Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

СТАНОВЛЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Д. Б. ПАШОВ

Д. Б. Пашов, практикующий адвокат в области ипотечного жилищного кредитования.

Обеспечение своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, и по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. На первый взгляд в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. Только в декабре 2004 г. принято 27 федеральных законов, направленных на "законодательное обеспечение формирования рынка доступного жилья". На правительственном уровне принят приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" <*>. Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, концепции, инструкции по данному вопросу. О развитии ипотечного жилищного кредитования субъектами Российской Федерации принято только законов и постановлений правительства более трехсот. Опубликовано несчетное количество монографий, комментариев к законодательству, статей и т. п. -------------------------------- <*> Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 (в ред. от 31 декабря 2005 г.). "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы". Реализация Программы (2006 - 2010) предусматривает продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Цели и задачи Программы определяются целями и задачами приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", поскольку Программа является основным инструментом его реализации.

Однако ситуация с доступностью для граждан приобретения, а тем более получения жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается <1>. Как следует из заявления Президента Российской Федерации на заседании Государственного Совета от 27 декабря 2005 г., "национальные проекты (в том числе и проект по жилью) - это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам" <2>. Национальные проекты необходимо грамотно реализовать. Данная позиция главы государства вызвана тем, что 30 млн. семей (61%) нуждаются в жилье <3>, для удовлетворения потребностей которых при существующих темпах строительства потребуется не один десяток лет <4>. Поскольку существует бедственное положение с жильем, без преувеличения, можно отметить, что эта проблема является одной из самых больных и насущных для многих граждан России. -------------------------------- <1> По официальным данным, около 80% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Так, по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 млн. российских семей признаны остро нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий, это более 9% общего количества семей. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30% (новостройки не восполняют старение ветхого фонда), 27% населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. <2> Российская газета. 2005. 28 декабря. N 293 (3962). С. 1, 3. <3> Багданов А. Поможет ли ипотеке государство? // Недвижимость и ипотека. 2005. N 4 (05). С. 54. <4> Доклад Президиума Государственного Совета Российской Федерации "О реализации программ строительства жилья и развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" 2005 г. Оценка, сделанная на основе данных Госкомстата России, показывает, что свыше 20% населения могут продать свою старую квартиру и приобрести квартиру на комнату больше, улучшив свои жилищные условия. При этом из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги, и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищного строительства. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. Размер квартир, на которые рассчитывает эта категория граждан, соответствует социальной норме предоставления жилья <*>. -------------------------------- <*> Квартирный метр: Газета о недвижимости в Москве и Московской области. 2004. 17 ноября; Другие данные содержатся в публикации: Багданов А. Поможет ли ипотеке государство? // Недвижимость и ипотека. 2005. N 4 (05). С. 53 - "улучшить жилищные условия собираются 45 - 50% граждан от общего числа официально признанных нуждающимися в регионах".

Однако на сегодня в этой сфере остаются открытыми ряд вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, при ипотеке жилища, остаются неисследованными либо дискуссионными. Есть вполне резонные опасения повторения печального опыта деятельности некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг. В то же время набирает силу негативная тенденция по снижению ежегодного объема вводимого в государственном секторе экономики жилья для малообеспеченных граждан <*>. Более 60% населения никогда не смогут реализовать свое конституционное право иметь собственное жилище. -------------------------------- <*> Объем жилищного строительства сократился в России с 61,7 млн. кв. м в 1990 г. до 33,8 млн. кв. м в 2002 г. Подробнее см.: Зельднер А. Г. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N 8. С. 38. За счет федерального бюджета в 2003 г. было построено на 16% меньше кв. м общей площади жилых домов, чем в 2002 г. См.: Доклад Президиума Государственного Совета Российской Федерации "О реализации программ строительства жилья и развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", 2005 г.

Еще одним негативным фактором является устойчивый рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках <*>. Строительные компании-монополисты ежегодно строят коммерческое жилье до 1 млн. кв. м, получая земельные участки и городской заказ <**>. Недоверие граждан к кредитным организациям порождает тот факт, что вклады в банках (в том числе валютные), вложения в ценные бумаги составляют 5 - 10% доходов населения. -------------------------------- <*> В период с 2000 по 2003 г. стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49%, на вторичном - на 72%. См.: Пономарев В. Н. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования // ЖКХ. 2005. N 2. Ч. 1 - 11. <**> Эксперт. 2004. 3 ноября. По данным аналитического центра компании IRN, примерно 30% квартир в Москве в 2003 г. покупались не для проживания, а для перепродажи. Если в 2000 г. доля таких инвестиционных квартир была очень мала, то к концу 2004 г. их удельный вес может достигнуть 40%. За последние 3 года коэффициент доступности жилья уменьшился с 5,09 в 2000 г. до 4,12 (по прогнозу на 2003 г.). См.: Аналитический центр IRN. ru.

Главной причиной тому является отсутствие общеэкономической стабильности в стране, отсутствие гарантированных прав на жилье, неработающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор, по сути, не является частью экономики. Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные способы обеспечения исполнения обязательств. В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России. По экспертным оценкам, ипотека в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского союза этот показатель достигает 53% ВВП <*>. -------------------------------- <*> В результате медленного развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в 2003 г. гражданам было предоставлено жилищных кредитов на сумму лишь 10,5 млрд. рублей, что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. См.: Парламентские слушания. О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья. Н. Б. Косарева // Городское управление. 2004. N 5; Зельднер А. Г. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N 8. С. 38; Логинов М. П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N 9. С. 115 - 132.

