Особенности земельного законодательства в Республике Таджикистан

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ ТАДЖИКИСТАН <1>

Ш. М. ИСМАИЛОВ

-------------------------------- <1> Наименования нормативных правовых актов и источников их опубликования даются в авторской редакции.

Исмаилов Ш. М., заведующий кафедрой экономического права Института экономики Таджикистана, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Республики Таджикистан, государственный советник юстиции Республики Таджикистан.

1. О состоянии земельной реформы и земельного оборота в РТ

1.1. Земельная реформа - важнейшая часть экономической реформы, проводимой в настоящее время в Таджикистане и имеющей целью формирование социально ориентированной рыночной экономики. Первостепенным компонентом земельной реформы, необходимым средством решения стоящих перед ней задач являются право, юридическое закрепление и развитие реформируемых земельных отношений. 1.2. Земля в Республике Таджикистан является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует ее эффективное использование в интересах народа. Таджикистан, более 93% территории которого занимают горы, а численность сельского населения превышает 70% от общей численности, считается одной из малоземельных республик в мире. Общая площадь пахотных земель составляет 720,2 тысячи гектаров, из которых 502,8 тысячи гектаров являются орошаемыми. В 1970 г. на каждого гражданина Республики приходилось 0,17 гектара пашни, а в 2004 г. - 0,12 гектара. Это свидетельствует о необходимости коренным образом изменить отношение к земле как основному богатству РТ. 1.3. Для того чтобы узаконить и укрепить отношения к земле в соответствии с Конституцией РТ, Маджлиси Оли (Парламентом) РТ и иными государственными органами Республики Таджикистан принят ряд Законов ("Об аренде в Республике Таджикистан" (1990) <2>, "О земельной реформе" (1992) <3>, "Об индивидуальном жилищном строительстве" (1994) <4>, "Об особо охраняемых природных территориях и объектах" (1996) <5>, Земельный кодекс Республики Таджикистан (1997) <6>, "Об оценке земли" (2001) <7>, "О личном подсобном хозяйстве" (2003) <8>, "О дехканском (фермерском) хозяйстве" (2009) <9>, "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" (2008) <10>, "О землеустройстве" (2008) <11>, "Об ипотеке" (2008) <12>) и иные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в этой сфере. -------------------------------- <2> Ведомости Верховного Совета Республики Таджикистан. 1990. N 24. Ст. 415. <3> Ведомости Верховного Совета Республики Таджикистан. 1992. N 10. Ст. 139. <4> Ведомости Верховного Совета Республики Таджикистан. 1994. N 12. Ст. 215. <5> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1996. N 23. Ст. 353. <6> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 1996. N 23. Ст. 351. <7> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2001. N 4. Ст. 185. <8> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2003. N 4. Ст. 201. <9> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2009. N 5. Ст. 112. <10> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2008. N 8. Ст. 215. <11> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2008. N 8. Ст. 217. <12> Ахбори Маджлиси Оли Республики Таджикистан. 2008. N 8. Ст. 221.

