К вопросу об отчуждении переданного в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности

К ВОПРОСУ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ ПЕРЕДАННОГО В ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ <*>

Н. Г. ГОРДЕЕВА

Гордеева Н. Г., заместитель председателя Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга.

На основе анализа действующего законодательства в статье раскрываются особенности отчуждения переданного в доверительное управление субъектам малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности. Ключевые слова: предпринимательство, отчуждение, недвижимое имущество, доверительное управление, государственная собственность, муниципальная собственность.

On the basis of analysis of the current legislation the article reveals the peculiarities of alienation of the immovable property transferred to the subjects of small and middle-sized entrepreneurship being in the ownership of the subjects of the RF or in the municipal ownership. Key words: entrepreneurship, alienation, immovable property, trust management, state ownership, municipal ownership.

Практика применения Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> выявила одну проблему, не столь значимую с точки зрения статистики, но тем не менее способную в определенной степени повлиять на судьбу субъектов малого и среднего предпринимательства. Этот Закон распространяет свое действие на субъектов, арендующих недвижимое имущество. Но почему бы не поставить вопрос о возможности распространения его действия на тех, кто занимает помещение на основании договора доверительного управления? -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615; 2009. N 29. Ст. 3586.

В первую очередь для поиска ответа на поставленный вопрос необходимо произвести сопоставление <2> договора доверительного управления с договором аренды, учитывая, что именно конструкция договора аренды иногда используется в качестве специальной для предоставления арендатору определенных преимуществ либо для упорядочения передачи в пользование имущества, обладающего специальным правовым режимом. -------------------------------- <2> Подобные шаги предпринимаются весьма редко. В этой части хотелось бы обратить внимание на следующую работу: Беневоленская З. Э. Доверительное управление имуществом в сфере предпринимательства. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 256.

Договор аренды и договор доверительного управления имеют существенные различия. Арендатор использует имущество в соответствии с его назначением, но по своему усмотрению; при этом все вызванные деятельностью арендатора приращения принадлежат только ему. В обязанности арендатору вменяется только уплатить установленную договором плату за использование имущества. Возможное со стороны арендодателя вмешательство в хозяйственную компетенцию арендатора будет ограничиваться лишь требованиями о надлежащем исполнении договора. Доверительное управление имуществом предполагает иное - учредитель управления вправе контролировать использование его собственности и требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества. Приращение от использования имущества должно быть передано учредителю управления. Доверительный управляющий, действуя в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором, и на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Более того, он обязан отчитываться перед учредителем управления и выгодоприобретателем о своей деятельности. Таким образом, при доверительном управлении происходит переложение на доверительного управляющего части хозяйственной компетенции, изначально присущей учредителю управления, что отсутствует при аренде. Тем не менее существуют черты, позволяющие говорить о некотором сходстве аренды и доверительного управления недвижимым имуществом. Эти договоры являются возмездными, срочными, взаимными. Их заключение, как правило, приводит к необходимости соблюдения правил о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Имущество передается во владение и пользование, при доверительном управлении может предусматриваться и передача права распоряжения имуществом. По большому счету если лишить конструкцию договора доверительного управления идеи переложения на доверительного управляющего части хозяйственной компетенции учредителя управления (с соответствующим исключением обязанностей), то перед нами предстанет договор, весьма похожий на договор аренды. С учетом этого собственники довольно часто при выборе договорной конструкции (аренды или доверительного управления) руководствуются соображениями экономической целесообразности. Но применительно к некоторым объектам для собственника является принципиально важным заключать именно договор доверительного управления, а не договор аренды. В частности, из практики КУГИ Санкт-Петербурга следует <3>, что если состояние здания и сооружения является неудовлетворительным, то они не подлежат передаче в аренду, но вполне допустимым является их передача в доверительное управление. В связи с этим представляется, что законодательно введенную в 2008 г. возможность приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, с одной стороны, следует оценивать положительно, а с другой стороны, необходимо отметить, что из поля зрения законодателя выпала та часть предпринимателей, которая получила недвижимое имущество не в аренду, а в доверительное управление. -------------------------------- <3> URL: http://www. commim. spb. ru/activities/uninhabited/.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении указанных в Законе условий, перечень которых является исчерпывающим и расширительному толкованию подлежать не должен. Так, по нашему мнению, не должно иметь значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества. Осуществляемое субъектом малого и среднего предпринимательства безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом не должно порождать у него преимущественного права, в связи с чем реализация указанного льготного механизма не должна базироваться на договоре безвозмездного пользования имуществом. Согласно этой же статье возникновение преимущественного права обусловливается нахождением арендованного имущества в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Однако не всегда удается обеспечить непрерывность во временном владении и (или) временном пользовании в силу длительности процедур государственной регистрации договоров аренды и необходимости устранения допускаемых при этом ошибок. Поэтому полагаем, что с учетом этих обстоятельств временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом должно рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением действия одного договора аренды и началом действия последующего договора аренды данного имущества, обусловливаемого необходимостью соблюдения процедурных вопросов. Кроме того, возможна ситуация, когда после прекращения договора аренды заключается договор доверительного управления, вследствие чего субъект малого и среднего предпринимательства в соответствии с нормами Федерального закона N 159-ФЗ лишается права на устанавливаемую Законом приватизацию недвижимого имущества, что представляется несправедливым. Частным исключением из устанавливаемого Законом принципа непрерывности временного владения и (или) временного пользования субъектом малого и среднего предпринимательства недвижимым имуществом следует полагать и тот случай, когда арендатором недвижимого имущества является юридическое лицо, единственным учредителем (участником) и единоличным исполнительным органом которого выступает лицо, ранее осуществлявшее свою предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и арендовавшее данное имущество. В то же время представляется, что единственно допустимым для реализации предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ порядка является только договор аренды, поскольку в этом случае мы сталкиваемся с особым способом приватизации. Согласно ч. 3 ст. 1 отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные указанным Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <4>. Следовательно, нормы Федерального закона N 159-ФЗ, фактически установившие специальные правила приватизации недвижимого имущества, подлежат приоритетному применению по отношению к нормам Федерального закона N 178-ФЗ о приватизации. Это касается в первую очередь способа и порядка приватизации недвижимого имущества, порядка определения его цены. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2009. N 29. Ст. 3618.