2005 г. обещал стать поворотным для российской ипотеки. Многие юристы и политики до настоящего времени безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование с использованием традиционного залога недвижимости. Между тем система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитования населения и широкомасштабной поддержки государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных. Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика, оптимально определиться со способом рефинансирования ипотечных кредитов <*>. -------------------------------- <*> Логинов М. П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N 9. С. 115 - 132.

Исследование проблем ипотеки, опыта ипотечного кредитования, систематизация сведений, необходимых для понимания механизма ипотеки, могут быть полезны для практиков и российского законодателя. Однако опыт других стран в чистом виде перенести в российские условия невозможно. При использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям. Нельзя забывать о национальных традициях российского государства и остроту нерешенных социально-экономических проблем. В Россию ипотека пришла в XIII веке, одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств, и, по существу, являлась первым видом кредитования <*>. -------------------------------- <*> См. подробнее: Законы гражданские (Свод законов. Т. Х. Ч. 1). М.: Изд. З. М. Зильберберга, 1914. С. 407; Законы гражданские. Петроград, 1916; Сперанский М. М. Доклад императору Николаю Павловичу по поводу российского гражданского законодательства // Русская старина. 1876. Март. С. 587. По мнению Б. Рубцова, система ипотечного кредитования насчитывает свыше 200 лет. См.: Рубцов Б. Современные системы финансирования ипотечных кредитов и рынки ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью // Банковские услуги. 1999. N 4 - 6.

Предпринятая в 30-х гг. XVIII века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право. Банкротский Устав от 19 декабря 1800 г. также запрещал переход права собственности к залогодержателю и предусмотрел норму, согласно которой залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов. Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного Устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (статья 43 проекта Вотчинного Устава) как обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время <*>, равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Именно проектом Вотчинного Устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Ипотечное кредитование в основном осуществляли начавшие формироваться докапиталистические государственные ("казенные") банки <**>. -------------------------------- <*> До проекта Вотчинного Устава заложенное имение оставалось у должника во владении и пользовании. Однако кредитор-залогодержатель без каких-либо дополнительных оформлений вступал во владение и собственность своего нового имения при неисполнении должником обеспеченного обязательства. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки: новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Т-во Скоропеч. А. А. Левенсон, 1900. С. 459. <**> Грузицкий Ю. Л. Ипотека в Российской империи (из истории становления ипотечных банков) // Деньги и кредит. 2005. N 1. С. 62; Печерин Я. И. Исторический обзор правительственных, общественных и частных кредитных установлений в России. СПб., 1904. С. 4. Ипотечное кредитование осуществлялось на принципах долгосрочности займа, постепенности погашения долга, нерасторжимости долговой сделки, точного способа оценки недвижимого имущества, невысокого процента по ссуде.

До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х гг. XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов было делом избранных (дворян), ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества. Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века, после отмены крепостного права. Первый такой банк был учрежден в 1754 г. в Петербурге и Москве (капитал - 750 тыс. рублей). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до трех лет с 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений <*>. -------------------------------- <*> Киселев А. А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. 2003. N 3.

Крестьянский поземельный банк и Государственный Дворянский земельный банк кредиты выдавали на срок, превышающий 60 лет, под 3 - 8% годовых. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. По состоянию на 1 января 1917 г. на долю этих двух банков приходилось 61,5% общей суммы ссуд, выданных под залог земель. Закладные листы обоих банков имели дополнительные государственные гарантии (гарантировались всеми находящимися в распоряжении правительства Российской империи средствами). Первые кредитные общества образованы в 1862 г. в Москве и Санкт-Петербурге. Создавались акционерные, сословные земельные банки, а городские общественные банки в России являлись самыми старыми из действовавших в XIII - XX веках кредитных учреждений <*>. -------------------------------- <*> Подробнее см.: Толмачев А. В. Развитие ипотечного кредитования в России // Жилищное право. 2000. N 2. С. 19; Иванов В. В. Ипотечное кредитование // Информационно-внедренческий центр "Маркетинг". М., 2001. 273 с.; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 66; Орешкович Е. В. Особенности формирования системы ипотечного жилищного кредитования в России // Провинция: процесс международной интеграции в XXI веке: Материалы международной научно-практической конференции. Киров, 15 - 16 октября 2001 г. С. 95 - 101.

Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 г. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением <*>. -------------------------------- <*> Быстров Г. Е. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М.: Юридическая фирма "Контракт", Издательский дом "Инфра-М", 2002. С. 585; Проскурякова Н. А. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 - 1911 гг.) // Экономическая история: Ежегодник. М., 2004. С. 392 - 439; Фомина Л. П. Банковский кредит под залог сельскохозяйственных земель // Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России: Правовые вопросы. М., 1998. С. 136.

Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий. Гражданский кодекс 1922 г. вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека, отмечает Н. Ю. Лобова, прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий <*>. -------------------------------- <*> Лобова Н. Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Имущественные отношения в РФ. 2005. N 1 (40). С. 15; Попков В. В. Банки на переходе. Уралвнешторг БАНК: "ДеКА", 2001. С. 249.

