Уголовно - и гражданско-правовые аспекты профессиональной медицинской деятельности: вопросы правовой квалификации

УГОЛОВНО - И ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ МЕДИЦИНСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: ВОПРОСЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ

А. В. ПАНОВ

Панов А. В., управляющий ООО "Центр медицинского права".

Профессиональная медицинская деятельность, будучи вредоустраняющей, продолжает оставаться вредообразующей и может осуществляться в разных условиях, которые непосредственно влияют на правовую квалификацию применения мер юридической ответственности при наличии вреда здоровью у правообладателя. В статье рассматривается содержание этих условий. Ключевые слова: медицинская деятельность, пациент, врач, действия, воля, здоровье, правовая квалификация.

Professional medical activity being eliminating harm to health continues to remain harming and can be carried out in different conditions which immediately influence legal qualification of application of measures of legal responsibility in the presence of harm to health at the legal owner. In article the maintenance of these conditions is surveyed. Key words: medical activity, patient, doctor, actions, will, health, legal qualification <*>. -------------------------------- <*> Panov A. V. Criminal - and civil-law aspects of professional medical activity: issues of legal qualification.

Разграничение уголовно-правовых и гражданско-правовых аспектов профессиональной медицинской деятельности требует демонстрации различий правовой квалификации: долженствования и возможности оказания медицинской помощи; действия и бездействия в отношении здоровья гражданина; оказания медицинской помощи без согласия гражданина и без получения такого согласия. 1. Правовая квалификация долженствования и возможности оказания медицинской помощи. Врач (медицинский работник) должен: - основывать медицинское пособие на волеизъявлении правообладателя; - оказывать медицинскую помощь не в противоречии с правилами профессии (медицины) в соответствии с обязанностями по трудовому найму, гражданско-правовому договору или иному специальному правилу либо по прямому указанию закона; - устранять и упреждать наступление неблагоприятных последствий: а) патологии; б) медицинского пособия. Врач (медицинский работник) должен оказывать медицинскую помощь при наличии возможности: - в силу обязанности иметь заботу о лице, находящемся в опасном для жизни или здоровья состоянии и лишенном возможности принять меры к самосохранению; - в силу собственного поставления лица, находящегося в опасном для жизни или здоровья состоянии и лишенного возможности принять меры к самосохранению, в опасное для жизни или здоровья состояние. Долженствование действий врача распространяется на определенный круг пациентов (в рамках обязанностей по трудовому найму или гражданско-правового договора). Возможность действий врача также распространяется на определенный круг пациентов, в отношении которых он был обязан иметь заботу либо вверг их в опасное для жизни или здоровья состояние своей профессиональной деятельностью (поставление в опасность за пределами профессиональной деятельности здесь не рассматривается). Возможность действий врача, по существу, касается выбора между теми, кто менее или не столь срочно нуждается в его профессиональной помощи, и теми, кто в ней нуждается более и безотлагательно. Отсюда вопрос долженствования и возможности действий врача перемещается в плоскость оснований его профессиональной активности. Соответствующей профессиональной активности врача требуют функциональные обязанности по трудовому найму, если он является работником медицинской организации. В каждой такой организации они есть (или должны быть), и при приеме на работу врач расписывается в ознакомлении с ними. Соответствующей профессиональной активности врача требуют условия гражданско-правового договора, если врач является хозяйствующим субъектом (предпринимателем без образования юридического лица) и вправе заключать договор с заказчиком. Такие условия устанавливаются договором в соответствии с обоюдным волеизъявлением сторон. Иных специальных правил как оснований профессиональной активности врача, кроме приказов при исполнении обязанностей воинской и приравненной к ней службы, в настоящее время не существует. Распространение последних на сферу гражданско-правовых отношений является противоправным. Равным образом приказы органов управления здравоохранением не устанавливают подобные специальные правила иначе чем по прямому указанию федерального закона. Самостоятельное ведомственное нормотворчество, такие правила устанавливающее, также является противоправным: гражданские права могут быть ограничены только федеральным законом (п. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, принятой на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) <1> (п. 2 ст. 1 ГК РФ) <2>. -------------------------------- <1> Российская газета. N 7. 2009. <2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. N 238 - 239. 1994.

