Создание условий для реализации полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом: региональный опыт

СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПОЛНОМОЧИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ

А. Б. РЫЖОВ

Рыжов Александр Борисович, консультант аппарата комитета Законодательного Собрания Нижегородской области по жилищной политике и градостроительству.

По прошествии полутора лет со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации можно с уверенностью сказать, что недостаточно развитая способность собственников помещений в многоквартирном доме к сотрудничеству ради обеспечения общих интересов, а также отсутствие условий, необходимых для реализации полномочий граждан - собственников помещений по управлению многоквартирным домом, негативно отразились на развитии рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами. Создать надлежащие условия для реализации предоставленных собственникам помещений в многоквартирном доме прав по управлению домом органам государственной власти и органам местного самоуправления препятствуют и существование влиятельных групп, по выражению Андерса Ослунда, "ориентированных на извлечение монопольной ренты" в сфере управления многоквартирными домами, и нежелание части работников муниципалитетов бросить "мертвый груз" обязанностей по управлению многоквартирными домами за всех собственников помещений, поскольку управление хозяйствующими субъектами может быть психологически привлекательно чиновнику; впрочем, аналогичным образом граждане выполняют работу на дачах, утомительную и обычно имеющую отрицательную рентабельность. Преодоление вышеуказанных факторов в ходе структурной реформы отрасли даст обществу существенные выгоды, откроет перед ним новые горизонты. Создание соответствующей современным требованиям системы управления многоквартирными домами должно быть обеспечено органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления: - с одной стороны - подготовкой собственников помещений в многоквартирных домах и их лидеров к самостоятельным действиям по практической организации равноправных договорных отношений с управляющими организациями, созданию эффективно действующих товариществ собственников жилья, непосредственному управлению домами; - с другой стороны - созданием правовых, организационных и экономических условий для реализации волеизъявления собственников помещений в соответствии с предоставленными им Жилищным кодексом Российской Федерации полномочиями по управлению многоквартирным домом (рис. 1).

Создание органами государственной власти и органами местного Установленный ОМСУ порядок самоуправления организационных, передачи управления домом правовых, экономических Доказательства от муниципальных предприятий > условий для реализации практической ЖКХ к новой управляющей волеизъявления собственников реализуемости решений организации, к ТСЖ, в помещений в МКД в общего собрания, непосредственное управление соответствии с ЖК РФ принятых в соответствии с ЖК РФ Лидеры 1 собственников, готовые организовывать Информационные ресурсы органов собрание, власти, муниципальных предприятий \/ реализовывать его решение в роли > Подготовка собственников уполномоченных Информация, пропагандирующая ЖК РФ помещений в МКД к председателей ТСЖ > проведению собраний и реализации принятых ими Сформированные Информация, необходимая собственникам решений по управлению МКД в соответствии с помещений в МКД для созыва собрания и 2 волеизъявлением заключения договора управления собственников /\ помещений в МКД отношения по Меры противодействия извлечению управлению МКД монопольной ренты в сфере > управления многоквартирными > Принятие и реализация домами решения собственников > помещений о выборе > > способа управления > 3 Сложившиеся до введения в действие ЖК РФ отношения по управлению МКД /\ /\ Органы государственной Собственники Органы местного власти, органы местного помещений, готовые самоуправления, самоуправления принять решения судебные органы

Рисунок 1. Действия органов государственной власти и органов местного самоуправления по созданию условий для реализации предусмотренных ЖК РФ полномочий собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) по управлению таким домом (диаграмма в нотации IDEFO)

