Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

О. Г. АЛЕКСЕЕВА

О. Г. Алексеева, старший преподаватель кафедры частного права Уральской академии государственной службы.

Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение для публичных нужд, ведет к прекращению права собственности конкретного лица на индивидуально-определенную вещь - жилое помещение.

Принцип неприкосновенности собственности является визитной карточкой гражданского права <1>. Именно принцип неприкосновенности собственности, закрепленный в ст. 35 Конституции РФ и в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), играет важнейшую роль в гражданско-правовом регулировании общественных отношений. Данный принцип призван гарантировать стабильность имущественных отношений; любой собственник должен быть уверен в том, что государство гарантирует ему свободное и беспрепятственное осуществление своих правомочий - владения, пользования и распоряжения имуществом. Так, в соответствии со ст. 35 Конституции РФ "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Конституцией РФ в ч. 3 ст. 35 также предусмотрено императивное правило о соблюдении судебного порядка изъятия имущества у собственника. -------------------------------- <1> См.: Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. N 4.

В жилищной сфере принцип неприкосновенности собственности тесно связан с принципом недопустимости произвольного лишения жилища. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, сформулированный в ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК - РФ), базируется, прежде всего, на положениях Конституции РФ и нормах гражданского законодательства. Возведение права граждан на жилье в ранг конституционного права соответствует общепризнанным принципам и нормам международного права и международных договоров Российской Федерации, которые согласно ст. 15 Основного Закона являются составной частью правовой системы нашей страны. Именно в силу названных причин прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд приобретает особую остроту. "Ценность собственности в том, что она составляет сферу внешней свободы лица в имущественных отношениях. Лицо не может быть произвольно лишено собственности, что подрывало бы самую суть правопорядка, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения" <2>. -------------------------------- <2> См.: Певницкий С. Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 1.

Как отмечает Л. В. Щенникова, не менее важной в правоотношениях собственности оказывается защита публичных интересов. Особенно очевидно это проявляется в жилищной сфере <3>. -------------------------------- <3> Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. N 4.

Представляются весьма неубедительными высказанные суждения относительно того, что "приобретение права собственности на жилое помещение и его осуществление являются очевидным средством удовлетворения личных неимущественных благ граждан". Из этого делается вывод о том, что в российском жилищном законодательстве существуют теоретические и правоприменительные основания для компенсации собственникам сносимых жилых помещений утраченных неимущественных благ в виде жилья социального назначения <4>. -------------------------------- <4> См.: Муратов В. А. Возмещение вреда собственнику при сносе жилых строений: экономический и социальный аспекты // Юрист. 2005. N 11.

С такой точкой зрения нельзя согласиться. Безусловно, жилое помещение как объект права вообще и как объект права собственности в частности обладает особой социальной значимостью. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой, водой и т. д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т. е. носит постоянный характер. Однако неправильно рассматривать жилое помещения как нематериальное благо. Безусловно, жилище наряду с пищей, одеждой и т. д. является необходимым условием нормального обеспечения жизнедеятельности человека. Но, если рассматривать жилое помещение одновременно как вещь и как нематериальное благо человека, тогда в качестве нематериальных благ также надо рассматривать продукты питания, одежду и иные вещи, призванные обеспечивать нормальный уровень физического существования человека. С таким подходом оценки жилого помещения как объекта гражданских прав согласиться невозможно. Нормы действующего законодательства, таким образом, прежде всего направлены на защиту именно имущественных интересов собственника жилого помещения. В соответствии с цивилистической доктриной способы прекращения права собственности подразделяются на три группы: прекращение права собственности по воле собственника (например, совершение собственником гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение вещи, добровольный отказ собственника от права собственности на конкретное имущество); прекращение права собственности по объективным причинам (например, прекращение права собственности на утерянную вещь в том случае, когда другое лицо приобрело на данную вещь право собственности по правилам, установленным гражданским законодательством) и принудительное прекращение права собственности, т. е. прекращение права собственности на вещь против воли собственника. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд относится к принудительным случаям прекращения права собственности. Порядок и основания прекращения права собственности на жилые помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд регламентируются ст. 32 Жилищного кодекса РФ. При этом, как отмечает Б. М. Гонгало, положения указанной статьи базируются на правилах, сформулированных в ст. 239 ГК РФ <5>. Однако, безусловно, нормы жилищного законодательства учитывают специфику такого объекта, как жилое помещение, и определенным образом отличаются от правил, установленных ГК РФ для прекращения права собственности на недвижимость в связи с потребностями публичных образований в земельном участке. -------------------------------- <5> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С 163. (Автор комментария ст. 32 - Гонгало Б. М.)