1.4. С самого начала рыночных преобразований в качестве основных направлений земельной реформы в Таджикистане определены: проведение инвентаризации всех земель по категориям, землевладениям, землепользованиям и видам угодий; выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель для создания специального земельного фонда местных исполнительных органов государственной власти с целью последующего его перераспределения для более эффективного использования земель; предоставление земель в пожизненно наследуемое использование гражданам Республики Таджикистан для организации дехканских (фермерских) хозяйств и традиционных народных ремесел, а также приусадебного участка; перераспределение земель в случаях преобразования структуры сельскохозяйственных организаций и предприятий; установление и уточнение границ административно-территориальных образований, населенных пунктов и их земельно-хозяйственное устройство; оформление и перерегистрация документов на право пользования земельным участком (ст. 4 Закона РТ "О земельной реформе"). В целях увеличения производства сельскохозяйственной продукции и ликвидации продовольственного дефицита Указом Президента РТ от 9 октября 1995 г. N 342 "О выделении 50 тысяч гектаров земли для личного подсобного хозяйства граждан" гражданам были предоставлены земельные участки (без права строительства на них жилья и других объектов хозяйственно-бытового назначения и рубки лесохозяйственных культур). Для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки передавались в пользование гражданам в пределах норм, установленных местными органами власти. Подобная акция, показавшая свою целесообразность, была продолжена и далее (выделено еще 25 тысяч гектаров земель в соответствии с Указом Президента РТ от 1 декабря 1997 г. N 874). Катализатором осуществления реальных рыночных реформ в сельскохозяйственном производстве явилось принятие Указа Президента Республики Таджикистан "О реорганизации сельскохозяйственных предприятий и организаций" (1996 г.), положившего начало процессу перехода земли от бывших колхозов (совхозов) в пользование самих дехкан. Его реализация обусловила процесс структурных преобразований в сельскохозяйственном производстве, функционирование наряду с существовавшими организационно-правовыми формами сельскохозяйственного производства (колхозами и совхозами) новых форм - дехканских (фермерских) хозяйств, которые наделялись землей за счет реорганизуемых старых хозяйств. Другие изменения в сельском хозяйстве связаны с установлением платы за землю, взимаемой в форме земельного налога и арендной платы, имеющим целью повышение эффективности использования земли. 1.5. Земельное право является важнейшим инструментом проведения земельной реформы в Таджикистане, имеющей далеко идущие экономические и социальные цели. В целом в Республике приняты все необходимые законы и нормативно-правовое акты в отношении земли как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы, основы жизни и деятельности людей, проживающих в сельской местности, единственного средства производства и источника дохода сельского населения и главного богатства государства. Земельная реформа в Таджикистане из-за объективных политических и экономических условий началась сравнительно поздно и осуществлялась неровно. Процесс передачи земли дехканам производился крайне медленно и затянулся на длительный период. Однако низкий уровень производительности труда в сельскохозяйственном производстве и высокий объем продовольственного импорта, значительные размеры трудовой миграции из сельскохозяйственных районов, громадный объем задолженности сельскохозяйственных производителей перед инвесторами и иными кредиторами, недостаточная эффективность использования земельных ресурсов и увеличение выбывающих из сельскохозяйственного оборота земель свидетельствуют о наличии проблем в этой сфере, в том числе в сфере правового регулирования сельскохозяйственной деятельности и земельных отношений. Земельное законодательство должно гармонизировать свободную экономическую деятельность и государственное управление, которые в настоящее время во многом несовместимы друг с другом. Без кардинального изменения взглядов на пути разрешения земельно-правовой проблемы окажется невозможным сформировать взаимосвязанную систему земельного законодательства <13>. -------------------------------- <13> См.: Павлов П. Н. Земельно-правовая проблема и развитие земельного законодательства в Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. N 1. С. 15.

Для выявления правовых проблем, возникающих при осуществлении земельной реформы в Таджикистане, и разработки на этой основе предложений по совершенствованию законодательства необходимо изучить: - основные стадии возникновения и реализации права землепользования, включая правовое регулирование изъятия из оборота земель для государственных и общественных нужд; - права и обязанности граждан, осуществляющих землепользование, ведущих дехканское (фермерское) хозяйство, где важное место занимают вопросы их земельной правосубъектности при наличии права землепользования членов этих организаций; - объективно необходимое государственное вмешательство в регулирование землепользования и оборота земель; - деятельность государственных органов по обеспечению рационального использования и охраны земель как предпосылка для возможных ограничений прав землепользователей <14>. -------------------------------- <14> Ссылка дана с учетом специфики проблем земельной реформы в Таджикистане (см.: Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы. Серия: Новое в юридической науке и практике. Институт государства и права РАН. М.: ИГП РАН, 1997. С. 4 - 5).