Важным примером складывающейся практики реализации решений собственников помещений в многоквартирном доме по управлению таким домом является решение по делу N А29-6464/2005-2э, рассмотренному 28 сентября 2005 г. Арбитражным судом Республики Коми по иску ООО "Мемориал-сервис" к Сыктывкарскому МУП УЖКХ (Службе заказчика) об обязании ответчика передать истцу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом N 4 по ул. Ленина и домом N 25 по ул. Свободы в городе Сыктывкаре, а также провести передачу названных домов в управление истцу. В удовлетворении иска было отказано, и ООО "Мемориал-сервис" обратился в апелляционную инстанцию, считая, что протоколы общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах N 4 и N 25, состоявшихся в форме заочного голосования, являются основанием для передачи указанных домов в управление истцу. Истец указал, что заключение управляющей компанией договоров управления с собственниками жилых помещений невозможно до передачи ответчиком всей необходимой технической документации. Ответчик сообщил суду апелляционной инстанции, что считает основанием для передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации договор управления многоквартирным домом, отмечая также тот факт, что общие собрания собственников помещений в спорных жилых домах проведены с нарушением порядка, предусмотренного Жилищным кодексом Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего. По инициативе собственника квартиры N 7 было проведено внеочередное собрание собственников помещений в доме 25, по инициативе собственника квартиры N 15 - внеочередное собрание собственников помещений в доме 4. В повестку дня указанных собраний были включены вопросы о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании. Согласно протоколам собраний собственников помещений в вышеназванных домах от 15 июня 2005 г. избран способ управления - управление управляющей организацией, управляющей компанией выбрано общество с ограниченной ответственностью. Из реестров заказных писем от 16 мая 2005 г. и от 17 мая 2005 г., письма администрации МО "Город Сыктывкар" от 29 июля 2005 г. и заявлений собственников помещений дома N 25 судом было усмотрено, что сообщения о проведении общего собрания направлены не всем собственникам жилья. Таким образом, по мнению суда, общие собрания собственников были проведены с нарушением норм Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирующих порядок их проведения. Решение общего собрания собственников помещений в спорных домах было принято путем заочного голосования. Согласно письменным решениям собственников, на основании которых подсчитывались результаты заочного голосования, в голосовании от каждой квартиры участвовало только одно лицо без учета голосов долевых собственников. При таких обстоятельствах суд счел, что истцом не представлено надлежащих доказательств волеизъявления собственников многоквартирных домов N 4 и N 25 передать указанные дома в управление общества с ограниченной ответственностью. В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Согласно ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. Из смысла указанных норм суд сделал вывод, что жилищные права и обязанности управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, и законом предусмотрен специальный срок, в течение которого управляющая организация имеет возможность принять техническую документацию на многоквартирный дом, иные связанные с управлением домом документы и приступить к исполнению своих обязательств по договору. Из материалов дела судом был усмотрен факт, что договоры управления с каждым собственником помещений в домах N 4 и N 25 общество с ограниченной ответственностью не заключало. Ссылки истца на Примерное положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление, являющееся приложением N 2 к Приказу Минархстроя Республики Коми от 18 июля 2005 г. N 124-ОД, согласно которому основанием для передачи многоквартирного дома в управление является протокол общего собрания собственников помещений дома, судом были признаны несостоятельными, "поскольку указанное положение носит рекомендательный характер". При таких обстоятельствах суд признал, что отсутствуют правовые основания для возникновения у СМУП УЖКХ обязанности по передаче истцу в управление многоквартирных домов N 4 и N 25 и связанной с управлением технической документации. Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 февраля 2006 г. по данному делу суд рассмотрел кассационную жалобу истца - ООО "Мемориал-сервис" и установил, что обе судебные инстанции исходили из того, что у истца не возникло права требовать передачи технической документации на многоквартирные дома, так как он не заключил договор управления домом с собственниками жилых помещений. Протоколы общих собраний собственников жилых помещений, на которые ссылается истец в подтверждение факта выбора ООО "Мемориал-Сервис" в качестве управляющей компании, не соответствуют требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, суд неправомерно не принял во внимание решения общих собраний собственников жилых помещений в многоквартирном доме в качестве доказательства выбора ООО "Мемориал-сервис" управляющей организацией, так как они доведены до собственников помещений и никем не оспорены в судебном порядке в соответствии со статьей 46 ЖК РФ. Суд неосновательно сослался на отсутствие заключенного с собственниками нежилых помещений договора. До передачи СМУП УЖКХ всей технической документации невозможно определить существенные условия договора. СМУП УЖКХ отзывом на жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Изучив материалы дела и заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего. ООО "Мемориал-сервис" 21 июня 2005 г. обратилось к СМУП УЖКХ с требованием передать техническую и иную документацию, связанную с управлением жилыми домами N 4 по улице Ленина и N 25 по улице Свободы в городе Сыктывкаре, в связи с выбором истца общими собраниями собственников помещений данных домов управляющей организацией. Письмом от 05 июля 2005 г. СМУП УЖКХ сообщил ООО "Мемориал-сервис" о необходимости представления договора, подтверждающего полномочия на управление названными многоквартирными домами. Получив ответ, ООО "Мемориал-сервис" 15 июля 2005 г. обратилось в арбитражный суд с требованием об обязании СМУП УЖКХ передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением жилыми домами, на основании ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещения в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. В ч. 1 ст. 162 Кодекса установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (ч. 7 ст. 162 Кодекса). Суд отметил, что в силу названных норм закона и ст. 10 Кодекса права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений. Суд установил - и заявитель жалобы не оспаривал, - что такие договоры с собственниками квартир в домах по указанным адресам общество не заключало. