за определенную плату представляющие информацию, которая в 99,9% случаев оказывается неактуальной. Клиент платит деньги за воздух. Данную схему даже трудно квалифицировать как мошенничество, потому что договор составляется таким образом, что агентство предоставляет информационную услугу, и доказать, что эта услуга не была оказана, невозможно. Вторая схема мошенничества - сдача квартиры в аренду лицами, не имеющими отношения к собственнику, без его согласия. Как правило, при этом вносится большая предоплата. Сюда же можно отнести сдачу нескольким арендаторам одной и той же квартиры. Чаще всего это делают лица, не имеющие отношения к квартире, хотя иногда так происходит и с собственниками.

Кор.: О чем бы Вы предупредили арендаторов, арендодателей недвижимости? - Чтобы не пострадать от мошенничества информационных агентств, никогда не нужно платить авансов. Нормальные риелторы берут оплату только по факту совершения сделки. Чтобы уберечься от пересдачи арендуемой квартиры, во-первых, нельзя давать большую предоплату. Во-вторых, нельзя вносить полную сумму до получения ключей. Ключи передаются во время подписания договора, клиенты проверяют, что эти ключи подходят, и могут остаться в арендованной квартире. Если же хозяин говорит, что передаст ключи на следующий день, всю сумму стоимости найма вносить нельзя, можно лишь оставить небольшой залог. Также необходимо, перед тем как вселиться в квартиру, тщательно проверить паспорта арендодателей и правоустанавливающие документы на квартиру. Лучше всего, конечно, делать это с помощью сотрудника риелторской компании, который профессионален в этих вопросах.

Кор.: Как можно проверить арендатора, арендодателя? - Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры и прописан ли он в ней. Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность. Дополнительно можно истребовать документы, косвенно подтверждающие право собственности. Это может быть, например, выписка из лицевого счета или оплаченные квитанции на коммунальные услуги, где указаны имя и фамилия собственника, количество прописанных жильцов. Обязательно следует проверить паспорт. Договор аренды в обязательном порядке должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора - арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за наем (периодичность, сроки оплаты и т. п.). Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо оговорить размер этой суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и т. д.) и порядок ее возврата. Обязательно необходимо указать срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления. Если в квартире зарегистрировано более одного человека, то при заключении договора найма на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.

------------------------------------------------------------------

Название документа