ТСЖ: проблемы законодательства и жилищной культуры

ТСЖ: ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНОЙ КУЛЬТУРЫ <*>, <1>

Л. А. ИВАНОВА, Е. В. СУББОТИНА

-------------------------------- <*> Ivanova L. A., Subbotina E. V. Condominium partnership: problems of legislation and housing culture. <1> Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ в рамках научно-исследовательского проекта РГНФ "Товарищество собственников жилья как инструмент реформы жилищно-коммунального хозяйства", проект N 08-03-85302 а/У.

Иванова Л. А., доцент кафедры права Магнитогорского государственного технического университета им. Г. И. Носова, кандидат юридических наук.

Субботина Е. В., доцент кафедры права Магнитогорского государственного технического университета им. Г. И. Носова.

Настоящая статья предлагает читателю ознакомиться с рассмотрением проблем законодательства о ТСЖ и проблем жилищной культуры. Рассматриваются вопросы взаимосвязи действия норм законодательства с существующими реалиями жилищной культуры в Российской Федерации. Ключевые слова: товарищество собственников жилья, жилищное право, жилищная культура.

The article proposes to a reader to familiarize himself with consideration of the problems of legislation on condominium partnership and problems of housing culture. The article deals with the issues of interconnection of the action of norms of legislation and the existing realias of housing culture in the Russian Federation. Key words: condominium partnership, housing law, housing culture.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ <2> товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Часть 1 ст. 2 Федерального закона "О некоммерческих организациях" <3> устанавливает, что некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. -------------------------------- <2> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14. <3> Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ (в ред. от 03.06.2009) "О некоммерческих организациях" // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

Из приведенных определений следует, во-первых, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 ЖК РФ, закрепляющих права и обязанности таких товариществ. На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью - п. 1 ст. 49 ГК РФ <4>. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть четко определены в его уставе. -------------------------------- <4> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 09.02.2009) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

ТСЖ не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ. Примером подобной квалификации сделки может являться Постановление ФАС Уральского округа от 15 апреля 2008 г. N Ф09-2438/08-С6 <5>. -------------------------------- <5> СПС "КонсультантПлюс" (документ официально не опубликован).

Между предпринимателем (арендатор) и ТСЖ (арендодатель) заключен договор аренды рекламного места от 21 декабря 2006 г. N 01, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование фасадную часть здания, а арендатор - выплачивать арендную плату в размере 36 руб. за кв. м арендуемой площади фасада. На фасадной части здания арендатор разместил брандмауэрное панно. В письме от 17 мая 2007 г. предприниматель обратился к ТСЖ с просьбой о предоставлении ключа от чердака здания для смены брандмауэрного панно. ТСЖ в письме от 17 мая 2007 г. N 97 направило соглашение о расторжении договора аренды. Предприниматель обратился в суд с иском к ТСЖ об обязании не препятствовать в размещении и установке рекламной конструкции и взыскании 260 200 руб. убытков, понесенных в связи с демонтажем рекламной конструкции Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Пунктом 1 ст. 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу п. 2, 4 ст. 36, подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 137, ч. 6 ст. 138, подп. 12 п. 2 ст. 145, подп. 3 п. 2 ст. 152 ЖК РФ товариществу собственников жилья в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Поскольку доказательств проведения общего собрания по вопросу предоставления в пользование фасадной части здания в материалах дела не представлено, суды сделали вывод о ничтожности сделки - договора от 21 декабря 2006 г. N 01 о передаче в пользование спорного объекта, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений, и об отказе в удовлетворении исковых требований об обязании не препятствовать в размещении и установке рекламной конструкции. Основания для применения мер ответственности, предусмотренных ст. 15, 393 ГК РФ, отсутствуют в связи с тем, что обязательств по недействительному договору у ответчика не возникло. В рамках устава ТСЖ вправе заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги, совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества, в том числе осуществлять роль заказчика на работы по эксплуатации, техническому и капитальному ремонту жилого фонда. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных действующим законодательством, - все это входит в уставную деятельность товарищества независимо от того, каким способом эта деятельность осуществляется - силами самого ТСЖ либо с привлечением сторонней организации. К уставной деятельности ТСЖ (так же как и к уставной деятельности любой некоммерческой организации) неприменимо понятие "деятельность для собственных нужд", так как уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ. Платежи граждан, проживающих в управляемых товариществом многоквартирных домах, на содержание и ремонт жилья фактически являются целевыми взносами, обеспечивающими осуществление товариществом уставной деятельности, связанной с содержанием общего имущества входящих в состав товарищества многоквартирных домов. Между ТСЖ и лицами, проживающими в многоквартирных домах, не заключаются договоры подряда либо возмездного оказания услуг. Выполняя функции по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов за счет поступающих в ТСЖ взносов, товарищество не выполняет работы и не оказывает услуги проживающим в домах гражданам, а в интересах собственников квартир и за их счет выполняет свою законную обязанность по содержанию и ремонту общего имущества, находящегося в долевой собственности. Товарищество лишь производит аккумулирование денежных средств жильцов, поступающих от них в виде целевых взносов на содержание и ремонт жилья для последующей оплаты организациям - поставщикам услуг. ТСЖ является самостоятельным субъектом права - некоммерческой организацией, объединением собственников помещений. Отношения товарищества с собственниками жилых помещений основываются на началах членства, а не представительства, сущность которых заключается в выступлении одного субъекта от имени и в интересах другого (ст. 182 ГК РФ). Анализируя практику рассмотрения споров с участием товариществ собственников жилья, Ю. А. Раннева <6> полагает, что ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ. -------------------------------- <6> См.: Раннева Ю. А. Обобщение судебной практики рассмотрения споров с участием товариществ собственников жилья // Арбитражные споры. 2007. N 3.