Даже краткий исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. От столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора, в VI веке до н. э. институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны. Своя собственная история применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками и т. д.) является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи - доступности приобретения гражданами жилища. Ипотека жилища как способ обеспечения исполнения обязательств продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства <*>. -------------------------------- <*> Евтух А. Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. N 10. С. 47 - 53; Покопцева Е. Б., Никишина Т. И., Казейкин В. С. Как купить квартиру. Ипотека в России. М.: Вершина, 2004. С. 14 - 15; Кучер Н. Мечта об отдельной квартире // Социальная защита. 2001. N 3 (108). Март. С. 41; Жилье. Комплексный подход / Под общ. ред. В. М. Агапкина. М.: АВЧ, 2001. С. 501; Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М.: Норма, 2004; О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья: Парламент, слушания // Городское управление. 2004. N 5. С. 17 - 27 и др.

Крайне необходимы теоретическое осмысление законодательства, принятого в последнее время, и выработка научных рекомендаций как по формированию механизма обеспечения исполнения обязательств, так и по правильному применению правовых норм в области ипотеки жилища с позиций ее роли в решении государственной задачи - доступности для массового потребителя. При этом необходимо помнить и учитывать тот факт, что к ипотеке самого ценного, например квартиры, прибегают из-за невозможности решить свои проблемы другим путем. Практика не только зарубежных, но и отечественных участников применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование на современном этапе привлекают внимание многих <*>. -------------------------------- <*> Караваева И. В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования // Право и экономика. 1995. N 11 - 12. С. 42; Басин Е. В. Ипотечное жилищное кредитование - важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России // Жилищное право. 1999. N 2. С. 4 - 9; Каримов А. Требуется концепция развития ипотечного жилищного кредитования // Экономика управления. 2000. N 1. С. 15 - 19 и др.

В частности, В. В. Меркулов в своей монографии "Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России" прослеживает развитие ипотеки жилья в России. Он отмечает, что "коммерческие банки стали интересоваться возможностью кредитования под залог недвижимости еще в самом начале 1990-х гг. Кредиты были краткосрочными (до 1 года, иногда с возможностью пролонгации). Про центы по кредитам достигали 36% годовых в валюте" <*>. Естественно, при таких условиях реальных сдвигов в сфере финансирования жилищного строительства не произошло. Немного позже стали появляться другие участники ипотечного кредитования. -------------------------------- <*> Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Юридический центр "Пресс", 2003. С. 243.

Май 1992 г. - Санкт-Петербургский Планировалось держателям ценных бумаг ипотекобанк предоставлять возможность получить квартиру в Санкт-Петербурге

31 августа 1992 г. получил лицензию Один из немногих ипотечных банков, "Фора-банк" работающий успешно до настоящего времени

14 декабря 1992 г. - Акционерный Ввел в практику целевые семейные ипотечный банк жилищные, то есть накопительные, счета для получения ипотечного кредита на приобретение жилья

1993 г. - Ипотечный "Стандартбанк" Предоставлял работникам КамАЗа, в последующем работникам табачной фабрики "Ява", кредиты при покупке квартир

1993 г. - создана Ассоциация ипотечных Учредители создали 16 фирм, девять из банков (АИБ) них - ипотечные банки. Цель Ассоциации - лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием <*>

Декабрь 1993 г. - Ярославский филиал Длительное время был экспериментальной АИБ площадкой не только для АИБ, но и для всей ипотечной системы в России. Схема, разработанная в Ярославле, предусматривала продажу банком ипотечных закладных трастовой компании, которая являлась доверенным лицом заемщиков. Компания следила за прохождением платежей, распоряжалась резервным фондом, создаваемым для погашения задолженности в случае, если заемщик будет не в состоянии проплатить очередной платеж. Опыт ярославской ипотеки широко обсуждался на уровне правительства <**>

Особое внимание следует уделить Международной ассоциации ипотечных фондов (далее - МАИФ) - некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии <*>, Украины <**> и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома и созданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы". -------------------------------- <*> Постановление Совета министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. N 1173/19 "О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь" // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. N 76. С. 12. <**> Закон Украины от 19 июня 2003 г. N 979-IV "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" // Голос Украины. 2003. 7 августа; Ведомости Верховной Рады Украины. 2004. N 1. С. 2 - 27.

Следует отметить, что фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства, в частности для военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ <*>. -------------------------------- <*> Киселев А. А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2. http://www. maif. ru/index. cfmtid=30.

В обращении Президента РФ В. В. Путина к Федеральному Собранию сказано, что на условиях ипотеки гражданам предоставлено 40 тыс. квартир (5 тыс. квартир с помощью кредитов, 15 тыс. - с помощью займов и 25 тыс. - по договорам с рассрочкой платежа). Проведенный анализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условиях социальной ипотеки под 5 - 10% годовых в рублях на срок 5 - 20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки, как взаимодополняющие системы, предназначенные для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами - членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 - 7% годовых в рублях, на срок от 7 до 15 лет; первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры; в оплату нового жилья принимаются старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 - 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники <*>. -------------------------------- <*> http://www. maif. ru/index. cfmtid=30.

