Особенности приобретения земельных долей

(Фирсова Н. В.)

("Право и политика", 2009, N 12)

Текст документа

ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ

Н. В. ФИРСОВА

Фирсова Наталья Викторовна - соискатель кафедры гражданского права Академии труда и социальных отношений, доцент Уфимского филиала Академии труда и социальных отношений.

Аннотация: сегодня в гражданско-правовом регулировании существует ряд особенностей в сфере допустимых сделок с земельными долями (завещание долей, их внесение в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, передача в доверительное управление, продажа или дарение). Закрытый перечень субъектов, которые могут совершать сделки с земельными долями (приобрести их могут либо участники долевой собственности, либо сельскохозяйственные организации, либо члены крестьянских (фермерских) хозяйств, использующие находящийся в долевой собственности участок) (квалификационные ограничения).

Сделки по приобретению земельных долей, не входящие в первый перечень либо совершенные лицами, не поименованными во втором перечне, недействительны.

Ключевые слова: юриспруденция, земля, участок, доля, договор, купля, продажа, участник, субъект, сделка.

Потребность в консолидации сельскохозяйственных земель вызывает потребность в приобретении земельных долей. В настоящее время получили распространение два варианта их приобретения, которые, безусловно, заслуживают внимания.

Первый вариант - приобретение земельных долей сельскохозяйственной организацией или членами крестьянских (фермерских) хозяйств, использующими участок, находящийся в долевой собственности.

Приобретателем земельных долей не может быть иностранный гражданин или юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц составляет более чем 50% (ст. 3 Закона об обороте земель) [1].

Понятие "сельскохозяйственная организация" в Законе об обороте земель не определено.

В то же время согласно п. 1 ст. 177 ФЗ от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" [2] сельскохозяйственной организацией является юридическое лицо, основным видом деятельности которого является производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% доходов организации.

Законодательство обнаруживает и сходное по содержанию понятие "сельскохозяйственный товаропроизводитель". Например, в ст. 2 ФЗ от 9 июля 2002 г. N 83-ФЗ "О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей" [3] и ст. 1 ФЗ от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" [4] сельскохозяйственный товаропроизводитель определяется как юридическое или физическое лицо, доля выручки которого от реализации произведенной и переработанной им сельскохозяйственной продукции в общей выручке от реализации продукции за предшествующий год составила не менее 50%. Согласно п. 2 ст. 346.2 Налогового кодекса РФ [5], п. 1 ст. 3 ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" [6] сельскохозяйственный товаропроизводитель - это организации и индивидуальные предприниматели, доля дохода которых от производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции составляет не менее 70%.

Все приведенные легальные определения даются с оговоркой "для целей, регулируемых настоящим Законом", т. е. на правоотношения, регулируемые Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, они формально не распространяются. Тем не менее в судебной практике при рассмотрении вопроса о законности приобретения земельных долей для уяснения понятия "сельскохозяйственная организация" нередко используется аналогия закона. Логика такого подхода ясна: использование одного понятия для определения различных по своей сути юридических категорий в целях "обслуживания" разных законов было бы неоправданным.

Безусловное отнесение организации к сельскохозяйственным возможно только при ее соответствии юридическим и экономическим критериям (закрепление производства сельскохозяйственной продукции в уставных целях и преобладающая доля прибыли от реализации сельскохозяйственной продукции по итогам года (Перечень видов продукции, относимой к сельскохозяйственной продукции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 25 июля 2006 г. N 458)).

Под крестьянским (фермерским) хозяйством понимается объединение граждан, совместно осуществляющих хозяйственную деятельность, связанную с производством и переработкой сельскохозяйственной продукции. Впрочем, закон допускает создание фермерского хозяйства только одним гражданином (ст. 1 ФЗ от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве") [7], который является главой крестьянского хозяйства - индивидуальным предпринимателем с момента внесения соответствующей записи в Реестр индивидуальных предпринимателей (ст. 23 ГК РФ [8], п. 2 ст. 11 ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей") [9].

В отличие от сельскохозяйственных организаций для крестьянских (фермерских) хозяйств не установлено четких требований к доле прибыли от производства сельскохозяйственной продукции; крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно с момента регистрации его главы в качестве индивидуального предпринимателя. Но поскольку ст. 3 ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" относит крестьянские (фермерские) хозяйства к сельскохозяйственным товаропроизводителям (хотя и с оговоркой "в целях данного Закона"), нельзя исключить вероятность применения судами законодательства по аналогии в отношении требований о доле прибыли от производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции.

