Московская область: новые правила аренды областной собственности

(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП", Недвижимость и строительство)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ: НОВЫЕ ПРАВИЛА АРЕНДЫ

ОБЛАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП",

Недвижимость и строительство)

Информационное письмо N 69

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 21 августа 2009 года

Юридическая фирма "Гольцблат БЛП" сообщает, что 10 июля 2009 г. Московская область приняла Закон N 88/2009-ОЗ "Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области", согласно которому:

- по общему правилу предоставление областной собственности в аренду осуществляется на торгах за исключением случаев, прямо установленных Законом (например, если срок аренды составляет не более 30 дней);

- если договор аренды заключен без проведения торгов или при определении размера арендной платы используется понижающий коэффициент, договор аренды должен предусматривать запрет на:

- сдачу арендованного имущества в субаренду,

- перенаем,

- предоставление в безвозмездное пользование,

- передачу арендных прав в залог,

- внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ / товариществ или паевого взноса в кооператив;

- максимальный срок аренды областной собственности сокращен до 5 лет.

Действие Закона не распространяется на отношения по передаче в аренду объектов культурного наследия, земельных участков, водных объектов и участков лесного фонда.

Закон вступает в силу 19 октября 2009 г.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: В 2009 году собственник жилого помещения, приобретенного в 2008 году по договору купли-продажи, обнаружил техническую ошибку в кадастровом паспорте при указании адреса этого объекта недвижимости. В каком порядке она подлежит исправлению?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В 2009 году собственник жилого помещения, приобретенного в 2008 году по договору купли-продажи, обнаружил техническую ошибку в кадастровом паспорте при указании адреса этого объекта недвижимости. В каком порядке она подлежит исправлению?

Ответ: Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 (приложение N 2).

Под технической ошибкой в государственном кадастре недвижимости понимается описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Об этом говорится в п. 1 ч. 1 ст. 28 Закона N 221-ФЗ.

Частью 2 данной статьи определено, что техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме, установленной органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению в срок не более чем пять рабочих дней со дня ее обнаружения органом кадастрового учета, поступления в орган кадастрового учета такого заявления или указанного решения суда. Орган кадастрового учета в случае поступления такого заявления обязан проверить содержащуюся в нем информацию и устранить соответствующую техническую ошибку или не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного данной частью срока, принять решение об отклонении такого заявления с обоснованием причин отклонения, направив данное решение посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении обратившемуся с таким заявлением лицу по указанному в заявлении почтовому адресу. Данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Таким образом, технические ошибки в указании адреса, допущенные при составлении кадастрового паспорта на жилое помещение, подлежат исправлению в течение 5 рабочих дней со дня ее обнаружения органом кадастрового учета на основании решения данного органа или со дня поступления следующих документов:

- заявления об исправлении ошибки;

- вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Решение об отклонении заявления об исправлении ошибки с обоснованием причин принимается на 6-й рабочий день со дня его подачи.

Решение органа кадастрового учета об исправлении технической ошибки должно содержать:

- дату выявления ошибки;

- описание ошибки с обоснованием квалификации сведений как ошибочных;

- указание, в чем состоит исправление ошибки.

Указанное решение направляется правообладателю не позднее чем на 6-й рабочий день по его почтовому адресу в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии). Решение об исправлении технической ошибки может быть обжаловано в судебном порядке. Об этом говорится в ч. 3 ст. 28 Закона о кадастре.

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Гражданин получил в наследство земельный участок, на котором расположен жилой дом. Какие документы являются основанием для государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимого имущества?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Гражданин получил в наследство земельный участок, на котором расположен жилой дом. Какие документы являются основанием для государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимого имущества?

Ответ: Перечень документов, являющихся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приведен в п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Одним из них является свидетельство о праве на наследство.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным указанным пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества (абз. 10 данного пункта).

Вопросы, связанные с осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2008 года.

Согласно ч. 4 ст. 14 Закона N 221-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

С 1 марта 2008 года до 1 января 2010 года устанавливается переходный период применения Закона N 221-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В указанный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Закона N 221-ФЗ (ч. ч. 1 и 3 ст. 43 и ч. 1 ст. 48 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, государственная регистрация права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, полученные по наследству, осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство и кадастровых паспортов на земельный участок и на жилой дом. Это подтверждается нормами п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ.