В изменившихся условиях государство попыталось определить свою жилищную политику. На свет появилась правительственная Программа на 1993 - 1995 гг., названная коротко и ясно - "Жилище". За три года реализации программы было построено 125 млн. квадратных метров, а число очередников сократилось на 2,5 млн. человек. Результат в принципе неплохой. Однако, вполне обоснованно отмечает Н. Кучер, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными организациями, неумолимо убывала. Другими словами, существенно изменились отношения в сфере жилищного строительства и источники финансирования. Дома стали строить преимущественно на коммерческой основе, а механизмов, которые сделали бы жилье доступным не только для состоятельных людей, не появилось. Для изменения сложившейся тенденции была принята программа "Жилье-2000", но уже без обещаний отдельных квартир к назначенному сроку <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. Постатейный комментарий к основным законам: Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики"; Жилищному кодексу РСФСР; Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (под ред. В. Б. Исакова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт-Издат", 2003 (4-е издание, исправленное). ------------------------------------------------------------------ <*> Кучер Н. Мечта об отдельной квартире // Социальная защита. 2001. N 3 (108). Март. С. 38 - 39; Клименко А. Как развить ипотеку? // Регион: Политика, экономика, социология. 2000. N 4. С. 49 - 52; Лапач В. Развитие ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в новейшем российском законодательстве // Хозяйство и право. 2004. N 7. С. 12 - 18; Титов А. А. Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики": Постатейный / Отв. ред. В. Б. Исаков. М.: Юрайт, 1999. 300 с.; Ужегов А. Н. Квартира в кредит: Ипотечная сделка. СПб, 2001. С. 288 (Закон и практика).

Корпорация "Жилищная инициатива" в середине 1990-х гг. совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую комплексную программу ипотечного кредитования жилищного строительства, предусматривающую создание на территории России серии ипотечных банков. Предлагалось несколько схем ("Форвардкредитинвест", "Ретрокредитинвест", "Комбиинвест", "Фьючерсинвест", "Рентный залог") ипотечного кредитования жилищного строительства с привлечением сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости. С мая 1994 г. Мосбизнесбанк начал предоставлять кредиты с использованием так называемого инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Индекс, используемый данным инструментом, позволял кредитору полностью или в значительной мере переадресовать риск процентной ставки залогодателю. В конце 1998 г. в Ленинградской области <*> было зарегистрировано ОАО "Северо-Западный фонд жилья и ипотеки", являющееся региональным отделением Российской ипотечной ассоциации. -------------------------------- <*> В настоящее время действует Областной закон Ленинградской области от 22 мая 2003 г. N 40-ОЗ "О региональной целевой программе "О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области на 2003 - 2012 годы" // Вестник Законодательного собрания Ленинградской области. 2003. N 8. С. 158 - 179.

Учредителями общества вместе с Ассоциацией, владеющей контрольным пакетом, выступили администрации Ленинградской и Новгородской областей, а также Великого Новгорода (24%), коммерческие предприятия и страховые общества. Руководство фонда разработало 24 варианта ипотечного жилищного кредитования, которые должны быть реализованы в северо-западных областях России <*>. -------------------------------- <*> Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Юридический центр "Пресс", 2003. С. 262; Горбунова Е. Региональный вариант // Все о жилье (Приложение к "Строительной газете"). 1998. N 17; Лимаренко В. И. "Дом для Вашей семьи" на Большой Волге": проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Саров: "Теория и практика", 1998.

С принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения. Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк - Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк. Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества "Московское ипотечное агентство", предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество Московское ипотечное агентство, распоряжением премьера правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП - ОАО "Московское страховое строительное общество". Последнее утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве <*>. -------------------------------- <*> Киселев А. А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. N 2.

Во исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании) <*>. -------------------------------- <*> О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи": Материалы парламентских слушаний Комиссии Государственной Думы по контролю за подготовкой и реализацией совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи" от 14 - 15 мая 1998 г. Приложение: Тенденции развития жилищного ипотечного кредитования в России.

Это позволило ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АИЖК) в 2002 - 2003 гг. заключить с 46 регионами Российской Федерации соглашения о совместной деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. В этот период в практике ипотечного кредитования наиболее весомыми были пять компаний: - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК); - Инвестиционный фонд "США - Россия"; - Ипотечная программа правительства Москвы; - Региональные программы ипотечного кредитования в субъектах Федерации; - Система "Эффект". По результатам исследования среди российских банков, наиболее активно работающих на рынке ипотечных кредитов, отчетливо видна крайне высокая монополизация рынка: из более чем 100 участвующих в ипотеке банков около 70% рынка приходится на несколько крупных кредитных организаций - Сбербанк (около 50% рынка), DeltaCredit, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк. Однако наибольший интерес представляет опыт регионов, где социальную ипотеку активно поддерживают региональные и муниципальные руководители, выделяя для нее средства. Именно регионы находят порой довольно нестандартные подходы, чтобы способствовать решению жилищной проблемы, привлекая для этих целей дополнительные средства бюджета, предприятий, граждан. Ипотека жилища активно развивается в таких городах, как Оренбург <*>, Саратов, Рязань, Череповец, Тотьма, Великий Устюг, Кадников, Северодвинск, Вельск, а также в Самарской, Саратовской, Нижегородской областях, Удмуртской Республике и Республики Башкортостан, а также в закрытом территориальном образовании, например городе Сарове, и др. <**>. Данные отношения регулируются наряду с федеральным законодательством многочисленными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. В настоящее время насчитывается свыше 220 таких актов. -------------------------------- <*> См.: Закон Оренбургской области от 29 августа 2005 г. N 2533/454-III-ОЗ "Об областной целевой программе "Развитие ипотечного кредитования в Оренбургской области" на 2005 - 2010 годы" // Бюллетень Законодательного собрания Оренбургской области. 2005. 17 августа. С. 218 - 231. <**> Закон Республики Адыгея N 293 от 31 марта 2005 г. "О государственной социальной поддержке граждан при ипотечном жилищном кредитовании в Республике Адыгея" // Ведомости Государственного Совета - Хасэ Республики Адыгея. 2005. N 3. С. 7 - 9; Закон Кабардино-Балкарской Республики "О внесении в некоторые акты законодательства Кабардино-Балкарской Республики изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования" N 116-РЗ от 19 декабря 2003 г. // Сборник законов и постановлений парламента Кабардино-Балкарской Республики. 2003. Сентябрь - декабрь. С. 158 - 161 и др.