Федерального закона, прямо побуждающего медицинских работников к профессиональной активности, в настоящее время нет - иного, чем предусмотрено уголовным законодательством. Нет также правовых оснований, понуждающих медицинских работников к профессиональной активности в отношении неопределенного круга лиц. 2. Правовая квалификация действия и бездействия в отношении здоровья гражданина. Как известно, деяние как обязательный признак объективной стороны для всех составов преступлений имеет две формы: действие или бездействие. Действие - это активная форма поведения человека в виде физического воздействия на что-либо и/или в отношении кого-либо. Бездействие - это пассивная форма поведения, выражающаяся в невыполнении обязательных и необходимых общественно полезных действий, которые можно и должно было совершить в силу закона, договора, профессиональных обязанностей. Уголовная ответственность за бездействие наступает только тогда, когда лицо должно было и могло совершить соответствующие действия в силу лежащих на нем обязанностей. Общим разделителем между преступными и непреступными действиями (бездействием) является противоречие или непротиворечие публичным и (или) общественным интересам, оформленным уголовным законом. Действия и бездействие порождают гражданские права и обязанности (п. 1 ст. 8 ГК РФ) <3>: гражданские права и обязанности возникают как из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, так и благодаря непосредственным действиям субъектов права: -------------------------------- <3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.

- из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; - в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; - в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; - вследствие причинения вреда другому лицу; - вследствие неосновательного обогащения; - вследствие иных действий граждан и юридических лиц. Правомерность действий (бездействия) в гражданско-правовой сфере определяет, служат они пользе, интересам других лиц или нет. По общему правилу такие действия (бездействие) служат интересам правообладателя (в абсолютных) или контрагента (в относительных гражданско-правовых отношениях). Осуществление действий вопреки подобным интересам является неправомерным (противоправным). Медицинская помощь складывается из профессиональных действий, направленных к пользе для здоровья нуждающегося, либо в составе оказываемых по договору услуг (гл. 39 ГК РФ) <4>, либо в качестве действий в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ) <5>: в случаях, когда состояние гражданина не позволяет ему выразить свою волю, а медицинское вмешательство неотложно (ст. 32 Основ законодательства от 22 июля 1993 г. (Основы законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан)) <6>. -------------------------------- <4> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Российская газета. N 23. 1996; N 24. 1996; N 25. 1996; N 27. 1996. <5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ. <6> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 33. Ст. 1318.