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на службу заказчика обязанности по передаче обществу технической документации на основании представленных решений собственников помещений. Довод заявителя жалобы о невозможности определения существенных условий договора управления многоквартирным домом без передачи ему истребованной технической документации не может служить основанием для удовлетворения иска, так как требование о передаче документов и жилых домов в управление ООО "Мемориал-сервис" до заключения договора признано судом противоречащим закону. Суд не вполне логично отметил, что ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, на которую сослался истец в обоснование своих требований, к спорным правоотношениям неприменима, так как она устанавливает срок исполнения управляющей организации обязанности по передаче технической документации при прекращении договора управления многоквартирным домом, и не регулирует правоотношения сторон по заключению договора. Суд кассационной инстанции счел, что суд первой инстанции правомерно исследовал представленные истцом протоколы общих собраний собственников помещений на предмет соответствия требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации и обоснованно признал их ненадлежащими доказательствами подтверждения полномочий истца на истребование документов у СМУП УЖКХ, так как был нарушен порядок проведения таких собраний. Аргумент заявителя жалобы о том, что жильцы дома не обжаловали решения общих собраний в судебном порядке, был отклонен, так как отсутствие обращения с иском в суд не свидетельствует о соблюдении прав собственников квартир при проведении собрания и подсчете голосов. По мнению автора статьи, арбитражный суд не рассмотрел вопрос, были ли решения общих собраний в домах N 5 и N 25 приняты большинством голосов всех собственников помещений или нет, другими словами - повлияли бы или нет голоса не принявших участие в общих собраниях собственников помещений в домах N 5 и N 25 на решение, принятое собранием. Рассмотреть данное обстоятельство представляется важным, поскольку согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Таким образом, ЖК РФ не допускает такого, как было проявлено арбитражным судом, легкого отношения к решению общего собрания собственников помещений. Итак, суд признал справедливыми доводы ответчика: 1) что основанием для передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации является договор управления многоквартирным домом, который заключается с каждым собственником помещения. С этим трудно согласиться по следующим основаниям: а) согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Таким образом, ЖК РФ прямо указывает, что документация передается вновь выбранной управляющей организации, но не вновь заключившей договор управления, что было бы абсурдно, так как именно решение собственников является основанием для заключения договора; б) согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Таким образом, ЖК РФ предусматривает обязанность каждого собственника и управляющей организации заключить договор управления. И вместе с тем незаключение кем-либо из собственников помещений договора управления не влечет недействительности договора управления, заключенного с остальными собственниками. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском обязать не заключивших договор собственников заключить его. Незаключение договора управления не влечет недействительности решения общего собрания о выборе управляющей компании. Такое решение может лишь считаться нереализованным; согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Незаключение кем-то из собственников многоквартирного дома договора управления не только не влечет недействительности решения общего собрания, но и не должно препятствовать реализации решения собрания и осуществлению договора управления, поскольку согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не создан товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации; правила содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг устанавливаются нормативными правовыми актами Правительства РФ; 2) истцом не представлено надлежащих доказательств волеизъявления собственников многоквартирных домов, поскольку общие собрания собственников помещений в спорных жилых домах проведены с нарушением порядка, предусмотренного ЖК РФ. С этим также нельзя согласиться, так как фактически, без вынесения по установленной процедуре решения, суд рассматривал протоколы собраний как недействительные. Данное судебное решение - это тревожный сигнал для собственников помещений в многоквартирных домах, намеренных реализовать права, предоставленные им ЖК РФ. Этот сигнал заставляет сделать следующие выводы. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Для определения условий договора управления вновь выбираемой управляющей организации необходимо иметь документацию на дом (согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ перечень общего имущества дома - обязательный элемент договора управления). Однако согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация должна передать документацию на дом за 30 дней до прекращения договора управления. То есть действия, предусмотренные ЖК РФ, могут просто не состыковаться во времени, и это недостаток закона. Кроме того, арбитражный суд в рассмотренном примере необоснованно счел, что условием передачи документации новой управляющей организации является договор управления, заключенный новой управляющей организацией с каждым собственником. Для проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома необходимо заказным письмом оповестить всех собственников. О том, как гражданин - собственник помещения получит необходимую информацию, ЖК РФ ответа не дает. Круг, в который попали вновь избранная управляющая организация и собственники помещений, был окончательно замкнут решением суда. Предполагаю, в рассмотренном примере истцу - вновь выбранной управляющей организации - исковое требование об обязании передать документацию на дом было важно в первую очередь в том отношении, что оно позволяет ссылаться на соответствующую норму ЖК РФ при предъявлении главного (но не вполне ясного) требования - о передаче домов в управление. По сути, требование "передать дома в управление истцу" явилось проявлением нужды в официальном признании статуса истца как управляющей организации, поскольку не существует официальной регистрации отношений по управлению многоквартирными домами, порождавшей бы правовые последствия. Фактически истец просил суд сделать решение общего собрания собственников помещений легитимным - перед муниципалитетом; организациями, снабжающими коммунальными услугами; органами соцзащиты, информационно-расчетным центром - перед теми организациями, с которыми управляющая организация должна заключить договоры, чтобы получить возможность выполнять свои функции. Исходя из изложенного для реализации норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами: 1) необходимо создание информационных систем, обеспечивающих предоставление собственникам помещений информации о полном составе собственников помещений дома, их почтовом адресе, долях участия, о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома; 2) необходимо создание системы независимой регистрации договоров управления, решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, которая позволит как собственникам помещений эффективно отстаивать свои права, так и организациям, снабжающим коммунальными услугами, оказывающим информационно-расчетные услуги, органам социальной защиты населения четко знать - с кем из лиц, претендующих на управление многоквартирным домом, следует поддерживать договорные отношения; 3) органам государственной власти и органам местного самоуправления следует принимать нормативные правовые акты (но не рекомендации, столь легко проигнорированные в судебной практике), определяющие обязанности подразделений органов власти по обеспечению реализации волеизъявления собственников помещений, пожелавших отказаться от муниципальной службы заказчика и выбрать новую независимую управляющую организацию, осуществлять непосредственное управление или создать товарищество собственников жилья. Отдельные органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления уже сделали важные практические шаги по решению данного комплекса проблем. Так, распоряжением Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 1 марта 2005 г. N 21-р утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, которое устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации - товариществу собственников жилья или иному объединению собственников жилья либо юридическому лицу независимо от организационно-правовой формы или предпринимателю без образования юридического лица в соответствии с действующим законодательством. Для принятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющая организация обращается к управлявшей домом жилищной организации с заявлением о передаче жилого дома в управление (рис. 2).