Указанный вывод подтверждается материалами судебной практики. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о возложении на общество обязанности устранить строительные недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, который согласно акту приема-передачи здания (сооружения) передан в управление и техническое обслуживание ТСЖ. В декабре 2006 г., январе и марте 2007 г., январе 2008 г. ТСЖ поступили заявления от жильцов дома о промерзании стен. Суд апелляционной инстанции, сославшись на отсутствие между истцом и ответчиком обязательственных отношений, вытекающих из договора строительного подряда, исходил из непредставления доказательств нарушения прав и законных интересов товарищества и, следовательно, отсутствия у него права на обращение в суд с иском об устранении подрядчиком недостатков работ. ФАС Уральского округа в Постановлении от 2 марта 2009 г. N Ф09-936/09-С4 <7> акт апелляционной инстанции отменил, сославшись на следующие обстоятельства. -------------------------------- <7> СПС "КонсультантПлюс" (документ официально не опубликован).

Согласно ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). В соответствии с п. 7 и 8 ст. 138 ЖК РФ для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, имеющей основную цель деятельности - управление и обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества. Судами установлено и материалами дела подтверждено, что после сдачи построенного многоквартирного жилого дома государственной приемочной комиссии данный дом передан товариществу на обслуживание по акту приема-передачи. Следовательно, товарищество в силу названных норм права участвует в деле в качестве законного представителя собственников помещений, находящихся в жилом доме. При определении правоспособности ТСЖ важно обратить внимание на то, что правомочия товарищества по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме прямо ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены (согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Решения органов управления ТСЖ обязательны для исполнения его членами и собственниками квартир в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ. Решения общих собраний жильцов не всегда "нравятся" всем жильцам. Так, например, на общем собрании присутствующие могут проголосовать за то, чтобы не использовать мусоропровод, хотя он есть в доме; принять большинством голосов решение не включать лифт, который находится в исправном состоянии, ввиду того что собственники, которые в доме не живут, отказываются за него платить. В связи с этим представляется важным при разработке учредительных документов как можно более детально урегулировать вопросы компетенции органов управления, а также порядок принятия решений по вопросам компетенции. Ситуация усугубляется в случае, если часть квартир не приватизирована. У этой категории жильцов отсутствует мотивация к коллективному и дисциплинированному пользованию общей площадью, к организации жилищных объединений, что, безусловно, создает негативный фон на пути к созданию таких объединений <8>. -------------------------------- <8> См.: Овчарова А. С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву // Журнал российского права. 2008. N 7.

