Оспаривание прав на недвижимость: материально-правовой и процессуальный аспекты

ОСПАРИВАНИЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: МАТЕРИАЛЬНО-ПРАВОВОЙ И ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ АСПЕКТЫ

Н. И. СВЯТКИНА

Изменение законодательства не успевает за развитием тех или иных общественных отношений, а заимствование "чужих" институтов или форм правового регулирования порой себя не оправдывает в условиях российской действительности, порождая ранее неизвестные праву явления (рейдерство, корпоративные войны, недружественные захваты, поглощения и т. д.). Не составляет исключения и система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>. -------------------------------- <1> См.: Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) // СПС "КонсультантПлюс".

"Важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права, с которым соединяется общая обязанность, проявляется в установлении укрепления вещных прав, т. е. публичном, гласном утверждении соединения права с известным субъектом <2>. Укрепление права делает вполне достоверным и всем известным вещное право и момент его установления" <3>. "Укреплением права" предполагалась система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вызвавшая споры и дискуссии, начиная с вопросов о природе и значении акта государственной регистрации, заканчивая способами защиты прав на недвижимость. -------------------------------- <2> Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 189. <3> Там же. С. 190.

Введя в действие новый механизм правового регулирования - государственную регистрацию, законодатель не внес никаких изменений в систему способов защиты прав на недвижимость. Исключением является лишь указание на возможность оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке (ст. 2 Закона о регистрации). Обратимся к категории "оспаривание", которую законодатель достаточно часто использует в нормах материального и процессуального права без определения ее содержания в следующих сочетаниях: "оспоримая сделка" (ст. 166 ГК РФ), защита "оспоренных прав" (ст. 11 ГК РФ, ст. 2, 4 АПК РФ, ст. 2 ГПК РФ), "оспаривание актов" (ст. 26 ГПК РФ, ст. 29 АПК РФ), "оспаривание отцовства" (ст. 122 ГПК РФ), "обязательства, оспариваемые сторонами" (ст. 59 ГК РФ), "оспаривание отказа или уклонения от государственной регистрации" (ст. 131 ГК РФ), "оспаривание оценки" (ст. 242, 734 ГК РФ), "оспаривание подлинности подписи" (ст. 81 ГПК РФ), "спор о праве" (ст. 148, 217 АПК РФ, ст. 125 ГПК РФ) и др. В русском языке приводится несколько значений оспаривания или спора. Так, оспорить (оспаривать) - значит заявить свое несогласие с чем-нибудь <4> или опровергать, не соглашаться, возражать, отрицать, отстаивать свои убеждения, быть иного мнения и доказывать правость свою <5>. Спор - взаимное притязание на владение чем-либо, разрешаемое судом. Вне спора - то, что не подлежит сомнению, очевидно, безусловно <6>. Спор всегда состоит из доказательств <7>. -------------------------------- <4> См.: Лопатин В. В., Лопатина Л. Е. Малый толковый словарь русского языка: Ок. 35 000 слов. М.: Русский язык, 1990. С. 335; Ожегов С. И. Толковый словарь русского языка: 72 500 слов и 7500 фразеологических выражений. М.: АЗЪ, 1993. С. 476. <5> См.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4 т. М.: Русский язык, 1981. Т. 2. И - О. С. 702. <6> См.: Словарь русского языка: В 4 томах / Под ред. А. П. Евгеньевой. Т. 4. С - Я. М.: Русский язык, 1984. С. 229, 652. <7> См.: Поварнин С. Спор. О теории и практике спора. СПб.: Лань, 1996. С. 4.