Начальнику

(наименование жилищной управляющей организации)

ЗАЯВЛЕНИЕ

(наименование уполномоченной собственниками управляющей организации)

регистрационное свидетельство N от " " 20 г.

(платежные реквизиты организации) просит передать в управление многоквартирный жилой дом по адресу:

Приложения: 1. Оригинал или нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. (п. 1 - в ред. Распоряжения Жилищного комитета от 30.05.2005 N 46-р) 2. Устав уполномоченной собственниками управляющей организации. 3. Документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания, доверенность).

Подписи: Представитель Санкт-Петербурга <*> (подпись, Ф. И.О.)

(реквизиты доверенности) Руководитель организации (подпись, Ф. И.О.)

(телефон, адрес организации) Дата, печать организации. -------------------------------- <*> Подпись представителя Санкт-Петербурга требуется, если решение о выборе способа управления многоквартирным домом или управляющей организации принималось с участием в голосовании представителя Санкт-Петербурга.

Рис. 2

Основанием для передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации является протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления, а в случае выбора в качестве способа управления - создание товарищества, свидетельство о государственной регистрации товарищества. К заявлению прилагаются следующие документы: оригинал или нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления; документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания); свидетельство о государственной регистрации и устав юридического лица, независимо от организационно-правовой формы, выбранного в качестве управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При подаче документов заявитель предъявляет документ, удостоверяющий его личность. После приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, в 10-дневный срок: - передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой N ОС-1а; - направляет уведомления о передаче многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации в соответствующую администрацию района Санкт-Петербурга, районное агентство Комитета по управлению городским имуществом, районное жилищное агентство по следующей форме (рис. 3).

Главе администрации Начальнику агентства Директору ГУ ЖА

(района)

Настоящим уведомляем Вас, что жилой дом по адресу:

предан в управление

(наименование управляющей организации)

регистрационное свидетельство N от " " 20 г.

(платежные реквизиты организации)

Руководитель управляющей организации

(Ф. И.О. руководителя, телефон, адрес управляющей организации)

Приложение: копия акта приемки-передачи. <*>

(руководитель управляющей (подпись, Ф. И.О.) организации)

Дата, М. П.

-------------------------------- <*> Приложение отправляется только в адрес ГУ ЖА.

