Алеаторный характер договора ренты

АЛЕАТОРНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА РЕНТЫ

Л. Б. СИТДИКОВА, К. Г. ТОКАРЕВА

Ситдикова Л. Б., кандидат юридических наук, профессор кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

Токарева К. Г., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Набережно-Челнинского филиала Института экономики, управления и права (г. Казань).

Статья содержит анализ правовых средств и многообразия теоретических и практических подходов к исследованию правовой природы договора ренты, а в частности его алеаторному (рисковому) характеру. Ключевые слова: договор ренты, алеаторный договор, рискованная сделка, получатель ренты, иск.

The article contains analysis of legal means and variety of theoretical approaches to the study of legal nature of rent contract, in particular of its aleatory (risky) character. Key words: rent contract, aleatory, risky transaction, rent receiver, suit <*>. -------------------------------- <*> Sitdikova L. B., Tokareva K. G. Aleatory nature of rent contract.

Договором ренты признается согласно ст. 583 ГК РФ договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Этот договор является алеаторным (рисковым). Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Ученые-цивилисты М. И. Брагинский и В. В. Витрянский проводят деление всех возмездных договоров на "меновые" и "рисковые" (алеаторные), ссылаясь на классика отечественной юриспруденции К. П. Победоносцева, относящего к рисковым только те договоры, в которых "по цели и намерению стороны конечный результат и материальная ценность его поставлены в зависимость от события совершенно неизвестного или случайного, так что при заключении договора неизвестно, которая сторона в конечном результате выиграет, получит выгоду" <1>. -------------------------------- <1> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут, 2001. С. 318.

В рисковой сделке существенна невозможность предугадать не обязательно сам факт наступления события, с которым стороны связывают возникновение или прекращение своих прав и обязанностей, но иногда их характер или время наступления этого события. Так, в договоре пожизненной ренты рисковым является не факт смерти лица, в пользу которого она устанавливается, а время его смерти <2>. Также в отличие, например, от договора купли-продажи, который по общему правилу опосредует акт эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути договора ренты введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества. Риск также состоит в том, что каждая из сторон может оказаться в положении преждевременного прекращения договора другой стороной, а в пожизненной ренте - по требованию получателя ренты. -------------------------------- <2> Рахмилович А. В., Сергеева Э. Э. О правовом регулировании расчетных форвардных договоров // Журнал российского права. 2001. N 2. С. 72.

Итак, риски из заключения договора ренты можно свести в следующее основание - риск признания сделки недействительной. Прежде всего необходимо устранить риски признания заключенного договора недействительным. Для этого необходимо позаботиться о том, чтобы были устранены всякие сомнения в дееспособности стороны по договору, наличии ее воли к заключению договора, а также следует совершить договор в установленной законом форме, в противном случае, если названные обстоятельства будут иметь место, нет никаких сомнений в том, что суд признает такой договор недействительным. Договор должен быть заключен с управомоченным лицом. Во-первых, необходимо избегать по возможности заключения сделки с представителем по доверенности (лишнее юридически значимое звено - дополнительная возможность для уничтожения всей юридической конструкции), во-вторых, необходимо убедиться в том, что имущество принадлежит на праве собственности будущему получателю ренты, приобретено в собственность законным путем, отсутствуют обременения имущества (залог, арест и т. п.). Договор должен быть заключен с лицом, за которым законом признается возможность совершать такие сделки, т. е. данное лицо не должно быть недееспособным или ограниченным в дееспособности (в силу признания его таковым судом). Кроме того, если лицо состоит на учете с диагнозом психическое заболевание или ему оказывалась медицинская помощь в психиатрических и психоневрологических учреждениях в связи с соответствующим заболеванием, то можно предупредить сторону, желающую заключить договор, что велика вероятность признания такой сделки в будущем недействительной. В этой связи представляется интересным следующий пример из судебной практики. В сентябре 1999 г. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, в силу которого В. Синьков передал в собственность квартиру ЗАО "Полное доверие", которое обязалось сохранить квартиру в бесплатном пожизненном пользовании В. Синькова, выплачивать ежемесячно сумму в размере пяти МРОТ, погашать коммунальные платежи, а в случае смерти - организовать похороны и оплатить ритуальные услуги. Кроме того, п. 7 указанного договора гласил: "...плательщик ренты обязуется не проживать и не состоять на регистрационном учете в указанной квартире". Спустя месяц, в октябре 1999 г., данная квартира была продана Лукиной, которая прописала в этой квартире не только себя, но и своих дочку и внучку. Через некоторое время В. Синьков умер. Синьков-младший обратился в суд с иском о признании недействительными сделок с квартирой. В обоснование своих требований он ссылался, во-первых, на то, что В. Синьков состоял на учете в психоневрологическом диспансере и у невропатолога, поэтому нет гарантий, что в момент заключения договора пожизненного содержания с иждивением он был дееспособен и отдавал отчет в последствиях совершенного действия; во-вторых, на незаконность регистрации Лукиной, ее дочери и внучки, невыполнение ею своих обязательств по договору (за квартиру она не платила, рентные платежи не выплачивала, не несла расходов на похороны). Результаты посмертной психиатрической экспертизы, проведенной на основании данных о десятилетнем наблюдении В. Синькова в ПНД и по месту жительства, указывали на неадекватное состояние больного в момент совершения сделки. На этом основании суд признал договор ренты недействительным, что повлекло недействительность всех последующих действий - заключения договора купли-продажи между Лукиной и фирмой, а также регистрации в квартире <3>. -------------------------------- <3> См.: Кучер Н. Рента с нагрузкой // Социальная защита. 2002. N 11. С. 30 - 33.

