О спорах, связанных с установлением прав на недвижимое имущество

(Хованский М.)

("Жилищное право", 2013, N 11)

Текст документа

О СПОРАХ, СВЯЗАННЫХ С УСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

М. ХОВАНСКИЙ

Судебная практика, связанная с установлением прав на недвижимое имущество, пополняется непрерывно. Доверчивые покупатели, не проверившие как следует документы при совершении сделки купли-продажи, становятся участниками судебных разбирательств, и подобные случаи очень часты. Простая внимательность к деталям при заключении договора способна предотвратить потерю времени и средств.

Приобретая новую квартиру, каждый покупатель надеется в первую очередь на добросовестность сделки и возможность полностью распоряжаться полученным в собственность недвижимым имуществом по своему праву. Однако зачастую покупатель не изучает правоустанавливающие документы на квартиру, покупая таким образом кота в мешке. Некоторых покупателей не смущает сильно заниженная цена, кто-то даже расценивает это как преимущество. Люди идут на такую сделку совершенно добровольно, большинство из них могут не обратить внимание на необычную процедуру приобретения права собственности. Заниженная цена привлекает неопытных покупателей, однако с момента приобретения такой квартиры сложности только начинаются.

На практике такая недвижимость оказывается с обременениями, например с уже прописанными в ней людьми. В таких случаях покупателям приходится отстаивать свое право собственности, в противном случае можно лишиться самого дорогого.

Также споры могут возникнуть спустя много лет после приобретения права на недвижимость. Не часто, но бывает так, что чужая недвижимость попадает в долговременное личное пользование.

Закон требует, чтобы владение прежде всего было непрерывным в течение всего срока. Лицо не должно переставать владеть имуществом. Непрерывность в первую очередь подразумевает, что владение не прекратилось для уже владеющего лица и не началось для другого.

Стать полноправным собственником лицо может, только добросовестно владея имуществом. При условии, что фактическое владение имуществом возникло правомерно, без нарушения интересов других лиц, имеющих отношение к данному праву.

Так, например, Н. приобрела в 1997 г. земельный участок в садовом товариществе и впоследствии построила на нем садовый дом. До 2012 г. он находился в ее собственности, споров о праве не возникало, задолженностей по всем видам взносов Н. не имела, а также оплачивала все расходы, связанные с уходом и содержанием данного участка. Однако в конце 2012 г. объявился Б., который пытался отстоять свое право на данный земельный участок, предоставив документы о его приобретении. Однако решением суда Ивановской области право на участок было признано за Н., поскольку с момента приобретения земельного участка прошло более 15 лет.

Статья 234 ГК РФ гласит, что право собственности признается за человеком, который на протяжении 15 лет имел недвижимость в своей фактической собственности и оплачивал все расходы, связанные с содержанием в силу приобретательной давности. К тому же в материалах дела присутствовали копии договоров обеих сторон, изучив которые, суд выяснил, что Н. приобрела данный участок на несколько месяцев раньше, чем Б.

Данная ситуация не вызывает никаких трудностей, связанных с судебными спорами и отстаиванием своих прав, все достаточно просто - человек давно пользуется участком, купил его раньше, по его адресу никто не зарегистрирован, право собственности полностью переходит к истцу в силу приобретательной давности.

Намного труднее, когда в купленной квартире оказывается так называемая начинка в виде прописанных в ней людей. И здесь могут возникнуть сложности, в зависимости от того, какие люди зарегистрированы по данному адресу. Приобретаемая квартира могла находиться в собственности отбывающего тюремное заключение человека. В таком случае по возвращении на свободу он имеет право вновь проживать в ней.

В. А. приобрел в 2006 году квартиру и прописал туда себя, свою жену и ребенка в возрасте шести лет. Впоследствии объявилась отбывавшая заключение А. Н., утверждающая, что данная квартира находится в ее собственности.

В обоснование своих требований А. Н. в исковом заявлении указала, что была зарегистрирована в данной квартире после того, как ее мать совершила приватизацию. В 2001 г. А. Н. совершила преступление, характеризующееся ст. 105 УК РФ, за что была приговорена к 7 годам лишения свободы. Свое право на проживание в данной квартире А. Н. мотивировала тем, что является наследницей первой очереди.

Суд, заслушав истца и ответчика, а также изучив материалы дела, пришел к выводу, что А. Н. утратила за собой право проживания на данной жилплощади.

Сложившаяся ситуация упростилась тем, что вследствие разбирательства было выявлено, что бывшая заключенная проживала в данной квартире вместе со своей матерью до момента приобретения В. А. данной жилплощади. Однако причиной тюремного заключения истицы стало убийство ею матери, что автоматически делает ее недостойной наследницей, таким образом лишая ее права на распоряжение имуществом наследодателя. Сделка с недвижимостью была проведена братом умершей, который является наследником второй очереди, следовательно, сделка между В. А. и братом умершей является действительной, а А. Н. утрачивает за собой право на проживание и распоряжение данным имуществом.