Совершение сделок по приобретению сельскохозяйственной организацией либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства земельных долей допускается законом только в случае подтверждения использования земельного участка. Использование участка сельскохозяйственной организацией или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами может подтверждаться:

1) договором.

Заключение договора на использование участка сельскохозяйственной организацией или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допустимо только с одобрения общего собрания участников долевой собственности. Решение об условиях передачи в аренду участка, находящегося в долевой собственности (существенных условиях договора), принимается общим собранием дольщиков, которое признается правомочным, если на нем присутствуют не менее 20% от общего числа дольщиков либо правообладатели более чем 50% долей (п. п. 1.1 - 1.2 ст. 14 Закона об обороте земель).

Вместе с тем сам договор аренды должен быть подписан каждым дольщиком непосредственно (п. 1 ст. 246 ГК РФ, п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель). На необходимости соблюдения данного требования настаивают и судебные органы [10]. В связи с затруднительностью выполнения данного условия рекомендуется сразу по результатам собрания заключить договор аренды части участка (которая впоследствии и будет выделена в счет приобретенных долей) либо произвести выдел земельного участка для целей его передачи в аренду.

В последнем случае после приобретения долей в праве на арендуемый земельный участок обязательства по договору аренды будут прекращены в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ).

В связи с затруднительностью соблюдения всех процедурных требований Закона об обороте некоторое распространение получила практика подписания договоров аренды участков, находящихся в общей долевой собственности, со сроком действия менее одного года (в таком случае договоры аренды не подлежат государственной регистрации). При этом зачастую не учитывается полномочие субъектов Российской Федерации устанавливать минимальные сроки аренды участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от вида сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 9 Закона об обороте), вследствие чего такие договоры являются недействительными и не подтверждают право на приобретение доли в праве общей собственности на земельный участок.

Например, в Приморском крае такой минимальный срок по общему правилу составляет 10 лет, а для участков, занятых садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями, - 20 лет (ст. 7 (1) Закона Приморского края от 29 декабря 2003 г. N 89-КЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края").

В Тульской области такой минимальный срок составляет три года независимо от вида сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 8 Закона Тульской области от 7 июня 2004 г. N 452-ЗТО "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Тульской области").

Также в договоре аренды допускается закрепление условия о возможности выкупить арендованный участок (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, п. 1 ст. 624 ГК РФ), однако право преимущественной покупки принадлежит соответствующему субъекту Российской Федерации;

2) актами органов государственной власти и местного самоуправления, подтверждающих фактическое землепользование без правоустанавливающих документов, актами судов об установлении факта, имеющего юридическое значение. Данная точка зрения высказана в научной литературе [11], но не нашла подтверждения в практике судов кассационных инстанций.

Так, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 9 августа 2007 г. по делу N А66-112/2007 отменены акты судов нижестоящих инстанций и закреплено следующее толкование Закона об обороте. Приобретатель должен использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается. При этом использование должно быть законным, т. е. имеющим надлежащее правовое основание. Фактическое использование земельного участка без документального подтверждения права на такое использование не может быть признано законным. Иное толкование означало бы фактическое предоставление преимущественного права на приобретение земельной доли без ее выдела лицам, использующим земельный участок помимо воли участников долевой собственности. И далее, с учетом того, что правоприобретатель документально не подтвердил факт законного использования им земельного участка, находящегося в долевой собственности, доля в праве на который им приобреталась, суд сделал вывод о правомерности отказа регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с отсутствием в Законе об обороте прямого указания на необходимость титульного владения и пользования земельным участком для приобретения долей в праве на него в литературе высказывалось мнение (которое было реализовано на практике) о достаточности фактического пользования участком, удостоверенного, например, актом земельного контроля, выдаваемым инспектором Роснедвижимости (ст. 7.1 КоАП РФ) [12], актом уполномоченного публичного органа, осуществляющего инвентаризацию сельскохозяйственных земель.

При этом, как правило, приводится следующее обоснование.

Действия сельскохозяйственной организации по фактическому использованию (с соблюдением целевого назначения) земельных участков, находящихся в долевой собственности, осуществлению мероприятий по охране земель и уплате земельного налога за эти участки (выполнение основных обязанностей собственника) можно квалифицировать как действия в чужом интересе (ст. ст. 980 - 989 ГК РФ) [13] - в интересе участников долевой собственности, проживающих за пределами муниципального района, в котором находится данный земельный участок, и не выполняющих вышеперечисленные обязанности. Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, впоследствии одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре, соответствующем характеру предпринятых действий (ст. 982 ГК РФ).