2. О состоянии нормативно-правовой базы для развития земельного оборота в РТ

2.1. Нормативную базу развития земельного оборота в РТ составляют следующие законодательные и иные правовые акты: 2.1.1. Конституционной основой земельного оборота являются ст. 13 Конституции РТ от 6 ноября 1994 г., устанавливающая исключительную государственную собственность на землю и государственные гарантии эффективного ее использования в интересах народа, а также ст. 12, в соответствии с которой государство гарантирует свободу, равноправие и правовую защиту сельскохозяйственной деятельности всех форм собственности, в том числе частной. 2.1.2. Согласно основным принципам гражданского законодательства (общие и специальные нормы гражданского законодательства), определенным ст. 3 Гражданского кодекса РТ, гражданское законодательство основывается на признании неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Система договорных связей субъектов земельного права может быть представлена как единство трех групп договоров. Это договоры, которые широко используются во всех отраслях сельского хозяйства (аренда и лизинг земель, поставка сельхозпродукции, аренда и ипотека имущества, подряд на капитальное строительство и т. п.); договоры, специфические для сельскохозяйственного сектора экономики (производственно-техническое обслуживание, аренда земель, договоры на подачу воды и т. д.); договоры, опосредующие внутрихозяйственные и трудовые отношения. Земля находится в исключительной собственности государства, при этом особенности осуществления права собственности на землю определяются гражданским, земельным и иным законодательством (ст. 239 ГК РТ). Земля является достоянием народа и исключительной собственностью РТ, которая осуществляет в соответствии с законами РТ владение, пользование и распоряжение ею. Порядок предоставления земли во владение, пользование, а также их изъятия определяется законом (ст. 289 ГК РТ). Гражданский кодекс РТ предусматривает вещные права на землю (право землепользования) лиц, не являющихся собственниками (ст. 241 ГК РТ). Право землепользования - это юридически обеспеченная возможность физического или юридического лица - землепользователя извлекать полезные свойства земли в соответствии с ее целевым назначением, землепользователю принадлежит также право владения находящимся в его пользовании земельным участком. Основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права землепользования, права и обязанности землепользователей, в том числе по отчуждению права землепользования, определяются Земельным кодексом РТ. Особенности осуществления права собственности на землю и другие природные ресурсы определяются гражданским, земельным и иным законодательством (ст. 239 ГК РТ). В собственности землепользователей (граждан, дехканских хозяйств, юридических лиц) находятся насаждения на земельном участке, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, а также плоды, продукция и доходы, полученные в результате сельскохозяйственной деятельности (ст. 271, 273, 274 и 305 ГК РТ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая права пользования земельным участком (ст. 144 ГК РТ), т. е. право землепользования в предприятии определено как часть его имущества (что не отражено в отношении других хозяйствующих субъектов). В соответствии со ст. 583 ГК РТ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю (которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства в соответствии со ст. 141 ГК РТ) одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права пользования на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, фактически допускался оборот (купля-продажа) земельного участка, как если бы этот земельный участок принадлежал владельцу недвижимости, что не соответствует ст. 239 ГК РТ и ст. 13 Конституции РТ. В подтверждение такого вывода ст. 27 Земельного кодекса РТ устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение и сооружение наряду с этими объектами одновременно право пользования земельным участком, на котором они находятся, переходит к другому лицу. Однако ст. 1 и 9 Закона РТ "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" установлено: к недвижимости относятся земельные участки как государственная собственность; государственная регистрация образования жилого и нежилого здания, сооружения, законсервированного жилого и нежилого здания незавершенного строительства не может осуществляться до государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено. Имеющиеся (в том числе указанные) разночтения и уклонение законодателя от более совершенного регулирования земельных отношений в гражданском законодательстве, возможно, связаны с разногласиями политического и теоретического содержания о необходимости конституционного признания права собственности на землю. Необходимость сохранения государственной собственности на землю обусловила частое изменение законодательства, поиск и применение в гражданском, земельном и ином законодательстве о земле окольных, более сложных путей правового регулирования земельных отношений и, как результат, создание разнообразных организационных структур в этой сфере. Применение рыночных, более простых и приближенных к реальности отношений в земельной сфере, возможно, упростило бы регулирование земельных правоотношений в РТ. 2.1.3. Основой правовой базы земельных отношений является Земельный кодекс РТ (далее - ЗК), принятый Парламентом РТ 12 декабря 1997 г. Субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, Маджлиси Оли Республики Таджикистан, Правительство, областные (городские, районные) исполнительные органы государственной власти, органы местного самоуправления (джамоаты) и органы по землеустройству. Объекты земельных отношений - земли в пределах территории Таджикистана. ЗК закрепляет следующие подходы к регулированию земельных отношений: - земля в Республике Таджикистан является исключительной собственностью