Чаще всего региональные ипотечные программы реализуются местными властями, которые создают с этой целью муниципальные ипотечные фонды. Так, Постановлением главы администрации Архангельской области от 14 мая 2003 г. N 79 утверждена областная целевая программа "Развитие ипотечного жилищного кредитования на территории Архангельской области (2003 - 2005 годы)" <*>. -------------------------------- <*> А также: Положение "О комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Архангельской области (утв. Постановлением главы администрации Архангельской области N 332 от 26 ноября 1999 г.) // Архангельские областные ведомости: Приложение к газете "Правда Севера". Архангельское областное собрание депутатов, Администрация о комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Архангельской области. 1999. 17 декабря.

В Омской области в 2002 г. принят Закон Омской области "О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования в Омской области", Указ губернатора Омской области "О реализации форм государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования в Омской области", Положение о порядке государственной поддержки граждан в строительстве, достройке, реконструкции и приобретении жилья <*>. В соответствии с указанными нормативными правовыми актами гражданам предоставляется ипотечный жилищный кредит в объеме 70% стоимости жилья сроком на 10 лет под 10% годовых. Работникам бюджетной сферы в районах Омской области государственная поддержка осуществляется на безвозмездной основе из средств областного бюджета в объеме 70% стоимости строительства индивидуального жилого дома. Указом губернатора Омской области в июне 2003 г. "О мерах по развитию жилищного строительства в Омской области на 2003 - 2010 годы" принята Концепция развития жилищного строительства в Омской области на 2003 - 2010 гг., введена льготная приемка жилых домов для индивидуальных застройщиков. В Новосибирской области <**> через уполномоченную организацию администрации области ГУЛ "Фонд жилищного строительства НСО" предоставляются займы на строительство или приобретение жилья работникам бюджетной сферы, сельского хозяйства, молодым специалистам под 5% годовых на срок до 5 лет <***>. -------------------------------- <*> Аналогичные нормативные правовые акты приняты в других субъектах Российской Федерации, например: Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 (в ред. от 19 мая 2004 г.) "Об организации и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве"; Постановление Правительства Москвы от 24 декабря 2002 г. N 1054-ПП "О мерах по развитию системы небанковского ипотечного кредитования на территории Москвы как способа улучшения жилищных условий населения" (вместе с Концепцией развития системы небанковского ипотечного кредитования населения как способа улучшения жилищных условий населения города Москвы); Закон Московской области от 23 ноября 2001 г. N 181/2001-ОЗ "Об областной целевой программе "Создание системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области в 2002 - 2003 годах" и др. <**> Закон Новосибирской области от 11 мая 2000 г. N 98-ОЗ (в ред. Закона Новосибирской области N 125-ОЗ от 25 июля 2003 г.) "Об организации ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области" (принят решением Совета депутатов Новосибирской области от 27 апреля 2000 г. N 98-ОСД) // Новосибирский областной Совет депутатов, администрация Новосибирской области. 2000. 20 мая; 2003. N 5. С. 380 - 383. <***> Подробнее см.: О государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования и развитии ипотеки в регионах Российской Федерации. Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу // Местное право. 2004. N 3 - 4. С. 36 - 40; Лимаренко В. И. Ипотечное кредитование жилищного строительства в России: состояние, проблемы, пути развития // Экономика строительства. 2000. N 5.

Беспрецедентно низкую ставку ипотечного кредита - 5% годовых (срок кредита - до 10 лет) предложила Калужская областная администрация <*>. Правда, эта ипотечная программа касается только молодых семей (до 30 лет), стоящих на учете в местных органах власти в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет своей целью заменить бесплатную выдачу жилья. Наряду с решением квартирного вопроса ипотечные программы (с установленными льготами по кредитам) влияют на демографическую проблему, поскольку соотношение показателей смертности и рождаемости в этой и других областях настораживает. Например, если молодая семья не имеет детей, то более 30% стоимости жилья областной бюджет данной семье не предоставит. При наличии одного ребенка - до 40%, двух детей - до 50%. При погашении льготного кредита также учитывается рождаемость. После рождения в семье первого ребенка с нее спишут 20% долга. После рождения второго - 30% долга. После рождения третьего ребенка область обязуется погасить 50% стоимости квартиры. Для решения этой проблемы планируется выделять из областного бюджета как минимум 250 - 300 млн. рублей ежегодно <**>. -------------------------------- <*> Концепция ипотечного жилищного кредитования в Калужской области (утв. Постановлением правительства Калужской области N 4 от 19 января 2000 г.) // Законодательное собрание Калужской области, правительство Калужской области. 2000. N 6. С. 592 - 615. <**> http://www. gazeta. ru/2004/02/03/oa. ll0977.shtml; Адамович Г. О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств // Хозяйство и право. 1996. N 9. С. 41; Актуальные вопросы частного права: Межвузовский сборник научных трудов / Отв. ред. Ю. С. Поваров, В. Д. Рузанова. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2004. С. 275.