Следует отметить отсутствие правового механизма взаимодействия двух категорий собственников - членов и нечленов ТСЖ. Принудить собственника к вступлению в ТСЖ невозможно, однако товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с жильцами, не являющимися членами товарищества (п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ). В то же время в законе отсутствует обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, заключать соответствующие договоры, а также ответственность за уклонение от заключения договора. В литературе <9> неоднократно обращалось внимание на то, что жильцы не в состоянии собраться на собрание и принять решение. Собрания, где присутствует хотя бы одна треть от всех жителей дома, превращаются в небольшой митинг, где приоритет имеют те выступающие, которые обладают ораторским искусством. Интересы самих жильцов сильно различаются. Жителей муниципальных квартир не интересуют решения заинтересованных собственников. -------------------------------- <9> См., например: Щенникова Л. В. "Собственник" звучит гордо. И выгодно (страсти по ТСЖ) // Юрист. 2005. N 9; Сидорова В. К вопросу о проблемах учреждения ТСЖ // Юридический мир. 2006. N 9; Шахов С. Ю. Практика рассмотрения судебных споров с участием товариществ собственников жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8.

Но в то же время члены ТСЖ и иные владельцы квартир отвечают за действия избранных органов управления. Так, например, семь с половиной тысяч жильцов двадцати одного дома в марте 2007 г. остались без горячего водоснабжения в силу следующих обстоятельств <10>. Поставщик услуг водоснабжения зафиксировал нарушение договора со стороны получателя услуги. Уведомление о задолженности в размере почти 3 миллионов рублей пришло в адрес председателя ТСЖ еще в сентябре 2006 г. Затем было еще два - в январе и феврале - о возрастающей сумме долга. Согласно установленным правилам отключать от коммунальных услуг можно только жильцов, несвоевременно оплачивающих коммунальные услуги. Председатель ТСЖ должен был провести анализ неплательщиков, чтобы перекрыть водоснабжение выборочно. Но он затруднять себя не стал и попросил перекрыть водоснабжение полностью - на весь микрорайон. -------------------------------- <10> URL: http://www. magnitog. ru/pls/magnitog/main. home? pMenu_Id=1&pItem_Id=3649.

Самостоятельной проблемой следует признать взаимоотношения собственников квартир с жильцами, проживающими на основании договора коммерческого найма (арендаторами квартир, как их иначе называют). Для них решения органов управления ТСЖ не имеют никакой юридической силы потому, что они связаны договорными отношениями только с собственниками квартир. Найти владельцев сдаваемых квартир невозможно, они на собрания не приходят. С арендаторами квартир ничего поделать нельзя - сегодня они пожили, завтра переехали. Единственным способом воздействия на арендаторов является привлечение к административной ответственности за проживание без регистрации, а на собственников жилья - привлечение к ответственности за неуплату налога на доходы физических лиц, так как согласно подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ к числу доходов относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации <11>. -------------------------------- <11> См. также: письмо МНС РФ от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)" // СПС "КонсультантПлюс" (документ официально не опубликован).

Опираясь на зарубежный опыт <12>, представляется возможным выход из такой ситуации путем законодательного закрепления обязанности собственника сообщить правлению ТСЖ о желании продать, сдать в аренду помещение и соответственно права ТСЖ на первоочередное право купить, взять в аренду помещение. На наш взгляд, это позволило бы осуществлять подбор жильцов, понимающих особенности проживания в таком доме и управления им. -------------------------------- <12> См.: Крашенинников П. В. Жилищное право (издание шестое, переработанное и дополненное). Статут, 2008.

