Снос жилого дома под застройку

(Чистякова Л.)

("ЭЖ-Юрист", 2006, N 33)

Текст документа

СНОС ЖИЛОГО ДОМА ПОД ЗАСТРОЙКУ

Л. ЧИСТЯКОВА

Лариса Чистякова, эксперт "ЭЖ-Юрист".

Я проживаю в деревянном доме в центре города. Дом принадлежит мне на праве собственности. Строительной организации, осуществляющей функции заказчика-застройщика, под строительство предоставлен земельный участок, на котором находится мой дом.

Согласно постановлению мэра о предоставлении земельного участка под строительство на строительную организацию ложится ответственность по сносу и расселению моего дома. Таким образом, орган местного самоуправления снимает с себя бремя по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения, установленных ст. 32 ЖК РФ и ст. 55 ЗК РФ.

Я как собственник дома требую со строительной организации выкупную цену 10000000 рублей.

Удовлетворяют ли мои требования нормам закона и каким законодательством необходимо руководствоваться мне и заказчику-застройщику в данной ситуации?

Сергей, г. Чита

В данной ситуации определяющим фактором будет момент принятия решения об изъятии дома и земельного участка. В зависимости от того, когда было принято такое решение, возможны три варианта решения проблемы.

1. Как известно, ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г.

В силу п. 1 ст. 55 ЗК РФ изъятие (в т. ч. путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется исключительно по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. До вступления 10 января 2005 г. в силу ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", внесшего в подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ изменения (ст. 16 ФЗ N 191-ФЗ), перечень этих оснований не конкретизировался и являлся открытым. Что позволяло субъектам Федерации самостоятельно устанавливать основания для изъятия участков из состава земель, находящихся в собственности этих субъектов или муниципальных образований (подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ в прежней редакции).

Таким образом, если решение об изъятии земельного участка было принято до 10.01.2005, то следует руководствоваться также нормативными актами субъекта Федерации (в рассматриваемом примере - Читинской области). Постановление Мэра при этом не должно противоречить закону соответствующего субъекта РФ.

2. Если же решение об изъятии дома и земельного участка было принято местными властями после 1 марта 2005 г., то здесь будут действовать совсем другие правила.

Во-первых, с внесением 10.01.2005 в ст. 49 ЗК РФ изменений был установлен исчерпывающий перечень государственных или муниципальных нужд.

Строительство жилья теперь под эти нужды не подпадает. Все дополнения к указанному перечню могут устанавливаться лишь федеральными законами, а региональные и местные нормативные акты не могут им противоречить (подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).

Следовательно, если решение об изъятии земельного участка было принято после 10.01.2005, то собственник данного участка вправе отказаться от принудительного выезда из своего жилища.

Во-вторых, согласно ст. 15, 16 ЖК РФ жилые дома отнесены к сфере действия жилищного законодательства. Следовательно, к порядку их изъятия применяются нормы ст. 32 ЖК РФ. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения (дома) принимает орган, принявший решение об изъятии земельного участка.

Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением с его собственником исходя из рыночной стоимости этого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием. Но если заявленная собственником цена покажется государственному или муниципальному органу слишком высокой, он вправе передать спор об установлении выкупной цены в суд (п. 9 ст. 32 ЖК РФ).

3. Несколько сложнее представляется ситуация, если решение об изъятии было принято в период с 10.01.2005 по 01.03.2005. Ведь новый ЖК РФ еще не действовал, а изменения в ст. 49 ЗК РФ уже были внесены.

Несмотря на это, полагаем, что, поскольку строительство жилья в перечне государственных и муниципальных нужд в этот период уже отсутствовало, все сказанное в предыдущем пункте будет справедливым и в данной ситуации.

Вывод отсюда напрашивается следующий: учитывая новую редакцию ст. 49 ЗК РФ, после 10.01.2005 изъять жилой дом или земельный участок для нужд жилищного строительства без согласия собственника закон не позволяет. Это касается также и определения цены жилого помещения или земельного участка. Если при изъятии помещения в многоквартирном доме выкупная цена может быть определена судом, то при изъятии земельного участка, принадлежащего собственнику жилого дома, выкупная цена устанавливается только соглашением сторон.

В рассматриваемой ситуации автору вопроса следует предъявлять выкупную цену не строительной организации, а, по всей видимости, мэрии города. На вопрос, что делать, если размер этой выкупной цены (10000000 рублей) мэрию не устроит, закон однозначного ответа не дает. Ответить на него сможет (в случае обращения органа местного самоуправления в суд с иском) только судебная практика.

------------------------------------------------------------------

Название документа