Согласно взглядам представителей процессуальной науки любой судебный процесс направлен на разрешение споров о праве и осуществление правового принуждения <8>. При этом единое доктринальное толкование "спора о праве" отсутствует. Одни считают, что "спор о праве там, где есть утверждение обратившегося в суд лица о том, что другое лицо нарушает или оспаривает его право" <9>. Другие утверждают, что "спор о праве представляет собой индивидуальный юридический конфликт граждан или организаций, столкновение их интересов и стремлений" <10>, выделяя при этом два вида спора: спор о нарушении прав и спор о несогласии с чьими-то правами (их оспаривании). Такая классификация, по мнению авторов, влияет на выбор способов защиты. При нарушении защита права состоит в восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждении к исполнению обязанности в натуре; возмещении убытков; во взыскании неустойки; в компенсации за моральный вред и т. п. <11>. При оспаривании прав - в признании права, поскольку спорные правоотношения являются неопределенными, неясными <12>. Оспаривание возникает и при предъявлении в суд неосновательного иска <13>. Имеется и такая позиция: "спорность права выражается в невозможности его осуществления управомоченным лицом" <14>. Достаточно понимать здесь вопрос о праве, но, разумеется, таком, решение которого представляет для данного лица юридический интерес, т. е. укрепляет его правовую позицию <15>. -------------------------------- <8> См.: Протасов В. Н. Основы общеправовой процессуальной теории. М.: Юрид. лит., 1991. С. 61. <9> Зейдер Н. Б. Гражданские процессуальные правоотношения и процессуальные действия // Труды ВЮЗИ. Т. 3. М., 1965. С. 85. <10> Власов А. А. Гражданское процессуальное право: Учебник. М.: ТК "Велби", 2003. С. 13. <11> См.: Там же. С. 14. <12> См.: Гордон В. М. Иски о признании. Ярославль, 1906. С. 204. <13> См.: Власов А. А. Гражданское процессуальное право: Учебник. М.: ТК "Велби", 2003. С. 14. <14> Кожухарь А. Н. Право на судебную защиту в исковом производстве. Кишинев: Штиинца, 1989. С. 19. <15> См.: Гордон В. М. Иски о признании. Ярославль, 1906. С. 268.

Применительно к зарегистрированным правам на недвижимость в изложенном выше контексте трудно предположить их "неочевидность", "условность", "спорность", "невозможность осуществления" при наличии акта регистрации. Закрепляя "оспаривание зарегистрированных прав", законодатель не "расшифровал" его направленности и содержания, что позволило многовариантно и крайне неоднозначно оценивать такую возможность. Одни авторы трактуют формулировку ст. 2 Закона о регистрации как возможность прибегнуть к судебной защите, исключая изобретение нового способа защиты и бесповоротность акта регистрации <16>. -------------------------------- <16> См.: Моргунов С. В. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость // Вестник ВАС. 2008. N 5. С. 11; Ломидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Защита права собственника недвижимости и стабилизация положения ее приобретателя: влияние регистрации // Вестник ВАС РФ. 2007. N 1. С. 19 - 20; Лапач В. Проблема оспаривания права // Хозяйство и право. 2007. N 2. С. 111 - 112.

Другие отмечают, что "в современном российском праве запись может быть оспорена и обладает ограниченной публичной достоверностью" <17>. По их мнению, оспаривание права собственности ответчиков на имущество оформляется требованием о признании недействительной государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости <18>. -------------------------------- <17> Осипов Г. С., Толстухин М. Е. Система защиты прав на недвижимость // Вестник ВАС РФ. 2008. N 11. С. 40 - 69. <18> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2008 г. N Ф04-2055/2008(2510-А46-8) по делу N А46-5043/2007; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 апреля 2008 г. N Ф04-2463/2008(3781-А70-21), Ф04-2463/2008(4128-А70-21) по делу N А70-10101/10-2005 // СПС "КонсультантПлюс".

Третьи оспаривание зарегистрированного права понимают как оспаривание "того правового основания (сделки или ненормативного правового акта), посредством которого право на недвижимость было создано (передано), констатируя при этом, что все сделки, служащие основанием для зарегистрированного права, переводятся в разряд оспоримых, что в общем-то нелепо" <19>. Тот, кто оспаривает регистрацию права за другим лицом, по существу, оспаривает чужое право. При этом для того, чтобы иметь шанс на успех в возбуждаемом споре, ему необходимо доказать не только незаконность регистрации, но и нарушение собственных прав <20>. Таким образом, заявителю нужно, как правило, подтверждать свое собственное правообладание и, соответственно, доказать, что иной обладатель права учтен в государственном реестре без должных оснований <21>. -------------------------------- <19> Медведев С. Некоторые аспекты проблемы способов защиты права // Хозяйство и право. 2004. N 6. С. 61 - 67. <20> См.: Романов О. Е. О некоторых проблемах, связанных с недействительностью государственной регистрации права на объект недвижимости // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сб. статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2006. С. 395. <21> См.: Там же. С. 395.