Таким образом, объективно пользе для здоровья правообладателя служат профессиональные действия, составляющие медицинскую помощь. Профессиональные медицинские действия (бездействие) в отношении здоровья правообладателя могут быть направлены и в ущерб интересам правообладателя. Несвоевременное оказание (задержка) медицинской помощи усугубляет течение патологического процесса и ухудшает состояние здоровья пациента - бездействие направлено в ущерб интересам правообладателя. Профессиональной активности со стороны медицинского работника требует не угроза юридической ответственности, а профессионализм в понимании развития патологии. В этой связи вступает в действие механизм объективной потребности в действиях врача: не возможность и долженствование, которые оформляют уже состоявшиеся отношения оказания/получения медицинской помощи, а необходимость быстрой трансформации преддоговорных отношений в договорные отношения оказания медицинских услуг. По существу, в таких обстоятельствах складывается режим действий в чужом интересе без поручения, в котором под действиями подразумевается преодоление барьера асимметрии информации между врачом и пациентом для оформления договорных отношений. Если же бездействие в ущерб здоровью правообладателя происходит в рамках установившихся договорных отношений, то речь не может идти о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору. Несвоевременное оказание (задержка) медицинской помощи не тождественно просрочке исполнения обязательств по договору, поскольку влечет не договорные санкции, а возникновение деликтных обязательств: пользе в договорных обязательствах препятствует ухудшившееся по сравнению с моментом заключения сделки (моментом возникновения договорных обязательств) состояние здоровья пациента. Что касается вредообразующих действий, составляющих медицинскую помощь, то таковыми являются заведомо несущие вред отклонения от профессиональных медицинских технологий. Вредообразующими действиями и бездействием являются недостатки профессиональной медицинской активности, не позволяющие предотвратить заведомо известный вред от прогнозируемых осложнений. Вредообразующими являются также действия или бездействие при оказании медицинской помощи, ориентированные не на интересы правообладателя, а на унифицированные нормативы (например, стандарты), пренебрегающие индивидуальными потребностями и потому неизбежно ведущие к порокам профессиональной медицинской активности в ущерб здоровью. 3. Правовая квалификация оказания медицинской помощи без согласия гражданина и без получения такого согласия. Без согласия граждан оказание медицинской помощи допускается в отношении лиц, страдающих заболеваниями, представляющими опасность для окружающих, лиц, страдающих тяжелыми психическими расстройствами, или лиц, совершивших общественно опасные деяния, на основаниях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации (ст. 34 Основ законодательства от 22 июля 1993 г. (Основы законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан)) <7>. -------------------------------- <7> Там же.

Этим гражданам медицинская помощь оказывается на иных основаниях, чем согласие правообладателя, которое не имеет юридического значения. В остальных случаях согласие правообладателя имеет юридическое значение, но медицинская помощь оказывается не всегда с его получением. В случаях, когда состояние гражданина не позволяет ему выразить свою волю, а медицинское вмешательство неотложно (ст. 32 Основ законодательства от 22 июля 1993 г. (Основы законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан)) <8>, оно предпринимается в порядке действий в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ) <9>. -------------------------------- <8> Там же. <9> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ.

Во всех случаях, когда состояние гражданина позволяет ему выразить свою волю, необходимым предварительным условием медицинского вмешательства является информированное добровольное согласие (ст. 32 Основ законодательства от 22 июля 1993 г. (Основы законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан)) <10>. В той мере, в какой медицинское вмешательство не всегда имеет форму услуги (медицинский эксперимент; медицинская помощь с использованием объектов, не находящихся в обороте, - донорских органов и тканей), юридическое значение имеет предмет информированного добровольного согласия. -------------------------------- <10> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 33. Ст. 1318.

Информированное добровольное согласие оформляется как информационное условие правомерности медицинского вмешательства: каждый гражданин имеет право в доступной для него форме получить имеющуюся информацию о состоянии своего здоровья, включая сведения о результатах обследования, наличии заболевания, его диагнозе и прогнозе, методах лечения, связанном с ними риске, возможных вариантах медицинского вмешательства, их последствиях и результатах проведенного лечения (ст. 31 Основ законодательства от 22 июля 1993 г. (Основы законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан)) <11>. -------------------------------- <11> Там же.

В отсутствие информированного добровольного согласия любое медицинское вмешательство, за исключением случаев оказания медицинской помощи без согласия граждан в силу закона, а также когда состояние гражданина не позволяет ему выразить свою волю, а медицинское вмешательство неотложно, противозаконно. Таким образом, вопросы правовой квалификации - долженствования и возможности оказания медицинской помощи; действия и бездействия в отношении здоровья гражданина; оказания медицинской помощи без согласия гражданина и без получения такого согласия - имеют большое значение для разграничения уголовно - и гражданско-правовых аспектов профессиональной медицинской деятельности.

------------------------------------------------------------------

Название документа Интервью: "Прав не тот, кто платит деньги, а на чьей стороне логика и здравый смысл..." (интервью с директором компании "Миэль-Аренда" В. Н. Голдиным) ("Юрист", 2009, N 10) Текст документа

"ПРАВ НЕ ТОТ, КТО ПЛАТИТ ДЕНЬГИ, А НА ЧЬЕЙ СТОРОНЕ ЛОГИКА И ЗДРАВЫЙ СМЫСЛ..."

