Достоинства и недостатки нового Жилищного кодекса

(Репин Н. В.)

("Правовые вопросы недвижимости", 2006, N 2)

Текст документа

ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА

Н. В. РЕПИН

Репин Н. В., нотариус г. Москвы.

Новый Жилищный кодекс РФ ввел новое правовое регулирование жилищных отношений в современных условиях по сравнению с ранее действовавшим жилищным законодательством. Он регулирует правоотношения по осуществлению права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. регулировал лишь правоотношения, возникающие в связи с пользованием жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договорам социального найма, поэтому он мог применяться лишь в единой связи с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики", в котором определялись только основные конституционные права граждан России на жилые помещения. В то время формирование различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере только начиналось. С момента введения нового Жилищного кодекса в действие ЖК РСФСР 1983 г. и Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" признаны утратившими силу.

Новый Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК) поставил целый ряд вопросов перед практикующими юристами, и прежде всего нотариусами, т. к. ими осуществляется не только правовая защита прав собственников жилых помещений и их жилищных прав, но и иных участников гражданского оборота и жилищных правоотношений. Участию нотариуса в этом процессе посвящены всего лишь несколько статей ЖК (ст. ст. 33 - 38, 41, 42, 130, 131, 135). Эти нормы носят не прямой, а скорее отсылочный характер, т. е. ЖК не устанавливает конкретные нотариальные действия по правовому обеспечению прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений, а ссылается на ранее принятые законодательные акты, прежде всего на Гражданский кодекс РФ.

Достоинством Жилищного кодекса стало то, что он, как и Гражданский кодекс РФ, окончательно законодательно закрепил виды собственности на жилые помещения в Российской Федерации.

Жилищным кодексом четко разграничена компетенция в регулировании жилищных правоотношений между Российской Федерацией, ее субъектами и органами местного самоуправления. Вопросы жилищного законодательства остаются в совместном ведении РФ и ее субъектов (статья 5).

В соответствии с ЖК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться частный жилищный фонд как совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания граждан - собственников таких помещений, членов их семьи и иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также для использования юридическими лицами для проживания в таких помещениях граждан на таких же условиях. Эти жилые помещения образуют индивидуальный жилищный фонд.

Четко определены виды жилых помещений, которыми по ЖК РФ являются жилой дом, квартира, комната. Однако при этом специальное выделение в качестве вида жилого помещения части жилого дома или части квартиры не определено четко, поскольку таковые фактически являются комнатами.

Отдельные главы ЖК (3 и 4) посвящены порядку перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, а также вопросам их переустройства и перепланировки. Основную роль в решении этих вопросов будут теперь играть органы местного самоуправления, порядок действий которых определен. Впервые на уровне Кодекса также определены негативные последствия для лиц, самовольного переустроивших или перепланировавших жилые помещения (статья 29).

В статьях 15 и 16 ЖК дается определение понятия "жилое помещение" и его отдельных видов, что важно для правоприменительной практики.

Кодексом определено, что в государственной и муниципальной собственности находятся жилищный фонд социального использования как совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма, а также специализированный жилищный фонд. Основной задачей государства теперь будет обеспечение бесплатным жильем нуждающихся в нем малоимущих граждан, поддержка иных категорий граждан (беженцы, переселенцы и др.), которым временно нужна социальная поддержка.

Вместе с тем статья 19 ЖК устанавливает, что государственное и муниципальное жилье может предоставляться не только для проживания граждан по договору социального найма, договору найма специализированных помещений, но и по договору коммерческого найма. Учитывая назначение государственного и муниципального жилья, это представляется не вполне обоснованным, поскольку данный жилой фонд должен использоваться не в целях извлечения прибыли, а предоставляться прежде всего малоимущим и иным социально незащищенным слоям населения, особенно при существующей сейчас в обществе проблеме с доступным жильем для этих категорий граждан.

Появился самостоятельный раздел II, посвященный регулированию отношений собственности и других вещных прав на жилые помещения. Он призван уточнить, конкретизировать нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие права собственников и иных лиц на жилые помещения. ЖК РФ внес новеллы, касающиеся прав бывших членов семьи собственника жилого помещения, которые в дальнейшем повлекли изменения ст. 292 ГК РФ.

Если ранее эти лица сохраняли право пользования жилым помещением даже при смене собственника в силу закона, то теперь это право не сохраняется, т. е. смена собственника жилого помещения в соответствии с новой редакцией статьи 292 ГК РФ является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи бывшего собственника, что корреспондирует ст. 31 ЖК.

Указанная норма соответствует современному уровню развития российского общества, поскольку обеспечивает правовые гарантии для собственника жилого помещения и снимает имевшие место ранее ограничения этих прав.

К достоинствам следует отнести положения ЖК РФ о правах лиц, пользующихся жилым помещением по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. ст. 33 и 34).

Так, например, ст. 34 ЖК предусматривает пользование жилым помещением только на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Вместе с тем жилые помещения могут в соответствии с ГК РФ передаваться не только на условиях данного договора, но и по договорам постоянной и пожизненной ренты. Как пользоваться помещением по этим видам договоров ренты ЖК РФ ответов не дает. Указанная неопределенность может породить судебные споры. Этот вопрос можно будет решить только после практического применения ЖК РФ.

