Стороны по договору ипотеки

СТОРОНЫ ПО ДОГОВОРУ ИПОТЕКИ

С. Р. ЗАЙНУЛЛИНА

Зайнуллина С. Р., аспирантка кафедры гражданского права Института права БашГУ, г. Уфа.

В качестве сторон договора ипотеки выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя выступают, как правило, юридические лица. Это могут быть банки, различные фонды и др. Законодательство не содержит запрещений для участия в качестве залогодержателей физических лиц, однако в практике такое встречается крайне редко. В качестве залогодателя выступает, как правило, физическое лицо. Статья 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указывает, что залогодателем может быть: сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой; лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) <1>. Как указывает М. Брагинский, "залогодатель осуществляет свое вытекающее из ипотеки право по отношению к залогодателю независимо от того, является ли он должником, и если нет, то находится ли он в какой-либо правовой связи с должником и обладает ли личным интересом к исполнению обеспеченного ипотекой обязательства" <2>. -------------------------------- <1> Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)": Постатейный научно-практический комментарий / Л. Ю. Грудцына. Ростов н/Д: Феникс, 2005. С. 5. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (под ред. М. Г. Масевич) включен в информационный банк согласно публикации - "Законодательство и экономика", 1999, N 10. ------------------------------------------------------------------ <2> Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. - доктор юридических наук, профессор М. Г. Масевич. М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ-ИНФРА-М", 1999. С. 3.

О. В. Боброва указывает, что в банковском кредитовании в отличие от иных видов кредитования непосредственно затрагиваются интересы еще двух субъектов (кроме кредитора и заемщика). Первый из них - участник исполнения кредитных обязательств, если таковым не является сам заемщик. Такая роль отведена гаранту, поручителю, страховщику, третьему лицу - залогодателю. Другой объект - совокупный обладатель прав. Специфичным для банков является осуществление кредитования за счет привлеченных денежных средств. Законодательно правовой режим их не установлен, но по поводу этих средств существуют дополнительные обязательства у банка и, в свою очередь, права у его вкладчиков, передавших последнему деньги в виде вкладов и счетов <3>. -------------------------------- <3> Боброва О. В. Правовые основы государственного регулирования банковского кредитования: Автореф. дис. ... к. ю.н. Саратов, 2000.

При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо отметить, что в законодательстве, в том числе в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствует какая-либо классификация прав и обязанностей сторон договора ипотеки. На взгляд автора настоящей научной статьи, пробелом в действующем Федеральном законе является нечеткое разграничение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки (залога недвижимости). При характеристике прав и обязанностей сторон необходимо вначале указать те права и обязанности, которые отражают суть самого договора и следуют из законодательного определения договора ипотеки. Так, залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества. Это право характеризуется преимущественностью удовлетворения перед правами других кредиторов <4>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <4> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 206 - 207.

С любым правом должна корреспондировать обязанность. Учитывая то, что ипотека является способом обеспечения обязательства, обязанность залогодателя предоставить удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества происходит уже не непосредственно в рамках договора ипотеки, а в форме ответственности за неисполнение условий договора. В научной диссертационной работе А. В. Фадеева "Договор ипотеки и его государственная регистрация" мы видим достаточно понятную классификацию как прав и обязанностей залогодателя, так и прав и обязанностей залогодержателя <5>. Одну из групп прав он обозначил как права по распоряжению предметом залога. К ним относятся такие права, как: право на отчуждение заложенного имущества (п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); право последующей ипотеки. При наличии ряда условий предмет ипотеки может быть заложен два и более раза. -------------------------------- <5> Фадеев А. В. Договор ипотеки и его государственная регистрация [Электронный ресурс]: Дис. ... к. ю.н. М.: РГБ, 2008 (из фондов Российской государственной библиотеки). С. 98.

Близко к праву на отчуждение заложенного имущества примыкает право залогодателя завещать заложенное имущество. В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержится указание на то, что "условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны" <6>. Как следует из содержания данного права, принадлежать оно может только физическому, но не юридическому лицу. -------------------------------- <6> Зюзин В. А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). М.: ЗАО "Юстицинформ", 2005. С. 130.