Аналогичное решение вынесено Московским городским судом при следующих обстоятельствах дела. А. Е., умершая 18 ноября 2001 г., имела в собственности квартиру на ул. Шаболовка в г. Москве, которую она передала в собственность М., заключив 16 июня 1999 г. договор пожизненного содержания с иждивением. А. О. обратился в суд с иском к М. о признании недействительным данного договора и признании за ним права собственности на квартиру. Иск обоснован тем, что А. Е. страдала тяжелым психическим заболеванием, состояла на учете в психоневрологическом диспансере, неоднократно проходила лечение в различных психиатрических больницах. Этот договор является незаконным, так как А. Е. по своему психическому состоянию не могла понимать значения своих действий и руководить ими <4>. -------------------------------- <4> Постановление Московского городского суда от 17 ноября 2005 г. "Дело по иску о признании договора пожизненного содержания с иждивением недействительным в связи с тяжелым психическим заболеванием получателя ренты". Текст Постановления официально не опубликован.

В момент совершения сделки лицо должно быть способно понимать значение своих действий или руководить ими. Данное требование закона имеет большее практическое значение, чем это может показаться. Известны случаи, когда недобросовестная сторона намеренно вводила себя в состояние опьянения немедленно после заключения сделки с тем, чтобы получить результаты освидетельствования, датируемые датой совершения сделки. Позднее указанные результаты освидетельствования использовались в судебном процессе с целью признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности. Недобросовестная сторона, уже получившая аванс, действовала, исходя из того соображения, что возвращение всего приобретенного по сделке (последствие недействительности) осуществлено не будет. Переданное добросовестной стороне будет возвращено, а аванс взыскать с инициатора судебного процесса будет весьма затруднительно. Получатель ренты должен быть проинформирован о природе сделки и ее последствиях. Другими словами, если лицо действовало под влиянием заблуждения или обмана, договор будет признан недействительным. Едва ли не лучшим свидетельством того, что сторона располагает указанными сведениями, является совершение сделки в нотариальной форме. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки. В случае возникновения спора факт нотариального удостоверения сделки будет свидетельствовать о том, что сторона располагала необходимыми сведениями. Тем не менее в практике встречаются случаи, когда договоры ренты признаются недействительными именно по причине заключения их под влиянием заблуждения. Так, 7 октября 1997 г. был заключен договор купли-продажи, по которому М. И. продала М. В. жилой дом с надворными постройками и земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Позже М. И. предъявила в суд иск к М. В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и участка, указав, что, обманув ее, в нарушение договоренности та перестала содержать ее, препятствует пользованию домом и участком, заключить договор купли-продажи ее уговорила внучка ответчика. Суд, удовлетворяя исковые требования, признал договор купли-продажи недействительным, так как он прикрывал договор пожизненного содержания с иждивением. При этом суд указал, что сделка была заключена под влиянием заблуждения, выразившегося в том, что истица-продавец в силу своего возраста и отсутствия надлежащего образования не имела возможности правильно юридически оценить ситуацию (свои намерения передать дом и участок внучке после своей смерти), доказательств передачи денег в оплату за купленную недвижимость ответчицей не представлено <5>. -------------------------------- <5> Обзор судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за III квартал 2002 г. Текст Постановления официально не опубликован.

