Отказ от централизованного отопления жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме

ОТКАЗ ОТ ЦЕНТРАЛИЗОВАННОГО ОТОПЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННОГО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

С. В. МАТИЯЩУК

Матиящук Светлана Владимировна, кандидат юридических наук, заведующая кафедрой гражданского права СибУПК.

Отказ от централизованного отопления жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, - процедура не из простых. Некоторые специалисты считают, что при переходе на автономное теплоснабжение хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме причиняется существенный вред всей отопительной системе, в частности происходит снижение температуры в примыкающих помещениях. Кроме того, нарушается гидравлический режим во внутридомовой системе теплоснабжения и, как следствие, тепловой баланс всего жилого здания. в связи с этим гражданин, использующий энергию для бытового потребления, не вправе без соответствующего разрешения административного органа отказаться от централизованного отопления квартиры (статья 26 Жилищного кодекса РФ).

Другие специалисты основывают свое мнение на том, что статья 546 Гражданского кодекса РФ является специальной нормой и поэтому бытовой потребитель по договору теплоснабжения вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении теплоснабжающую организацию, и при условии полной оплаты потребленной тепловой энергии для нужд отопления. Для разрешения этого вопроса необходимо обратиться к основным положениям, регламентирующим как отношения по снабжению потребителей тепловой энергией, так и порядок переустройства жилых помещений (глава 4 ЖК РФ). Основным источником, регулирующим отношения по теплоснабжению, является ГК РФ (параграф 6 главы 30), в который с некоторыми изменениями были перенесены положения, содержащиеся в утративших силу Правилах пользования электрической и тепловой энергией 1981 года. Однако будет заблуждением считать, что нормы, заимствованные из советского законодательства, полностью приемлемы для регламентации отношений в сфере снабжения бытовых потребителей тепловой энергией в существующих экономических условиях. В плановом советском хозяйстве автономное теплоснабжение практически не развивалось, поскольку это не соответствовало государственной идеологии. Предпочтение отдавалось объектам централизованного отопления, обслуживающим целые города и другие населенные пункты. Кроме того, развитие автономного теплоснабжения существенно тормозила государственная политика, направленная на установление более низких тарифов (цен) на отопление. Поэтому никогда не возникало вопросов об отказе от централизованного отопления и, соответственно, они не были урегулированы законом. В настоящее время для отопления жилых зданий все чаще используются автономные системы теплоснабжения. Данная тенденция объясняется несколькими причинами. Во-первых, при использовании автономных систем значительно упрощается решение всех вопросов, связанных со строительством, в частности появляется возможность быстрого монтажа и запуска в работу систем отопления. Важно и то, что первоначальные затраты на автономную отопительную систему оказываются существенно ниже по сравнению с централизованной, так как не требуется проведения дорогостоящих тепловых сетей. Во-вторых, расходы на эксплуатацию автономных систем теплоснабжения с лихвой компенсируются рациональным расходованием тепла. Ведь объем потребления топлива сокращается благодаря более точному регулированию подачи тепла и отсутствию его потерь в тепловых сетях. По оценкам, сейчас в централизованных системах теплоснабжения теряется от 40 до 60% тепла, вырабатываемого для нужд отопления.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, автономное отопление может стать одним из эффективных направлений жилищно-коммунальной реформы в России. При этом хотелось бы отметить, что существует два вида автономного отопления: поквартирное, которое обстоятельно и подробно анализирует автор в данной статье, и автономное отопление многоквартирного дома. В зависимости от вида автономного отопления различаются порядок согласования и основания установки автономного отопления. Под поквартирным отоплением следует понимать децентрализованное индивидуальное обеспечение отдельной квартиры в многоквартирном доме теплом и горячей водой (сама по себе система включает в себя отопительный котел, отопительные приборы, системы подачи воздуха и дымоудаления). Автономное отопление многоквартирного дома - децентрализованное обеспечение многоквартирного дома теплом и горячей водой (система предполагает наличие автономной котельной). Госстрой России с 1999 года проводит эксперимент по строительству и эксплуатации многоэтажных домов с поквартирным отоплением. Дома с подобной системой теплоснабжения уже построены в Смоленске, Серпухове, Брянске, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Калининграде, Нижнем Новгороде и других городах России. На основании результатов опыта поквартирного отопления разработаны соответствующие СНиПы. Поквартирное отопление широко развито в Европе. Например, в Италии индивидуальным отоплением обеспечено около 20 миллионов жилых помещений, в т. ч. около 14 миллионов квартир. К несомненным достоинствам поквартирного отопления также следует относить: - для проживающих в жилом помещении граждан - стоимость коммунальных услуг (на теплоснабжение и горячее водоснабжение на семью из 4 человек по сравнению с централизованной системой уменьшается почти в 6 раз, а с учетом дотаций - в 15 раз). Потребитель получает возможность достичь максимального теплового комфорта и сам определяет уровень собственного обеспечения теплом и горячей водой; снимается проблема перебоев в тепле и горячей воде по техническим, организационным и сезонным причинам (по опыту эксплуатации с 1997 по 1999 г. в Смоленске свыше 800 квартир с поквартирным отоплением в домах различной этажности); - для органов исполнительной власти экономятся денежные средства из-за отсутствия теплоцентралей, тепловых пунктов, снимается проблема учета и оплаты тепловой энергии; обеспечение теплом и горячей водой перекладывается с государства на конечного потребителя - гражданина; в итоге эти факторы снижают затраты бюджетов разных уровней на топливно-энергетическое обеспечение.