Еще одну группу прав, вытекающую из того, что залогодатель является собственником предмета залога, А. В. Фадеев называет как права по пользованию предметом залога: право пользования заложенным имуществом (ст. 29 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), право извлекать доходы из заложенного имущества (ст. 40 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Следующая группа прав - права в отношении объектов недвижимости, находящихся на земельном участке: право распоряжения зданиями и сооружениями, находящимися на заложенном земельном участке. Это право отражено в ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; право возводить на заложенном земельном участке здания или сооружения. Законодатель закрепил это право в ст. 65 вышеуказанного Закона. Обязанности залогодателя. Значительную группу обязанностей залогодателю можно обозначить термином "информативные" <7>: -------------------------------- <7> Фадеев А. В. Договор ипотеки и его государственная регистрация. С. 102.

- обязанность уведомить залогодержателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества (ст. 32 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); - обязанность уведомить залогодержателя в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество (ст. 33 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); - обязанность привлечь залогодержателя к участию в деле в случае предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними прав на заложенное имущество; - обязанность уведомления о последующей ипотеке (ст. 44 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Следующая группа обязанностей - вытекающие из бремени содержания имущества: обязанность по содержанию и ремонту заложенного имущества (ст. 30 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 210 ГК РФ); обязанность страхования заложенного имущества (ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; обязанность принимать меры, обеспечивающие сохранность заложенного имущества (ст. 32 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Права залогодержателя. По мере сужения круга правомочий вещные права можно расположить в следующем порядке: право собственности; право хозяйственного ведения и оперативного управления жилищным фондом; право залогодержателя на заложенное жилое помещение; вещные права так называемых пользователей жилплощади - членов семьи собственников жилого помещения; нанимателей помещений и членов их семей, членов жилищно-строительных кооперативов, аналогичных непосредственных пользователей жилой площадью; вещные права сервитутных пользователей, объем правомочий которых является наименьшим <8>. -------------------------------- <8> Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения // Хозяйство и право. 1999. N 2. С. 93.

Однако есть вид прав, которые носят разнообразный характер. Выделим эти права: право дать согласие на замену предмета залога; право уступки прав по договору другому лицу. Реализация такого права возможна, если договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Право использовать способы защиты прав (ст. 12 ГК) в случае, если залогодатель отказался от их использования: если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Право на удовлетворение своего требования из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Право проверять заложенное имущество. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится. Право требовать досрочно исполнения основного обязательства или изменения условий договора об ипотеке: если заложенное имущество утрачено или существенно повреждено; при грубом нарушении залогодателем своих обязанностей, ведущем к угрозе повреждения объекта. Обязанности залогодержателя. Договор ипотеки характеризуется тем, что обязанностей у залогодержателя практически не возникает. Это обусловлено односторонней направленностью ипотеки как способа обеспечения обязательства. Основные обязанности можно определить как обязанности не препятствовать реализации прав залогодержателя и давать согласие в установленных случаях. Следует отметить, что интересы сторон имеют важное юридическое значение для возникновения, реализации и прекращении гражданских правоотношений. Рассматривая категорию интереса в гражданском праве, С. В. Михайлов отмечает, что интерес является необходимым структурообразующим звеном и элементом правоотношения, предпосылкой (условием) динамики обязательственного правоотношения, в связи с чем содержание обязательственных правоотношений не может быть ограничено только связью субъективных прав и обязанностей <9>. -------------------------------- <9> Михайлов С. В. Категория интереса в гражданском (частном) праве: Автореф. дис. ... к. ю.н. М., 2000. С. 23.

Применительно к ипотечному жилищному кредитованию это обозначает, что заемщики, вступая в правоотношения с кредитором, имеют намерение реализовать свое право на удовлетворение жилищной потребности за счет предоставленного кредита. Одновременно заемщики принимают на себя обязанности вернуть кредиты и проценты за их использование в определенный срок. Правильная оценка содержания ипотечных обязательств как способа минимизации риска банковского кредитования невозможна без признания наличия в данных правоотношениях публичных интересов банковской системы и общества в целом. Применительно к правам и обязанностям сторон договора ипотеки это выражается в первую очередь в установлении для сторон договора обязанности по государственной регистрации договора и придания ему тем самым публичного статуса, а также в возложении на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответственности за деятельность по регистрации данного вида сделок (ст. ст. 26, 28 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)") <10>. -------------------------------- <10> Быстревский С. В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств: Автореф. дис. ... к. ю.н. М., 2007. С. 23 - 24.

------------------------------------------------------------------

Название документа