Преимущественное право нанимателя жилого помещения на заключение договора найма на новый срок

ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО НАНИМАТЕЛЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА НА НОВЫЙ СРОК

Ю. М. КОЗЛОВА, Е. В. БОГДАНОВ

Козлова Ю. М., аспирантка кафедры гражданского права государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации".

Богданов Е. В., научный руководитель, доктор юридических наук.

Перевод участником в судебном порядке на себя прав и обязанностей по заключенному договору представляет собой способ защиты, применяемый при нарушении преимущественного права данного участника на заключение гражданско-правового договора. Данный способ защиты не предусмотрен ни ст. 12 ГК РФ, ни ст. 11 ЖК РФ. Более того, ни одна другая норма указанных законов, посвященная правовому регулированию отношений пользования жилым помещением, не предусматривает возможности защиты посредством перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Тем не менее ГК РФ содержит ряд случаев, при которых применим исследуемый способ защиты. Наиболее распространенным является случай нарушения преимущественного права покупки (ст. 250 ГК), в результате чего любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Кроме того, перевод прав и обязанностей на себя по заключенному договору широко распространен в арендных отношениях. Так, например, абз. 3 ч. 1 ст. 621 ГК РФ гласит: "Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков". Интересна норма ст. 1035 ГК РФ о том, что пользователь, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора коммерческой концессии право на заключение договора на новый срок на тех же условиях. Правообладатель вправе отказать в заключении договора коммерческой концессии на новый срок при условии, что в течение трех лет со дня истечения срока данного договора он не будет заключать с другими лицами аналогичные договоры коммерческой концессии и соглашаться на заключение аналогичных договоров коммерческой субконцессии, действие которых будет распространяться на ту же территорию, на которой действовал прекратившийся договор. В случае если до истечения трехлетнего срока правообладатель пожелает предоставить кому-либо те же права, какие были предоставлены пользователю по прекратившемуся договору, он обязан предложить пользователю заключить новый договор либо возместить понесенные им убытки. При заключении нового договора его условия должны быть не менее благоприятны для пользователя, чем условия прекратившегося договора. Следует заметить, что последствия нарушения преимущественного права в двух первых примерах отличны от последнего. При нарушении права заключить договор коммерческой концессии на новый срок пользователь может потребовать лишь возмещения убытков, но не перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Таким образом, пользователь по истекшему договору не может никаким образом повлиять на тот договор, который заключен между правообладателем и третьим лицом. Поэтому, на наш взгляд, право пользователя на заключение договора с правообладателем преимущественным не является. Еще один случай осуществления преимущественного права, который в наибольшей степени интересует автора, предусмотрен ст. 684 ГК РФ. Речь идет о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. Внимание на себя обращают последствия нарушения данного права. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Как видим, в данном случае законодатель в качестве способа защиты пользователя жилым помещением избирает не традиционный для преимущественных прав, т. е. перевод прав и обязанностей на прежнего нанимателя, а иной способ - признание недействительным договора найма жилого помещения с новым нанимателем. Для ответа на вопрос, насколько целесообразно подобное решение законодателя, а также каким образом возможно обеспечить не только всестороннюю и надлежащую защиту прав и интересов нанимателя жилого помещения, но и баланс в правоотношениях, складывающихся между собственником и нанимателем, подробно изучим порядок осуществления и защиты преимущественного права. В действующем российском законодательстве нет единого источника правового регулирования, который бы устанавливал общие положения о преимущественных правах, порядке их осуществления и защиты, а также предусматривал бы перечень таких прав. ГК РФ не содержит общих положений о преимущественных правах, а всего лишь определяет особенности механизма осуществления и защиты отдельных преимущественных прав, и в частности преимущественного права нанимателя. Одним из первых отечественных цивилистов, выделивших преимущественные права в отдельную группу субъективных гражданских прав, был В. П. Грибанов, полагавший, что "под преимущественными правами в советском гражданском праве понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками" <1>. -------------------------------- <1> Грибанов В. П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. С. 295.

В. С. Ем также выделяет преимущественные права в особую группу правоотношений. Отстаивая свое мнение о самостоятельности группы преимущественных прав, этот автор отмечает, что преимущественные права существуют наряду с вещными, обязательственными, корпоративными и иными правами <2>. -------------------------------- <2> См.: Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Бек, 2002. С. 103.

К. Скловский и М. Смирнова преимущественные права именуют правами "особого рода" <3>. При этом указанные авторы приходят к выводу, что исследуемые права не относятся ни к вещным, ни к обязательственным. -------------------------------- <3> Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 103.