Четвертые считают, что оспаривание права, "как бы терминологически эта мысль не выражалась, представляет собой один из способов защиты гражданских прав, о котором нет упоминания в ст. 12 ГК РФ..." <22>. -------------------------------- <22> Лапач В. Проблема оспаривания права // Хозяйство и право. 2007. N 2. С. 111 - 112.

Уповать на судебную практику как критерий истины <23> не приходится в силу ее многообразия и неоднозначности выводов, порой противоречащих правовой доктрине о субъективных правах <24>. Ссылаясь на ту же ст. 2 Закона о регистрации об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость, суд признает требования истцов о признании недействительным зарегистрированного права правомерными <25>, погашает (аннулирует) регистрационную запись <26>. -------------------------------- <23> См.: Иоффе О. С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Ленинград: Изд-во Ленинградского университета, 1975. С. 10. <24> См.: Субъективные права не могут быть действительными или недействительными, они либо есть, либо нет // Теория государства и права: Курс лекций / Под ред. Н. И. Матузова, А. В. Малько. М., 2004. С. 288; Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 1 / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2005. С. 97. <25> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 апреля 2008 г. N Ф04-2311/2008(3330-А03-22) по делу N А03-4108/2007-23 // СПС "КонсультантПлюс". <26> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 марта 2008 г. N Ф08-721/08 по делу N А32-29407/2006-31/699; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 апреля 2008 г. по делу N А31-440/2007-20 // СПС "КонсультантПлюс".

Следуя теории охранительных правоотношений, любое нарушенное субъективное гражданское право подлежит защите <27> и включает в себя две охранительные возможности: возможность совершения охранительных действий самому и возможность притязания к правонарушителю, прибегая к обеспечению принудительности их совершения <28>. В отношении прав на недвижимость единственно возможным следует признать судебный порядок их защиты, который, как отмечал еще Д. И. Мейер, "в область гражданского права не входит: учение об иске, возражении, доказательствах, судебном решении и т. д. излагаются в науке гражданского процесса" <29>. Процесс открывается предъявлением иска, предметом которого является защита права со стороны юрисдикционного органа одним из способов, предусмотренных законом <30>. При этом исковое заявление составляет форму, а обращение к юрисдикционному органу об определенном способе защиты (выделено мной. - Авт.) - содержание иска <31>. Отдельные авторы считают способ защиты самостоятельным элементом искового заявления <32>. Согласно имеющейся классификации выделяют иски о присуждении (исполнительные) и о признании (установительные иски) <33>. Отдельные авторы выделяют иски, направленные на изменение или прекращение правоотношений: о расторжении брака, разделе имущества, об освобождении имущества от ареста (преобразовательные иски) <34>. Нередко иск о признании может предшествовать иску о присуждении. Это происходит в тех случаях, когда оба исковых требования взаимно связаны и удовлетворение иска о признании повлечет за собой и удовлетворение иска о присуждении <35>. -------------------------------- <27> См.: Елисейкин П. Ф. Правоохранительные нормы (понятие, виды, структура) // Защита субъективных прав и советское гражданское судопроизводство. Ярославль, 1977. С. 32 - 33. <28> См.: Качалова Е. Ю. Защита субъективных гражданских прав от посягательств (гражданско-правовой аспект): Автореф. дис. ... к. ю.н. Краснодар, 2008. С. 7. <29> Мейер Д. И. Русское гражданское право. Часть первая. Серия "Классика российской цивилистики". М., 1997. С. 266. <30> См.: Щеглов В. Н. Иск о судебной защите гражданского права. Томск: Изд-во Томского университета, 1987. С. 12; Осокина Г. Л. Иск как средство защиты прав и его элементы // Проблемы теории и практики гражданско-правового регулирования. Томск: Изд-во Томского университета, 1987. С. 197. <31> См.: Щеглов В. Н. Иск о судебной защите гражданского права. Томск: Изд-во Томского университета, 1987. С. 23; Гражданское процессуальное право России: Учебник / Под ред. М. С. Шакарян. М., 1999. С. 144; Гражданский процесс Российской Федерации / Под ред. А. А. Власова. М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 224. <32> См.: Пучинский В. К. Элементы иска в советском гражданском процессе // Советское государство и право. 1979. N 3. С. 50 - 52. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданский процесс" (под ред. М. К. Треушникова) включен в информационный банк согласно публикации - Городец, 2007 (издание второе, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <33> См.: Гражданский процесс: Учебник / Под ред. М. К. Треушникова. М.: Городец, 2006. С. 231 - 232. <34> См.: Советский гражданский процесс: Учебник / Под ред. Р. Ф. Каллистратовой. М.: Юрид. лит., 1990. С. 78. <35> См.: Там же. С. 79.