Уполномоченная собственниками управляющая организация принимает техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом и в 10-дневный срок уведомляет о приеме многоквартирного дома в управление собственников жилых и нежилых помещений. С момента приемки-передачи многоквартирного дома в управление с постановкой на технический и бухгалтерский учет управляющая организация несет ответственность за обеспечение надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома, в соответствии с установленными действующим законодательством требованиями, в том числе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, и предоставление коммунальных услуг. Постановлением главы города Ставрополя от 6 апреля 2006 г. N 994 утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов, обслуживаемых жилищно-эксплуатационными организациями города Ставрополя, в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией. Данное Положение устанавливает порядок передачи многоквартирных домов, обслуживаемых жилищно-эксплуатационными организациями города Ставрополя, в непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в управление управляющей организацией. Согласно Положению при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления в части доли муниципальной собственности выступает комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников по выбору способа управления, определяется в соответствии с действующим законодательством. Для определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме подготовку документов осуществляют: по нежилым помещениям, находящимся в муниципальной собственности, - комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя; по неприватизированным жилым помещениям - жилищно-эксплуатационные организации города Ставрополя; по жилым и нежилым помещениям, находящимся в частной собственности, - собственники данных помещений. Основанием для начала процедуры приема-передачи многоквартирного дома является заявление о принятии многоквартирного дома в управление, поданное в комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя лицом или организацией, уполномоченными собственниками. К заявлению прилагаются следующие документы: - копия протокола общего собрания собственников по выбору способа управления; - документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания, доверенность); - копии правоустанавливающих документов на жилые и нежилые помещения собственников, выбравших непосредственное управление; - выписка из реестра объектов федеральной, государственной или муниципальной собственности; - договор управления многоквартирным домом; - свидетельство о государственной регистрации и устав товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющей организации (оригинал и копия); - иные документы, требуемые в соответствии с действующим законодательством. Передача многоквартирного дома в управление осуществляется в месячный срок с момента подачи в комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя заявления о принятии многоквартирного дома в управление и полного пакета документов в соответствии с выбранным способом управления. На основании полученного заявления и полного пакета документов комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя уведомляет соответствующую жилищно-эксплуатационную организацию города Ставрополя о выбранном собственниками способе управления и начале процедуры приема-передачи многоквартирного дома. Передача многоквартирного дома в управление осуществляется жилищно-эксплуатационной организацией города Ставрополя по акту о приеме-передаче, с передачей всей технической и иной документации, связанной с управлением и эксплуатацией многоквартирного дома. Лицо или организация, уполномоченные собственниками, в трехдневный срок с момента получения от жилищно-эксплуатационной организации города Ставрополя утвержденного акта о приеме-передаче, доводит до сведения собственников о состоявшемся приеме-передаче многоквартирного дома и приступает к заключению договоров с коммунальными предприятиями города Ставрополя на поставку коммунальных услуг. Учет многоквартирных домов, реализовавших выбранный способ управления, а также в случае изменения формы управления многоквартирным домом осуществляет комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя. Следует отметить, что в данном Положении сомнения вызывает обоснованность требования прилагать к заявлению договор управления многоквартирным домом: согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Следовательно, для принятия решения о передаче документов должно быть достаточно документа, фиксирующего выбор собственниками помещений управляющей организации. Постановлением главы Уссурийского городского округа от 13 февраля 2006 года N 129 утверждено Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченным собственниками управляющим организациям, согласно которому для принятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющая организация обращается к управлявшей домом жилищной организации с заявлением о передаче жилого дома в управление по определенной форме. Основанием для передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации является протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору формы управления, а в случае выбора в качестве формы управления создания товарищества - свидетельство о государственной регистрации товарищества. К заявлению прилагаются: - копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору формы управления (оригинал предоставляется на обозрение); - документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания, доверенность); - свидетельство о государственной регистрации и устав юридического лица, независимо от организационно-правовой формы, выбранного в качестве управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (при выборе управляющей организации на общем собрании); - свидетельство о государственной регистрации товарищества и устав товарищества (в случае выбора в качестве формы управления создания товарищества); - договоры с организациями коммунального комплекса на поставку жилищно-коммунальных услуг на многоквартирные дома, собственники которых выбрали управляющей организацией организацию-заявителя. После приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, в 15-дневный срок: - передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом, достаточную для определения границ эксплуатационной ответственности по акту приемки-передачи в соответствии с типовой межведомственной формой N ОС-1а; - направляет уведомления о передаче многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации, по форме в соответствии с приложением 2, в администрацию Уссурийского городского округа, в комитет по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа. Уполномоченная собственниками управляющая организация принимает документацию на многоквартирный дом и в 10-дневный срок уведомляет собственников жилых и нежилых помещений о приеме многоквартирного дома в управление. С момента приемки-передачи многоквартирного дома в управление управляющая организация несет ответственность за предоставление коммунальных услуг и обеспечение надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома, в соответствии с установленными действующим законодательством требованиями. Постановлением