О судьбе недвижимости, возведенной на чужой земле

(Грызыхина Е.)

("Право и экономика", 2009, N 9)

Текст документа

О СУДЬБЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ВОЗВЕДЕННОЙ НА ЧУЖОЙ ЗЕМЛЕ

Е. ГРЫЗЫХИНА

Елена Грызыхина, доцент кафедры гражданского права Омского государственного университета им. Ф. М. Достоевского, кандидат юридических наук.

Несмотря на то что за последние два десятилетия российское общество приучилось жить по новым правилам, отношение к недвижимости как объекту права собственности прочно вошло в обиход, однако в понимании граждан нет еще устоявшегося сформированного взгляда на земельный участок как на первоисточник по отношению к прочей рукотворной недвижимости.

И. А. Покровский писал в свое время: "Дойдет ли когда-нибудь право... до "национализации земли", т. е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее в степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя" [1].

Как показала история развития российского гражданского права советского периода, именно в СССР это и произошло. Почти вековой период отрицания традиционного классического принципа "собственнику земли принадлежит все то, что с ней связано" не прошел бесследно.

Несмотря на изменившееся законодательство, ценность земли в российском хозяйственном обороте на современном этапе значительно снижена по сравнению с недвижимостью, на ней возведенной. Об этом свидетельствуют и установленные для приобретателей недвижимости гарантии предоставления права пользования земельным участком либо частью земельного участка, занятой отчуждаемой недвижимостью, чем обусловлено и встречающееся утверждение, что "земельные участки по существу гражданским законодательством признаются не главной вещью, а принадлежностью зданий, строений, сооружений и даже незавершенного строительства" [2], "эта конструкция свидетельствует о приоритете строения над земельным участком - земля следует судьбе строения" [3. С. 139].

Само по себе раздельное существование права собственности на земельный участок и расположенное на нем здание в современной России явилось следствием бессистемности приватизационных процессов. Здания и сооружения были вовлечены в гражданский оборот значительно раньше, и, как отмечает С. А. Степанов, "момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним... был упущен" [3. С. 82]. Устранению такого отставания способствуют прежде всего нормы Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), ст. 36 которого закрепляет исключительное право собственников объектов недвижимости на приобретение в собственность земельных участков под этой недвижимостью. Речь идет о земельных участках, находящихся в публичной собственности, которые в большинстве своем должны были быть приватизированы вместе с расположенными на них объектами недвижимости. Позитивное значение в контексте проблематики имеют и внесенные в ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменения, позволяющие арендаторам приобрести земельный участок в собственность независимо от времени заключения договора аренды - до или после введения в действие ЗК РФ (п. 2.2).

Таким образом, для правомерно созданных на земельных участках, находящихся в публичной собственности, объектов недвижимости в существующей застройке созданы адекватные механизмы, позволяющие придать фактической связи здания с земельным участком юридический статус. Наряду с провозглашенным принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости это должно со временем минимизировать "подобное дробление права собственности" [4. С. 30].

Названным не ограничиваются возможные модели существования объектов недвижимости на чужой земле - вопрос об их юридической судьбе представляется более сложным и не имеющим однозначного решения. Это подпадающие под признаки самовольной постройки объекты недвижимости, возведенные на чужой земле. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для определения постройки в качестве самовольной достаточно наличия хотя бы одного из названных признаков (см. Определение Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П). Самовольное строительство как правонарушение влечет неблагоприятные последствия для лица, его осуществившего, выражающиеся в неприобретении права собственности и обязанности осуществить снос. И если для субъекта вещного права на земельный участок, допустившего такие нарушения, предусмотрена при определенных условиях возможность легализовать такую постройку, признав право собственности, то лицо, не обладающее вещными правами на земельный участок, такой возможности лишено.

