Как приобрести земельный участок в собственность?
(Шевчук Д. А.)
("Право и экономика", 2010, N 1)
Текст документа
КАК ПРИОБРЕСТИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СОБСТВЕННОСТЬ?
Д. А. ШЕВЧУК
Шевчук Денис Александрович, заместитель генерального директора, вице-президент кредитного брокера "INTERFINANCE". Член Союза юристов Москвы, Союза журналистов России, Союза журналистов Москвы, стипендиат Правительства РФ. Имеет опыт преподавания различных дисциплин в ведущих вузах Москвы (экономические, юридические, технические, гуманитарные); имеет опыт работы в банках, коммерческих и государственных структурах на руководящих должностях. Специализируется в области кредитного, финансового и юридического консалтинга.
Окончил Московский государственный университет геодезии и картографии (МИИГАиК), МГУ им. М. В. Ломоносова, Французский университетский колледж ("Право"). Сдал экзамены кандидатского минимума ("Финансы, денежное обращение и кредит").
Имеет более 50 публикаций (статьи и книги).
Многим потенциальным садоводам-любителям, а также огородникам со стажем неясно, как можно получить земельный участок в собственность, несмотря на то, что порядок такого приобретения четко определен в законе.
Общие основания
Общий порядок приобретения в собственность земельного участка, в том числе под дачный участок, регулируется рядом законов, основными из которых являются:
Гражданский кодекс РФ;
Земельный кодекс РФ;
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях";
Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве";
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Кроме того, отношения в этой области регулируются также и другими нормативно-правовыми актами Правительства РФ, министерств, ведомств и комитетов.
До недавнего времени существовала некоторая неопределенность с понятием "земельный участок", поскольку ст. 6 Земельного кодекса РФ оно было раскрыто не в полной мере. Однако 22 июля 2008 г. Федеральным законом N 141-ФЗ в Земельный кодекс были внесены изменения, в результате которых понятие земельного участка исчезло из ст. 6 Кодекса и появилась новая глава - "Земельные участки". В соответствии с новыми нормами земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Образовываться они могут при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В настоящее время Земельный кодекс РФ устанавливает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса, за исключением случаев:
раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения;
образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;
перераспределения земельных участков в соответствии со ст. 11.7 настоящего Кодекса;
иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Как видно из определения, понятие земельного участка неразрывно связано с таким понятием, как его границы. Их установление проводится в ходе работ по землеустройству.
Приобретение земли в собственность
Земельный участок согласно нормам Гражданского кодекса РФ является объектом недвижимости. Заключение договора купли-продажи такого объекта должно соответствовать общим положениям о договоре купли-продажи, а также специальным нормам о продаже недвижимости. Впрочем, право собственности на участок земли может быть получено не только в результате оформления сделки купли-продажи. Возможно получение права собственности в результате наследования, мены или дарения. На земельный участок может также возникнуть право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Право пользования землей возникает и в результате аренды участка либо получения его в бессрочное пользование.
Договор купли-продажи земельного участка должен быть оформлен письменно.
Поскольку земельный участок представляет собой специфический объект недвижимости, Земельным кодексом РФ установлены особые нормы, согласно которым объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кроме того, ст. 73 Земельного кодекса РФ установила ряд условий, которые в случае включения их в договор купли-продажи земельного участка будут являться недействительными.
К этим условиям договора относятся следующие:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Перечисленные условия окажутся недействительными и в том случае, если они будут включены в договор мены.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
То же относится к договорам мены или аренды земли.
Стоимость земельного участка может быть рыночной и кадастровой (ст. 66 Земельного кодекса РФ). Рыночную стоимость определяют оценщики. При этом оценка обязательна, если в сделку вовлечены земельные участки, принадлежащие полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Следует иметь в виду, что средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Если была определена рыночная стоимость земли, то ее кадастровая стоимость устанавливается в процентах от ее рыночной стоимости.
Кадастровая оценка земельного участка производится по Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.
Согласно этим Правилам кадастровая оценка земли проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений проводится на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Если имеется рыночная стоимость земельных участков объединений, которая определена в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости.
Получить собственность на земельный участок можно и в порядке наследования. Это возможно, если он принадлежал наследодателю на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения. Причем никакого специального разрешения для принятия наследства в этом случае не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
Если наследников земельного участка оказалось больше одного, встает проблема его раздела. Согласно ст. 1182 Гражданского кодекса РФ раздел земли должен быть произведен с учетом минимального размера земельного участка, который установлен для земельных участков соответствующего целевого назначения.
Согласно положениям ст. 33 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Например, Закон Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" установил минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:
крестьянского (фермерского) хозяйства - 2,0 га;
садоводства - 0,06 га;
огородничества - 0,04 га;
дачного строительства - 0,06 га.
При этом максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, составляют для ведения:
крестьянского (фермерского) хозяйства - 40,0 га;
садоводства - 0,15 га;
огородничества - 0,10 га;
дачного строительства - 0,25 га.
Если раздел по указанным правилам невозможен, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. При этом остальным наследникам может быть предоставлена компенсация путем передачи им другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.
В случае если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
------------------------------------------------------------------
Название документа