В. А. Белов, поддерживая мнение о необходимости оценивать преимущественные права в качестве особой разновидности субъективных гражданских прав, отмечает, что "вопрос о природе и месте преимущественных прав в системе субъективных прав (являются ли они разновидностью прав абсолютных или относительных, а в их рамках - самостоятельны ли они или представляют собой подвид уже известных прав - вещных, обязательственных, корпоративных и т. д.) до настоящего времени не изучен" <4>. -------------------------------- <4> Белов В. А., Пестерева Е. В. Хозяйственные общества. М.: Центр ЮрИнфоР, 2002. С. 130.

На наш взгляд, преимущественные права, и в частности преимущественное право нанимателя, представляют собой особую группу обязательственных прав. Нанимателю, т. е. лицу, обладающему преимущественным правом, противостоит определенное обязанное лицо - наймодатель. Только с его стороны возможно нарушение преимущественного права нанимателя. Кроме того, сама реализация преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок невозможна без активных действий со стороны наймодателя. Так, в соответствии с абз. 2 ст. 684 ГК РФ наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Таким образом, предложение заключить договор на прежних либо иных условиях есть оферта, ответ нанимателя - акцепт. Однако стоит отметить, что с преимущественным правом нанимателя корреспондирует не столько обязанность его контрагента по договору, сколько связанность данным правом. Как отметил М. М. Агарков, разработавший теорию так называемых секундарных прав, "если кредитор в альтернативном обязательстве имеет право выбора, то этому праву не соответствует какая-либо обязанность должника, а лишь его связанность выбором кредитора" <5>. Тем не менее стоит отметить, что в данном правоотношении имеются некоторые черты, присущие абсолютным правоотношениям, а именно преимущественное право следует за правом собственности на это помещение, возникает в силу самого закона и его нельзя уступить. -------------------------------- <5> Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 1. М.: Центр ЮрИнфоР, 2002. С. 280.

Зачастую преимущественные права рассматриваются в соотношении с принципом юридического равенства участников гражданских правоотношений и принципом свободы договора. Предоставление преимуществ отдельным участникам гражданских правоотношений ставит их в более выгодное положение перед другими. Именно это и является главным доводом противников преимущественных прав. Существование преимущественных прав ограничивает свободу договора, предусматривая привилегии по заключению договора в отношении определенных лиц <6>. -------------------------------- <6> См.: Денисов С. А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. N 2. С. 34.

Другую точку зрения по данному вопросу высказал С. Е. Никольский, отметив, что "принцип равенства сторон гражданских правоотношений ничуть не нарушается преимущественными правами, поскольку преимущество у одной из сторон возникает по отношению к третьим лицам, а не по отношению к другой стороне" <7>. -------------------------------- <7> Никольский С. Е. Преимущественные права в наследственном праве // Нотариус. 2004. N 1.

В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ законодатель допускает ограничение гражданских прав в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, преимущественные права выступают в качестве способа ограничения гражданских прав, устанавливающего пределы свободы права распоряжения имуществом в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Как видим, преимущественные права устанавливаются в исключительных случаях, прежде всего в целях защиты прав и законных интересов других лиц в тех ситуациях, когда есть угроза их нарушения. Одной из основных задач гражданского законодательства является недопущение нарушения прав и законных интересов слабой стороны правоотношения (коей является наниматель жилого помещения), которое реализуется посредством закрепления дополнительных возможностей защиты ее прав и интересов, и в частности в виде преимущественных прав. Резюмируя изложенное выше, отметим, что преимущественные права представляют собой особую привилегию, в какой-то мере стесняя собственника в его праве распоряжения имуществом. Именно поэтому автор ставит перед собой цель - выявить недостатки действующего законодательства в данной сфере и сформулировать предложения по его совершенствованию, способные обеспечить оптимальный баланс интересов собственника и титульных пользователей жилым помещением, а также найти возможность полной и всесторонней защиты прав последних при наименьшем ограничении прав собственника. Итак, преимущественному праву нанимателя на заключение договора на новый срок посвящена ст. 684 ГК РФ, носящая одноименное название. Данная статья связывает исследуемое преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне договора, наймодателю, инициативы в своих намерениях прекратить либо продолжить (на тех же либо иных условиях) отношения с нанимателем. Однако сообщить о своем решении наймодатель должен не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает указанный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет на тех же условиях. В данной ситуации законодатель расценивает молчание как знак согласия, т. е. имеет место, по справедливому замечанию Д. И. Мейера, "безмолвное возобновление договора" <8>. Отказаться от продления договорных отношений с нанимателем наймодатель может лишь при условии, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше чем на один год. Таким образом, преимущественное право нанимателя заключается в наделении его как слабой стороны договора особыми привилегиями и в наложении на наймодателя определенных ограничений. -------------------------------- <8> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Часть 2. М.: Статут, 1997. С. 270.