ИНТЕРВЬЮ С ДИРЕКТОРОМ КОМПАНИИ "МИЭЛЬ-АРЕНДА" В. Н. ГОЛДИНЫМ

А. А. ОВОДОВ

Голдин Владимир Николаевич, директор компании "МИЭЛЬ-Аренда". Родился 25 октября 1960 года в Москве. В сфере недвижимости работает более десяти лет. Свой профессиональный путь начал в 1994 году с должности агента по аренде квартир в ИЧП "Арсентьев". С 1996 года руководил отделом купли-продажи квартир в закрытом акционерном обществе "ЕВРОПА-СТРОЙ". С февраля 1996 года возглавлял одно из отделений Московской центральной биржи недвижимости. В 2000 году пришел в компанию "МИЭЛЬ" на должность директора Управления аренды, которое в 2005 году было преобразовано в самостоятельную бизнес-единицу холдинга. С 2005 года является директором компании "МИЭЛЬ-Аренда".

- Какие процессы происходят в сфере аренды недвижимости? - Давайте мы сначала коснемся одного из основных болезненных вопросов нынешнего рынка аренды жилья. Если сравнить рынок аренды Москвы и Санкт-Петербурга, то мы увидим, что на рынке Москвы владельцы квартир все предыдущие годы были очень сильно ориентированы в первую очередь на работу с риелторскими компаниями, и именно поэтому в Москве получила распространение эксклюзивная форма работы. Это когда владелец квартиры заключает с компанией эксклюзивный договор на предоставление ей права на подбор нанимателя для его квартиры. При этом именно владелец оплачивает услуги, получая за это конфиденциальность, спокойствие и малое время экспозиции объекта за счет быстрого и большого охвата рынка. В Петербурге же рынок аренды исторически сформировался как рынок частных маклеров. Это когда один агент имеет информацию о клиенте, второй имеет информацию о владельце и они делят между собой комиссию от сделки пополам. Почему-то в Питере аренда не стала одним из основных бизнесов риелторских компаний и, как следствие, не получила развития эксклюзивная форма работы. Суть проблемы в том, что рынок аренды Москвы в последнее время скатывается к питерскому варианту. Этому способствует экономическая ситуация (падение уровня платежеспособности клиентов) и доступность интернет-ресурсов.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТОВ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ В СЕРЕДИНЕ 2009 ГОДА

Динамика спроса и предложения объектов на рынке аренды жилья

400,00 * 350,00 * * * 300,00 * ** * * * 250,00 0 * * * * 0* * * * * * 0 * * 200,00 * 0 * * * 0 * * * * * * 0 0 0* * * 0* 0* 0 150,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0* *0 0 0 0 0 0 0 0 * * *0 0 0 * 0 0 0 0 100,00 0 0 0 0 0 0 50,00

0,00 янв. мар. май июл. сен. ноя. янв. мар. май июл. сен. ноя. янв. мар. май июл. сен. ноя. янв. мар. май июл. 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009