В ч. 6 ст. 155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. То есть ЖК РФ прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья. Собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья, устанавливающим порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг. Так, между управлением судебного департамента и ТСЖ заключено соглашение от 24 июля 2006 г. о разграничении эксплуатационной ответственности по системам водоснабжения и теплоснабжения, по условиям которого ТСЖ несет эксплуатационную ответственность за транзитные стояки, трубопроводы и запорно-регулирующую арматуру на транзитных трубопроводах и тепловые узлы, расположенные в том числе внутри помещения суда, который несет ответственность за трубопроводы (систем отопления и водоснабжения), обслуживающие помещение суда от места врезки в транзитные стояки. ТСЖ, полагая, что администрация городского округа, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, обязана нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обратилось в суд с иском о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого дома, пени. Удовлетворяя частично исковые требования, суды исходили из следующего. В силу ст. 249 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В состав платы за жилое помещение входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. По смыслу ст. 137, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники нежилых помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления ТСЖ. Представленными в материалы дела накладными на приобретение материалов и инструментов, актами о приемке выполненных работ подтверждается факт наличия у истца расходов по содержанию общедомового имущества. Суды сделали вывод о наличии у ответчика как собственника нежилого помещения площадью 1210,3 кв. м обязанности осуществлять оплату расходов на содержание и ремонт жилья, исходя из тарифа, установленного органом местного самоуправления, и взыскали сумму основного долга <13>. -------------------------------- <13> Постановление ФАС Уральского округа от 16 октября 2008 г. N Ф09-7492/08-С5 // СПС "КонсультантПлюс" (документ официально не опубликован).

Одной из основных целей управления многоквартирным домом является в соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества дома, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Статья 1 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <14> определяет благоприятные условия жизнедеятельности человека, обеспечивающие безопасность, как состояние среды обитания, при котором отсутствует вредное воздействие ее факторов на человека. Критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека установлены в виде государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов (санитарных правил). -------------------------------- <14> Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

Санитарные требования предъявляются и к содержанию жилых помещений (п. 3 ст. 23 указанного Закона). Следует отметить, что эти нормы отсылают к другим нормам, которые не соответствуют потребностям граждан в рассматриваемой сфере, что не позволяет гражданам эффективно защищать свои права <15>. -------------------------------- <15> См., например: Шичанин А. В., Гривков О. Д. Что делать с маргиналами в домах и на дорогах? // Адвокат. 2007. N 8.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 10) определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, обеспечивающими, в частности, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества <16>. Указанные требования в целом должны обеспечить качество жизни жильцов. -------------------------------- <16> Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

В научных публикациях отмечается, что достижение качества жизни, соответствующее современным стандартам, проживающих в многоквартирных домах граждан во многом зависит от их психологической зрелости, выражающейся в осознании необходимости выполнения установленных правил, опосредующих добрососедские отношения <17>. -------------------------------- <17> См., например: Жигачев А. В. Квартирный вопрос: вас затопили соседи. Что делать? // Жилищное право. 2009. N 1; Шахов С. Ю. Практика рассмотрения судебных споров с участием товариществ собственников жилья // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8.

Так, для содержания общего имущества дома необходимо потребление таких коммунальных услуг, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, газоснабжение. С момента возникновения права собственности на жилое помещение возникает обязанность собственника по внесению платы за коммунальные услуги, которая не прекращается и в том случае, когда коммунальные услуги временно или постоянно не потребляются <18>. Нежелание отдельных собственников вносить плату за жилье создает проблемы в ТСЖ, связанные с необходимостью создания финансовых резервов для своевременной уплаты за услуги коммунальных служб. Связанные с этим дополнительные затраты перекладываются на всех добросовестных жильцов, что приводит к социальным конфликтам и их разрешению зачастую неправовыми методами. -------------------------------- <18> См.: Голубев А. В. Обязательства собственников жилых помещений в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги // Законодательство и экономика. 2009. N 2.

Жилищный кодекс (п. 3, 4 ст. 137) позволяет ТСЖ в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. Наряду с этим распространенными являются ситуации затопления квартир, захламления подвалов и чердаков, нарушения шумового режима, несанкционированной перепланировки. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о возможности исключения члена товарищества из товарищества собственников жилья как за систематическую неуплату обязательных взносов и платежей, так и за нанесение вреда общему имуществу дома, ведение деятельности, вредящей товариществу. Из смысла п. 14 ст. 12 ЖК РФ следует, что только органы государственной власти могут определять основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений <19>. В условиях отмеченной психологической незрелости общества это приводит к уверенности в безнаказанности одних жильцов и отсутствию качества жизни других. -------------------------------- <19> См. подробнее: Мозымова Е. Н. Подводные камни дел о выселении // Безопасность бизнеса. 2007. N 3.