Представляется, что законодатель не случайно выделил специальные правила относительно прекращения права собственности на жилые помещения в отдельную статью Жилищного кодекса РФ. Для жилых помещений установлен особый правовой режим, а именно система правил, определяющих место жилого помещение в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте. В широком смысле правовой режим представляет собой многоэлементную систему. Составной частью правового режима, установленного для жилых помещений, является государственный учет жилищного фонда, который осуществляется по единой для России системе и в порядке, определенном в Положении о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 <6>. -------------------------------- <6> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 42. Ст. 4787.

К правовому режиму жилых помещений следует отнести также правила, устанавливающие оценку того или иного жилого помещения в качестве пригодного для проживания. В этой связи необходимо назвать Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" <7>. Указанное Положение относительно пригодности жилого помещения для постоянного проживания в нем граждан закрепляет не только частный интерес пользователей жилого помещения, но и публичный интерес. Именно эта специфика нашла свое отражение в ст. 32 ЖК РФ, регламентирующей основные правила изъятия жилых помещений у собственников не только в связи с изъятием земельных участков для публичных нужд, но и в связи с аварийностью жилого дома. -------------------------------- <7> Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 6. Ст. 702.

Особая социальная значимость такого объекта, как жилое помещение, определяет и то, что оно предназначается исключительно для проживания в нем граждан. Как в гражданском (ст. 288 ГК РФ), так и в жилищном законодательстве (ст. 17 ЖК РФ) закреплен строгий целевой характер использования жилого помещения. Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение для публичных нужд, ведет к прекращению права собственности конкретного лица на индивидуально-определенную вещь - жилое помещение. В юридической литературе отмечается, что для прекращения гражданского правоотношения, как, впрочем, и для его возникновения и изменения, необходимо наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований <8>. -------------------------------- <8> См.: Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 10; Гонгало Б. М. Изменение жилищного обязательства // Актуальные проблемы жилищного права. Сборник памяти П. И. Седугина. М., 2004. С. 22 - 23.

Нормативными предпосылками являются нормы действующего законодательства, которые регулируют основания и порядок изъятия земельного участка для публичных нужд. К нормативным предпосылкам в данном случае относятся нормы ГК РФ, а именно ст. 235, 239, 279 - 283, Земельного кодекса РФ (ст. 49, 55), а также Жилищного кодекса РФ (ст. 32). В качестве материальной предпосылки прекращения правоотношения собственности на жилое помещение служат потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования в земельном участке, на котором расположено жилое помещение. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального назначения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, иными обязательствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ. Таким образом, причины изъятия земельного участка, возникшие у публичных образований, могут быть самыми различными, например строительство значимых объектов. При этом, очевидно, невозможно дать исчерпывающий перечень нужд, по которым у публичного образования может возникнуть потребность в земельном участке, которая не может быть решена иным способом, кроме как путем выкупа жилого помещения, расположенного на нем. Как отмечает Б. М. Гонгало, вопрос о том, есть ли необходимость изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора - судом <9>. -------------------------------- <9> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С 164. (Автор комментария ст. 32 - Гонгало Б. М.)