*** - предложение; 000 - спрос

- Может ли это способствовать увеличению количества случаев мошенничества? - В ситуации падения платежеспособности клиент старается выбрать более дешевый вариант оплаты услуг, и очень часто этот выбор склоняется в сторону частного маклера, который не только не несет никакой ответственности перед клиентом за свои действия, да и зачастую никакой информации о себе, кроме номера своего мобильного телефона, клиенту либо владельцу не предоставляет. Такая скрытность определяется двумя причинами: первая - нежелание брать на себя ответственность за последствия своей работы и вторая - нежелание "светиться" как человек, занимающийся незаконной предпринимательской деятельностью. Доступность интернет-ресурса, который не требует никакой идентификации для размещения на нем информации, и отсутствие информации о частном маклере формируют среду для роста мошенничества. В этом случае под видом частного маклера могут выступать как обычные мошенники, которые возьмут с вас деньги, не оказав реальной услуги, так и более серьезные криминальные элементы. Как правило, заключение договора найма происходит на квартире, куда частный маклер, который может оказаться грабителем, приводит клиента с деньгами, и чем дороже квартира, тем этих денег больше. С одной стороны, "упакованная" квартира, с другой - клиент с большими деньгами и полное отсутствие информации о частном маклере. В этом случае, сами понимаете, найти кого-либо будет просто невозможно. Иногда под видом мошенника может выступать и псевдовладелец, который, получив с клиента предоплату за длительный срок, назавтра растворится в воздухе. В этом случае предъявить претензии тоже будет некому. Отсутствие у частного маклера какой-либо ответственности за свои действия приводит к тому, что в случае возникновения конфликтных ситуаций обратиться клиенту либо владельцу бывает не к кому. Для наглядности приведу пример из жизни. Это было на заре моей деятельности, я работал в небольшой риелторской компании. Коммерсанты сняли помещение под офис (квартиру в кооперативном доме). Помещение было на сигнализации во вневедомственной охране. И что-то наниматели не поделили с хозяйкой квартиры. Наймодатель поменял замок и поставил квартиру на сигнализацию, а дело было перед ноябрьскими праздниками. Наниматели обратились в компанию за помощью, я приехал. Вечер 6-го ноября, но работа есть работа. Ребята молодые, говорят: "Мы сейчас слесаря вызовем, у нас договор аренды, подписанный со стороны владельца, слесарь вскроет дверь, мы туда войдем. Действия хозяйки незаконны, она нарушает договорные отношения". Я отвечаю: "Стоп, а вневедомственная охрана? Сейчас приедут ребята с автоматами, положат нас лицом в асфальт, и проведем мы с вами праздники в КПЗ". Предлагаю пойти во вневедомственную охрану. Приходим во вневедомственную охрану, там сидит дежурный капитан. Посмотрел на наш договор и говорит: "Знаете что, ребята? У вас есть 10 секунд на то, чтобы освободить помещение, и чтобы я вас больше не видел. Иначе вы праздники проведете в КПЗ. Я не знаю, куда вы хозяйку дели, где ее закопали и ее ли это подпись"... Или другой случай: была размещена информация о квартире, клиент ее увидел, позвонил, частный маклер назначил встречу, привез клиента на квартиру. Заключили предварительный договор, внесли предоплату и договорились, что вечером встречаются, передача ключей, денег и всего прочего. Клиент с агентом расплачивается сразу. Наступает вечер, клиент до агента дозвониться не может, поехал на квартиру. Хозяйка на месте, но она ему говорит: "Вы знаете, я передумала сдавать квартиру", - и возвращает деньги, те, что он заплатил по предварительному договору. Хозяйка свою долю вернула, к ней никаких претензий нет, а агента не найти. Самое интересное, что эта квартира через какое-то время снова появилась на рынке с телефоном того же частного маклера. Клиент обратился к нам за помощью, мы ему порекомендовали обратиться в милицию. Оказалось, что это чистое мошенничество. Таким образом, скорее всего, был сговор. Те деньги, которые брала хозяйка, она возвращала, а деньги, которые брал агент, они делили, видимо, между собой.

КВАРТИРЫ

Динамика спроса и предложения квартир на рынке аренды г. Москвы

350 *

300 * * * * * 0 250 * * * 0 * * * * * * 200 * * 0 0 0 * * 0 0 * * * * * * 0 0 0 0 * * 0* * * * 0 * * * 150 0 0 0 0* * * 0 0 0 0 0 0 0 * 0 0 0 0 0 0 0 * * * *0 0 * 0 0 0 0 100 0 0 0 0 0 0 50

0 янв. фев. мар. апр. май июн. июл. авг. сен. окт. ноя. дек. янв. фев. мар. апр. май июн. июл. авг. сен. окт. ноя. дек. янв. фев. мар. апр. май июн. июл. авг. сен. окт. ноя. дек. янв. фев. мар. апр. май июн. июл. 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2009 2009 2009