государства, и государство гарантирует эффективное ее использование в интересах народа (ст. 2 ЗК). Первичным землепользователям земля предоставляется бесплатно в бессрочное, срочное или пожизненное наследуемое пользование, а вторичным землепользователям - в аренду при условии уплаты арендной платы (ст. 10 ЗК); - осуществляется государственная регистрация права пользования участком земли и других прав, связанных с ними, а также выдача землепользователям в установленном порядке документов, удостоверяющих право пользования земельным участком (ст. 6 ЗК). Право пользования земельным участком физическими и юридическими лицами возникает с момента получения документов, удостоверяющих право пользования землей (сертификат на право пользования землей, свидетельство на земельный пай, договор аренды), прошедших государственную регистрацию (ст. 15 ЗК). Положение о порядке оформления и выдачи сертификата на право пользования землей и свидетельства на земельный пай утверждено Постановлением Правительства РТ от 3 декабря 2004 г. N 478. Порядок государственной регистрации прав землепользования устанавливается Законом РТ "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" (принят 20 марта 2008 г.); - произведено распределение обязанностей по переводу земель из одной категории в другую (ст. 9(1)); - определены порядок и минимальные размеры земельного участка, выдаваемого землепользователям, особенности выдачи земель Правительством и для целей строительства (ст. 22 - 30 ЗК); - устанавливается право первичных землепользователей на передачу в залог права землепользования (ст. 27.1 ЗК); - закрепляется обязанность внесения платы за землю в виде земельного налога или арендной платы (ст. 32 - 36 ЗК); - четко определены цели охраны земель (ст. 51 - 54 ЗК): (а) предотвратить деградацию и нарушение земель, другие неблагоприятные последствия хозяйственной деятельности; (б) обеспечить улучшение и восстановление земель, подвергшихся деградации или нарушению; (в) создать механизм учета и проверки экологического состояния земель, а также обеспечить землепользователей экологическими нормативами; - определяется понятие, назначение и содержание государственного земельного кадастра (ст. 57, 61 - 63 ЗК); - устанавливаются юридические гарантии защиты земельных прав пользователей (ст. 46 - 50 ЗК); - производится деление земель по целевому назначению на категории (земель сельскохозяйственного назначения (ст. 64 - 75 ЗК), земель городов (ст. 76 - 80 ЗК), земель промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения (ст. 81 - 87 ЗК), земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (ст. 88 - 91 ЗК), земель государственного лесного фонда (ст. 92 - 94 ЗК), земель государственного водного фонда (ст. 95 - 97 ЗК) и земель государственного запаса (ст. 99 ЗК)), согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Характеризуя состояние правового регулирования земельных отношений, также следует отметить ряд важных подзаконных нормативно-правовых актов: - Указы Президента РТ от 22 июня 1998 г. N 1021 "О реализации права пользования землей", от 25 июля 2000 г. N 335 "Об охране и рациональном использовании орошаемых земель", от 14 марта 2001 г. N 534 "Об образовании Государственного комитета по землеустройству", от 15 апреля 2003 г. N 1054 "О механизме урегулирования долгов реорганизованных и реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий и организаций"; - Постановления Правительства РТ от 9 ноября 1995 г. N 673 "О Программе экономических преобразований агропромышленного комплекса Республики Таджикистан", от 4 февраля 1999 г. N 29 "Об упрощенном порядке образования и регистрации прав землепользования", от 4 февраля 1999 г. N 30 "Об упрощенном порядке определения земельного пая и его регистрации", от 10 мая 2000 г. N 223 "О состоянии и эффективности фьючерских контрактов хозяйств Ленинабадской области и СП "Зафарабад", от 22 сентября 2000 г. N 398 "О среднесрочной Программе вывода из кризиса агропромышленного комплекса Республики Таджикистан и приоритетных направлениях стратегии развития его отраслей на период до 2005 года", от 4 марта 2002 г. N 80 "О Программе развития хлопководства в РТ на 2002 - 2005 годы", от 5 марта 2008 г. N 111 "Об утверждении Плана мероприятий по разрешению долгов хлопкосеющих хозяйств в Республике Таджикистан на 2007 - 2009 годы". Проводимая земельная реформа направлена на реорганизацию крупных сельскохозяйственных предприятий и приведение их в соответствие с рыночной экономикой, создание на базе их собственности и земель дехканских (фермерских) хозяйств. Последними изменениями ЗК, а также с принятием Законов РТ "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" и "Об ипотеке" сформированы предпосылки для создания юридического механизма первичного земельного рынка в Таджикистане. Изменения в ЗК, принятые 5 января 2008 г., представляли собой важное изменение того, каким образом права землепользования будут продолжать развиваться в стране, так как возможность для землепользователей на законном основании передать иному лицу свое право землепользования была предоставлена впервые. Первичный землепользователь получил право передавать в залог свои права землепользования, что создает основу для приобретения и отчуждения заложенного права землепользования. Недвижимость и иные вещные права (в том числе права землепользования) подлежат государственной регистрации в едином государственном органе и его подразделениях. Повысилась защищенность права пользования земельными участками через ограничение полномочий местных органов власти по изъятию земель: из ЗК исключено право местных органов изымать земельные участки фермеров по неопределенной причине нерационального пользования земельными участками, что снизило их диктат в отношении фермеров, в том числе чтобы заставить фермеров выращивать те виды сельскохозяйственных культур и в том объеме, которые предписаны государством.