Участники общественного отношения должны обладать необходимой правосубъектностью. В гражданско-правовых отношениях государство не обладает властными полномочиями, хотя участвует в гражданском обороте не в своих частных интересах, а в целях наиболее эффективного отправления публичной власти <10>. Таким образом, правоспособность государства, иных публичных образований определяется именно целями участия в гражданских правоотношениях. В соответствии со ст. 9, 10 Земельного кодекса РФ к полномочиям Российской Федерации и субъектов РФ в области земельных отношений относится изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд РФ и субъектов РФ. От имени Российской Федерации и субъектов РФ решения об изъятии земельных участков принимают органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК РФ). Решения об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд принимаются органами местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 11 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 125 ГК РФ). Часть 2 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что органы государственной власти или органы местного самоуправления принимают решения об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд. Таким образом, необходимой правосубъектной предпосылкой является то, чтобы орган, принявший решение об изъятии земельного участка и находящегося на нем жилого помещения, действовал в рамках своей компетенции. Решение, которое было принято неуполномоченным органом, не имеет юридической силы. -------------------------------- <10> См.: Гражданское право: Учебник в 3 томах. Т. 1 / Отв. ред. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. М., 2004. С. 220 - 221 (автор главы 8 - Иванов А. А.).

В связи с этим следует не согласиться с высказанным мнением об имеющейся коллизии норм гражданского и жилищного законодательства. Так, С. Г. Певницкий отмечает, что в соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ муниципальные органы власти не управомочены принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, такие полномочия есть только у органов государственной власти уровня Федерации или субъектов. В то же время ЖК РФ предоставляет право принятия решения об изъятии жилого помещения не только органам государственной власти, но также и органам местного самоуправления. По его мнению, существующее противоречие должно решаться в пользу ГК РФ, так как здесь речь идет скорее о гражданско-правовом регулировании, нежели о жилищно-правовом <11>. -------------------------------- <11> Певницкий С. Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 1.

Как уже отмечалось, ст. 32 ЖК РФ регламентирует отношения, возникающие не по поводу прекращения права собственности на недвижимость вообще, а именно на жилые помещения, именно поэтому представляется, что в данном случае установление особых, специальных правил вполне оправданно. Кроме того, общественные отношения, возникающие в связи с изъятием земельного участка, регулируются не только гражданским и жилищным, но и земельным законодательством. Полномочия органов местного самоуправления принимать решения об изъятии земельных участков для нужд муниципального образования закреплены в ст. 11, 63 Земельного кодекса РФ. Данная точка зрения подтверждается также в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <12>. В соответствии с п. 27 Постановления при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (ст. 49, 63 ЗК РФ и ст. 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ст. 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (ст. 11, 63 ЗК РФ). -------------------------------- <12> О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 5.

Как отмечается в юридической литературе, наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований создают только возможность динамики правоотношения. Эти явления получили в науке наименование предпосылок движения правовой связи <13>. Для достижения желаемых правовых последствий необходимы юридико-фактические основания, а именно юридические факты, которые приводят в действе нормы права. Как отмечает О. А. Красавчиков, юридические факты выступают в качестве конкретной (частной) правовой основы динамики конкретных гражданских правоотношений <14>. -------------------------------- <13> См.: Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 10 - 11; Гонгало Б. М. Изменение жилищного обязательства // Актуальные проблемы жилищного права. Сборник памяти П. И. Седугина. М., 2004. С. 23. <14> Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 27.