Наличие любого из указанных признаков позволяет собственнику земельного участка предъявить требование о сносе постройки. Такое требование с неизбежностью должно быть удовлетворено. Складывающаяся судебно-арбитражная практика надлежащим истцом по иску о сносе самовольной постройки называет именно собственника земельного участка или обладателя иного вещного права (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 15 августа 2006 г. N КГ-А41/7290-06; от 15 августа 2006 г. N КГ-А41/7290-06 по делу N А41-К1-3051/06; ФАС Дальневосточного округа от 7 ноября 2006 г., 31 октября 2006 г. N Ф03-А73/06-1/3704). При этом арендатору в аналогичном иске было отказано (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 февраля 2007 г. N А66-9114/2005).

Следует отметить, что Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" были внесены изменения в ст. 222 ГК РФ, принципиально иным, относительно ранее действовавшей редакции, образом определяющие условия признания права собственности на самовольную постройку. Из пункта 3 ст. 222 ГК РФ был исключен абз. 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Данную редакцию следует признать соответствующей формирующейся в законодательстве тенденции минимизировать ситуации наличия двух разных собственников - на земельный участок и на расположенное на нем строение - и необходимой, с учетом особой распространенности самовольного строительства.

Данные изменения коснулись не только лиц, самовольно захвативших земельный участок. Они напрямую затрагивают лиц, которым земельный участок предоставлен под застройку на основании договора аренды, и участь их незавидна. Земельное законодательство допускает возможность осуществления строительства на арендованной земле. Таким образом, если все необходимые условия для приобретение права собственности имеются (в созданной постройке отсутствуют признаки самовольности, в связи с чем нужно обратить внимание на то, что ч. 1 ст. 222 ГК РФ не делает акцент на отсутствие вещного права на земельный участок - речь идет о создании на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами), право собственности за арендатором на постройку будет зарегистрировано в установленном порядке. При этом ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним", определяющая особенности государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости, не требует даже предоставления землеотводных документов, что, как представляется, не соответствует положениям Гражданского кодекса РФ. В то же время, учитывая, что у самовольной постройки есть и иные признаки (например, нарушение градостроительных и строительных норм и правил), то при их наличии арендатор, в отличие от субъектов вещного права на землю, будет лишен возможности признать право на нее в судебном порядке.

В литературе эти изменения оцениваются неоднозначно. О. Г. Ломидзе отмечает их противоречие принципу равной защиты интересов собственников и арендаторов земельных участков. Преодоление этой ситуации ей видится в расширительном толковании ст. 222 ГК РФ [5]. Д. Пятков, в целом позитивно оценивая рассматриваемые изменения ст. 222 ГК РФ, говорит о необходимости предложить арендаторам иной способ легализации такой постройки - путем устранения имеющихся пороков в административном порядке [6].

Однако указанные изменения можно оценить и как первую ласточку в повороте законодателя к классическим основам цивилистики, к римскому принципу о принадлежности постройки собственнику земельного участка, путем исключения в отдельном частном случае арендаторов из числа субъектов права собственности на постройку.

Допуская возможность осуществления застройки на чужом земельном участке, предоставленном по договору (ст. 41 ЗК РФ, ст. 263 ГК РФ), и допуская возникновение права собственности на созданную недвижимость не за собственником, а за пользователем земельным участком по договору, действующее законодательство в ст. 272 ГК РФ предлагает модель урегулирования конфликта интересов двух собственников.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (п. 1 ст. 272 ГК РФ). Таким образом, собственник недвижимости может ее не оставить на земельном участке, а произвести демонтаж, снос добровольно, в ином случае судьба именно недвижимости должна быть определена соглашением сторон, что позволило бы говорить о приоритете собственника земельного участка. Однако предлагаемые далее законодателем пути решения судьбы недвижимости при возникновении конфликта между двумя собственниками не позволяют этого сделать.

При отсутствии названного соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом, при этом требования могут быть заявлены и собственником земельного участка, и собственником недвижимости.

Решение судьбы недвижимости поставлено в зависимость в первую очередь от возможности сноса недвижимости.