*** - предложение; 000 - спрос

Спрос на квартиры в середине 2009 года оказался равным спросу на квартиры в июне этого года. По сравнению с серединой 2008 года спрос ниже на 33,29%. Предложение квартир в середине 2009 года по сравнению с июнем этого года выросло на 21,33%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года предложение выше на 34,3%. Такая картина говорит о том, что сезон, который обычно начинался в середине года, в этом году задерживается. Одной из причин этого может быть новая система поступления в вузы, введенная в этом году.

Соотношение спроса и предложения квартир различных ценовых диапазонов на рынке аренды жилья в июле 2009 года

80,00

70,00 *** *** 60,00 *** *** 50,00 *** *** 40,00 1,29 1,0 *** *** 0,4 30,00 000 *** 000 *** *** 000 *** 000 *** 000 *** 20,00 *** 000 *** 000 *** 000 *** *** *** 000 *** 000 *** 000 *** 0,05 *** 0,01 10,00 *** 000 *** 000 *** 000 *** *** *** 000 *** 000 *** 000 *** 000 *** 000 0,00 до 750 751 - 1000 1001 - 3000 3001 - 6000 от 6001

*** - предложение; 000 - спрос

Структура предложения квартир различных ценовых диапазонов на рынке аренды жилья в середине 2009 года

37,89%

18,42% 18,64%

13,38% 11,68%

до 750 751 - 1000 1001 - 3000 3001 - 6000 от 6001

Максимальное предложение в середине 2009 года пришлось на квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл. (37,89% от общего предложения), второе место разделили квартиры стоимостью от 3000 до 6000 долл. (18,64%) и стоимостью от 750 до 1000 долл. (18,42%). Максимальный спрос пришелся на квартиры стоимостью до 1000 долл. (68,62% от общего спроса), на втором месте спрос на квартиры стоимостью от 1000 до 3000 долл. (29,4%).

- А какие есть гарантии, "железные" гарантии, при которых человек может сказать: "Я заплатил деньги, арендуемое имущество теперь никуда не денется"? - Хочу обратить ваше внимание, что "железных" гарантий не существует, поэтому говорить надо просто о гарантиях. Основным документом при съеме квартиры является договор найма, который заключается между нанимателем и наймодателем, и очень неплохо, когда при заключении договора присутствует третье, независимое лицо. Таким лицом может выступать как частный маклер, так и риелторская компания, но при рассмотрении ситуации в суде либо в других официальных инстанциях частный маклер, осуществляющий предпринимательскую деятельность незаконно, вряд ли сможет оказать вам какую-либо реальную поддержку при решении вопроса вышеуказанным способом. Как вы думаете, человек, который занимается незаконной предпринимательской деятельностью, пойдет с вами в суд и озвучит, что он еще берет за это деньги? А риелторская компания, осуществляющая свою деятельность на законных основаниях, сможет оказать вам необходимую поддержку.

- С какими конфликтами в своей производственной деятельности, которые могут перейти в разряд судебных разбирательств, Вы сталкивались? - Арендные отношения являются гражданско-правовыми, милиция в них, как правило, не вмешивается, если нет доказанных фактов мошенничества, хулиганских действий, какого-нибудь административного правонарушения либо уголовного преступления. В основном конфликты возникают из-за несоблюдения нанимателем или наймодателем условий договора найма. При решении таких ситуаций путем переговоров либо в более высоких инстанциях всегда исходят из того, что прописано в договоре, именно поэтому так важен грамотно составленный договор найма. Как правило, конфликтные ситуации, которые могут перерасти в судебные разбирательства, связаны с имущественными либо финансовыми вопросами. При заключении договора найма владелец квартиры в качестве гарантии сохранности имущества и оплаты нанимателем платежей, зафиксированных в договоре, берет с нанимателя так называемую страховую сумму или страховой депозит, который составляет одну месячную плату за наем и подлежит возврату в соответствии с договором после окончания его срока при выполнении нанимателем своих обязательств по договору найма. Но иногда, бывает, владельцы ведут себя не совсем адекватно. Например, когда арендаторы съезжают раньше срока, соблюдая при этом все условия договора найма, владелец жилья считает, что несет убытки, и не возвращает деньги. Говорит: "Вот вы знаете, у меня тут царапина на шкафчике, она стоит три тысячи рублей", - ну и начинает придумывать, лишь бы не возвращать страховую сумму. Если не удается решить данный вопрос путем переговоров, клиент вынужден обратиться в суд. Очень часто при своевременном привлечении к решению такой ситуации риелторской компании в качестве третьей стороны удается объяснить владельцу, что он не прав, и прийти к соглашению, устраивающему обе стороны, и соответственно избежать судебного разбирательства.