Очень важной нормой является положение ЖК РФ, наделяющее собственников помещений в многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество этого дома, к которому относится и земельный участок, что позволит собственникам помещений использовать его в соответствии с интересами жильцов дома.

ЖК РФ не может предусматривать нормы об отдельной регистрации права собственников на долю в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок. В этой связи представляется, что соответствующие поправки могут быть внесены в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вместе с тем представляется спорным предписание Кодекса, которым введено право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42). В соответствии с данной статьей при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Преимущественное право покупки, установленное ст. 250 ГК РФ, применяется при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Между тем комнаты в коммунальной квартире, как и отдельные квартиры, являются самостоятельными объектами права собственности. Поэтому именно они могут находиться как в долевой, так и в совместной собственности, а не являются имуществом, на которое распространяется правило о преимущественной покупке.

Не отражен в ЖК РФ случай, когда в коммунальной квартире приватизированы не все комнаты и другими комнатами пользуются наниматели, т. е. собственниками этих комнат является город.

Есть определенные системные противоречия в данном вопросе. Так, если при отчуждении квартиры в многоквартирном доме право преимущественной покупки не применяется, то почему такое право должно соблюдаться при отчуждении комнаты в коммунальной квартире, тем более что законодательство признает квартиру и комнату равноценными объектами собственности?

Отдельные положения ЖК РФ также вызывают вопросы, в частности, в Кодексе не нашли своего отражения вопросы соотношения договоров найма жилого помещения и договоров безвозмездного пользования (ссуды), хотя последние очень распространены, т. к. их посредством оформляется регистрация граждан по месту жительства (пребывания). В связи с этим возникает вопрос, должны ли договоры безвозмездного пользования жилым помещением утрачивать свое значение в их практическом применении и должен ли приоритет при оформлении права пользования жильем отдаваться договорам найма. Однако сфера применения договора безвозмездного пользования жилым помещением ЖК РФ не определена, хотя сейчас, как показывает практика нотариусов Москвы, договоры безвозмездного пользования жилыми помещениями преобладают.

ЖК РФ не дает ответа на вопрос о порядке оформления договора безвозмездного пользования жилым помещением. Речь идет, прежде всего, о том, должен ли собственник при заключении этого договора получить согласие всех проживающих в данном помещении лиц. Статья 30 ЖК содержит лишь отсылочную норму, предусматривающую, что такой договор заключается "с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом". Между тем ни ЖК РФ, ни Гражданский кодекс РФ не требуют получения такого согласия.

Однако на практике при удостоверении такого договора в большинстве случае нотариусы требуют согласия проживающих совместно с собственником лиц. Это объясняется тем, что нотариусы руководствуются прежде всего необходимостью обеспечить полную бесспорность при оформлении прав, а также предотвратить возможные спорные ситуации в будущем.

Статья 33 ЖК содержит норму о завещательном отказе в отношении жилого помещения. При этом в данной статье урегулирован только один из возможных в соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК случаев завещательного отказа, а именно предоставление отказополучателю права пользования жилым помещением. В связи с этим возникает вопрос о том, допускается ли в соответствии с ЖК РФ предоставление жилого помещения по завещательному отказу не только в пользование, но и в собственность или во владение на ином вещном праве.

Если считать, что ЖК РФ как специальный закон, регулирующий отношения, связанные только с одним из возможных предметов завещательного отказа - жилым помещением, содержит посвященную завещательному отказу норму, в которой применительно к жилому помещению говорится только о предоставлении права пользования, то необходимо сделать вывод, что ЖК РФ не допускает передачи в порядке завещательного отказа жилого помещения в собственность или во владение. Следовательно, положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ в соответствующей части к жилому помещению применены быть не могут.

Ясность в обозначенных в данной работе проблемах наступит, наверное, не скоро. Возможно, только после того, как Верховный Суд РФ проанализирует правоприменительную практику и примет соответствующее решение в виде ее обобщения, обзора. Хотелось бы надеяться на то, что рано или поздно должно появиться и Постановление Пленума Верховного Суда РФ по вопросам применения ЖК РФ.

В этой связи представляется, что общим недостатком ЖК РФ является недооценка роли нотариусов. Нотариат, являющийся институтом превентивного правосудия, призван исключить возможность спора еще на стадии оформления прав граждан, и прежде всего сделок с жильем.

Через судебные и административные органы осуществляется защита уже нарушенного права (ст. 11 ГК РФ), поэтому более подробное регламентирование в ЖК РФ участия нотариусов в сфере жилищных правоотношений смогло бы на практике существенно сократить количество этих споров и иных конфликтных ситуаций в жилищной сфере.

Хочется надеяться, что в будущем наши законодатели при дальнейшей работе над ЖК РФ, внесении в него поправок будут чаще советоваться с учеными в области гражданского права и нотариата и ведущими практикующими нотариусами.

------------------------------------------------------------------

Название документа