Субъекты Российской Федерации не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения, дополнения или условия реализации преимущественного права либо расширять перечень оснований для приобретения указанного выше имущества. Поэтому субъекты Российской Федерации не вправе распространять действие предусматриваемого Федеральным законом N 159-ФЗ порядка и на те случаи, когда субъекты малого и среднего предпринимательства осуществляют правомочия владения и пользования недвижимым имуществом на основании договора доверительного управления. В частности, Закон Санкт-Петербурга от 3 декабря 2008 г. N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" <5> таких норм не содержит. -------------------------------- <5> Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2008. N 40. Ст. 57.

Учитывая, что единственно допустимым для реализации предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ порядка отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, является только договор аренды и что субъекты Российской Федерации не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения, дополнения или условия реализации преимущественного права либо расширять перечень оснований для приобретения указанного имущества, полагаем необходимым внести изменения в указанный Закон, указав в качестве основания для возникновения права на приобретение имущества не только договор аренды, но и договор доверительного управления. В рамках рассматриваемой группы отношений хотелось бы обратить внимание и на возможность распространения действия норм Федерального закона N 159-ФЗ на отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности ранее переданного в доверительное управление недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на основании договоров аренды, заключенных с доверительными управляющими. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть лица, уполномоченные собственниками сдавать имущество в аренду. В соответствии со ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, а последний, в свою очередь, наделяется правом совершать сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. То есть, с одной стороны, препятствий не усматривается. Но, с другой стороны, если предположить, что в рассматриваемом случае также следует руководствоваться нормами Федерального закона N 159-ФЗ, то нельзя не назвать и аргументы, препятствующие такому суждению. Во-первых, предусматриваемый механизм реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих государственное или муниципальное имущество, на приобретение указанного имущества при его возмездном отчуждении рассчитан на случаи, когда арендодателем выступает собственник (его представитель), а не доверительный управляющий. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление) уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <6>, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Но не будучи арендодателем по данным договорам аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства, уполномоченный орган не сможет без доверительного управляющего установить наличие у данных субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого ими имущества (в частности, установить период временного владения и (или) временного пользования, а также факт надлежащего исполнения обязанности по перечислению арендной платы). -------------------------------- <6> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2009. N 29. Ст. 3618.

Во-вторых, предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение ранее переданного Санкт-Петербургом в доверительное управление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, будет ущемлять интересы доверительного управляющего и противоречить смыслу доверительного управления, так как передача права собственности на объект недвижимости от учредителя управления к другому лицу приведет к прекращению договора доверительного управления. Учитывая изложенное, представляется необходимым внести в Федеральный закон N 159-ФЗ дополнения и распространить сферу его действия на отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности ранее переданного в доверительное управление недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на основании договоров аренды, заключенных с доверительными управляющими. В случае если и доверительный управляющий, и арендатор, арендующий государственное и муниципальное имущество у доверительного управляющего, выразили в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ намерение на приобретение имущества в собственность, при прочих равных условиях полагаем необходимым предоставить преимущественное право лицу, у которого право владения и пользования указанным имуществом возникло раньше. Другим примером неразумного законодательного ограничения хозяйственного усмотрения субъектов является норма п. 5 ст. 8 Федерального закона от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" <7>, предусмотревшая право организации по управлению единой национальной (общероссийской) электрической сетью до 1 января 2011 г. передавать в аренду территориальным сетевым организациям объекты электросетевого хозяйства по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти. С учетом ранее высказанного мнения данное ограничение также представляется несправедливым и сужающим возможности субъектов в части использования конструкции договора доверительного управления, для чего представляется необходимым внести изменения в названную норму, указав в качестве основания передачи объектов электросетевого хозяйства организацией по управлению единой национальной (общероссийской) электрической сетью территориальным сетевым организациям не только договор аренды, но и договор доверительного управления имуществом. -------------------------------- <7> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1177; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236.

Название документа