- Каким образом Вам это удается? - Самое главное при решении таких ситуаций, чтобы стороны конфликта тебе доверяли. А это возможно только тогда, когда ты действуешь, исходя из логики и здравого смысла, а не из интересов какой-то одной стороны. В этом случае люди должны физически ощущать, что ты находишься между ними на равном удалении от каждой из сторон, т. е. посередине. Для меня главное: "Прав не тот, кто платит деньги, а на чьей стороне логика и здравый смысл в конкретной ситуации". В этом мне очень помогает договор найма, особенно если это договор нашей компании, так как он изначально разработан с учетом интересов как нанимателя, так и наймодателя. Ну и конечно, не без длительного переговорного процесса.

- Споры до судов часто доходят? - Очень редко! Цена вопроса небольшая, а решение проблемы занимает достаточно долгое время. Легче договориться, чем судиться. Чаще всего до суда доходят запущенные конфликты, перешедшие в разряд личностных, при этом стороны реально понимают, что не совсем правы, либо неправильно трактуют в свою сторону конкретный пункт договора найма. Конфликты чаще возникают по дешевым объектам аренды, реже по дорогим. Люди, которые снимают, и люди, которые сдают дорогую недвижимость, юридически более грамотны и дорожат своим личным временем, поэтому эта категория решает, как правило, все вопросы путем переговоров.

- Что Вы можете посоветовать при составлении договора аренды недвижимого имущества? - Как правило, каждая компания предлагает клиенту так называемый типовой договор. В нем учтены многолетний опыт и позиция по отношению к сторонам договора конкретной компании. Наниматель или наймодатель вправе внести в этот договор необходимые, на их взгляд, изменения, обговорив предварительно это между собой, либо заключить договор найма в любой другой форме на свое усмотрение. Во взаимоотношениях между нанимателем и наймодателем, особенно в момент расторжения договора, существует множество подводных камней, и несоблюдение одной из сторон условий договора может подвигнуть другую сторону на неадекватные либо противоправные действия. Например, по типовому договору нашей компании наймодатель, даже если не предупреждает нанимателя в срок, оговоренный в договоре, о его расторжении, все равно имеет право на получение половины страхового депозита при выполнении им других обязательств; если наймодатель принимает решение о невозврате страховой суммы в противоречие с условиями договора, то в этом случае наниматель из вредности может наговорить по междугородной связи на значительно большую сумму либо нанести вред имуществу владельца. И именно возможность получения второй половины депозита удерживает некоторых нанимателей от каких-либо недружественных действий. Поэтому основной совет - как можно подробнее прописывать в договоре найма условия взаимоотношений, и если они прописаны, то их надо обязательно исполнять.

- В процентном соотношении какое количество жилой недвижимости снимают в Москве москвичи? - Статистика о сдаваемых в Москве квартирах отсутствует. Цифры озвучиваются от сотен тысяч до миллионов квартир в год. Некоторые квартиры в течение года по нескольку раз меняют нанимателей, практически все квартиры рекламируются в прессе одновременно от множества компаний и частных маклеров, поэтому создается впечатление, что их очень много сдается в течение года. По нашим оценкам, в год в Москве сдается чуть более ста тысяч квартир. Сами понимаете, что это субъективная оценка. Сколько же из них снимают москвичи, не знает никто.

