Совершенствование законодательства как основа преобразования ипотечного кредитования

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА КАК ОСНОВА ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

А. А. ЧЕБОТАРЕВА

Чеботарева А. А., доцент, кандидат юридических наук, ЧитГУ, г. Чита.

Минимальные сроки, которые потребуются для возрождения ипотеки в России, составят 1 - 2 года с момента выхода страны из глобального финансового и экономического кризиса, полагают эксперты. В то же время согласно реалистичному сценарию возрождение института ипотечного кредитования представляется возможным через 2 - 3 года после стабилизации на финансовых рынках, при этом государственное участие обязательно. Важным принципом реформирования системы ипотечного кредитования необходимо назвать принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки. Ипотечное жилищное кредитование в идеале должно строиться на следующих положениях: - системе ипотечного жилищного кредитования в России нужно учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании; - необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования; - система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов; - система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением <1>. -------------------------------- <1> Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. 2006. N 3. С. 12.

Сегодня необходимо выстроить российскую систему рефинансирования ипотечных кредитов. При этом необходимо начинать с изменения законодательства, касающегося оборота закладных, порядка выпуска ипотечных ценных бумаг и т. д. При этом необходима как корректировка действующих нормативных актов, так и разработка совершенно новых законов. И только при дальнейшей поддержке государства, которая будет заключаться не только в финансировании, но и в эффективном регулировании на законодательном уровне, система ипотечного кредитования получит новое возрождение. Также для возрождения ипотеки необходимо преодолеть кризис доверия, который серьезно подрывает ипотечный рынок. Помимо этого, на законодательном уровне необходимо принятие поправок в существующее законодательство, согласно которым стало бы возможно вовлекать пенсионные деньги в ипотечный оборот. Считается, что так называемые длинные деньги берутся от тех структур, которые оперируют большими финансовыми оборотами и которые реализуют крайне консервативную политику использования этих средств, поскольку стремятся сохранить финансовые ресурсы. Основная такая структура в современных российских экономических реалиях - это пенсионный фонд. Отметим, что до сих пор пенсионные средства не были вовлечены в ипотечный рынок, у нас не было развитого рынка ценных ипотечных бумаг, не было создано механизмов, которые позволили бы эти деньги привлекать внутри страны. Чтобы восстановить ипотечный рынок, нужно разработать свои механизмы по привлечению "длинных" денег внутри страны. Одним из таких механизмов и может стать привлечение в ипотечный оборот пенсионных средств. В поддержку данного механизма Совет Федерации РФ предлагает разрешить инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги. По оценке вице-губернатора Санкт-Петербурга А. Вахмистрова, в настоящий момент ситуация на финансовых рынках более всего напоминает сценарий Великой депрессии в США. Не так давно чиновник напомнил, что выходом из кризиса для Америки стало именно развитие ипотеки. Для России в сложившейся ситуации важна сама возможность получения кредитов на покупку жилья, вне зависимости от размера процентных ставок. В то же время, на наш взгляд, государство должно направить средства на поддержание как различных отраслей промышленности, так и банков, оговорив с финансовыми учреждениями возможность выдачи кредитов населению под процентные ставки не выше 15 - 16%. Если ставки будут выше, строительные компании могут столкнуться с ростом числа дефолтов по ипотеке. Потребности граждан России в улучшении жилищных условий колоссальны, однако именно отсутствие доверия потребителей к участникам строительного рынка мешает сейчас многим из них продолжать финансировать долевое строительство из собственных накоплений. В нашей стране до сих пор не созданы механизмы защиты прав участников, финансирующих строительство жилья за счет собственных средств. А если бы государство выступило гарантом по сохранению вносимых гражданами денег, частные инвестиции в строительный сектор могли бы удовлетворить потребности застройщиков в финансах. Также панацеей от кризиса, охватившего сферу ипотечного кредитования, может стать введение института строительно-сберегательных касс. При использовании строительно-сберегательных касс граждане России смогут получать заемные средства фактически в 2,5 раза дешевле, чем при кредитовании по ипотеке. В мире существует две основные модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система стройсберкассы финансирует строительство дома <2>. -------------------------------- <2> Крапин А. Ипотека. Американская модель дополняется немецкой... // RWAY. RU - Обзор и анализ рынка недвижимости - новости недвижимости, квартиры, новостройки, коттеджи, ипотека; URL: http://www. rway. ru/txtprint. asp? txt=1977&rbr=101.

Строительную сберегательную кассу характеризуют как специализированный банк. Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно несколько лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) - фиксированные на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа, как правило, 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5 - 6% годовых (в среднем на 4% ниже рыночных). Для сравнения, в Германии они начали возникать еще в конце XVIII в. в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тыс. денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. Сегодня современные строительные сберегательные кассы - это один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии, при котором строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений. Какова ситуация в России? Законопроект "О строительных сберегательных кассах" получил одобрение Правительства РФ и внесен в Государственную Думу РФ. Законопроект подготовлен С. Мироновым и депутатом Госдумы О. Дмитриевой и предусматривает механизм, согласно которому ипотечные кредиты для населения станут примерно в 2,5 раза дешевле. Авторы законопроекта утверждают, что его принятие даст возможность приобрести жилье примерно 25% населения. Характеризуя текущее состояние законодательства в области жилищного ипотечного кредитования, авторы законопроекта отмечают <3>, что за последние несколько лет был принят ряд законов, создающих необходимые правовые основы для развития системы жилищной ипотеки, в том числе: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4>, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5>, Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <6> и др. -------------------------------- <3> Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" // URL: http://www. lawmix. ru/law_project. php? id=19403. <4> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 29. Ст. 3400; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594. <5> Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813.