Порядок расторжения договора теплоснабжения регламентируется статьей 546 ГК РФ. Абзац 1 пункта 1 указанной статьи рассматривает случай, когда абонентом договора теплоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления. Он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом теплоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии. В то же время необходимо учитывать, что с технической точки зрения отказ от централизованного отопления представляет собой как минимум процесс по замене и переносу инженерных сетей и оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт. В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ такие действия именуются переустройством жилого помещения (жилого дома, квартиры, комнаты), порядок проведения которого регулируется как главой 4 ЖК РФ, так и положениями Градостроительного кодекса РФ о реконструкции внутридомовой системы отопления (то есть получении проекта реконструкции, разрешения на реконструкцию, акта ввода в эксплуатацию и т. п.). Переустройство помещения осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого расположено жилое помещение. Кроме того, внутридомовая система теплоснабжения многоквартирного дома входит в состав общего имущества такого дома, а уменьшение его размеров, в том числе и путем реконструкции системы отопления посредством переноса стояков, радиаторов и т. п. хотя бы в одной квартире, возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ). Выступить с инициативой проведения переустройства помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (например, наниматели и другие пользователи жилыми помещениями, не являющиеся собственниками, но уполномоченные собственником на совершение таких действий). Также хотелось бы подчеркнуть, что при установке в жилом помещении отопительного оборудования его качественные характеристики должны подтверждаться санитарно-эпидемиологическим заключением, пожарным сертификатом, разрешением Ростехнадзора и сертификатом соответствия. Заявителю необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве жилого помещения. Форма такого заявления утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" <1>. Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в статье 26 ЖК РФ, в том числе подготовленные и оформленные проект и техническая документация установки автономной системы теплоснабжения (автономный источник теплоснабжения может быть электрическим, газовым и т. п.). Данный проект выполняется организацией, имеющей свидетельство о допуске к выполнению такого вида работ, которое выдается саморегулируемыми организациями в строительной отрасли. В его содержание включены следующие разделы: -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812, N 39. Ст. 3957.

- расчет влияния отключения отопительных приборов на систему отопления жилого здания в целом; - расчет остаточного теплопотребления от стояков системы отопления; - экспертное заключение о теплогидравлическом режиме здания после перевода жилого помещения на индивидуальное отопление. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иных, помимо указанных в статье 26 ЖК РФ, документов. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который служит юридическим основанием для осуществления действий по замене и переносу инженерных сетей и оборудования с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование. С целью отсутствия нарушения прав и законных интересов потребителей тепловой энергии, как правило, такие работы должны выполняться в межотопительный период. Отказ в согласовании переустройства помещения возможен только в трех случаях, которые определены в статье 27 ЖК РФ, и может быть обжалован в судебном порядке. В свою очередь, любые действия по замене и переносу инженерных отопительных сетей и оборудования, которые произведены при отсутствии соответствующего согласования или с нарушением проекта переустройства, представленного для согласования, именуются самовольным переустройством. Действующим законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство жилого помещения. Так, в соответствии со статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях "Нарушение правил пользования жилыми помещениями" самовольное переоборудование жилых помещений (жилых домов, квартир, комнат) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной до полутора тысяч рублей. При этом его неоплата в течение 30 дней может повлечь наложение административного штрафа в двукратном размере суммы неуплаченного штрафа либо административный арест до 15 суток. Кроме того, помимо привлечения виновного лица к административной ответственности, гражданин, самовольно переустроивший жилое помещение, обязан привести данное жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. В том случае если гражданин в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привел жилое помещение в прежнее состояние, то указанный орган обращается в суд с соответствующим иском. Если этот гражданин является собственником жилого помещения, то предъявляются требования о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника. Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то предъявляются исковые требования о расторжении договора социального найма. Специалисты отмечают, что в определенных случаях действия по самовольному переходу от центрального отопления на автономные системы теплоснабжения могут квалифицироваться как самоуправство. И в зависимости от тяжести совершенного правонарушения виновное лицо может быть привлечено к административной (статья 19.1 КоАП РФ) либо уголовной ответственности (статья 330 УК РФ). В заключение хотелось бы еще раз обратить внимание на то, что нормы действующего законодательства достаточно подробно регулируют процедуру отказа от централизованного отопления жилого помещения, а также правовые последствия несоблюдения потребителями установленных законом требований к ее проведению.

------------------------------------------------------------------

Название документа