Споры о праве собственности на недвижимость возникают не только между незнакомыми людьми, но и очень часто между членами семьи. Можно даже сказать, что такие споры являются одними из самых частых. Во многих случаях такие споры не имеют удовлетворения судом. Право собственников трудно разделить между родственниками. Если речь идет о спорах родителей с детьми, то иск о праве собственности, скорее всего, не будет удовлетворен, потому что дети и родители не могут быть признаны бывшими родственниками, поэтому за ними в любом случае будет сохраняться право на пользование недвижимостью.

Истец Р. Н. обратился в суд с иском, в котором ходатайствовал о признании права пользования М. жилым помещением недействительным. По заявленным требованиям указано, что спорный дом принадлежал истцу, а ответчик М. перестал быть членом его семьи, вследствие чего его право на проживание должно прекратиться.

Ответчик не согласился с иском, пояснив, что он сын истца, проживавший все время в этой квартире.

Изучив материалы дела, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

Было установлено, что ответчик являлся сыном истца, в спорный дом был вселен по закону как член семьи собственника для постоянного проживания, и совместно с собственниками проживал в спорном жилом доме.

Исковые требования не были удовлетворены, потому что при вынесении решения мировой суд основывался на ч. 1 ст. 31 ЖК РФ и исходил из того, что М. являлся родным сыном истца, но не помогал отцу в ведении совместного хозяйства.

При вынесении решения суд учел, что, исходя из статуса семейного родства, дети и родители не могут быть признаны бывшими членами семьи. В соответствии с ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ ребенок сохраняет право пользования жилым помещением, собственником которого выступают его родители, независимо от возраста ребенка и ведения им совместного хозяйства с родителями.

При таких обстоятельствах оснований для прекращения права пользования М. спорным жилым помещением у суда не имелось.

Иногда споры могут быть связаны с ипотечным обременением жилплощади. В таких ситуациях нужно внимательно изучать материалы дела и договор ипотеки; вполне вероятно, что он может содержать ошибку, которая впоследствии способна аннулировать договор. Такой ошибкой может быть, к примеру, отсутствие согласия супруга на передачу недвижимого имущества в ипотеку или обыкновенное отсутствие регистрации договора об ипотеке.

Так, решением суда в удовлетворении исковых требований В. к Р. об исполнении обязательств по договору займа и признании права собственности на квартиру было отказано.

В. обратился в суд с иском к Р. по исполнению обязательств договора займа. Его требования были мотивированы тем, что 19.03.2005 был заключен договор займа, по условиям которого В. предоставил Р. денежную сумму в размере 900 тыс. руб.

Ответчик обязался вернуть указанную сумму до 24.06.2006, а в случае невозможности возврата - оформить и передать в его собственность квартиру. В связи с неисполнением договора займа ответчик передал В. правоустанавливающие документы на квартиру для дальнейшего отчуждения. Однако жена ответчика не соглашалась с продажей права собственности. Истец, таким образом, был лишен возможности распорядиться недвижимым имуществом по своему усмотрению.

Впоследствии В. подал кассационную жалобу, в которой просил пересмотреть решение суда, полагая, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для предъявления иска об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество. Отсутствие свидетельства о государственной регистрации права собственности нарушает право регистрации договора ипотеки в законном порядке. Суд, ссылаясь на отсутствие согласия супруги ответчика на продажу недвижимости, основывался всего лишь на пояснениях ответчика и его супруги. Нотариус в судебное заседание не приглашался, и документы у него истребованы не были.

Рассмотрев кассационную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам не нашла оснований к отмене решения суда.

Требуя признания права собственности на спорную квартиру, В. ссылался на то, что не был исполнен договор, в условиях которого прописано, что недвижимость ответчика является заложенной.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога залогодержатель в случае неисполнения должником этого обязательства получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими лицами, которым принадлежит это имущество (залогодателями), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В пункте 1 ст. 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, не прошедший государственную регистрацию, признается ничтожным.

Помимо того что истец не зарегистрировал договор ипотеки, выяснилось, что ответчик на момент приобретения квартиры состоял в браке, таким образом, сделки с недвижимостью могли происходить только с согласия законной супруги ответчика, а она этого согласия не давала.

Люди часто оказываются обманутыми заниженными ценами, семейные отношения рушатся, а недавно приобретенное имущество может оказаться одной сплошной проблемой. Права собственников часто подвергаются сомнению, и их всегда нужно отстаивать, что зачастую невозможно в связи с очень сложными обременениями. Поэтому материалы дела нужно изучать очень внимательно, иногда решение проблемы с установлением права собственности может крыться в мелочах, на которые большинство людей не обращает внимания: в существенных противоречиях некоторых пунктов договора купли-продажи Гражданскому кодексу, отсутствии необходимых действий, связанных с фиксацией установленного права, неизвестных данных об истце, заявляющем свои права на собственность.

Название документа