Представления кадастровых паспортов жилого дома и земельного участка не требуется, если кадастровые паспорта, планы данных объектов недвижимого имущества, иной документ, предусмотренный Законом N 122-ФЗ и содержащий описание жилого дома, ранее уже представлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов (абз. 10 данного пункта).

Истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством РФ, запрещается. Об этом сказано в п. 2 ст. 17 Закона N 122-ФЗ.

Кадастровые паспорта объектов недвижимого имущества выдаются органом кадастрового учета (в переходный период - ОТИ) по месту его нахождения в срок не более чем десять рабочих дней со дня получения соответствующего запроса заявителя (ч. 8 ст. 14 и ч. 3 ст. 43 Закона N 221-ФЗ).

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Гражданин - собственник помещения в многоквартирном доме установил перегородку в подвале указанного дома. Следует ли узаконивать такую переделку в БТИ?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Гражданин - собственник помещения в многоквартирном доме установил перегородку в подвале указанного дома. Следует ли узаконивать такую переделку в БТИ?

Ответ: Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу п. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в частности, принятие решений о его реконструкции (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 данной статьи).

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения признается реконструкцией.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрСК РФ (ч. 2 данной статьи).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч. 10 ст. 55 ГрСК РФ).

Порядок проведения технической инвентаризации и технического учета регулируется Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921.

Абзацем 1 п. 9 данного Положения установлено, что техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации.

По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Таким образом, подвал в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Установка перегородки в подвале многоквартирного дома признается его реконструкцией, решение о проведении которой относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме.

В случае одобрения общим собранием проведения реконструкции последняя считается завершенной только после получения инициатором реконструкции (гражданином - собственником квартиры в многоквартирном доме) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после чего должна быть проведена техническая инвентаризация изменений характеристик многоквартирного дома с целью внесения изменений в его кадастровый паспорт.

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Можно ли получить кадастровый паспорт на объект индивидуального жилищного строительства, не полностью завершенный строительством, в целях осуществления государственной регистрации права собственности на такой объект?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Можно ли получить кадастровый паспорт на объект индивидуального жилищного строительства, не полностью завершенный строительством, в целях осуществления государственной регистрации права собственности на такой объект?

Ответ: В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 19 Жилищного кодекса РФ под индивидуальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 4 данной статьи).

Согласно п. 1.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.

Учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд (п. 1.3 данной Инструкции).

Пунктом 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" для оформления права собственности на жилые дома, построенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, до 1 января 2010 г. не требуется получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, регламентируются ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Это подтверждается положениями абзацев 1 - 3 п. 1 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ.

Представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке (абз. 4 данного пункта).

Из положений п. 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ следует, что документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются:

- кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства;

- разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию;

- разрешение на строительство, в случае если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства.

При этом до 1 января 2010 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

В переходный период, т. е. с 1 марта 2008 года по 31 декабря 2009 года (включительно), кадастровые паспорта объектов недвижимости выдаются организацией по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Закона о кадастре (ч. ч. 1 и 3 ст. 43 и ч. 1 ст. 48 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, до 1 января 2010 года единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства, являющимся основанием для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, признается его кадастровый паспорт.

Поскольку учету в ОТИ подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), кадастровый паспорт жилого здания может быть составлен только на полностью завершенный строительством и поставленный на государственный учет жилой дом. Следовательно, кадастровый паспорт на объект индивидуального жилищного строительства, не полностью завершенный строительством, не оформляется.

После 1 января 2010 года для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, не законченный строительством, наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен такой объект, требуется разрешение на строительство. Представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется, если право заявителя на него ранее было зарегистрировано в установленном Законом N 122-ФЗ порядке.

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Жилой дом принадлежит двум гражданам на праве долевой собственности. Допускается ли раздел такого дома на две квартиры пропорционально принадлежащим им долям, а также раздел земельного участка, на котором этот дом расположен?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Жилой дом принадлежит двум гражданам на праве долевой собственности. Допускается ли раздел такого дома на две квартиры пропорционально принадлежащим им долям, а также раздел земельного участка, на котором этот дом расположен?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 данной статьи).

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 данной статьи).