Анализ законодательства и правоприменительной практики позволяет констатировать множество судебных споров в отношении недвижимости: об изменении режима общей собственности (п. 5 ст. 244 ГК РФ), о порядке осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (ст. 247 ГК РФ), о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), о выделе доли (ст. 252, 255 ГК РФ), о праве на общее имущество супругов (ст. 38 Семейного кодекса РФ), о прекращении права на бесхозяйно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ), о сохранении права пользования недвижимостью за бывшими членами семьи (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ), о признании сделок недействительными (§ 2 гл. 9 "Сделки" ГК РФ, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ), об устранении препятствий в реализации права собственности (ст. 304 ГК РФ) и многие другие. При этом вряд ли все перечисленные случаи предполагают оспаривание зарегистрированного права. Трудно подвести под категорию оспаривания зарегистрированного права и случай, указанный в п. 1 ст. 21 Закона о регистрации, - оспаривание несоответствия записи о праве в ЕГРП правоустанавливающим документам <36>, когда требования заинтересованного лица обращены к регистрирующему органу <37> об исправлении записи, при этом спор о праве отсутствует. -------------------------------- <36> По причине несоответствия содержанию правоустанавливающих документов в результате технической или иной ошибки, которая может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц (п. 2 ст. 21 Закона о регистрации). <37> В настоящее время - Росреестр (см.: Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // Российская газета. N 266. 2008. 30 дек.).

Таким образом, собственно "спором о праве", равным по значению "оспариванию зарегистрированного права на недвижимость", представляется единственный случай, когда на объект недвижимости имеется как минимум два претендента: тот, чьи права зарегистрированы в ЕГРП, и тот, кто считает свое право собственности нарушенным данным обстоятельством. "Наличность прав" в данном случае переходит в процессуальную доказательственную плоскость, основанную на принципе состязательности сторон в споре, при этом тот, чьи права зарегистрированы в реестре, оказывается в более выигрышном положении <38>. В любом случае "оспаривание зарегистрированного права" не может лежать вне нарушения права <39> и связано с отсутствием основания возникновения права (выбытие объекта помимо воли, подделка документов). -------------------------------- <38> Законодательное закрепление презумпции достоверности реестра предложено в п. 2.4 § 1 Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ, при том, что она опровержима и не может защищать недобросовестных лиц (Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 18 - 19). <39> Термин "нарушать" ("нарушить", "нарушиться") в русском языке имеет несколько значений: "преступать, не соблюдать, поступать в противность чего-либо" (см.: Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка: В 4 т. М.: Русский язык, 1981. Т. 2. И - О. С. 464); "прекратиться, прерваться в своем течении, ходе, прекратить связь, контакт, разрушить, повредить" (см.: Словарь русского языка: В 4 т. / Под ред. А. П. Евгеньевой. М.: Русский язык, 1984. Т. 4. С - Я. С. 391).

При "физическом выбытии" недвижимости помимо воли предшественника прямо регламентирован вещно-правовой способ защиты - виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ), который неприменим в случае "правового захвата", что и породило сложности его правоприменения. Дефектность же основания (порок воли) возникновения права предполагает предъявление иска о признании сделки недействительной (применении последствий недействительности ничтожной сделки), при котором происходит восстановление прав в порядке реституции, а не посредством оспаривания зарегистрированного права. Именно в основе верного избрания способа защиты лежит ответ на вопрос, получит ли прекращенное помимо или вопреки воле собственника право на недвижимость защиту со стороны судебных органов или нет <40>. -------------------------------- <40> Условия применения иска о признании сделки недействительной и виндикационного иска регламентированы в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева" // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".