В основе прекращения права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд лежит сложный юридический состав, который включает в себя следующие юридические факты: принятие компетентным органом решения об изъятии земельного участка; государственная регистрация принятого решения в порядке, установленном действующим законодательством; письменное уведомление собственника о предстоящем выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Основным юридическим фактом, лежащим в основе прекращения правоотношения собственности на жилое помещение, является административный акт, принятый, как уже отмечалось, полномочным органом в рамках своей компетенции. Жилищный кодекс РФ в ст. 32 предусматривает, что эти же органы принимают решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд. Принятое надлежащим органом решение направляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время таким органом является Федеральная регистрационная служба), с целью его государственной регистрации. Таким образом, следующим юридическим фактом является акт государственной регистрации принятого решения об изъятии земельного участка и находящегося на нем жилого помещения. По своей юридической природе акт государственной регистрации принятого решения также является административным актом. Государственная регистрация осуществляется по правилам, установленным Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как отмечает Б. М. Гонгало, на практике государственная регистрация решения об изъятии жилого производится как регистрация ограничения (обременения). "Строго говоря, это несколько неточно... под ограничением (обременением) понимаются установленные законом или управомоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении его прав" <15>. Принятие решения об изъятии жилого помещения и государственная регистрация принятого решения никоим образом не ограничивают и не стесняют собственника в осуществлении его правомочий, он по-прежнему в течение определенного времени, как минимум одного года, может владеть, пользоваться жилым помещением, использовать жилое помещение для проживания членов своей семьи, передавать его в пользование другим лицам по договору коммерческого найма или иному гражданско-правовому договору, а также свободно распоряжаться жилым помещением, т. е. совершать с жилым помещением сделки, направленные на его отчуждение. -------------------------------- <15> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С 165. (Автор комментария ст. 32 - Гонгало Б. М.)

В том случае, если регистрирующий орган при государственной регистрации принятого решения установит какие-либо нарушения норм действующего законодательства, например нарушения процедуры подготовки решения, несоответствие формы и т. д., то в регистрации решения должно быть отказано. В регистрации решения об изъятии земельного участка и находящегося на нем жилого помещения также должно быть отказано в том случае, если регистрирующий орган установит, что решение принято неуполномоченным органом. Одной из особенностей прекращения права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд является то, что принудительно может быть выкуплено только все здание в целом. Если на земельном участке расположен многоквартирный дом, то не допускается изъятие посредством выкупа отдельных жилых помещений. Таким образом, если решение предусматривает выкуп только отдельных квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то в регистрации решения должно быть отказано. Однако не только проверка законности принятого решения об изъятии земельного участка обусловливает необходимость его государственной регистрации. Другой целью является защита интересов третьих лиц - возможных приобретателей жилого помещения. Как уже отмечалось, принятое компетентным органом решение об изъятии земельного участка и, соответственно, расположенного на нем жилого помещения никоим образом не ограничивает и не стесняет собственника в осуществлении им своих правомочий в отношении данного объекта. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, имеет право свободно им распорядиться, например продать или обменять на другое имущество. ГК РФ устанавливает, что продавец обязан передать покупателю имущество, свободное от прав на него третьих лиц. В том случае, если передается имущество, обремененное правами третьих лиц, покупатель должен быть надлежащим образом уведомлен об этом. При этом гражданское законодательство не обязывает собственника извещать потенциального приобретателя жилого помещения о предстоящем изъятии приобретаемого жилья, ведь такое изъятие, строго говоря, обременением права на жилое помещение не является. Именно поэтому представляется обоснованным установление в ЖК РФ нормы о государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения. Собственник жилого помещения также не освобождается от несения бремени его содержания и несет риск произведенных затрат. Это означает, что если при решении вопроса о компенсации стоимости помещения произведенные собственником затраты не будут признаны необходимыми, то они не будут учтены. Следующим юридическим фактом после акта государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения является письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Оно должно быть направлено собственнику в срок не позднее чем за год до изъятия. Уведомление собственника имеет целью не допустить нарушения его прав и охраняемых законом интересов. Так как письменное уведомление собственника изымаемого жилья имеет своей целью достижение определенного правового результата, представляется, что его следует рассматривать как сделку. Далее развитие юридического состава, влекущего прекращение права собственности на изымаемое жилое помещение, происходит по воле собственника. Собственник изымаемого жилья может согласиться с предстоящим изъятием и принять необходимые меры для защиты своих прав и законных интересов, например определиться с выкупной ценой изымаемого помещения, принять меры для поиска другого жилого помещения и т. д. Собственник изымаемого жилья может также обжаловать принятое решение в судебном порядке. В данном случае в юридический состав, влекущий прекращение права собственности на жилое помещение, включается судебный акт. Одной из особенностей прекращения права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд является то, что в соответствии со ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято только посредством его выкупа. Продажа жилого помещения с публичных торгов, что предусматривается ст. 239 ГК РФ при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, жилищным законодательством исключается. ЖК РФ также предусматривает предоставление собственнику изымаемого жилого помещения взамен компенсации убытков, причиненных таким изъятием, предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом другое жилое помещение взамен изымаемого предоставляется собственнику только по достижении соглашения об этом. Это означает, что орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, может, но не обязан предоставить собственнику другое жилое помещение. Собственник, в свою очередь, не может быть принудительно переселен в другое жилое помещение, но и не имеет права требовать предоставления другого жилья в обязательном порядке. Ст. 32 ЖК РФ содержит детальные нормы об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения. В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения состоит из двух частей <16>. Первая часть составляет рыночная стоимость жилого помещения, вторая часть - все те убытки, которые причинены собственнику жилого помещения его изъятием. Это расходы, понесенные собственником изъятого жилого помещения при изменении места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду. -------------------------------- <16> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С 168. (Автор комментария ст. 32 - Гонгало Б. М.)