Однако имеются проблемы, которые препятствуют эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования в том виде, в каком это действует в большинстве экономически развитых стран. В первую очередь это связано с недостаточно четко определенными гарантиями возврата кредитов при осуществлении жилищного кредитования населения, несовершенством налоговой политики, слабым развитием правовой базы, регулирующей деятельность различных участников рынка жилищного финансирования граждан, включая деятельность кредитных институтов и их взаимоотношения с заемщиками. Кроме того, отсутствуют специализированные кредитные организации, которые могли бы выполнять ссудо-сберегательные операции с населением. Все вышеназванное сдерживает активность банков в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Опыт реализации программ ипотечного кредитования, в том числе и в регионах, при небольшой финансовой поддержке со стороны местных и региональных органов власти показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается очень медленно и неэффективно. Проект Закона содержит нормы, регулирующие основные условия договора накопления сбережений для улучшения жилищных условий. Документ устанавливает обязанность строительной сберегательной кассы предоставить кредит для улучшения жилищных условий при выполнении определенных требований. Предоставляя вкладчикам строительной сберегательной кассы возможность накапливать строительные сбережения и право на получение кредита для улучшения жилищных условий, проект Закона вместе с тем предусматривает случаи отказа в предоставлении кредита для улучшения жилищных условий. Также законопроект устанавливает нормы об обеспечении финансовой устойчивости строительной сберегательной кассы, в частности, в виде создания страхового фонда на возможные потери по доходам в случае снижения совокупной величины строительных сберегательных вкладов. Нормативы финансовой устойчивости также базируются на расчетах индивидуальных накопительных показателей вкладчика, определения очередности вкладчиков и ограничения на использование средств распределяемой массы. Строительная сберкасса будет осуществлять контроль над целевым использованием кредитов для улучшения жилищных условий. Надзор за деятельностью сберкасс будет осуществлять Банк России в соответствии с федеральными законами, устанавливающими порядок надзора за деятельностью кредитных организаций. Отметим, что в современной экономической ситуации стройсберкассы нигде в мире не обанкротились. Этот факт очень важен при оценке их будущего. Кроме того, немаловажно и то, что в систему стройсберкасс включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей, жилищные сертификаты для военнослужащих, субсидии. В числе основных сдерживающих факторов принятия законопроекта - потребность в дополнительных расходах государства. Его реализация потребует дополнительных расходов из федерального бюджета. В соответствии с концепцией законопроекта формой государственной поддержки сберегательных вкладов за счет федерального бюджета является премия на годовой прирост строительного сберегательного вклада. Премии за счет федерального бюджета на строительные сберегательные вклады начисляются вкладчикам строительных сберегательных касс - гражданам Российской Федерации. В итоге требуется более 2 млрд. руб. государственной поддержки ежегодно. К 2012 - 2013 гг. при максимальном развитии системы стройсбережений и покрытии за счет системы строительных вкладов половины выдаваемых в стране ипотечных кредитов общее число вкладчиков составит около 500 тыс. человек. При условии выхода всех вкладчиков на максимальную сумму пополнения вклада в размере 70 тыс. руб. в год расходы государства составят 7 млрд. руб. за год. Президент России Д. Медведев и премьер-министр РФ В. Путин высказались за принятие Закона о строительных сберегательных кассах. В конце марта 2009 г. председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству О. Толкачев, выступая на заседании совета по жилищному строительству при председателе Совета Федерации, призвал принять Закон о стройсберкассах. Заметим, Закон о стройсберкассах уже дважды вносился им в Госдуму - в 2002 и 2004 гг. В настоящее время Закон также находится на рассмотрении депутатов. Будет ли он принят? На состоявшейся в Подмосковье Летней школе институционального анализа академик РАН В. Полтерович, говоря о необходимости принятия данного Закона, отметил, что стройсберкасса является неким промежуточным звеном между жилищно-строительным кооперативом, современной системой ипотечного кредитования и рынком ипотечных облигаций, который сейчас пытается построить правительство. Опыт зарубежных стран показывает: еще никому не удалось от стадии кооперативов перескочить к стадии развитой ипотеки, минуя стройсберкассы. Россия только подтверждает эту закономерность. В ряде регионов, например в Ростовской области, уже готовы, несмотря на отсутствие соответствующего федерального законодательства, запустить пилотные проекты со стройсберкассами в рамках регионального законодательства. В нынешних условиях, когда российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2 - 3% населения, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения, а для оставшихся 90% населения России единственный вариант решения жилищной проблемы заключается в системе жилищного кредитования. Принятие Федерального закона "О строительных сберегательных кассах", безусловно, должно способствовать эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования.

------------------------------------------------------------------

Название документа