Длящиеся жилищные правоотношения: проблемы толкования и правоприменения

ДЛЯЩИЕСЯ ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ ТОЛКОВАНИЯ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

До введения в действие 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ выселить бывшего члена семьи собственника жилого помещения было практически невозможно. Статья 127 ЖК РСФСР гарантировала право пользования жилым помещением гражданам в случае утраты семейных отношений с собственником жилого помещения. Новые положения ЖК РФ принципиально изменили ситуацию с выселением бывших членов семьи собственника жилого помещения. В настоящее время их можно выселить без предоставления другого жилого помещения, то есть превратить их в лиц без определенного места жительства.

В теории права выделяют различные классифицирующие основания правоотношений. К таковым относят предмет правового регулирования (конституционные, гражданские, уголовные, земельные и т. д.); количество субъектов (одно-, двух - и многосторонние); характер связей между участниками (относительные и абсолютные); по функциональной направленности (охранительные и регулятивные) <1>. Одним из критериев, на основе которого осуществляется подразделение правоотношений на виды, является их действие во времени. В соответствии с ним различают длящиеся и одномоментные правоотношения <2>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник М. И. Абдулаева "Теория государства и права" включен в информационный банк согласно публикации - Магистр-Пресс, 2004. ------------------------------------------------------------------ <1> См., напр.: Абдулаев М. И. Теория государства и права. СПб., 2003. С. 195 - 198; Венгеров А. Б. Теория государства и права. 3-е изд., исправ. и доп. М., 2006. С. 451 - 476; Марченко М. Н. Теория государства и права. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2003. С. 585 - 591; Хропанюк В. Н. Теория государства и права. М., 2000. С. 306 - 329. <2> См.: Дмитрук В. Н. Теория государства и права. М., 2002. С. 100.

Большая часть жилищных правоотношений, по мнению юристов, носит длящийся характер, как, например, договор социального найма, который является бессрочным <1>. -------------------------------- <1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 22.

К данным отношениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ <1>, вступившего в силу 1 марта 2005 года, в части тех прав и обязанностей, которые возникли у субъектов после введения его в действие. Положения о применении норм ЖК РФ в части прав и обязанностей субъектов длящихся жилищных правоотношений содержатся в статье 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" <2> и в части 3 статьи 6 ЖК РФ. -------------------------------- <1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251. <2> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 14, N 49. Ст. 6071.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, нельзя не согласиться с автором в том, что в настоящее время бывшие члены семьи собственника не сохраняют право пользования на жилое помещение. Необходимо подчеркнуть, что суды по делам о выселении бывших членов семьи принимают различные решения в зависимости от того, находилось ли жилое помещение в собственности или было предоставлено по договору социального найма. Так, судебная практика идет по пути выселения бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма только при условии наличия у них иных жилых помещений, даже если бывшие члены семьи не проживают в жилом помещении длительное время и не несут расходов по его содержанию <1> (в отличие от бывших членов семьи собственника жилого помещения, право пользования которых может быть сохранено судом на достаточно краткосрочный период, например на 2 года, при наличии определенных обстоятельств <2>). -------------------------------- <1> Например, решение Одинцовского городского суда от 09.11.2009 по делу N 2-6607/2009-М-5864/2009 по иску о признании утратившим право пользования З. и снятии его с регистрационного учета // Канцелярия Одинцовского городского суда Московской области. <2> Определение Московского областного суда от 24.04.2006 по делу N 33-4229 // Справочно-правовая база "КонсультантПлюс".