Аналогичная направленность - в Самарской области, где по областной целевой программе "Молодой семье - доступное жилье" с рождением первого и второго ребенка размер ссуды уменьшается на 18 кв. м, а после рождения третьего ребенка - целиком погашается из бюджета области. Кроме того, программа обеспечивает компенсацию первого взноса семьям бюджетников и тружеников села <*>. -------------------------------- <*> Казаков В. Жилье станет доступным по закону // Русский курьер. 2005. N 22 (470). С. 7.

В 2004 г. ипотечное кредитование молодых семей стало действовать в 63 регионах страны <*>. -------------------------------- <*> Пономарев В. Бесплатное жилье заменят кредитами // Коммерсантъ. N 18. 3 февраля.

В регионах предпринимаются попытки создания ипотечного жилищного кредитования для семей с низкими доходами <*>. Принимаются местные ипотечные программы, основанные, как правило, на предоставлении займов, выдаваемых за счет региональных бюджетов под дифференцированные льготные процентные ставки (от 6 до 15%) на длительный срок погашения (до 30 лет) с уменьшенным первоначальным взносом - от 5 до 10%. При этом возможна предварительная система накопления в течение одного-двух лет с ежемесячным внесением платежей в размере платежа по кредиту. Практикуется субсидирование первоначального взноса или погашение части долга заемщика в течение определенного срока кредитования за счет статей бюджета, поддержки предприятий и т. п. Заемщики формируются из очередников, состоящих в списках на улучшение жилищных условий (так называемая социальная ипотека жилья). -------------------------------- <*> См.: Гуртов В. К., Марголин А. М., Чагай К. А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: РАГС, 2002. С. 101.

В Белгородской области <*>, обращает внимание Н. Кучер, в рамках федеральной программы "Свой дом" (сельский вариант ипотеки) льготные кредиты на строительство и развитие подворий стали выдавать на условиях погашения их сельхозпродукцией. -------------------------------- <*> Закон Белгородской области N 123 от 6 мая 2004 г. "О внесении изменений в закон Белгородской области "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области" (принят Белгородской областной думой 22 апреля 2004 г.) // Сборник нормативных правовых актов Белгородской области. 2004. N 59. С. 16 - 17.

Опыт был подхвачен и другими регионами. Например, сегодня в Липецкой области <*> половина всего индивидуального строительства идет по белгородскому методу, причем займы населению выдаются не столько деньгами, сколько строительными материалами, изделиями, услугами. За три года по этой схеме в Липецкой области введено более 100 тыс. кв. м жилья <**>. Липецкая ипотечная корпорация способствовала получению участниками программы более 200 млн. рублей субсидий и кредитов. Тем не менее липецкие власти намерены увеличить финансовую подпитку программы ипотеки жилья, чтобы активизировать строительство доступного жилья и ускорить его реализацию нуждающемуся в улучшении жилищных условий населению. Параллельно ведутся поиски иногородних строительных компаний, которые могли бы участвовать в конкурсном распределении стройплощадок ипотечных домов. -------------------------------- <*> Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области (утв. Постановлением Липецкого областного совета депутатов от 26 октября 2000 г. N 523-ПС) // Нормативные правовые акты, принятые областным Советом депутатов. Липецкий областной Совет депутатов, 2000. N 8. С. 182 - 208. <**> Кучер Н. Мечта об отдельной квартире // Социальная защита. 2001. N 3 (108). Март. С. 41; Мартышкин С. В. Отдельные вопросы ипотеки жилых домов и квартир // Актуальные вопросы частного права: Межвузовский сборник научных трудов. Самара, 2004. С. 98 - 106.

АИЖК, традиционно ориентированное на провинцию, уже получило из регионов заявки по рефинансированию кредитов на 12 млрд. рублей. Абсолютбанк (выдает ипотечные кредиты с декабря 2003 г.) в 2004 г. снизил ставки по займам, увеличил срок кредитования до 15 лет, ввел льготный период погашения основного долга в первые 12 месяцев. Банк разрешает не страховать титульное право по новостройкам по истечении двух лет с момента приобретения квартиры. Кроме того, заемщику в качестве бонуса выдается кредитная карта с лимитом кредитования до 5% от суммы кредита <*>. -------------------------------- <*> Ямбаева Р. Ипотечные кредиты дешеветь не будут, и банкиры не планируют снижать ставки // Коммерсантъ. 2004. 2 декабря.

Известно, что государственные или муниципальные жилищные фонды находятся вне рыночного регулирования. Учредителями таких фондов обычно выступают администрации городов <*>, муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов - бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки. Стратегической задачей на сегодняшний день является целевое направление муниципалитетам средств из федерального, регионального бюджетов и внебюджетных фондов для развития и укрепления положительных начинаний. Национальная система жилищного ипотечного кредитования не может не опираться на систему местных органов власти. -------------------------------- <*> Они обеспечивают своих граждан жильем, строителей - работой и получают дополнительные налоговые поступления.