Окружного совета г. Якутска от 26 апреля 2006 г. N ПОС-42-12 утверждено Положение о взаимодействии окружной администрации г. Якутска с управляющими организациями, которое "распространяется на управляющие организации, осуществляющие управление многоквартирными жилыми домами, находящимися на территории муниципального образования городской округ "Якутск". Положение разработано в целях: - обеспечения равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм, а также развития конкуренции в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда; - формирования организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного фонда; - сбора и анализа информации об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги; - реализации полномочий собственника муниципального жилищного фонда и контрольных функций за качеством жилищно-коммунального обслуживания населения; - предупреждения возникновения чрезвычайных ситуаций, аварий систем теплоснабжения, ликвидации их последствий; - совершенствования системы договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг и содержанию и ремонту жилищного фонда. Согласно Положению организация, избранная собственниками помещений в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке в качестве управляющей (уполномоченная организация), извещает окружную администрацию г. Якутска о своем избрании. В извещении указываются адрес жилого дома, подлежащего передаче в управление, полное наименование избранной организации, ИНН, регистрационный номер, юридический адрес, фамилия, имя и отчество руководителя, контактные телефоны, в том числе телефон аварийной службы. Основанием для передачи многоквартирного дома в управление является надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников жилых помещений или договор на управление многоквартирным домом, заключенный между уполномоченной организацией и исполнительным органом товарищества собственников жилья. К извещению уполномоченной организации обязательно должны быть приложены следующие документы: - копия протокола общего собрания собственников жилых помещений, содержащего решение выбрать форму управления многоквартирным домом и управляющую организацию. В случае если общее собрание собственников, решением которого была избрана уполномоченная организация, проводилось в форме заочного голосования, к извещению также прилагаются копии листков (бюллетеней) заочного голосования собственников; - копия свидетельства о государственной регистрации уполномоченной организации, свидетельства о постановке на налоговый учет, устава и учредительного договора организации (при наличии); - копии документов, подтверждающих легитимность назначения руководителя: протокол собрания участников (акционеров) или решение единственного участника (акционера), копия приказа о вступлении в должность, копии страниц паспорта с регистрационными данными. В случае если уполномоченная организация обращается от имени вновь созданного товарищества собственников жилья, к извещению прилагаются следующие документы: - копия заключенного с исполнительным органом товарищества собственников жилья договора на управление многоквартирным домом, согласно содержанию которого управляющая организация уполномочивается на получение и оформление соответствующей документации; - копия протокола общего собрания собственников с решением создания данного товарищества собственников жилья; - копия свидетельства о государственной регистрации товарищества собственников жилья; - копия свидетельства постановки на учет в органах налогового контроля; - документ, подтверждающий полномочия исполнительного органа товарищества собственников жилья, заключившего договор на управление. В случае подписания извещения не руководителем, а представителем организации дополнительно представляется надлежащим образом оформленная и заверенная копия доверенности. По нескольким домам возможно представление одного комплекта учредительных и регистрационных документов уполномоченной организации. Все документы заверяются печатью организации и подписью руководителя с надписью "копия верна", за исключением тех, для которых предусмотрено нотариальное заверение. Документы, имеющие более одного листа, должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены печатью. Не позднее 10 дней со дня получения извещения окружная администрация г. Якутска направляет уполномоченной организации уведомление о принятии извещения к рассмотрению. В случае непредставления всей требуемой документации или возникновения иных устранимых препятствий к принятию извещения к рассмотрению окружная администрация г. Якутска направляет в адрес уполномоченной организации запрос о предоставлении недостающих документов либо просьбу об устранении возникших препятствий. Если переданные документы не соответствуют требованиям законодательства или настоящего Положения, окружная администрация направляет уполномоченной организации мотивированный отказ в приеме извещения. В случае если в многоквартирном жилом доме избраны две управляющие компании, данный спор подлежит урегулированию на общем собрании собственников жилых помещений с участием заинтересованных организаций. При невозможности разрешения создавшейся ситуации путем переговоров спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае соответствия всех представленных документов установленным требованиям в срок не позднее 30 дней с даты получения уведомления управляющей организации к рассмотрению окружная администрация г. Якутска передает уполномоченной организации многоквартирный дом в управление в следующем порядке: 1) подготовка и подписание акта приема-передачи многоквартирного дома в управление: - орган, принявший решение о передаче дома в управление уполномоченной организации, направляет балансодержателю муниципального жилищного фонда указание о подготовке акта приема-передачи на заявленный дом с приложением имеющейся технической, бухгалтерской и иной документации; - балансодержатель муниципального жилищного фонда совместно с уполномоченной организацией оформляет акт приема-передачи многоквартирного дома в управление (в 3 экземплярах); - подписанный сторонами акт приема-передачи утверждается уполномоченным органом по управлению муниципальным имуществом; 2) внесение в Реестр управляющих организаций городского округа "Якутск" записи об управляющей организации и переданном ей в управление многоквартирном доме; 3) уведомление управляющей организации о внесении записи в Реестр. С момента подписания акта приема-передачи и получения уведомления окружной администрации о внесении записи в Реестр управляющих организаций управляющая организация вправе заключать договоры, связанные с осуществлением управления и обслуживания многоквартирного дома, и несет ответственность за его надлежащую техническую эксплуатацию в соответствии с установленными требованиями, в том числе правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Уполномоченный орган окружной администрации г. Якутска по управлению муниципальным имуществом ведет учет управляющих организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на территории муниципального образования городской округ "Якутск", а также многоквартирных домов, переданных им в управление. Сведения об управляющих организациях и находящемся в их управлении жилищном фонде