Важной принципиальной новеллой ЖК РФ стали положения статьи 31, регламентирующей выселение бывших членов семьи собственника. В соответствии с частью 1 указанной статьи к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Круг субъектов, относящихся к членам семьи собственника, указанными лицами не ограничен. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Таким образом, факт отнесения к членам семьи нетрудоспособных иждивенцев, других родственников создает потенциально широкую базу субъектов для будущих выселений, так как никто из бывших членов семьи собственника в правовом отношении не защищен от выселения. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, как гласит часть 4 статьи 31 ЖК РФ, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Бывший член семьи собственника жилого помещения может сохранить право пользования им на определенный срок на основании решения суда при наличии следующих условий: во-первых, у бывшего члена семьи должны отсутствовать основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением; во-вторых, имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, в соответствии с частью 5 статьи 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. Следует отметить, что возможность срочного пользования жилым помещением бывшему члену семьи собственника предоставляется по усмотрению суда, то есть она может быть судом не предоставлена. Научно-практические комментарии к Жилищному кодексу РФ единодушно относят отношения, связанные с утратой семейных отношений, проживанием и выселением бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения, к длящимся жилищным правоотношениям, к которым могут быть применены положения статьи 31 ЖК РФ, даже если семейные отношения были прекращены до 1 марта 2005 года <1>. -------------------------------- <1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общей ред. М. М. Коршунова. М., 2005. С. 32 - 33; Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поглавный). М., 2005. С. 42; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М., 2007. С. 46.

Аналогичную позицию занял Верховный Суд РФ, который в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 <1>, разъяснил, что положения части 4 статьи 31 ЖК РФ применяются и к отношениям, возникшим до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие нового ЖК РФ, несмотря на то что статья 127 утратившего силу ЖК РСФСР предусматривала, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры <2>. -------------------------------- <1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3. <2> Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. Утратил юридическую силу.

При разъяснении данной нормы суд исходил из положений части 3 статьи 6 ЖК РФ о том, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, применяется акт к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения в действие нормативно-правового акта. Правоприменитель полагает, что рассматриваемые отношения носят длящейся характер и по общему правилу к ним применяется закон, который действует в настоящее время, следовательно, применению подлежат положения действующего ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения. Хотелось бы отметить, что невольными жертвами юридической терминологии стали рядовые российские граждане, которые при прекращении семейных отношений с собственником жилья полагали, что защищены статьей 127 ЖК РСФСР, гарантировавшей им сохранение права пользования жилым помещением. Интересной представляется позиция Верховного Суда РФ о правах бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором <1>. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 14, N 49. Ст. 6071.

Положения части 2 статьи 292 ГК РФ предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность <1>. -------------------------------- <1> Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006, с изм. и доп., вступившими в силу 01.03.2007, с изм. от 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864, 1998. N 13. Ст. 1472; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; 2004. N 27. Ст. 2711; Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 29.12.2005; РГ. 18.06.2008.

Верховный Суд РФ отметил, что в соответствии со статьей 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Суд в толковании обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отметил, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. Часть 1 статьи 558 ГК РФ предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в которых эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен. Противоречивым и непоследовательным является толкование Верховным Судом РФ положений, связанных с возможностью признания утратившим право пользования бывшего члена семьи, который прекратил семейные отношения с собственником жилого помещения до введения в действие нового ЖК РФ в марте 2005 года. Правоприменитель считает, что в данном случае могут быть применены положения, предусмотренные частью 3 статьи 6 ЖК РФ, о длящихся отношениях, то есть отношениях, возникших до введения в действие ЖК РФ. Следовательно, на бывших членов семьи, утративших семейные отношения с собственником жилого помещения, могут быть распространены нормативные положения, предусмотренные частями 4, 5 статьи 31 ЖК РФ. С другой стороны, суд истолковал право пользования бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от права собственности на приватизируемое жилье и давшего согласие на приватизацию жилого помещения другому лицу, как право постоянного, бессрочного пользования жилым помещением, исходя из того, что лицо, давшее согласие на приватизацию, полагало, что право на пользование жильем носит бессрочный характер, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