Именно проблема компенсации собственнику изымаемого жилого помещения понесенных им убытков вызывает наибольшие споры. Без преувеличения можно сказать, что редкая норма Жилищного кодекса РФ, касающаяся права собственности на жилые помещения, за исключением, пожалуй, ст. 31 ЖК РФ, является объектом столь пристального внимания и резкой критики. Так, И. К. Семаков отмечает, что "некоторые специалисты, отдавая дань моде, на американский манер ставят право частной собственности на жилое помещение выше права человека на жилое помещение, что и предусматривается законодательством США. Но российская Конституция, объявляя Российскую Федерацию социальным государством, не возводит в абсолют право частной собственности, наравне с этим и другими правами и свободами наделяет каждого правом на жилище" <17>. -------------------------------- <17> Семаков И. К. О жилищном праве замолвите слово // Жилищное право. 2003. N 4. С. 42.

В. А. Муратов отмечает, что существуют две категории собственников жилых помещений: те, для кого жилье не является единственным местом проживания, и те, для кого данная собственность является единственным местом проживания <18>. По его мнению, в первом случае жилое помещение является объектом товарно-денежных отношений (имущественным благом), именно поэтому изъятие данного жилого помещения должно осуществляться в рамках существующих гражданско-правовых норм о компенсации, т. е. путем выкупа (ст. 239 ГК РФ и п. 1 ст. 32 ЖК РФ). Во втором же случае, по мнению В. А. Муратова, жилое помещение является не только имущественным, но и личным неимущественным благом. "Поэтому изъятие данного жилого помещения как вариант должно осуществляться как в рамках гражданско-правовых норм о компенсации, так и в рамках норм жилищного права о предоставлении жилой площади гражданам, не имеющим жилья (ст. 51 ЖК РФ). В тех случаях, когда за изъятое жилье выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Поэтому на него возлагается обязанность обеспечить жильем нуждающихся лиц. Такое обеспечение предусмотрено в рамках предоставления жилья по договору социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда" <19>. -------------------------------- <18> См.: Муратов В. А. Возмещение вреда собственнику при сносе жилых строений: экономический и социальный аспекты // Юрист. 2005. N 11. <19> См.: Муратов В. А. Возмещение вреда собственнику при сносе жилых строений: экономический и социальный аспекты // Юрист. 2005. N 11.

По мнению Е. В. Униной, имеется необходимость "введения ограничений на отчуждение жилой площади, если в собственности гражданина находится только одно жилое помещение, или, по крайней мере, предусмотреть строгий порядок такого отчуждения, поскольку лицо, отчуждающее единственное имеющееся у него жилое помещение, может остаться на улице" <20>. -------------------------------- <20> Унина Е. В. О праве собственности граждан на жилое помещение // Правоведение. 1999. N 1. С. 265.

