Последствия недействительности земельных торгов: вопросы теории и практики

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ТОРГОВ: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ

А. И. ДИХТЯР

Дихтяр А. И., доцент, зав. кафедрой гражданского права и процесса Юридического института Орловского государственного технического университета, кандидат юридических наук.

В данной статье представлен анализ теоретико-правовых аспектов применения последствий недействительности земельных торгов и заключенных по их результатам договора купли-продажи земельного участка и договора аренды земельного участка из публичных земель. Ключевые слова: земельные торги, последствия недействительности, правила, договор, суд.

The article presents analysis of theoretical-law aspects of application of consequences of invalidity of land auction and purchase-sale contract and contract of lease of the land plot from public land concluded as a result <*>. -------------------------------- <*> Dikhtyar A. I. Consequences of invalidity of land auction: issues of theory and practice.

Key words: the ground auctions, consequences of invalidity, a rule, the contract, court.

В современном гражданском обороте активно развивается закрепленный в законодательстве институт заключения сделок по результатам земельных торгов. Порядок организации и проведения земельных торгов регулируется ГК РФ, ЗК РФ, Градостроительным кодексом РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 (с изменениями от 29.12.2008) (далее - Правила). Из государственных или муниципальных земель на продажу с торгов может выставляться сформированный и прошедший государственный кадастровый учет земельный участок, не ограниченный и не изъятый из оборота, или право на заключение договора аренды такого земельного участка, в случаях, предусмотренных ЗК РФ (ст. 22, 30, 30.1, 30.2, 37, 38, 38.1, 38.2 и 39). С увеличением количества подобных торгов растет и доля споров о признании торгов недействительными и применении последствий, связанных с их недействительностью. При этом участники гражданских правоотношений избирают определенный ст. 12 ГК РФ способ защиты в виде требования о признании сделки недействительной и применении последствий, связанных с ее недействительностью по правилам, предусмотренным ст. 167 ГК РФ. Помимо общих оснований недействительности сделок законодатель в п. 1 ст. 449 Кодекса предусмотрел дополнительное основание - недействительность торгов, а в качестве специального последствия - недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449). Анализ судебных актов, принятых различными судами с 2001 г., показал, что заинтересованные лица заявляют требования по земельным торгам о: признании торгов недействительными; признании торгов и заключенных по их результатам договоров недействительными; признании недействительными результатов торгов; признании недействительным протокола о результатах проведения торгов и договора, заключенного по результатам торгов; признании торгов и заключенных по итогам договоров недействительными и применении последствий, связанных с недействительностью; применении последствий недействительности договора, заключенного по результатам торгов; применении последствий недействительности ничтожной сделки - протокола об определении победителя торгов. Анализ судебной практики свидетельствует, что наибольшую сложность представляют споры, когда предмет иска составляют несколько материально-правовых требований, включая не только признание торгов и сделок недействительными, но и применение последствий по ним. Применение последствий недействительности зависит от того, какие правила должны применяться при оспаривании земельных торгов и признании заключенных по их итогам договора купли-продажи или договора аренды земельного участка. В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными судом по иску заинтересованного лица. Данная норма подразумевает прежде всего правила, предусмотренные ст. 447 - 448 Кодекса. В этой связи Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Анализ арбитражной практики показал, что торги чаще всего признаются судами недействительными на основании ст. 449 Кодекса в связи с несоблюдением требований к форме извещения о проведении торгов, его содержанию, сроку опубликования и внесению задатка участниками торгов. Предъявление требований и рассмотрение дел осуществляются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок и применения по ним последствий, с учетом срока исковой давности по таким сделкам (п. 2 ст. 181 ГК) и доказанности обстоятельства, что исковые требования заявлены заинтересованным лицом. Кроме нарушения правил подготовки и проведения торги и заключенная по их результатам сделка могут быть признаны недействительными также вследствие наличия порока в самом предмете торгов, когда имущество в силу особенностей его правового режима не может быть предметом торгов, например принадлежности имущества другому лицу либо вследствие наложенных законом ограничений оборотоспособности земельного участка. Указанные обстоятельства не подпадают под правила ст. 449 ГК РФ. В связи с этим актуальным в теоретическом и практическом аспектах представляется следующий вопрос. Могут ли земельные торги быть ничтожными? Дело в том, что для оспаривания ничтожных сделок и применения по ним последствий установлен иной механизм, нежели для оспоримых сделок. Полагаем, что земельные торги могут быть признаны недействительными не только в связи с нарушением правил организации и порядка их проведения, торги могут быть ничтожными и в связи с нарушением императивных норм гражданского и земельного законодательства. В подобных случаях при обосновании требований о признании торгов недействительными и применении последствий необходимо ссылаться не на ст. 449 ГК РФ, а на ст. 12, 168 и 167 Кодекса и соответствующие императивные нормы ГК либо другого закона или иного правового акта. Подобная судебная практика имеется. В частности, Арбитражный суд Республики Бурятия признал проведенные торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договор аренды не соответствующими требованиям ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" в силу их ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ с применением последствий недействительности сделки - в виде обязания арендатора освободить арендуемый земельный участок (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 