- Можете ли Вы порекомендовать обращаться к услугам информационных агентств? - Я как представитель компании и как человек, конечно, не рекомендую этого делать. Что такое информационная компания? Это организация, которая предоставляет вам на платной основе информацию о том или ином объекте, присутствующем на рынке. В момент получения информации вы не имеете возможности проверить ее достоверность, а после оплаты услуг не можете предъявить претензии, поскольку вы заплатили за информацию, а не за подбор объекта и заключение договора найма. Кроме этого, самостоятельный поиск объекта даже при наличии реальной информации - это большие затраты времени и труда. При покупке информации в присутствии человека могут даже прозвонить некоторые объекты и дать лично поговорить с хозяином квартиры, только на противоположном конце будет не хозяин, а сотрудник информационного агентства, зачастую сидящий в соседней комнате. Несмотря на то что услуги информационщиков стоят дешевле услуг риелторской компании, надо всегда помнить, что скупой платит дважды, а то и трижды, если говорить о рынке аренды. Если говорить о работе и трудозатратах, у меня был конкретный случай: я работал в крупной риелторской компании и ко мне обратился один из руководителей высшего звена с просьбой оказать ему помощь в подборе квартиры в аренду для себя. Желание сэкономить у нас в крови независимо от социального статуса и материального положения. Он решил, что ему достаточно будет получить информацию, а дальше он все сделает сам. Через пару дней звонок: "Я оплачиваю работу сотрудника, только пусть он этим занимается". Наша работа нудная, кропотливая. Самое первое и самое основное - найти объект, подобрать, провести переговоры, договориться о встрече, провести переговоры уже на встрече. Помочь сторонам найти между собой общий язык. А это, поверьте мне, очень и очень непросто. Обращаться в информационное агентство можно при наличии лишних денег, лишнего времени и здоровья.

- Сдача в аренду каких объектов создает наибольшие проблемы? - Наибольшей проблемой как для риелторов, так и для нанимателей является наем комнаты в коммунальной квартире. Если квартира находится в муниципальной собственности, то при сдаче ее в аренду в обязательном порядке необходимо согласие всех зарегистрированных лиц в квартире. А вот если квартира приватизированная с выделением доли каждого собственника в виде конкретной комнаты либо одна из комнат в муниципальной квартире находится в собственности одного из жильцов, то вот здесь возникают трудности. Вроде бы моя собственность и могу ее сдавать кому хочу и когда хочу. Комната в коммунальной квартире - это не отдельная квартира, и вселение в одну из комнат совершенно посторонних людей, не имеющих никакого отношения к этой квартире, полностью лишает других жильцов ощущения безопасности и спокойствия. Другие жильцы начинают любыми доступными им способами бороться за возврат этих жизненно важных критериев. Скандалы, драки, обращения в милицию. Лично я прекрасно понимаю этих людей. Кому хочется однажды утром, выйдя из своей комнаты, оказаться не в коридоре своей квартиры, а на улице? Поэтому настоятельно рекомендую владельцам комнат, прежде чем сдавать их в аренду, в обязательном порядке прийти к согласию в этом вопросе с соседями по квартире и закрепить это на бумаге.

- Кризис как повлиял на отрасль? - Огромная доля людей, которые снимали квартиру, - это были люди, которые приезжали в Москву в поисках заработка. Вы же прекрасно понимаете, что кризис ударил по жизненному уровню людей, что сократилось количество строителей, сокращается торговля, сокращается количество людей, которые работают в различных сферах обслуживания. Соответственно уменьшается количество людей, которые могут позволить себе снимать жилье. И это несмотря на то, что стоимость найма тоже снизилась.

- Благодарю.

Интервью брал А. А.Оводов

------------------------------------------------------------------

Название документа