Способом должного правового регулирования данных ситуаций, снижения социальной напряженности и остроты социальных конфликтов, относительного восстановления социальной справедливости является установление адекватной юридической защиты потерпевших лиц путем подачи исков о возмещении морального вреда в порядке ст. 150, 151 ГК РФ. Однако полноценным и эффективным данное направление будет только при кардинальном изменении судебной практики в данной области <20>. -------------------------------- <20> См.: Шичанин А. В., Гривков О. Д. Указ. соч.

Указанная проблема может быть решена не только на законодательном уровне, но и информационном, путем формирования правовой и жилищной культуры. С этой целью в г. Магнитогорске оказывается консультационно-методическая помощь населению <21>: -------------------------------- <21> Постановление главы города Магнитогорска от 31 декабря 2008 г. N 11697-П "Об организации консультационно-методической помощи населению по вопросам регистрации и деятельности товариществ собственников жилья" // Магнитогорский рабочий. 2009. N 69.

- организованы еженедельные бесплатные консультации для граждан, создающих ТСЖ; - оказывается практическая помощь в проведении общих собраний жителей по вопросу выбора способа управления в виде ТСЖ; - организовано бесплатное обеспечение собственников, руководителей инициативных групп методическими материалами, разъясняющими действия и организационные мероприятия по созданию и деятельности ТСЖ; - ежемесячно проводятся обучение и встречи инициативных групп, обратившихся за содействием и осуществляющих действия по созданию ТСЖ; - организовано размещение и периодическое обновление на официальном сайте администрации г. Магнитогорска информационной базы юридических актов, типовых, методических и иных документов по вопросу управления многоквартирными жилыми домами, создания и деятельности ТСЖ; - ежемесячно через средства массовой информации распространяется передовой опыт деятельности ТСЖ на территории Магнитогорского городского округа и других муниципальных образований Челябинской области. Как отмечают А. Д. Сидоренко и Е. А. Чефранова <22>, современный дом - это сложное техническое устройство, которым непосредственно пользуется потребитель, как правило, необученный, что является причиной многочисленных поломок, отказов и аварий, в результате которых существенно ухудшаются условия проживания, причиняется значительный материальный ущерб, возникает угроза для жизни людей. -------------------------------- <22> Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Жилищная культура и формирование эффективного пользователя // Жилищное право. 2006. N 1.

Целью формирования правовой и жилищной культуры является изменение потребительской психологии собственников и пользователей жилых помещений, формирование заинтересованности в сохранности жилья, так как от этого зависит обеспечение достойных жилищных условий. Представляется, что для решения вопросов реального создания качества жизни товариществом собственников жилья как формы управления общим имуществом в многоквартирных домах необходимо: - активное и грамотное участие граждан в управлении многоквартирным домом (в том числе и путем сообщения в правление ТСЖ о несанкционированных действиях соседей в отношении общего имущества); - формирование знаний безопасного использования жилого и иных помещений; - законодательное закрепление обязательности профессионального управления ТСЖ, а не людьми, свободными от работы, что должно выразиться в обучении председателя и членов правления ТСЖ правилам управления жильем с выдачей сертификата о прохождении обучения; - достаточная регламентация внутренней жизни в ТСЖ, взаимодействия членов и нечленов ТСЖ федеральным законом, доступность для граждан информации о внутренней жизни ТСЖ, которое управляет его имуществом; - поддержка органами государственной власти и органами местного самоуправления действующих ТСЖ, создание условий для образования новых ТСЖ; - эффективность судебных решений при разрешении спорных вопросов, связанных с деятельностью ТСЖ; - пропаганда в СМИ зарубежного опыта создания ТСЖ.

------------------------------------------------------------------

Название документа