3. Имеющиеся правовые проблемы

3.1. Проблемы действующего законодательства: - в земельном законодательстве нет четкого определения следующих объектов земельных отношений: (а) земли как природного объекта и природного ресурса; (б) земельного участка; (в) части земельного участка (пая). Не определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к земле. Не предусматривается введение служебных наделов для работников отдельных отраслей экономики, которые в соответствии с законодательством имеют право на землю; - если в ст. 11 - 13 ЗК, в общем, определено понятие бессрочного, срочного, пожизненного наследуемого пользования и аренды земельных участков, то такое понятие, как ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) и методы его использования со стороны землепользователей, законодательством не определено, хотя ст. 19 ЗК предоставляет первичному землепользователю право определять и подписывать сервитуты на основании договора; - земельным законодательством не определены следующие основные цели государства при регулировании земельных отношений в Таджикистане: (1) предотвращение создания крупных земельных латифундий; (2) соединение землепользователя и сельскохозяйственного производителя в одном лице; (3) обеспечение выполнения экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы; (4) обеспечение целевого использования земельных участков в зависимости от их качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром; (5) регулирование оборота (рынка) земли с целью минимизации негативных социальных последствий <15>; -------------------------------- <15> Подобное отмечено И. А. Иконицкой в отношении земельного законодательства РФ. См.: Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. М.: Институт государства и права РАН, 1999. С. 51.

- в ст. 19 ЗК установлено право первичного землепользователя передавать право пользования земельным участком другому лицу и в залог. Однако только Законом РТ "Об ипотеке" установлен механизм передачи права землепользования в залог. Каким образом и в каких случаях первичный землепользователь может передать свое право землепользования иному лицу (кроме залога), законодательство не определяет (хотя поправка в ст. 19 ЗК была внесена недавно); - статьей 5 ЗК в компетенцию Правительства включено установление порядка взимания арендной платы за землю. Однако в соответствии со ст. 7 Закона РТ "Об аренде" вопросы аренды земли определяются на началах добровольности и полного равноправия сторон в договоре между ними; - в ст. 16 ЗДФХ установлено, что дехканское (фермерское) хозяйство подлежит государственной регистрации в налоговом органе по месту расположения хозяйства. Однако налоговые органы в настоящее время осуществляют государственную регистрацию только индивидуальных предпринимателей (организационно-правовые формы индивидуального и семейного предпринимательства). Согласно действующему законодательству дехканские (фермерские) хозяйства, создаваемые в форме юридических лиц, подлежат государственной регистрации в органах юстиции; - в соответствии со ст. 12 ЗК для организации дехканского (фермерского) хозяйства в пожизненное наследуемое пользование предоставляется земля физическим лицам или коллективам, а также гражданам. Земельные участки, предоставленные на праве пожизненного наследуемого пользования, в случае открытия наследства подлежат перерегистрации. Однако какой смысл заложен законодателем в раздельном перечислении в указанной статье в перечне физических лиц и граждан, неизвестно. В какой форме может осуществляться пожизненное наследуемое пользование земельным участком со стороны коллектива, также не определено (возможно, имеется в виду наследование членами хозяйства земельного пая в общем земельном участке); - имущество и право на землепользование члена дехканского хозяйства переходит в наследство в порядке, предусмотренном ГК РТ вне зависимости от его трудового вклада. Следовало бы урегулировать в законодательстве особенности наследования права землепользования, принадлежащего дехканскому хозяйству, исходя из необходимости сочетания законного права наследования и сохранения целостности земельного участка для продолжения деятельности дехканского хозяйства. Преимущественное право наследования права землепользования, закрепленного за членом дехканского хозяйства, должны иметь те наследники, которые являются членами хозяйства и (или) вкладывали в этот участок свой труд. В данном случае представляется возможной аналогия с правом преимущественной покупки доли в общей собственности. Если же право землепользования, закрепленное за членом дехканского хозяйства, завещано члену хозяйства, то дехканское хозяйство будет продолжать использовать этот участок. Что касается наследования по закону, то после смерти члена дехканского хозяйства, имевшего права землепользования, образуется вещное право на земельный пай наследников - членов хозяйства, продолжающих его ведение, и наследников - не членов хозяйства, правовые отношения между которыми не определены. Сохранение права землепользования за наследниками - членами дехканского хозяйства будет способствовать сохранению устойчивости и жизнеспособности дехканского <16> хозяйства; -------------------------------- <16> Подобная идея с учетом частной собственности на землю в России предложена И. А. Иконицкой. См.: Иконицкая И. А. Земельная реформа и право // Общественные науки и современность. 1996. N 4. С. 33.