При ее наличии собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Установленные ограничения на снос недвижимости представляются примером проявляющегося в нормах гражданского и земельного законодательства фактического приоритета здания над земельным участком, отражающим специфику отечественного хозяйственного оборота. Первая группа объектов, не подлежащих сносу (снос запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами - жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.), крайне незначительна, кроме того, в абсолютном большинстве единство юридической судьбы земельного участка и недвижимости в отношении их будет достигнуто механизмами ст. 36 ЗК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Ко второй группе (объекты, не подлежащие сносу ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли) можно отнести практически любой объект, поскольку, как правило, "стоимость недвижимости значительно превышает стоимость земельного участка, на котором она расположена" [7]. Таким образом, при заключении договора о пользовании чужим земельным участком на ограниченный срок созданный объект недвижимости позволяет воспользоваться инструментами ст. 272 ГК РФ для приобретения земельного участка в собственность путем принуждения его собственника к отчуждению.

Нетрудно заметить, что четкий легальный критерий для решения вопроса о том, чье право - собственника земли или строения - превалирует и кто из них судебным решением (при предъявлении встречных исков о признании права) узаконит подобное приращение, отсутствует (в русском дореволюционном гражданском праве приращением назывался способ приобретения права собственности, в том числе при присоединении движимых вещей к недвижимым (застроение)) [8].

Фразу "с учетом основания прекращения права пользования земельным участком", ввиду отсутствия соответствующей практики, невозможно проиллюстрировать конкретными примерами судебного толкования. Можно лишь предположить, что именно таким образом представлен критерий в решении вопроса о приоритете одного из собственников. Действительно, пользование может быть прекращено в связи с ненадлежащим исполнением пользователем либо собственником земельного участка своих обязанностей, что послужило основанием досрочного прекращения соответствующего права.

Встречаются и иные случаи, где будет отсутствовать виновность кого-либо из собственников, в первую очередь это прекращение обязательства истечением срока, на который был заключен договор. Каким образом суд должен учитывать такое основание - неясно.

Кроме неразработанности данного критерия, сомнительна и сама возможность приоритета собственности на недвижимость над собственностью на земельный участок, как противоречащая классическому принципу. Очевидно, поскольку земельный участок - первоисточник по отношению к возведенной на нем недвижимости, при прекращении основания пользования земельным участком у собственника недвижимости, недопустимости сноса постройки и невозможности сторонами достигнуть соглашение во внесудебном порядке, вопрос должен решаться в пользу собственника земли, разумеется, с выплатой соответствующего возмещения собственнику строения. Возможно, иной вариант сегодня был бы экономически более целесообразен и удобен в силу уже означенного превышения стоимости постройки над стоимостью земельного участка. Однако, как отмечал по аналогичному поводу Л. А. Кассо, защищая классический принцип римского права: "интересы экономические так сложны и так разнообразны, что трудно отыскать правовое положение, которое при известных условиях для кого-нибудь не оказалось бы опасным" [4. С. 6]. Поэтому под влиянием сиюминутных обстоятельств не следовало бы отходить от основополагающих принципов гражданского оборота недвижимости, одним из которых и должен быть принцип принадлежности строения собственнику земельного участка.

Нельзя не отметить погрешности юридической техники в предлагаемых вариантах исхода судебного разбирательства - признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Судебное решение, в котором признано "право на приобретение в собственность" того или иного имущества, не порождая таким образом изменение отношений собственности, неизбежно столкнется с проблемой исполнения. Во-первых, право можно и не реализовать, во-вторых, стороны могут годами согласовывать условия такого приобретения. Отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 272 ГК РФ, указано в п. 2 ст. 235 ГК РФ в качестве допускаемого принудительного изъятия у собственника имущества и является основанием прекращения права собственности. В силу чего допустимо решить спор путем признания права собственности на объект недвижимости за одним субъектом, обязав его произвести соответствующие компенсационные выплаты (выкупную цену) другой стороне, и установить порядок передачи имущества, т. е. устранить договорную стадию в отношениях конфликтующих сторон.

Правила, установленные ч. 3 п. 2 ст. 272 ГК РФ, на наш взгляд, не способствуют стабилизации гражданского оборота недвижимости. Всякий субъект, возводя либо имея строение на чужой земле по праву пользования, установленному ст. 271 ГК РФ, должен четко представлять последствия. Как справедливо было отмечено О. М. Козырь и А. А. Маковской, "предоставляя свой земельный участок под строительство другому лицу на том или ином... праве, тем самым лицо принимает на себя обязанность обеспечить возможность пользоваться участком" [9].