ВЫВОДЫ

Из изложенного видно, что в первом случае правоприменитель исходит из характера длящихся отношений и не учитывает, что бывшие члены семьи собственника также полагали, что их право пользования жилым помещением после утраты семейных отношений будет устойчивым на основании статьи 127 ЖК РСФСР, которая предусматривала, что право пользования жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения. В другом случае Верховный Суд РФ при отсутствии соответствующей правовой нормы, устанавливающей постоянный характер пользования жилым помещением при переходе права собственности от бывшего члена семьи собственника к другому лицу, исходит из приоритета конституционного права человека на жилье и невозможности его произвольного лишения. Таким образом, в отношении бывших членов семьи собственника жилого помещения правоприменитель при разъяснении положений ЖК РФ исходит из различных концептуальных установок при толковании закона в зависимости от оснований утраты семейных отношений членов семьи с собственником жилого помещения. Применение к бывшим членам семьи собственника, утратившим семейные отношения до 1 марта 2005 года, положений части 4 статьи 31 ЖК РФ о возможности выселения последних, по мнению автора, противоречит части 1 статьи 40 Конституции РФ, гарантирующей неотъемлемое и неотчуждаемое право на жилое помещение.

Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется; однако нормы данной статьи не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Следует согласиться с автором в том, что жилищные отношения с участием указанных субъектов носят длящийся характер. Однако представляется, что нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ направлены, прежде всего, на защиту абсолютного характера прав собственника, предоставившего членам семьи свое жилое помещение. В данном случае следует признать, что регистрация членов семьи в жилом помещении собственника не будет являться основанием для возникновения прав на жилое помещение у членов семьи собственника. Иначе обстоит дело с бывшими членами семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение на себя. В соответствии с действующим законодательством приватизация не является основанием прекращения права пользования жилым помещением у иных лиц, также имевших право на участие в приватизации. Связано это с тем, что до приватизации жилого помещения члены одной семьи проживали в жилом помещении на условиях договора социального найма (как правило), имели равные права пользования жилым помещением. Можно предположить, что жилое помещение предоставлялось изначально на всех членов семьи, которые были поставлены на учет в качестве нуждающихся. Таким образом, представляется, что различие в подходах, детально проанализированных автором в отношении бывших членов семьи собственника, связано, прежде всего, с различными основаниями возникновения права пользования у бывших членов семьи собственника.

Название документа Интервью: Кризис форс-мажором не признается ("Жилищное право", 2010, N 1) Текст документа

КРИЗИС ФОРС-МАЖОРОМ НЕ ПРИЗНАЕТСЯ

К. КАРАМЫШЕВ

Карамышев Кирилл, руководитель юридической фирмы "КОН", Санкт-Петербург.

Кор.: Финансовый кризис и, как следствие, колебания курсов валют ожидаемым образом сказались на выплатах по ипотечным кредитам. Сегодня у банков в собственности немалое количество недвижимости недобросовестных заемщиков, но продавать эту недвижимость они не торопятся. Почему банки не спешат продавать недвижимость должников? Ждут повышения цен или опасаются обвалить и без того слабый рынок недвижимости? - Почему не продают? Те активы, которые банки получают в результате судебных решений, выставляются на продажу и прекрасно продаются. Ликвидные и дорогостоящие, возможно, они придерживают. Но, во всяком случае, не потому, что может обвалиться рынок недвижимости. Та недвижимость, которая составляет рынок ипотеки, - это совсем небольшой процент. Дело в том, что ипотеку в России так и не сумели развить до такой степени, чтобы говорить о возможном обвале рынка. Не думаю, что банкам интересно ждать повышения цен. Эти активы лежат балластом и являются нагрузкой - и денежной, и балансовой.