- права землепользования удостоверяются: а) право бессрочного, срочного и пожизненного наследуемого пользования земельным участком - сертификатом на право пользования землей; б) право аренды земельного участка - договором аренды; в) количество земельного пая определяется свидетельством на земельный пай (ст. 17 ЗК). Сведения, содержащиеся в документах, удостоверяющих право землепользования, должны соответствовать сведениям, внесенным в регистрационную поземельную книгу. Однако до сих пор не все землепользователи (в первую очередь пайщики) имеют правоудостоверяющие документы, хотя недопустимость такого положения установлена ст. 18 ЗК. Механизмы выделения земельного пая или участия в имуществе какого-либо предприятия посредством земельного пая законодательством не определены (за исключением выдела из личного подсобного хозяйства согласно ст. 12 Закона РТ "О личном подсобном хозяйстве"). То есть необходимо определить правило, по которому пайщику любой сельскохозяйственной организации, пожелавшему выйти из такой организации с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, должен быть выделен земельный участок в натуре, соответствующий его земельному паю; - решение соответствующих органов исполнительной власти о предоставлении права пользования земельным участком, подготовленное на основании сведений органов землеустройства, должно стать основанием для его государственной регистрации. Однако содержание ст. 16 ЗК, связанное с отказом в госрегистрации, не соответствует ст. 36 Закона РТ "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него"; - статьями 41 - 45 ЗК установлен механизм возмещения потерь и убытков землепользователей в случае изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд. Не определено конкретно, чьи потери предусматривается возмещать, хотя из содержания ст. 44 - 45 ЗК можно сделать вывод о том, что речь идет о государственных потерях. Кроме того, в данном случае четко не определено понятие общественных нужд, кто реализует требования ст. 41 ЗК и возместит убытки землепользователя в случае осуществления изъятия для общественных нужд (возможно, государственные органы?). В этом случае может возникнуть мнение о равнозначности понятий "общественные нужды" и "государственные нужды", в связи с чем предлагается понятие "общественные нужды" из ЗК исключить. Также желательно точно указать, что оценка ущерба осуществляется соответствующими оценщиками. 3.2. Неопределенность и противоречивость земельного законодательства. Наличие неопределенности в земельной правосубъектности сельскохозяйственных коммерческих организаций существенно ослабляет действенность земельного законодательства Таджикистана и других постсоветских стран, поскольку они не могут обладать земельными правами и обязанностями, которые предусматриваются для них в законе. Соответственно и любые усовершенствования законодательства имеют ту же судьбу. Вместе с тем сегодня отсутствует целостная система законодательного регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве. Законы, на основе которых начиналась земельная реформа, в значительной мере устарели и иногда противоречат друг другу. Некоторые вопросы остаются неурегулированными, а по ряду вопросов законодательные решения носят декларативный характер, так как нет правовых норм, устанавливающих порядок (механизм) исполнения предписаний закона. В различных законодательных актах нередко встречаются противоречия между правовыми нормами по одному и тому же вопросу: - в ст. 17 ЗК определено понятие "земельный пай", в ст. 15 ЗДФХ это понятие определено как "земельная доля". Земельным законодательством не определено понятие делимости и неделимости земельного участка (земельного пая); - Указом (1995 г.) при выделении земли для личного подсобного хозяйства пользователю не предоставляется право на строительство, однако согласно ст. 8 Закона РТ "О личном подсобном хозяйстве" право на строительство землепользователю предоставляется; - ст. 4 Закона РТ "О личном подсобном хозяйстве" и ст. 20 Закона РТ "О земельной реформе" земельные участки выделяются на правах пожизненного наследуемого владения, однако в ст. 10 ЗК земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое пользование; - ст. 8 Закона РТ "О личном подсобном хозяйстве" земельные участки выделяются в постоянное бессрочное пользование, однако в ст. 11 ЗК земельные участки предоставляются в бессрочное пользование. Как реализуется форма бессрочного пользования землей в отношении физических лиц, законодательством не определено (зарубежным законодательством гражданам земельные участки в бессрочное пользование не предоставляются); - трудно себе представить правовой механизм реализации права пожизненного наследуемого пользования участком земли в отношении коллектива землепользователей (ст. 12 ЗК); - землю в аренду сдают соответствующие Маджлисы народных депутатов, колхозы и другие сельскохозяйственные предприятия (ст. 4 Закона РТ "Об аренде"), однако ст. 14 ЗК право предоставления земли в аренду передано всем первичным землепользователям; - земля может предоставляться в пожизненное наследуемое пользование или в бессрочное пользование (две формы предоставления земли) для организации личного подсобного хозяйства (ст. 5 Закона РТ "О личном подсобном хозяйстве"), в пожизненное наследуемое пользование для организации дехканского (фермерского) хозяйства (ст. 10 ЗК) и по неизвестной форме для жилищного строительства и иных несельскохозяйственных целей (кроме нерезидентов, которым