Субъект, обладающий правом пользования, согласно механизмам ст. 272 ГК РФ, не может достоверно представлять возможную судьбу своего строения, своей собственности по прекращению этого права (поскольку это право обязательственное, хотя и с элементами вещного, производное от "чужого" права собственности, оно в любом случае когда-либо прекратится), и собственник строения не имеет традиционных вещно-правовых способов защиты своего права.

Вызывает возражения и предоставляемое суду право установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, поскольку такаием строения собственнику земельного участка, и отчуждением земельного участка собственнику строения, и отчуждением объектов третьим лицам, и объединением имущества в общую долевую собственность обоих (по договору о совместной деятельности, например).

В отсутствие договоренности законодатель должен предусматривать четкий, однозначный, исключающий возможность двоякого подхода способ решения судьбы недвижимости.

В целях стабильности гражданского оборота оптимальным представляется исключение возможности приобретения права собственности на недвижимость, возведенную на чужой земле, в отсутствие вещного права.

Безусловно, в истории не всегда и не везде главенствовал классический римский принцип. Цивилистической мысли известны и несколько иные варианты правового положения объекта застройки. В первую очередь это "суперфиций - в римском частном праве наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле" [10 - 12], который при этом не отходил от классического принципа о строении как принадлежности земли [13].

Русскому дореволюционному праву известен схожий вариант - введенное Законом от 23 июня 1912 г. право застройки, которое В. И. Синайский определял как: "а) срочное и наследственное, обременяемое и отчуждаемое владение чужой землей; б) как строительной площадью; в) за вознаграждение" [14].

Это и советское право застройки, существовавшее с 1922 по 1948 г. (см. в том числе Декрет ВЦИК и СНК РСФСР от 14 августа 1922 г. "О праве застройки земельных участков"), включавшее владение и распоряжение строением, возведенным на государственном земельном участке на началах договорности, срочности и возмездности, с правом залога и отчуждения права застройки. По окончании действия договора застройщику компенсировалась стоимость строения.

Были случаи, когда право собственности на землю присуждалось строителю, т. е. приращение происходило не в пользу собственника земли (в прусском земском праве XIX в., Австрийском уложении того же периода, Межевой инструкции Екатерины II от 25 мая 1766 г.), либо вообще собственником постройки право на землю не приобреталось (в Пруссии, Австрии указанного периода) [4. С. 17, 23, 31].

Однако подобные конструкции отражали социально-экономические нужды своего времени, носили "временный и чрезвычайный характер" [4. С. 31] и впоследствии были отменены.

Список литературы

1. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 205.

2. Чубуков Г. В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 52, 53.

3. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.

4. Кассо Л. А. Здания на чужой земле. М.: Типолитография И. Пашкова, 1905.

5. Ломидзе О. Г. Изменения, внесенные в пункт 3 статьи 222 ГК РФ, и положение арендатора земельного участка // Вестник ВАС РФ. 2007. N 11. С. 4 - 19.

6. Пятков Д. Постройка без права на ошибку // ЭЖ-Юрист. 2008. N 6. С. 11.

7. Ельникова Е. В. Прекращение права собственности на землю // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 1.

8. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С. 414, 415.

9. Козырь О. М., Маковская А. А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1. С. 3.

10. Додонов В. Н., Каминская Е. В., Румянцев О. Г. Словарь гражданского права / Под ред. В. В. Залесского. М.: Инфра-М, 1997. С. 243.

11. Хвостов В. М. Система римского права. М.: Спарк, 1996. С. 321.

12. Харитонов Е. О. Основы римского частного права. Ростов н/Д: Феникс, 1999. С. 177.

13. Новицкий И. Б. Римское право. 4-е изд. М., 1993. С. 110, 111.

14. Синайский В. И. Классика российской цивилистики. М.: Статут, 2002. С. 244.

------------------------------------------------------------------

Название документа