декабря 2005 г. N А10-1946/05-Ф02-6072/05-С2). Следует различать последствия недействительности земельных торгов и последствия недействительности заключенных по результатам торгов договоров. Последствиями недействительных торгов законодатель не рассматривает реституцию или назначение повторных торгов. Вместе с тем встречается практика, когда суд, признав торги недействительными, обязывает организатора провести повторные торги. Такая практика не соответствует действующему законодательству. В качестве последствия недействительных земельных торгов выступает недействительность договора купли-продажи земельного участка или договора аренды земельного участка, заключенных по итогам торгов (п. 2 ст. 449 ГК). Актуальным в теоретическом и практическом аспектах представляется следующий вопрос. В случае признания судом торгов недействительными последствия торгов в виде недействительности договора, заключенного по его итогам, наступают автоматически либо иначе? Полагаем, что автоматически последствия не наступают и это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, имеют значение предмет и обоснование предъявленных исковых требований. Если, например, истец просит признать торги недействительными в связи с нарушением правил организации и проведения торгов на основании п. 1 ст. 449 ГК, суд, признав торги недействительными, не вправе по собственной инициативе признавать недействительным договор, поскольку такое требование не заявлялось. Но это возможно, если земельные торги и сделка являются ничтожными (п. 2 ст. 166 ГК). Во-вторых, подписание протокола о результатах торгов и заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка отграничены временными рамками. В-третьих, договор купли-продажи или аренды земельного участка может оказаться незаключенным, если в нарушение п. 1 ст. 432 ГК РФ договоры не содержат всех существенных условий, а договор аренды земельного участка, кроме того, не зарегистрирован в установленном порядке в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Незаключенный договор не подлежит оценке на предмет недействительности (N Ф08-3752/2005; N Ф09-2593/03-ГК). В случае, когда заявлено требование о признании торгов и заключенного по итогам торгов договора недействительными, суд, признав торги недействительными, отказывает в применении последствий, если в процессе судебного разбирательства суд устанавливает, что договор является незаключенным. Но возможна и другая ситуация: торги признаны действительными, а договор оказался незаключенным. Применение последствий недействительности торгов по правилам ст. 449 ГК РФ в виде недействительности сделки невозможно без признания в судебном порядке торгов недействительными. Относительно ничтожных земельных торгов необязательно предъявление в суд требования о признании торгов недействительными (п. 1 ст. 166 ГК). Договор, заключенный по результатам торгов, проведенных с нарушениями, являющимися основаниями для признания торгов ничтожными, может быть признан недействительным без предъявления самостоятельного требования о признании указанных торгов недействительными (N Ф08-1220/04). Заинтересованное лицо вправе сразу обратиться с иском о применении последствий по ничтожной сделке. В связи с этим интересным представляется дело, изложенное в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 декабря 2005 г. N А10-1946/05-Ф02-6072/05-С2. Ситуация заключалась в следующем. Истец обратился в арбитражный суд с требованием о применении последствия недействительности ничтожной сделки - протокола об определении победителя торгов в виде возврата победителем торгов недвижимости. Суд удовлетворил заявленное требование на основании ст. 168 и п. 2 ст. 167 ГК РФ. Согласно ст. 166 и 449 ГК РФ инициатором применения последствий недействительности договоров могут быть как заинтересованные лица, так и суд, в зависимости от оснований недействительности торгов и договоров. Следует отметить, что гражданское и земельное законодательство не определяют круг заинтересованных лиц, имеющих право на оспаривание земельных торгов и заявление требований о применении последствий недействительности торгов и договоров, заключенных по их итогам. В сложившейся ситуации особое значение приобретает определение признаков (критериев) для отнесения конкретных лиц к категории заинтересованных в смысле требований ст. 449 и ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ. Полагаем, что заинтересованными лицами относительно оспаривания земельных торгов, безусловно, являются участники и организатор торгов, собственник проданного земельного участка (если он не был организатором торгов), а также лица, объективно лишенные возможности участвовать в торгах в связи с их ненадлежащим уведомлением либо необоснованным отказом в допуске к участию в торгах. Кроме того, как показывает судебная практика, непривлечение в качестве ответчика покупателя земельного участка или лица, с которым заключен по результатам торгов договор аренды земельного участка, чьи права и обязанности непосредственно связаны с признанием торгов и договоров недействительными, является основанием к отмене судебных актов. Анализ ст. 22 и 32 АПК РФ позволяет сделать вывод, что такие иски могут предъявить прокурор, государственные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления (в пределах своей компетенции), если торги затрагивают интересы государства, муниципальных образований или неопределенного круга лиц. Суды отказывают в удовлетворении требований указанных лиц, если истцом не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов третьих лиц и (или) публичного образования, в защиту которых он стал инициатором процесса (Постановление ФАС Центрального округа от 16 июля 2007 г. N А35-12133/05-С4). Анализ более 200 судебных актов, принятых за период с 2001 г. различными судами по результатам рассмотрения исковых требований о признании земельных торгов недействительными, свидетельствует о том, что суды обязательно выясняют, является ли истец заинтересованным лицом, какие его права и законные интересы нарушены в результате проведенных торгов и заключенных договоров. Если оказывается, что истец не является заинтересованным лицом, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и Правила, устанавливая требования к проведению торгов, не определяют, какие нарушения правил проведения торгов могут являться основанием для признания торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными. Руководящие разъяснения Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов не дают никаких толкований по данному вопросу. Анализ более 200 судебных актов, принятых арбитражными судами по конкретным делам, показал, что только существенные нарушения правил проведения торгов суды считают основаниями для признания результатов торгов недействительными. При этом не всякое формальное нарушение может служить таким основанием, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2008 г. N А36-423/2008). Иногда суды вместо основания "существенность нарушения" используют другую терминологию - "грубые нарушения законодательства" (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 сентября 2006 г. N А13-660/2006-06). Вместе с тем в судебной практике отсутствует единообразие относительно признания конкретных нарушений в качестве существенных и грубых. Отсутствие четкой правовой регламентации оснований для признания торгов недействительными приводит к необоснованному расширению судейского усмотрения при разрешении споров, в том числе связанных с земельными торгами, и не способствует стабильности гражданского оборота. Основанием признания торгов недействительными нередко является принятие решения неуполномоченным органом власти о продаже с торгов конкретного земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо о выставлении на торги участка, изъятого или ограниченного в обороте. Например, органы местного самоуправления при отсутствии у них права предоставления пользования недрами проводят аукционы. В связи с этим в правоприменительной практике возникает следующий вопрос: обязательно ли перед обращением с требованием о признании земельных торгов недействительными и применении последствий предварительно использовать такой способ защиты, как обращение в суд с требованием о признании акта государственного органа исполнительной власти или акта органа местного самоуправления недействительным (ст. 12, 13 ГК и п. 1 ст. 61 ЗК РФ)? Судебная практика исходит из того, что это не обязательно. Несоответствующие действующему законодательству ненормативные правовые акты государственных органов и органов местного самоуправления не могут препятствовать в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки. Согласно ст. 12 ГК РФ суд вправе дать оценку и не применять акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащий закону (N Ф08-2110/2003). На практике встречаются случаи, когда недействительность земельных торгов и заключенного по их итогам договора связана с нарушением правил проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК), влекущих оспоримость сделок, и нарушениями императивных норм ГК, других законов и иных правовых актов, не относящихся к процедуре подготовки и проведения торгов и свидетельствующих о ничтожности торгов и договоров. В подобных случаях это сложный состав недействительной сделки, что означает конкуренцию применения норм, посвященных различным основаниям недействительности, а следовательно, и конкуренцию определения имущественных последствий недействительности сделок. В частности, прокурор Республики Бурятия обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском о признании аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка и договора аренды земельного участка недействительными и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания арендатора освободить земельный участок. При рассмотрении дела выяснилось, что при проведении торгов были допущены некоторые нарушения правил проведения торгов, выразившиеся в том, что сообщение о проведении торгов не содержало сведений об оформлении участия в торгах и было опубликовано не за 30, а за 29 дней до проведения торгов. Подобные нарушения могут являться основанием для опровержения сделок (в том числе торгов) по признаку оспоримости (п. 1 ст. 449 ГК). Наряду с этими нарушениями присутствовало более серьезное нарушение - на аукцион было выставлено право на заключение договора аренды земельного участка, ограниченного в обороте, что является основанием для признания сделок недействительными и применения правовых последствий в силу их ничтожности на основании ст. 168 ГК и ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". В данном случае при квалификации недействительности сделок со сложным составом суд руководствовался принципом установления преимущества ничтожности над оспоримостью сделок, признав торги и договор аренды недействительными в силу их ничтожности на основании ст. 168 Кодекса, применил последствия недействительности договора аренды по правилам п. 2 ст. 167 Кодекса. Анализ судебно-арбитражной практики показал, что имеются определенные сложности при применении реституции в качестве последствия недействительности договора купли-продажи или аренды земельного участка. В тех случаях, когда спорный земельный участок находится у победителя торгов, как правило, проблем с применением реституции не возникает. Однако имеется практика, когда суд отказывает в применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с невозможностью изъятия арендуемого земельного участка у ответчика. Отказ мотивируется тем, что земельный участок не освобожден, а занят строением, которое принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (Постановление ФАС Поволжского округа от 6 апреля 2004 г. N А49-4212/03-159/5). В данном случае суд защитил интересы не собственника земельного участка, а недобросовестного арендатора, который приобрел право аренды без проведения торгов. Имеется и такая судебная практика, когда суд, признав торги и договор недействительными, отказывает в применении реституции, поскольку победитель торгов произвел отчуждение земельного участка третьему лицу, право собственности которого на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке. Отказ в применении последствий недействительности сделки правомерен, поскольку лицами, имеющими материально-правовой интерес в применении реституции, могут считаться только сами стороны сделки или их правопреемники. Это связано с тем, что реституция восстанавливает первоначальное имущественное состояние именно этих субъектов, а не третьих лиц (N Ф08-1165/2006). Но это не исключает возможности обсуждения вопроса о заявлении виндикационного требования (ст. 302 ГК).

------------------------------------------------------------------

Название документа