земля предоставляется на срок до 50 лет в соответствии со ст. 25 ЗК). По какому принципу земля может предоставляться в той или иной форме и соответствующие правовые механизмы ЗК не определяет; - земельные участки могут предоставляться местными исполнительными органами государственной власти районов и городов в формах бессрочного, срочного и пожизненного наследуемого пользования, а также в аренду в размере до 5 - 10 гектаров в зависимости от категории земли (ст. 26 ЗК), местными исполнительными органами государственной власти Горно-Бадахшанской автономной области и областей в формах бессрочного и срочного пользования в размере до 20 гектаров (ст. 26 ЗК) и Правительством в формах бессрочного и срочного пользования, а также аренды независимо от размера (ст. 28 ЗК). Разграничения земель, которыми могут распоряжаться органы различной административной иерархии, в том числе органов самоуправления, и четкого установления их полномочий в земельной сфере законодательством не предусматривается. Законодательно определены максимальные размеры земельного участка, которые могут быть предоставлены указанными государственными органами. Однако из каких соображений установлены эти размеры (учитывая то, что на каждого жителя страны приходится всего лишь 0,17 гектара земли) и для какой цели могут предоставляться эти земельные участки, законодательством не определено, механизм конкурсного распределения земли не предусмотрен, что в реальности приводит к снижению доступности и росту дефицита земли; - в ст. 23 ЗК установлено, что физическим и юридическим лицам предоставляются для сельскохозяйственного производства земли, пригодные для сельскохозяйственных нужд. Однако в ст. 12 ЗДФХ установлено, что для организации дехканского (фермерского) хозяйства земли могут быть предоставлены из специального земельного фонда, включающего земли всех категорий, не использованные по целевому назначению; - в соответствии со ст. 12 ЗДФХ в специальный земельный фонд включается 8 разновидностей земель (включая не определенные законодательством т. н. ресурсные земли). Однако согласно ст. 8 Закона РТ "О земельной реформе" в специальный резервный фонд включается 6 разновидностей земли, а из остатков этого фонда создается государственный резервный фонд (опять-таки не определенный законодательством); - в ст. 1 Закона РТ "О государственной регистрации недвижимости и прав на нее" земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (со ссылкой "как государственная собственность"), т. е., возможно, предусматривается обеспечение денежной оценки земли и включение ее стоимости в денежном выражении в статье "Недвижимое имущество" бухгалтерского баланса. Однако в ЗК никаких изменений в связи с данным вопросом не принято; - в Таджикистане земельная реформа сопровождается нерыночным (бесплатным) распределением земли. В описи имущества (бухгалтерском балансе) физических и юридических лиц права землепользования пока еще не определены как имущество и не сопровождаются их денежной оценкой (денежной стоимостью). Пользуясь бесплатностью земли, первичные землепользователи, передавая свои земельные участки в аренду, вместо государства получают арендную плату в свою пользу (если бы само государство передавало в срочное пользование земельные участки, то их пользователи платили бы в бюджет земельный налог). 3.3. Права и обязанности лиц, осуществляющих землепользование в различной правовой форме. 3.3.1. Права и обязанности землепользователей в соответствии с Земельным кодексом РТ. Первичные землепользователи (ст. 19 ЗК) имеют право: (а) самостоятельно хозяйствовать на земле; (б) собственности на произведенную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации; (в) использовать для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, а также эксплуатировать другие полезные свойства земли в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Таджикистан; (г) возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения согласно требованиям настоящего Кодекса; (д) собственности на посевы и посадку сельскохозяйственных культур и насаждений (повторение пункта "б"); (е) в порядке, установленном Правительством Республики Таджикистан, передавать право пользования земельным участком другому лицу, за исключением случаев, установленных законом; (ж) передавать земельный участок в аренду; (з) определять и подписывать сервитуты на основании договора; (и) передавать право пользования участком земли в залог; (к) на возмещение убытков в случаях изъятия права пользования земельным участком для государственных или общественных нужд, в соответствии со ст. 41 и 43 настоящего Кодекса; (л) добровольно отказаться от земельного участка. В ст. 20 ЗК определены права вторичных землепользователей, однако законодатель в тексте закона не определил их права самостоятельно хозяйствовать на земле, собственности на производимую на земле продукцию и иные права первичных землепользователей. Также было бы желательно, чтобы землепользователи имели иные права, предусмотренные гражданским и иным законодательством РТ. Статьей 21 ЗК установлена общая обязанность для всех землепользователей: (а) обеспечить использование земли в соответствии с целевым назначением и условиями ее предоставления; (б) эффективно использовать предоставленную им землю, применять природоохранную технологию производства, не допускать ухудшения экологической обстановки территории в результате хозяйственной деятельности; (в) осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, предусмотренных в ст. 51 - 52 настоящего Кодекса; (г) своевременно вносить земельный налог или арендную плату; (д) не нарушать права других землепользователей; (е) своевременно предоставлять в соответствующие органы исполнительной власти установленные законодательством Республики Таджикистан сведения о состоянии и использовании земель; (ж) беречь и охранять знаки межевания, геодезические и другие специальные знаки. Однако каким образом землепользователь обеспечит "недопущение необоснованного изъятия наиболее ценных земель" (ст. 51), законодатель не определяет. 