Кор.: В конце 2009 - начале 2010 года у большинства заемщиков, воспользовавшихся госпрограммой Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, закончится льготный период в 12 месяцев. Что будет дальше? - Дальше люди будут лишаться жилья, а банки - забирать недвижимость. Например, в США существует план администрации Барака Обамы по поддержке ипотечного рынка. В соответствии с ним предполагается рефинансирование долговых обязательств нескольких миллионов (от 4 до 5) ответственных домовладельцев, а также выделение $75 млрд. для домовладельцев, которые из-за кризиса временно не могут выплачивать кредит. У нас такого не будет, поскольку это никому не нужно. Люди остаются один на один со своими проблемами. Кто виноват в том, что произошел кризис, который не позволяет оплачивать ипотеку? Вся система Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов была придумана, чтобы сбросить первый пар. Сегодня судьбой заемщиков уже никто заниматься не будет. Дальше реструктурировать долги? А как? Если я взял деньги в долг, то должен их отдать. У граждан было достаточно времени, чтобы оправиться от кризиса и найти вариант разрешения ситуации.

Кор.: Какие потери понес рынок ипотечного кредитования в связи с кризисом? - Нельзя понести потери там, где ничего нет. На мой взгляд, не было никакого рынка ипотечного кредитования. Что зародилось, то и умерло. У банков ипотека никогда не была профильным активом. Вот в Америке очень развито ипотечное кредитование и существуют специальные ипотечные банки. Там это один из основных активов.

Кор.: На Ваш взгляд, каковы краткосрочные перспективы рынка ипотеки? Эффективно ли снижение процентных ставок? - В данной ситуации невозможно предсказать что-либо. Даже экономисты пытаются уйти от прогнозов, потому что сейчас на экономическую ситуацию влияют такие факторы, которые очень сложно предвидеть.

Кор.: Премьер-министр РФ Владимир Путин недавно заявил о том, что в будущем году ставка кредита под жилье должна снизиться с 14,5 до 10 - 11%. Как Вы думаете, это реально? - Как можно обещать подобное? Силовыми методами заставить банки снизить ставку? Но для этого Правительство должно разработать программу помощи банкам. Надо понимать, что банк, который выдал ипотеку под такую ставку, не сможет себя обслуживать.

Кор.: Какие дела Вы вели с банками и заемщиками? - Одно из последних дел, которые мы вели, заключалось в том, что заемщик отказывался платить по кредиту и проблемы возникли у поручителя по кредиту. Нам пришлось доказывать, что поручительство было подписано именно под давлением заемщика, который был руководителем поручителя. Мы привлекли органы внутренних дел и в итоге дело выиграли. Заемщик расплатился с кредитом, поскольку в ином случае он подпадал под статью 159 УК РФ "Мошенничество". В рамках другого дела мы договаривались о реструктуризации кредита с банком без участия Агентства по реструктуризации. Человек получил отсрочку платежа на год. Банк этот вариант устроил, поскольку в случае отказа он получил бы квартиру, которая стоила уже значительно дешевле.

Кор.: Допустим, человек взял ипотечный кредит, но потерял работу, реструктурировал долг, но за год не смог найти адекватную работу, чтобы дальше выплачивать кредит. Что делать в таком случае? - Взять краткосрочный заем, погасить кредит, продать квартиру и вернуть заем. И пожить какое-то время на съемной квартире. Есть люди, которые так поступают, пытаясь сохранить свою добросовестность. Можно не платить кредит. И все равно потерять квартиру. Что тут сделаешь? В юридическом смысле кризис форс-мажором не признается. Рецепта, как защититься в подобной ситуации, нет. Почему еще люди не справляются с кредитами? Как правило, ипотечный кредит не первый и не единственный.

Кор.: По сравнению с докризисным периодом в судах возросло количество исков банков к неплательщикам? - Неплательщиков стало в пять раз больше, по моим данным, от 3 до 15%. Надо сказать, что исков много, но это не значит, что все они реализуются. Кто-то начинает платить, кто-то договаривается с банком. Сейчас, когда закончится льготный период, дел станет еще больше.

Кор.: На что бы Вы посоветовали обратить внимание тем, кто сейчас берет ипотечный кредит? - Лично я бы пока не советовал его брать вообще. Или угадать, в какой валюте брать. Именно угадать, потому что спрогнозировать это невозможно.

Название документа