Банкам это менее интересно из-за длительного срока кредитования (иногда до 25 лет) и необходимости контроля за экономическим состоянием банка со стороны ипотечных фондов. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы жилищного ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависят от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях <*>. Определяющими для системного понимания сущности права граждан на жилище на современном этапе по-прежнему должны являться конституционные нормы, заложенные, в частности, в статьях 2, 20, 27, 40, 42 Конституции РФ. Совершенно обоснованно рядом ученых <**> высказывается мнение о возможности отнесения права на жилище к категории неотъемлемых прав человека. Именно такая позиция соотносится с нормами международно-правовых актов о правах человека - Всеобщей декларации прав человека, Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод и др. <***>. -------------------------------- <*> Смирнова Е. Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. СПб., 2004. С. 17. <**> Лукашев Е. А., Нерсесянц В. С., Перевалов В. Д. и др. <***> Пчелинцева Л. Правовая природа права граждан на жилище в России // Конституционное право: восточно-европейское обозрение. 2004. N 2 (47). С. 203.

Частные субъекты рынка недвижимости полагают, что распространение "региональной бюджетной ипотеки" наносит ущерб эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита. По их мнению, широко такие схемы распространиться не могут именно из-за их крайней экономической неэффективности для кредиторов. Так, по мнению М. П. Логинова, подобные схемы, позволяя решить краткосрочные социальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуют дополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансирования с использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций. Е. Л. Смирнова считает, что "система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер. Создание субсидируемой системы ипотечного кредитования чрезвычайно рискованно. Ее введение с большой долей вероятности может привести к гибели слабых ростков банковской и контрактно-сберегательной моделей. При этом существуют сомнения в том, что бюджет страны сможет в течение многих лет выдержать нагрузку такого субсидирования" <*>. -------------------------------- <*> Логинов М. П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2004. N 9. С. 115 - 132; Смирнова Е. Л. Ипотека в системе социально-экономических отношений: Автореферат диссертации кандидата экономических наук. СПб., 2004. С. 17 - 20.

Итак, в России более 10 лет предпринимаются усилия по внедрению системы жилищного ипотечного кредитования: приняты основные законы, имеется практический опыт, сделаны первые выводы, а некоторыми участниками ипотечного рынка выработаны стандарты работы <*>. -------------------------------- <*> Покопцева Е. Б., Никишина Т. И., Казейкин В. С. Как купить квартиру. Ипотека в России. М.: Вершина, 2004. С. 8; Евтух А. Т. Анализ практики жилищного ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой // Финансы и кредит. 1999. N 11. С. 18 - 24 и др.

Для отдельных категорий населения целесообразны разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексация, снижение общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку. Проблемы становления системы жилищного ипотечного кредитования, ипотеки жилища выходят далеко за рамки сугубо экономических задач. Они в значительной степени определяют общегосударственную стратегию и направление развития общества. Крайне необходимо, чтобы государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов являлась неотъемлемым элементом государственной жилищно-социальной политики. Недопустимо самоустранение государства от регулирования системы ипотеки жилища <*>. -------------------------------- <*> Подробнее см.: Пашов Д. Жилищное ипотечное кредитование в системе социальной поддержки // Аграрное и земельное право. 2005. N 7.

В то же время не обойтись без создания Государственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность) и другим рискам <*>. И даже он должен осуществлять свою деятельность под контролем государства (например, возможны явное занижение залоговой цены и установление выгодной для себя разницы между суммой ипотечного кредита и стоимостью заложенной недвижимости и др.). Для защиты кредитных ресурсов от инфляции потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Использование бюджетных средств, предоставленных в качестве бесплатного ресурса Государственному жилищному ипотечному банку, должно напрямую отражаться на выдаче кредитов по жилищной ипотеке по нерыночным процентным ставкам. Другими словами, социальную ипотеку жилища необходимо применять воедино с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования исходя из доходов граждан и социальных норм жилья. Например, Будапешт выдал ипотечных кредитов в 100 раз больше, чем Москва. Среди всех программ целевой поддержки учителей, врачей и малообеспеченных граждан наиболее эффективной оказалась программа субсидирования процентной ставки <**>. -------------------------------- <*> При ипотечном жилищном кредитовании банки получают целевой долговременный источник ресурсов, направляемых на финансирование одной из наиболее обширных отраслей экономики - стройиндустрии, производства стройматериалов и оборудования. См.: Попков В. В. Банки на переходе. Уралвнешторг БАНК: Изд. "ДеКА", 2001. С. 34. <**> Подробнее см.: Грачев И. Они нам помогут // Квартирный ряд. 2005. 7 - 13 апреля. С. 15.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей <*> (в частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как и упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений). -------------------------------- <*> Например, в соответствии с Банковскими актами 1979, 1987 гг., принятыми в Великобритании (особенно актом 1979 г.), банки должны предоставлять гарантии вкладчикам на случай кризисных ситуаций в экономике Англии. Законом была утверждена "схема защиты депозитов" вкладчиков, которая предусматривала набор обязательных для банков действий.

В свою очередь, залогодатели должны иметь возможность быстро получать достоверную информацию о недвижимости, об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон. Все это будет способствовать упорядочению жилищно-ипотечных отношений. Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести для Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим <*>. -------------------------------- <*> При решении жилищной проблемы, возможно, имеет смысл прибегнуть к кредиту с государственной поддержкой (к виду косвенного субсидирования). По сути, как видно из предыдущего анализа, по региональным программам местные власти выдают за счет своих бюджетов льготные кредиты под низкие проценты, то есть используют смешанный кредит с участием частных капиталов и государственного. Подробнее см.: Пашов Д. Государственный жилищный ипотечный банк в Национальном проекте по жилью // Право и политика. 2006.