3.3.2. В соответствии со ст. 17 ЗДФХ дехканское хозяйство и его члены имеют следующие права: (а) самостоятельно хозяйствовать на земле; (б) сдать земельный участок или его часть в аренду в случае временной нетрудоспособности, призыва в ряды вооруженных сил на действительную военную службу, учебы и в других определенных законодательством Республики Таджикистан случаях; (в) в случае изъятия земельного участка государством получить полную компенсацию затрат на повышение плодородия земли и за убытки, включая упущенный доход; (г) быть собственником произведенной продукции и доходов от ее реализации, требовать свою долю; (д) добровольно отказываться от землепользования; (е) выйти из состава дехканского хозяйства соответственно своей доле без согласия других членов дехканского хозяйства; (е) использовать в установленном порядке месторождения полезных ископаемых (песок, щебень, глину, камни, источники воды) и другие полезные свойства земельного участка дехканского хозяйства; (ж) приобретать, арендовать или временно использовать имущество организаций и отдельных граждан; (з) заключать договоры для осуществления предпринимательской деятельности; (и) построить подсобное помещение на площади не более 0,03 гектара в случае, если общая площадь имеющегося земельного участка составляет более 1 гектара; (к) пользоваться другими правами, предусмотренными законодательством Республики Таджикистан. Было бы желательно разграничить права дехканского (фермерского) хозяйства и его членов, в п. "г" предусмотреть, что право собственности на произведенную продукцию предоставляется, если земельный участок не передан в аренду. Одновременно было бы желательно принять законодательно механизм выхода отдельного члена из состава дехканского хозяйства соответственно своей доле (п. "е"). В соответствии со ст. 18 ЗДФХ дехканское хозяйство и его члены, имеющие свою земельную долю, обязаны: (а) эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, осуществлять комплекс мероприятий по охране земли, леса, воды и не допускать ухудшения экологического состояния в результате своей хозяйственной деятельности; (б) своевременно вносить арендную плату и другие виды налога за землепользование; в) способствовать эффективному использованию земли, повышению урожайности сельскохозяйственных культур, своевременно представлять в местные исполнительные органы государственной власти района (города) и другие органы, предусмотренные законодательством, требуемую законом информацию о своей деятельности и использовании земли; (г) возмещать в установленном порядке ущерб за снижение плодородия земель, допущенный по вине землепользователя; (д) соблюдать договорные обязательства и кредитно-расчетную дисциплину; (е) не нарушать права других землепользователей. Было бы желательно в п. "б" слова "и другие виды налога на землепользование" заменить словами "земельный налог". Вызывает некоторое недоумение п. "д", поскольку санитарно-гигиеническими, энергетическими, таможенными и иными правилами на субъектов хозяйствования возложены различные требования, которые в любом случае должны быть исполнены дехканскими хозяйствами (дополнить словами "выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом и иными законами"). 3.4. О залоге права землепользования. 3.4.1. В 2008 г. внесены изменения в Земельный кодекс Республики Таджикистан, приняты Законы Республики Таджикистан "О государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него" и "Об ипотеке", целью которых явилось создание предпосылок рынка земли и правовых условий рыночного оборота земли посредством передачи ее в залог и обращение. 3.4.2. Выяснилось, что указанные Законы не могут быть непосредственно реализованы ввиду отсутствия правового механизма, в частности: (а) размытость некоторых основных норм действующего законодательства в сфере земли (отсутствие процедур передачи земли от одного лица к другому, неопределенность разграничения полномочий по передаче и изъятию земельных участков между центральным и местными органами исполнительной власти и т. д.); (б) неопределенность порядка государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него; (в) не созданы иные структуры, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества и прав на него (соответствующие республиканские и территориальные организации, регистраторы), не разработан порядок оказания ими услуг; (г) незавершенность процесса выдачи правоудостоверяющих документов землепользователям, которым в установленном порядке переданы в пользование земельные участки, сложность, длительность и высокая стоимость выдачи этих документов для землепользователей; (д) низкий уровень правовых знаний и плохая ориентация в законодательстве землепользователей, приводящая их к правовому нигилизму и недостаточной защищенности перед государственными органами и иными структурами.

------------------------------------------------------------------

Название документа