Аналогичные положения приводятся в пп. 2 п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Таким образом, жилой дом, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между его участниками по соглашению между ними на две квартиры пропорционально принадлежащим им долям, поскольку каждому из участников долевой собственности принадлежит право требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Для раздела жилого дома на две квартиры между участниками долевой собственности должен быть заключен соответствующий договор, который подлежит государственной регистрации на основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В указанном случае жилой дом приобретает статус многоквартирного дома, на общее имущество которого, в том числе на земельный участок, на котором он расположен, сохраняется общая долевая собственность. При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на такое имущество.

Следовательно, раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир в расположенном на нем многоквартирном доме, не допускается. Решением всех собственников квартир в многоквартирном доме могут быть определены пределы пользования таким земельным участком, в том числе и введение ограничений пользования им. Об этом говорится в пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Вправе ли гражданин - собственник квартиры в многоквартирном доме выкупить принадлежащую ему на праве общей долевой собственности часть земельного участка, на котором расположен указанный дом?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Вправе ли гражданин - собственник квартиры в многоквартирном доме выкупить принадлежащую ему на праве общей долевой собственности часть земельного участка, на котором расположен указанный дом?

Ответ: Согласно ст. 134 Гражданского кодекса РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Пунктом 2 ст. 37 ЖК РФ определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Таким образом, гражданин - собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе выкупить принадлежащую ему на праве общей долевой собственности часть земельного участка, на котором расположен указанный дом, поскольку выдел своей доли в натуре в праве общей собственности на указанный земельный участок, так же как и ее отчуждение, действующим законодательством не предусматривается.

Для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, граждане или юридические лица - собственники квартир в расположенном на нем многоквартирном доме могут совместно обратиться в соответствующий орган с заявлением о приобретении прав на этот участок с приложением его кадастрового паспорта. Это следует из п. 5 ст. 36 ЗК РФ.

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Какие документы в 2009 году являются основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства? Является ли отсутствие разрешения органа местного самоуправления на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Какие документы в 2009 году являются основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства? Является ли отсутствие разрешения органа местного самоуправления на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации?

Ответ: Согласно п. 3 ст. 48 ГрСК РФ осуществления подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" до 1 января 2010 года не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Пунктом 12 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (в ред. Постановления Правительства РФ от 30.04.2009 N 388, вступившего в силу с 19 мая 2009 года), определено, что сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при:

- осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ведении государственного статистического учета;

- определении размера налога на имущество;

- внесении сведений о ранее учтенных объектах капитального строительства в государственный кадастр недвижимости;

- ведении реестра федерального имущества.

Государственная регистрация права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществляется в порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основаниями для ее осуществления являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном данным Федеральным законом порядке). Об этом говорится в п. 1 данной статьи.

Из норм п. 4 ст. 25.3 данного Закона следует, что до 1 января 2010 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Кадастровый паспорт выдается заявителю в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса. Это подтверждается нормами ч. 8 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ).

В переходный период, т. е. с 1 марта 2008 года по 31 декабря 2009 года (включительно), кадастровые паспорта объектов недвижимости выдаются организацией по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями Закона о кадастре (ч. ч. 1 и 3 ст. 43 и ч. 1 ст. 48 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, основанием для осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, являются:

- кадастровый паспорт на жилой дом;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства (не представляется, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке).

Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный объект не допускается (п. 5 ст. 25.3 данного Закона).

Что касается разрешения органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию жилого дома, являющегося объектом индивидуального жилищного строительства, то такого разрешения до 1 января 2010 года не требуется ни для оформления технического паспорта указанного объекта, ни для государственной регистрации права собственности на него. А это означает, что отсутствие такого разрешения основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации права собственности на указанный жилой дом не является.

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: В каком порядке определяется доля собственников жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: В каком порядке определяется доля собственников жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. п. 2 и 3 данной статьи).

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе:

- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 1 ст. 37 ЖК РФ определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения и, следовательно, определяется как доля общей площади жилого помещения, принадлежащего каждому из собственников, в общей площади жилых помещений в многоквартирном доме.

Е. Н.Юрова

Референт государственной гражданской

службы РФ 2 класса

------------------------------------------------------------------

Название документа