При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке. Все перечисленные льготы для специального банка должны отражаться на условиях кредитования залогодателей, чтобы быть доступными для широкого круга населения. "При правильной организации дела, - отмечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости И. Грачев, - бюджетные вливания составляют около 10% от тех сумм, которые приносят в систему граждане. То есть для государства цена вопроса - 5 млрд. долларов за 5 лет. Это для нашей страны сущая мелочь, какие-то копейки в сравнении со стабилизационным фондом или залоговалютным резервом. Но мы сможем решить проблемы трети населения" <*>. -------------------------------- <*> И. Грачев. Они нам помогут // Квартирный ряд. 2005. 7 - 13 апреля. С. 15.

На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования российское государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей. Без государственной поддержки (бюджетных средств и поддержки властей) эту проблему не решить. Однако анализ принятого пакета законов о создании рынка доступного жилья рассеял сомнения в том, какую роль отводит себе государство на самом важном этапе становления ипотеки <*>. В наблюдательном совете АИЖК речь идет лишь о сохранении государственной поддержки деятельности АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, предоставленных банками населению, на период становления в России рынка ипотечных ценных бумаг. Государственная поддержка ипотеки выражается сейчас, например, в предоставлении АИЖК государственных гарантий при выпуске облигаций. Привлеченные с рынка деньги агентство направляет на выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам. Подобный механизм позволяет банкам выдавать кредиты на достаточно привлекательных, по мнению АИЖК, для клиентов условиях: срок - 20 лет, ставка - 15% годовых, без учета "накруток". По данным агентства, такой кредит доступен для семей с ежемесячным доходом от 14 тыс. рублей. На Всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость" отмечалось, что в 2005 г. указанная система рефинансирования будет охватывать всю территорию страны. Механизм рефинансирования АИЖК применим только ко вторичному рынку недвижимости. Что же касается рисков по строящемуся жилью, АИЖК их на себя не принимает <**>. -------------------------------- <*> Подробнее см.: Пашов Д. О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья // Право и государство. 2005. N 3. <**> План по ипотеке // 3 декабря 2004 г. Кредит. Ру.

Остается только позавидовать жителям Ставропольского края. По сообщению пресс-службы губернатора, подписано соглашение о намерениях между краевым правительством и компанией U. A.P. E.-Holding (Франция). Согласно документу французская компания готова в ближайшие пять лет инвестировать в экономику Ставрополья не менее 1,387 млрд. евро. Эти деньги планируется направить на реализацию ипотечных программ, реконструкцию городов, развитие туристической и энергетической отраслей. Из них на программу ипотечного строительства в Ставрополье, Невинномысске, Пятигорске и Кисловодске планируется направить 500 млн. евро. В дальнейшем аналогичные документы должны подписать и главы других субъектов, входящих в Южный федеральный округ <*>. -------------------------------- <*> Франция вложится в Ставрополье // Коммерсантъ. 2004. 2 декабря.

"Основной источник долгосрочных ресурсов в настоящее время у отечественных кредитных организаций - иностранные финансовые институты, такие, как американская правительственная корпорация по размещению частных инвестиций OPIC и член группы организаций Всемирного банка Международная финансовая корпорация (International Finance Corporation). Именно она в конце 2003 г. выделила Райффайзенбанку на ипотечное кредитование в России 80 млн. долларов сроком на 10 лет" <*>. -------------------------------- <*> Информация интернет-сайта: Сологуб А. На чем споткнулась ипотека // 2004. 22 ноября. Источник: Росбалт (19 ноября 2004 г.). Кредиты. Ру. 2003 - 2004.

Фонд финансируется Конгрессом США, вкладывает его деньги в российскую ипотеку под 12 - 15% годовых в валюте на 10 - 15 лет (если речь идет о готовом жилье) и 18 - 22% на строительство дома. Нетрудно отметить, что ставки по кредитам непомерно высоки (в самих США ставки по ипотечным кредитам составляют сейчас 3 - 5% годовых). У инвестиционного Промэнергобанка ставки по кредиту составляют 15% годовых в рублях при покупке жилья на рынке готового жилья (при кредитовании новостроек ставка составляет не менее 20% годовых до момента оформления права собственности с последующим снижением до 15%). Через десять лет при таких ставках покупатель вернет банку либо фонду двойную стоимость квартиры. По данным аналитиков рейтингового агентства Standard&Poor's, реально люди гасят ипотечные кредиты в среднем через 3,5 года. Причина досрочного погашения в том, что заемщики не уверены в завтрашнем дне. Высокие процентные ставки тоже торопят кредитополучателей рассчитываться по долгам. Все это говорит о том, что риск невозврата долга есть, но он минимальный. Для российского человека жилье - это все, а всем рисковать он не будет. Вполне справедливо пишет А. Сологуб: "Проблему "длинных" денег для банков можно было бы решить за счет стабилизационного фонда. Однако государство не торопится выделять средства на ипотечное кредитование, предпочитая изымаемые у нефтяников деньги вкладывать в ценные бумаги и валюту других государств, поддерживая, таким образом, не российскую экономику, а экономику других стран" <*>. Хотя инвестиции в жилищную ипотеку и строительный бизнес способны дать мощный импульс развитию многих отраслей промышленности страны, поскольку рост спроса на жилье повлечет за собой подъем производства в других отраслях. -------------------------------- <*> См.: Сологуб А. Указ. соч.

Краткий анализ ипотечного кредитования жилища в России свидетельствует о том, что и у нас имеется положительный опыт участия некоторых регионов в решении государственной задачи. Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизмов ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе.

Название документа