Не вдаваясь в полемику об эффективности и многообразии используемых практикой способов защиты <41>, которая уведет нас за рамки темы, отметим то обстоятельство, что необходимость уточнения способов защиты прав на недвижимость обозначена законодателем в Концепции развития законодательства о вещном праве: если соответствующее вещное право зарегистрировано не за истцом, а за другим лицом, вещно-правовые способы защиты применяются только после оспаривания зарегистрированного права путем предъявления требования о признании права (в том числе одновременно с требованием о виндикации) <42>. Таким образом, "оспаривание зарегистрированного права" сведено к иску о признании, который, по утверждению В. М. Гордона, состоит в подтверждении права <43>. При этом в науке гражданского процесса выделяют два вида исков о признании: положительные (направлены на признание спорного права) и отрицательные (направлены на признание отсутствия спорного права) <44>. -------------------------------- <41> См.: Богатырев Ф. О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4. С. 37 - 43; Витрянский В. Некоторые проблемы защиты права собственности на недвижимость // Хозяйство и право. 2008. N 5. С. 32 - 41; Зарубин А. Правовая судьба акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество при разрешении вопроса о недействительности сделки // Хозяйство и право. 2008. N 10. С. 92 - 102; Краснова С. А. Защита права собственности и иных вещных прав посредством восстановления владения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2007; Лоренц Д. О совершенствовании института ограничения виндикации // Хозяйство и право. 2008. N 8. С. 69 - 76; Слесарев В. Л. Проблемы недействительности сделок в свете арбитражной практики // Закон. 2008. N 6. С. 5 - 11; Чечель С. А. Несостоявшиеся и недействительные сделки: анализ правоприменительной практики // Закон. 2008. N 6. С. 52 - 60 и др. <42> См.: п. 3.6 раздела 3 Общих положений о вещных правах Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 117. <43> См.: Гордон В. М. Основание иска в составе изменения исковых требований. М., 1902. С. 258. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданский процесс" (под ред. М. К. Треушникова) включен в информационный банк согласно публикации - Городец, 2007 (издание второе, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <44> См.: Гражданский процесс: Учебник / Под ред. М. К. Треушникова. М.: Городец, 2006. С. 231 - 232.

Проблема законодательства, как видится, не только и не столько в отсутствии способов защиты, сколько в отсутствии условий и сферы их применения, четко обозначенных в законодательстве. Так, восстановление положения, существовавшего до нарушения, по мнению Е. А. Суханова и С. В. Сарбаша, охватывает все, а признание права, по мнению К. И. Скловского, - самое опасное <45>. Но именно отсутствие условий и сферы применения данных способов делают их всеохватывающими, но малоэффективными либо опасными, но единственно возможными. -------------------------------- <45> По материалам заседания от 17 ноября 2008 г. "По вопросам совершенствования общих положений ГК РФ" // Электронный ресурс.

Таким образом, замысловатая фраза законодателя об оспаривании зарегистрированного права сводится к выбору такого способа защиты, как признание права (ст. 12 ГК РФ). Данное обстоятельство должно повлечь за собой пересмотр понятия государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством прав (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). "Признание государством каких-либо прав важно, так как государство защищает то, что признает" <46>, и с этим трудно спорить. Однако законодателю необходимо согласовать "признание государством" прав со стороны различных его органов: органа государственной регистрации и суда. -------------------------------- <46> Кочмарев А. Э., Полянский И. А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Монография. Хабаровск: Изд-во "Магеллан", 2007. С. 13.

Если закон перестает выражать мысли, сознание, он, по словам П. М. Рабиновича, останется "материальным предметом", стопкой бумаги с нанесенными типографскими изображениями, но не более того. Он может стать "знаком" права только при "встрече" с субъектом, который способен осознать значение, первоначально сообщенное предмету законодателем <47>. -------------------------------- <47> См.: Рабинович П. М. Право как явление общественного сознания // Правоведение. 1972. N 2. С. 109.

Значение закона определяется содержащимися в нем возможностями быстрого узнавания правовых предписаний и их одинакового понимания правовыми субъектами <48>. -------------------------------- <48> См.: Неновски Н. Право и ценности. М.: Прогресс, 1987. С. 80.

Для достижения желаемого правового результата от действия права законодателю представляется необходимым отказаться от расплывчатых и неоднозначных формулировок, особенно в вопросах защиты гражданских прав, гарантированных государством. А станет ли признание права эффективным способом защиты прав на недвижимость, покажет судебная практика...

------------------------------------------------------------------

Название документа