Об отдельных видах споров, возникающих в связи с индивидуальным жилищным строительством

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДАХ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Н. КОЛОСКОВА

Колоскова Н., адвокат адвокатской палаты Рязанской области.

Представленная статья посвящена рассмотрению общей характеристики некоторых видов споров, возникающих в связи с индивидуальным жилищным строительством. В частности, в работе анализируются споры, связанные с самовольным строительством и нарушением действующего законодательства, регулирующего порядок возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" <1> индивидуальное жилищное строительство служит удовлетворению потребности граждан в жилье, и государство всемерно содействует индивидуальному строительству домов путем отвода земельных участков, предоставления кредитов, продажи строительных материалов. -------------------------------- <1> Нормативные правовые акты и официальные документы приводятся по справочно-правовой системе "Консультант-Плюс" (на 01.06.2009).

Значимость индивидуального жилищного строительства неоспорима. В то же время в этой сфере человеческой деятельности неизбежны споры. По своей правовой природе они многообразны. Субъектный состав отношений, возникающих в связи с индивидуальным жилищным строительством, неоднороден. В качестве участников правоотношений могут выступать индивидуальные предприниматели, юридические лица, выступающие, например, в качестве подрядных организаций, в качестве строительных организаций, продавцов. Невозможно представить исследуемые правоотношения без участия органов местного самоуправления, контролирующих органов. Субъектный состав правоотношения существенно влияет на сущность и, соответственно, вид спора, от него зависит и определение подведомственности судебных органов, в частности речь идет об арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Но, несмотря на вид спора, особое значение приобретает правило о том, что правильное разрешение судами споров, связанных с индивидуальным жилищным строительством, является одной из важнейших гарантий защиты субъективных прав участников этих правоотношений. Индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан и членов их семьи, которым в установленном порядке предоставлен земельный участок для строительства дома. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" обобщает судебную практику по различным видам споров, объектом которых является жилой дом. С учетом отмеченного частными спорами в этой сфере являются споры, связанные с правом собственности на жилые дома, объекты индивидуального жилищного строительства. В Постановлении отмечены случаи, как правильно разрешить возникшие конфликтные ситуации подобного рода. Нередки случаи участия посторонних для застройщика лиц в строительстве его жилого дома. Факт участия таких лиц не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома. Эти лица вправе требовать возмещения собственником дома произведенных ими затрат при условии, что они докажут факт их понесения. В отдельных случаях с учетом всех обстоятельств дела суды могут признать за указанными лицами право собственности на часть дома. При этом необходимо тщательно проверять действительные отношения сторон, устанавливать причины, по которым строительство дома производилось с участием лиц, претендующих на признание за ними права собственности на часть дома, имелась ли между сторонами договоренность о создании общей собственности на дом. Сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. В таких случаях заинтересованные лица в суде должны подтвердить наличие договоренности на приобретение права собственности теми или иными участниками строительства. Следует доказывать в суде то, что претендующие на долю жилого дома вложили свои денежные средства в его строительство либо трудовым участием обеспечили возведение объекта индивидуального жилищного строительства. Строительство домов, предназначенных для проживания одной либо нескольких семей, можно условно подразделить на две разновидности. Основанием разделения на виды является наличие или отсутствие правовых оснований для строительства жилых домов. Таким образом, следует различать: самовольное строительство индивидуальных жилых домов и законное индивидуальное жилищное строительство (т. е. строительство с соблюдением всех предусмотренных законодательством правил и норм). Весьма часто приходится сталкиваться со случаями самовольного строительства жилых домов. Особенно оно имеет место, когда возведение жилого дома осуществляется самим застройщиком. Рано или поздно из этого возникает спор, ведь приходит время, когда признать право на самовольно возведенную постройку просто необходимо или когда контролирующие органы выявят факт нарушения законодательства. Следует отметить, что самовольно возведенная постройка, предусмотренная Гражданским кодексом Российской Федерации, является более широким понятием, нежели понятие "самовольно возведенный индивидуальный жилой дом". Кроме этого, стоит упомянуть, что до принятия в 1994 г. Гражданского кодекса Российской Федерации понятие "самовольная постройка" было применимо только к индивидуальному жилищному строительству. Но позже ситуация изменилась, о чем может свидетельствовать Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июля 2005 г. N Ф08-3135/2005. Анализ материалов судебной практики позволяет привести примеры, когда лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, допускают серьезнейшие нарушения: земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, используют не по назначению, возводя нежилые помещения; без наличия необходимых согласований строят не только жилые дома, но и нежилые помещения, превышая допустимую этажность и нарушая иные установленные законом правила. Самым частым нарушением является строительство без наличия разрешений на строительство. Особенно, на мой взгляд, в этом смысле показателен случай, рассмотренный Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2007 г. N Ф08-8276/07: "В силу пункта 4 статьи 288 АПК РФ принятие судом решения, постановления о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловными основанием для отмены судебного акта". Еще один интересный пример из судебной практики описан в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 августа 2008 г. N Ф08-4543/2008-1644А: "Общество является лицом, осуществляющим строительство спорного дома. Ввиду этого оно является надлежащим субъектом вмененного ему в вину административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ". Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Региональной службе государственного строительного надзора о признании незаконным и отмене Постановления от 12.02.2008 N 85016 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде наложения штрафа за выполнение работ по строительству 4-этажного жилого дома без разрешения на строительство. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд не принял в качестве доказательств отсутствия нарушения представленные обществом разрешения на строительство, выданные администрацией индивидуальному застройщику Пустовойт Т. В., поскольку разрешения на строительство получены для строительства отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи, но на самом деле велось строительство 4-этажного жилого дома без разрешения на строительство. Арбитражный суд, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Материалами дела установлено, что 01.02.2008 сотрудником стройнадзора была проведена проверка соблюдения обществом требований градостроительного законодательства при осуществлении строительных работ жилого дома по договору строительного подряда N 2/27 от 24.04.2007. В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей. О том, что общество как подрядчик приняло на себя обязательства перед заказчиком Пустовойт Т. В. по строительству жилого дома высотой в 4 этажа, указано и в п. 1.1 договора строительного подряда, который был представлен обществом, проверяющим обоснование правомерности ведения строительных работ. В связи с изложенным общество как организация, осуществляющая строительство капитального объекта, должно иметь оформленное надлежащим образом разрешение на строительство 4-этажного здания. Такого разрешения на момент проверки не было представлено. Разрешения на строительство, представленные обществом, не приняты судом в качестве разрешений на строительство 4-этажного здания, как на то ссылается общество. Данные документы, по мнению суда, не соответствуют необходимому разрешению на строительство 4-этажного дома ни по своему содержанию, ни по процедуре выдачи. Суд установил, что разрешения N 17, 24 выданы собственнице земельного участка Пустовойт Т. В. администрацией Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, этим органом утвержден и градостроительный план земельного участка на основании Временных норм размещения объектов индивидуального жилищного строительства, утвержденных Постановлением мэра от 28.07.2006 N 888 г. Ростова-на-Дону "О приведении нормативных документов администрации города в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации". При таких обстоятельствах вывод суда о наличии в действиях общества объективной стороны состава административного правонарушения, определенного в диспозиции ч. 1 ст. 9.5 Кодекса, является правильным и обоснованным. Приведенные выше примеры из судебной практики не единичны. Очевидно, что и индивидуальные застройщики, и подрядные организации пренебрегают законодательными правилами о необходимости получения разрешений на строительство. Не всегда обоснованны в судебных заседаниях их доводы относительно избранной по делу позиции, что, в свою очередь, не может привести к положительному результату и снять вину. Также примечательно в последнем примере то, что орган местного самоуправления в лице администрации отдельного района вообще полномочиями по выдаче разрешения на строительство четырехэтажного дома не обладал в соответствии с Временными нормами размещения объектов индивидуального жилищного строительства. На основе приведенных норм полномочия глав администраций районов города ограничены выдачей разрешений на вновь строящиеся и реконструируемые отдельно стоящие одноквартирные жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В связи с чем следует отметить еще раз особую значимость местного законодательства, так как неурегулированные федеральным законодательством нюансы вносят в жизнедеятельность проблемы, разрешить которые мы сможем, только обращаясь к актам органов местного самоуправления. В отличие от ранее действовавшего законодательства п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением. Острой проблемой в судебной практике является вопрос о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В гражданском законодательстве порядок разрешения вопроса о выделении лицу, осуществившему самовольную постройку, земельного участка под этой постройкой не регламентирован. Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 34 Постановления от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил необходимость судам предлагать истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. В качестве примера из судебной практики следует привести следующее гражданское дело. Предприятие "Башкортостан" обратилось в суд с иском к Н. о признании права собственности на не законченный строительством жилой дом и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на то, что в 1990 г. на выделенном ему земельном участке было начато строительство дома, который самовольно заняла ответчица. Н. предъявила встречный иск о признании за ней права собственности на спорный дом, указывая, что она заключила с истцом договор подряда на строительство этого дома и тогда же полностью оплатила стоимость строительных материалов и работ. Суд признал право собственности на дом за ответчицей Н., так как она представила достоверные доказательства выполнения своих обязательств по договору подряда оплатить стоимость работ и материалов на строительство дома. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оставила решение без изменения, согласившись с выводом суда о том, что земельный участок под домом будет в установленном порядке выделен ответчице. Как установил суд при рассмотрении дела, земельный участок для жилищного строительства в установленном порядке ни истцу, ни ответчице не предоставлялся. Суд привлек к участию в деле местную администрацию, которая в своем письменном ответе на запрос суда сообщила, что земельный участок под домом по плану развития города предназначен для индивидуального жилищного строительства и будет выделен в установленном порядке той стороне, за которой суд признает право собственности на самовольно возведенный жилой дом. Позиция суда в данном случае обоснованна. Проблема выделения земельного участка разрешилась безболезненно. Судом было установлено, чтобы возведенный дом не нарушал прав и интересов третьих лиц, строение соответствовало требованиям, предусмотренным законом. Что касается участников процесса, то для них важным было занять активную позицию в процессе рассмотрения дела и представить достоверные, относимые доказательства. Гражданка Н. в возникшем споре оказалась в наиболее выгодном положении, так как договор подряда, заключенный ею с подрядчиками, разъяснил ситуацию. Рассмотренные виды споров, к сожалению, не исчерпывают перечень конфликтных ситуаций, возникающих в связи с осуществлением индивидуального жилищного строительства. С уверенностью можно утверждать, что часто встречаются в судебной практике дела, связанные с оспариванием постановлений органов местного самоуправления. Именно органы местного самоуправления разрешают значимые вопросы о возможности предоставления земель для индивидуального жилищного строительства, они принимают решения о возможности либо невозможности строительства. Основанием к обращению в суд с подобным заявлением является не только противоречие постановлений нормам федерального законодательства, но и допущенные органами местного самоуправления неточности (примером может быть гражданское дело, описанное в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2008 г. N Ф08-5632/2008).

------------------------------------------------------------------

Название документа