Как только течение годичного срока будет нарушено и наймодатель вновь сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать в судебном порядке признать заключенный договор с новым нанимателем недействительным и (или) возместить причиненные убытки, например возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние. Стоит отметить, что, несмотря на то, что исследуемая статья поименована законодателем как "Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок", говорится в ней не только о данном правовом институте, но и об институте пролонгации договора. Абзацы 1 - 3 определяют порядок и условия ее осуществления и лишь абз. 4 посвящен непосредственно институту преимущественного права. Таким образом, на наш взгляд, представляется целесообразным дополнить название ст. 684 ГК РФ указанием на институт пролонгации договора найма жилого помещения. Заметим, что норма ст. 684 ГК РФ не содержат никаких ограничений преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок в тех случаях, когда он не исполнял или ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору. Например, в соответствии с указанной статьей наниматель не утрачивает преимущественное право, даже если он неоднократно не исполнял или ненадлежаще исполнял условия договора, однако подобные нарушения существенными не являются и, следовательно, не могут стать основанием для расторжения договора найма жилого помещения в соответствии со ст. 687 ГК РФ. Так, например, если наниматель несвоевременно вносил плату за пользование жилым помещением, либо не вносил ее в течение длительного срока, либо не осуществляет свои обязанности по ремонту и содержанию жилого помещения. В таких ситуациях собственник утрачивает интерес в пролонгации договора найма именно с данным нанимателем. Нарушение прав и законных интересов собственника налицо, поскольку в случае сдачи жилого помещения внаем ему во исполнение обязанности соблюдения преимущественного права придется заключать договор с тем же нанимателем. В данном случае уже можно говорить о нарушении принципа юридического равенства. По мнению автора, налагая определенные ограничения на собственника жилого помещения путем предоставления нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, полную и всестороннюю защиту необходимо обеспечить именно добросовестному пользователю. Таким образом, на наш взгляд, возникновение преимущественного права нанимателя следовало бы ставить в зависимость от надлежащего исполнения им обязанностей по договору. Целесообразнее было бы указать в абз. 1 ст. 684 ГК РФ, что преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок возникает у нанимателя, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, как это сделал законодатель в ч. 1 ст. 621 ГК РФ. Таким образом, предлагается абз. 1 ст. 684 ГК РФ изложить следующим образом: "Если иное не предусмотрено законом либо договором, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок". Такая формулировка ст. 684 ГК РФ не только позволит защитить интересы добросовестного нанимателя, но и предоставит дополнительные гарантии собственнику имущества. Правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок в соответствии со ст. 683 ГК РФ не применяются, если срок договора найма не превышает одного года, т. е. имеет место краткосрочный договор. Но данная норма носит диспозитивный характер, т. е. договором найма может быть предусмотрено иное. В случае пролонгации договора на новый срок нанимателю запрещается требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. В данном случае законодатель встал на сторону наймодателя. Подобное решение, на наш взгляд, не является оптимальным. Реально обоснованной необходимости устанавливать такой запрет не имеется. Увеличение числа лиц, постоянно проживающих с нанимателем, существенно повлиять на интересы наймодателя не может. Между тем интересы нанимателя могут значительно пострадать. По мнению автора, при увеличении числа лиц, проживающих с нанимателем, достаточно повысить плату за пользование жилым помещением. Поэтому, на наш взгляд, абз. 3 ст. 684 ГК РФ необходимо сформулировать следующим образом: "При заключении договора найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон". При анализе способа защиты в случае нарушения преимущественного права нанимателя, т. е. признания недействительным договора найма с новым нанимателем, автор приходит к выводу, что его сложно назвать удачным. Последствием признания сделки недействительной в данном случае будет двусторонняя реституция, что может только осложнить положение как нанимателя, так и наймодателя. С одной стороны, наймодатель не сможет извлекать доход из принадлежащего ему имущества, которое год не может быть вовлечено в гражданский оборот путем сдачи его внаем, с другой - признание недействительным договора найма с новым нанимателем не влечет возникновения права пользования жилым помещением у прежнего. Подобный способ защиты сложно назвать эффективным. Думается, что более разумным было бы предусмотреть в качестве способа защиты право нанимателя по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, т. е. по аналогии с договором аренды. Данный способ защиты направлен на восстановление нарушенного права управомоченного лица. На основании вышеизложенного предлагается абз. 4 ст. 684 ГК РФ сформулировать следующим образом: "Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков". Заметим, что подобный перевод прав и обязанностей может быть осуществлен лишь в судебном порядке. Таким образом, преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок является правовым инструментом, способным обеспечить стабильность пользования жилым помещением временно проживающими. Наиболее целесообразным способом защиты, применяемым при нарушении преимущественного права нанимателя на заключение договора найма жилого помещения, на наш взгляд, является перевод участником в судебном порядке прав и обязанностей на себя.

------------------------------------------------------------------

Название документа