Так, в Астраханской области перечень сельскохозяйственных организаций, использующих участки, находящиеся в долевой собственности, без правоустанавливающих документов, определяют специальные муниципальные комиссии (п. 5 Постановления Правительства Астраханской области от 6 апреля 2006 г. N 88-П "О мерах по вовлечению в оборот земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности, и повышении эффективности их налогообложения"). В Чувашской Республике аналогичную функцию выполняют районные рабочие комиссии по инвентаризации земель (п. 2.1.1 Методических рекомендаций по проведению инвентаризации и кадастрового учета земельных участков на территориях муниципальных образований Чувашской Республики) [14].

Суды также учитывают не только подтвержденное документально пользование земельным участком, но и факт реальной обработки земель. На возможность предоставления мнимых договоров (п. 1 ст. 170 ГК РФ), составленных с целью подтвердить использование участка, указывают и специалисты Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области [15].

Так, арбитражный суд, указав, что общество на момент подписания договоров купли-продажи долей уже год не вело сельскохозяйственную деятельность и не обрабатывало участок, доли в праве на который оно попыталось приобрести, признал законным отказ в регистрации перехода права на земельные доли [16].

Второй вариант - приобретение земельных долей при посредничестве участника долевой собственности.

Он осуществляется путем приобретения участником долевой собственности земельной доли для последующего выдела и отчуждения участка внешнему инвестору.

Широкому распространению данного варианта препятствует то, что в процессе его реализации (на любой стадии) нельзя исключить риск отзыва доверенностей и отказа от сотрудничества по реализации проекта по приобретению земельных долей. Реализация данного варианта предусматривает необходимость ряда документов: 1) доверенность на совершение необходимых действий по регистрации прав на земельные доли, регистрации перехода права на земельные доли, последующему выделу и отчуждению участка; 2) договор займа, расписка в получении средств; 3) посреднический договор на оформление выдела земельной доли (с указанием значительных штрафных санкций за его расторжение); 4) предварительный и основной договоры купли-продажи участка, выделенного в счет земельной доли; 5) письмо к покупателю об отсутствии претензий, связанных с распоряжением долей. При этом согласия супруга на совершение сделки по отчуждению участка, выделенного в счет земельной доли, не требуется, поскольку земельные доли приобретались по безвозмездным сделкам приватизации (ст. 36 СК РФ) [17].

Возможность использования иных вариантов приобретения земельных долей судебная практика пока не подтвердила. Однако на практике предпринимаются различные попытки приобретения земельных долей.

Например, некоторое распространение получила практика подписания договоров дарения земельных долей с указанием даты подписания, более ранней, чем дата вступления в силу упомянутых изменений в Закон об обороте земель (это обусловлено тем, что до вступления в силу указанных изменений при возмездных сделках требовалось соблюдать преимущественное право дольщиков на покупку, на дарение преимущественное право не распространялось). Однако здесь не учитывается правило п. 3 ст. 574 ГК РФ, согласно которому договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, а не подписания.

Такие случаи были предметом судебного разбирательства.

Так, арбитражный суд, рассмотрев подобную ситуацию, указал следующее [18]. В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор дарения недвижимого имущества является заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574 ГК РФ), в связи с чем фактическое составление текста такого договора и подписание его сторонами являются лишь предпосылкой для того, чтобы данный договор был заключен. С момента вступления в силу поправок в Закон об обороте земель (30 июля 2005 г.) одаряемый, не являющийся участником долевой собственности на участок, не мог являться правоприобретателем по спорному договору.

Довод истца о том, что правомочие распоряжения реализовано дарителем в момент совершения сделки, суд признал необоснованным, подтвердив правильность отказа в регистрации перехода права на земельные доли [19].

Примечательно, что в отношении рассмотренной ситуации подход, сложившийся в арбитражных судах, не совпадает с подходом, складывающимся в судах общей юрисдикции.

Например, в п. 13.5 подготовленной Пермским краевым судом справки по результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество, от 23 марта 2006 г. [20] изложена противоположная позиция. Земельная доля в ней рассматривается как абстрактная доля в праве, а не объект недвижимости, в связи с чем предлагается договор дарения земельной доли не регистрировать и считать его заключенным с момента подписания; регистрировать только переход права собственности.

Также приводится следующая аргументация: если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные правила, чем те, которые действовали при его заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, за исключением случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на ранее возникшие отношения (п. 2 ст. 422 ГК РФ). ФЗ от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, которым в Закон об обороте земель были внесены изменения, обратной силы им не придал; иных правил действия закона во времени данным Законом (ст. ст. 12 - 14) не установлено.

ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [21] не установлен срок, в течение которого участники сделки могут обратиться в регистрирующие органы с заявлением о регистрации права или сделки. И, таким образом, поскольку договор об отчуждении заключен в соответствии с требованиями действующего на момент заключения договора п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель, он является действительным, право нового собственника подлежит регистрации, а отказ в регистрации перехода права в этих условиях не является законным.

Данная точка зрения представляется ошибочной.

Земельная доля по своей юридической природе представляет собой долю в праве общей собственности на конкретный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (объект недвижимого имущества). Наличие у правообладателя возможности требовать выдела своей земельной доли и ее обособления в качестве самостоятельного земельного участка не дает оснований квалифицировать право на земельную долю как обязательственное.

Исходя из изложенного, договоры дарения земельных долей до регистрации являются незаключенными [22].

Обобщая вышесказанное, можно привести в качестве примера дело, рассмотренное ФАС Волго-Вятского округа, в котором суд подтвердил правильность отказа в регистрации перехода прав на земельную долю [23]. Данный вывод суда был основан на следующем:

- заявитель не доказал факт использования участка (договор купли-продажи земельной доли подписан через четыре дня после подписания договора аренды земельной доли, что позволило квалифицировать его как мнимую сделку);

- заявитель (юридическое лицо) не доказал, что является сельскохозяйственной организацией;

- договор аренды земельной доли (доказательство использования участка) является незаключенным, поскольку с момента вступления в силу Закона об обороте земель предметом договора аренды может выступать только сформированный земельный участок.

Вместе с тем представляется ошибочным вывод суда о том, что по смыслу подп. 4 п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель приобретение земельной доли без выдела в натуре возможно в случае, если дольщик был связан с правоприобретателем правоотношениями по поводу приобретаемой доли до вступления в силу данного Закона. Такое предложение озвучивалось при разработке изменений к Закону об обороте земель, но принято не было.

Библиография:

1. ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 29.07.2002. N 30. Ст. 3018.

2. ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ (в ред. от 28.04.2009) // СЗ РФ. 28.10.2002. N 43. Ст. 4190.

3. ФЗ "О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей" от 9 июля 2002 г. N 83-ФЗ (в ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ. 15.07.2002. N 28. Ст. 2787.

4. ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ (в ред. от 03.12.2008) // СЗ РФ. 11.12.1995. N 50. Ст. 4870.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (в ред. от 25.11.2009) // СЗ РФ. 07.08.2000. N 32. Ст. 3340.

6. ФЗ "О развитии сельского хозяйства" от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ (в ред. от 05.04.2009) // СЗ РФ. 01.01.2007. N 1 (ч. 1). Ст. 27.

7. ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 11.06.2003 N 74-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 16.06.2003. N 24. Ст. 2249.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 29.06.2009) // СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

9. ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 08.08.2001 N 129-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ. 13.08.2001. N 33 (часть I). Ст. 3431.

10. Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25 мая 2006 г. по делу N Ф04-3119/2006(22990-А46-9), ФАС Северо-Западного округа от 21 декабря 2006 г. по делу N А52-1502/2006/2 // СПС "КонсультантПлюс".

11. Мазуров А. В., Нахратов В. В., Чуркин В. Э. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный). Частное право, 2006 // СПС "КонсультантПлюс".

12. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (в ред. от 29.06.2009) // СЗ РФ. 07.01.2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1.

13. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 09.04.2009) // СЗ РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.

14. http://gov. cap. ru/home/67/album/2007/02/met-pek. doc.

15. Ширинская Е. Ю. Земли сельскохозяйственного назначения: проблемы и особенности оборота земельных участков и государственной регистрации прав и сделок с ними // Нотариус. 2006. N 6.

16. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2007 г. по делу N А13-466/2006 // СПС "КонсультантПлюс".

17. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в ред. от 01.09.2008) // СЗ РФ. 01.01.1996. N 1. Ст. 16.

18. Постановление ФАС Центрального округа от 17 ноября 2006 г. по делу N А08-12433/05-13 // СПС "КонсультантПлюс".

19. Постановления ФАС Центрального округа от 17 октября 2006 г. по делу N А08-13282/05-7, от 17 ноября 2006 г. по делу N А08-12433/05-13, Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2007 г., 28 марта 2007 г. по делу N А41-К1-9675/06 // СПС "КонсультантПлюс".

20. www. oblsud. permregion. ru.

21. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 08.05.2009) // СЗ РФ. 28.07.1997. N 30. Ст. 3594.

22. Фоков А. П. Теоретические и практические проблемы распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой и совместной собственности // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. N 10, 11.

23. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. по делу N А11-3294/2006-К2-25/274 // СПС "КонсультантПлюс".

------------------------------------------------------------------

Название документа