Такой подход к компенсации убытков, причиненных собственнику изымаемого жилого помещения, представляется принципиально неправильным и весьма опасным. Жилое помещение, как уже отмечалось, является объектом имущественного права - права собственности. Жилищный кодекс РФ правильно устанавливает единые последствия изъятия жилого помещения для всех собственников, независимо от того, сколько жилых помещений имеется у них в собственности, а также независимо от того, имеет ли собственник изымаемого жилого помещения право постоянного пользования другим жилым помещением, например на условиях социального найма, или нет. С учетом того, что ЖК РФ гарантирует предоставление жилого помещения на условиях социального найма только малоимущим и иным указанным в федеральных законах и законах субъектов РФ гражданам, предоставление собственнику изымаемого жилого помещения другого жилья на условиях социального найма, если он не относится к категории граждан, имеющих право на социальное жилье, будет противоречить законодательству. Как отмечает Б. М. Гонгало, в том случае, когда собственник изымаемого жилого помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальной социальной защите, ему может быть предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения <21>. -------------------------------- <21> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 169. (Автор комментария ст. 32 - Гонгало Б. М.)

Безусловно, определение выкупной цены изымаемого жилого помещения должно осуществляться в строгом соответствии с конституционными нормами о равноценности такого возмещения. В юридической литературе отмечалось, что равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволяет ему приобрести имущество, аналогичное по своим качествам тому, которое он теряет в результате принудительного отчуждения <22>. -------------------------------- <22> Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 289.

Заканчивая рассмотрение вопроса о прекращении права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка для публичных нужд, необходимо остановиться на положениях ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Как отмечает С. Г. Певницкий, специфичным случаем изъятия помещения для публичных нужд является признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу <23>. Прежде всего, следует усомниться в правоте законодателя, который распространил правила об изъятии жилого помещения для публичных нужд на подобный случай. Представляется, что о государственных или муниципальных нуждах ни на земельный участок, ни на многоквартирный дом здесь речь не идет. Очевидно, что главный интерес муниципального образования будет состоять в том, чтобы на его территории не было аварийного дома <24>. Однако, во избежание правовой неопределенности это следовало бы четко определить в ЖК РФ. Кроме того, остается неясным, каким именно образом собственники жилых помещений в многоквартирном доме после того, как решение будет принято и будет назначен разумный срок для исполнения решения о сносе такого дома, должны будут чисто с технической точки зрения его исполнять. В том случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос своего дома, а совершенно очевидно, что именно так и будет, то земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в таком доме в общем порядке. В данной ситуации особую остроту приобретет вопрос об обеспечении имущественных интересов собственников квартир, так как размер денежной компенсации за жилые помещения в аварийном доме будет достаточным для приобретения других жилых помещений только в том случае, если определенную ценность будет представлять земельный участок. -------------------------------- <23> Певницкий С. Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 1. <24> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С 170. (Автор комментария ст. 32 - Гонгало Б. М.)

Следует согласиться с тем, что если земельный участок не представляет собой особой ценности, то собственники жилых помещений будут ждать, когда будет принято решение об изъятии земельного участка будто бы для муниципальных нужд и соответственно решение об изъятии жилых помещений <25>. Таким образом, отсутствие четкого законодательного регулирования, несомненно, вызывает большие практические трудности и приводит к нарушению прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме, который находится в аварийном состоянии. Необходимо учитывать и то обстоятельство, что аварийное состояние жилого дома грозит его обвалом, именно поэтому представляет опасность для жизни граждан, проживание в таком жилом помещении является недопустимым. Именно поэтому положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ нуждаются в безусловной корректировке. Они могут быть раскрыты и конкретизированы в подзаконных нормативных актах, очевидно, в Постановлении Правительства РФ. -------------------------------- <25> Там же.

Название документа