содержатся в Реестре управляющих организаций городского округа "Якутск". Сведения из Реестра управляющих организаций городского округа "Якутск" о наименовании организации и обслуживаемом ею жилом фонде являются открытыми и выдаются уполномоченным органом по запросу заинтересованных лиц или собственников жилых помещений. В случае расторжения заключенного договора на управление многоквартирным домом сторона, инициировавшая расторжение, обязана уведомить окружную администрацию г. Якутска о прекращении полномочий управляющей организации за 30 дней до расторжения договора. В случае если собственники, расторгнув договор с управляющей организацией, в течение 30 дней не избрали иную управляющую организацию либо иной способ управления, окружная администрация г. Якутска вправе инициировать внеочередное общее собрание собственников в порядке ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Бюджетные средства на капитальный ремонт предоставляются управляющим организациям в порядке, установленном законодательством. Для получения бюджетных ассигнований управляющая организация в обязательном порядке должна быть внесена в Реестр управляющих организаций городского округа "Якутск". Полномочия окружной администрации г. Якутска включают в себя: - получение информации о состоянии и содержании жилищного фонда, переданного в управление, об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные услуги в целях предоставления достоверной и полной информации. При возникновении аварийных и чрезвычайных ситуаций на объектах жилищного фонда управляющая организация обязана обеспечить сбор и анализ поступающей оперативной информации от подрядных организаций и ее последующую передачу в уполномоченный орган окружной администрации; - проверять целевое использование переданных управляющей организации бюджетных средств, в том числе посредством проведения проверок (ревизий); - при необходимости проверять наличие соответствующих лицензий, разрешений, проектной и технической документации, иных необходимых для проведения работ и оказания услуг документов; - в пределах своих полномочий и с соблюдением законных прав управляющей организации и граждан посредством уполномоченных органов в любое время проверять ход работы по обслуживанию жилищного фонда и придомовых территорий, контролировать объем и качество оказания услуг, правомерность использования средств, инициировать проверку санитарного и технического состояния домов и придомовых территорий. Окружная администрация г. Якутска в соответствии с финансовым планом в пределах утвержденного бюджета вправе перечислять управляющей организации средства на капитальный ремонт жилищного фонда. Согласно Положению в случае осуществления деятельности по управлению и обслуживанию жилищного фонда организацией, сведения о которой отсутствуют в Реестре управляющих организаций городского округа "Якутск", окружная администрация вправе обратиться с жалобой в уполномоченные органы государственной власти и (или) с соответствующим заявлением в суд. Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает право собственника помещения выступить с инициативой о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; при этом, в общем случае, сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Согласно подпункту "б" пункта 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года N 221, заказные почтовые отправления вручаются адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. Таким образом, для реализации права собственника помещения в многоквартирном доме инициировать упомянутое общее собрание необходимо, чтобы ему были доступны сведения об адресатах, указанных в ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, заказных писем. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся важнейшие решения, затрагивающие права и обязанности собственников помещения в таком доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Соблюдение прав собственников помещений требует, чтобы общее собрание проводилось надлежащим образом, в том числе с участием надлежащих лиц и с правильным подсчетом голосов. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Количество голосов собственника помещения пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). В общем случае доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Поэтому необходимо, чтобы собственнику помещения в многоквартирном доме были доступны полные сведения о составе лиц, обладающих долями в праве на общее имущество в данном доме и о размерах указанных долей. Согласно ч. 2 ст. 24 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить каждому возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права, если иное не предусмотрено законом. В соответствии со статьей 18 Конституции РФ права граждан определяют смысл, содержание и применение законов. Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2006 года N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и защите информации" гражданин (физическое лицо) имеет право на получение от государственных органов, органов местного самоуправления, их должностных лиц в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, информации, непосредственно затрагивающей его права и свободы. Согласно ч. 3 ст. 8 указанного Федерального закона организация имеет право на получение от государственных органов, органов местного самоуправления информации, непосредственно касающейся прав и обязанностей этой организации, а также информации, необходимой в связи с взаимодействием с указанными органами при осуществлении этой организацией своей уставной деятельности. Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 5 данного Федерального закона информация может свободно использоваться любым лицом и передаваться одним лицом другому лицу, если федеральными законами не установлены ограничения доступа к информации либо иные требования к порядку ее распространения. Согласно ч. 3 ст. 6 указанного Федерального закона обладатель информации вправе передавать информацию, определять порядок и условия доступа к ней. В целях восполнения пробела правового регулирования отношений по получению собственником помещения в многоквартирном доме касающейся его информации администрацией города Великого Новгорода принято Постановление от 21 февраля 2006 года N 46, которым утверждено Положение о порядке предоставления информации о собственниках помещений в многоквартирном доме, размере долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, количестве голосов, которыми обладает каждый собственник в многоквартирном доме. Согласно Положению муниципальное учреждение "Муниципальная служба по работе с недвижимостью по Великому Новгороду" на основании письменного заявления собственника помещения или уполномоченного им лица осуществляет подготовку списка собственников помещений в многоквартирном доме, расчет долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, для решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме следующих вопросов: 1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничения на пользование им; 3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; 4) о выборе способа управления многоквартирным домом; 5) иных, отнесенных Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Информация представляется по следующей форме:

Типовая форма

СПИСОК СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, РАЗМЕР ДОЛЕЙ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, КОЛИЧЕСТВО ГОЛОСОВ, КОТОРЫМИ ОБЛАДАЕТ КАЖДЫЙ СОБСТВЕННИК В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ N , КОРПУС , ПО УЛ. (ПРОСП.) В ВЕЛИКОМ НОВГОРОДЕ

N Наименование Собственник Размер доли Количество голосов, п/п помещения, (Ф. И.О. или в праве которыми обладает порядковый полное собственности каждый собственник номер и/или наименование на общее в многоквартирном кадастровый юридического имущество в доме номер лица) многоквартирном доме

Муниципальное учреждение "Муниципальная служба по работе с недвижимостью по Великому Новгороду" в течение трех рабочих дней со дня регистрации письменного заявления собственника помещения или уполномоченного им лица подготавливает и направляет: - письменный запрос в комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода о предоставлении сведений из Реестра муниципальной собственности Великого Новгорода о нежилых помещениях, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию - городскому округу Великий Новгород, расположенных в многоквартирном доме; - письменный запрос в государственное областное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации Великого Новгорода" о технических характеристиках многоквартирного дома. Комитет по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода в течение трех рабочих дней со дня получения письменного запроса направляет муниципальному учреждению "Муниципальная служба по работе с недвижимостью по Великому Новгороду" выписку из Реестра муниципальной собственности о нежилых помещениях, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию - городскому округу Великий Новгород, расположенных в многоквартирном доме. Муниципальное учреждение "Муниципальная служба по работе с недвижимостью по Великому Новгороду": - с момента получения соответствующих сведений от комитета по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода и государственного областного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации Великого Новгорода" подготавливает в установленном порядке и направляет в течение трех рабочих дней письменный запрос в Управление Федеральной регистрационной службы по Новгородской области о предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о собственниках помещений в многоквартирном доме; - в течение трех дней на основании предоставленных сведений Управлением Федеральной регистрационной службы по Новгородской области, государственным областным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации Великого Новгорода", комитетом по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода: а) подготавливает список собственников помещений в многоквартирном доме; б) осуществляет расчет долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации; в) осуществляет выдачу информации собственнику, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, или уполномоченному им лицу, представителю муниципального образования - городского округа Великий Новгород на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах и комитету по управлению муниципальным имуществом Великого Новгорода.

***

Мы находимся лишь в начале пути к реализации норм Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами. Структурная реформа данной сферы, призванная обеспечить достойное качество жизни в многоквартирных домах, требует серьезных административных усилий. Правовая активность, пусть не очень большой части, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований дает надежду на создание цивилизованной современной отрасли управления многоквартирными домами в обозримом будущем.

Название документа