Получатель ренты должен получать выплаты по договору достаточного размера. На условие о размере выплат (содержания) следует все же обратить особенное внимание и не пренебрегать им, полагая, что договор заключается только с целью узаконения передачи имущества, а сами выплаты не важны, поскольку они производятся между близкими. Размер ренты в любом случае не должен давать повода для утверждения о том, что сделка заключена на крайне невыгодных условиях, в противном случае договор будет признан недействительным как кабальная сделка. Последствия недействительности кабальных сделок отличаются от общего правила, в данном случае направлены против плательщика ренты и носят карательный характер. Получателю ренты будет возвращена в собственность жилая недвижимость, а выплаченное плательщиком ренты будет взыскано в доход государства. Договор ренты должен быть совершен в надлежащей форме, а именно договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами, который должен быть нотариально удостоверен, также он подлежит государственной регистрации. Договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут по требованию одной стороны, получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушает договор. Законодательство не содержит точных и исчерпывающих пояснений, что есть существенное нарушение договора, но, принимая во внимание предмет соглашения сторон по договору ренты и основной интерес получателя ренты, можно с уверенностью сказать, что таким нарушением будут считаться просрочка платежей, неполные платежи или иное подобное ненадлежащее исполнение/неисполнение договора. Однако не исключены ситуации, когда риску расторжения договора ренты по инициативе получателя ренты подвержен добросовестный плательщик ренты. Как показывает практика, часто вокруг пенсионера сразу после заключения договора ренты неожиданно концентрируется множество "доброжелателей" - соседи, дальние родственники и т. д., которые активно настраивают его против рентоплательщика. Старики же недоверчивы и легко внушаемы, поэтому многие идут у этих "доброжелателей" на поводу и подают судебный иск о расторжении договора. В качестве причины расторжения указывают несоблюдение обязательств со стороны рентоплательщика <6>. -------------------------------- <6> Полякова О. Рента - испытание на прочность // Домашний адвокат. 2004. N 18. С. 6.

В связи с этим следует обратить внимание на необходимость обеспечения документального подтверждения исполнения. Это могут быть прежде всего утвержденные сторонами акты, затем квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, лекарств и тому подобные документы, свидетельствующие о предоставлении иждивения. Необходимо также иметь в виду и те случаи, когда получатель ренты оказывается недобросовестной стороной и уклоняется от получения содержания с целью расторжения договора. В такой ситуации может оказать содействие нотариус, который может принять в депозит причитающиеся стороне денежные суммы. С даты передачи плательщиком ренты денежных средств в депозит нотариуса первый считается исполнившим свое обязательство надлежащим образом, а у недобросовестного получателя ренты не будет оснований потребовать расторжения договора. В-третьих, риск заявления получателем ренты требования о выкупе ренты плательщиком (единократная выплата), обязательного для последнего. В случае существенного нарушения договора ренты получатель ренты может потребовать выкупа ренты. Под выкупом ренты понимается единократная выплата плательщиком получателю ренты денежных средств в размере либо определенном договором, либо, если такого условия договор не содержит, в размере годовой суммы рентных платежей. Избежать реализации этого риска можно так же, как и риска расторжения договора, в одностороннем порядке.

------------------------------------------------------------------

Название документа