Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме

ПОДХОДЫ К РЕГУЛИРОВАНИЮ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Д. П. ГОРДЕЕВ

Д. П. Гордеев, ведущий юрисконсульт направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города".

Положения VII и VIII разделов нового Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами и об оплате жилых помещений и коммунальных услуг базируются на нормах, регулирующих отношения собственности в многоквартирном доме. В процессе приватизации и в результате последующих сделок значительная часть жилых помещений в многоквартирных домах перешла из муниципальной собственности в частную собственность. Несмотря на это, многие муниципалитеты, игнорируя нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, продолжают считать, что все многоквартирные дома (за исключением "домов жилищно-строительных") являются муниципальной собственностью, так называемым "муниципальным жилищным фондом" <*>. Исходя из такого понимания муниципальное образование, являясь одним из собственников помещений в многоквартирном доме, нередко единолично принимает все решения о содержании общего имущества в многоквартирном доме. Для формирования экономических отношений в жилищной сфере, соответствующих современному гражданскому и жилищному законодательству, большое значение имеет принятие Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со статьей 39 ЖК РФ (далее - Правила) <**>. В настоящей статье предлагаются подходы к установлению указанных Правил. -------------------------------- <*> Согласно статье 19 ЖК РФ (пункт 3 части 2) под муниципальным жилищным фондом понимается совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, а не совокупность многоквартирных домов. <**> На момент подготовки публикации Правительством Российской Федерации не приняты правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Субъекты несения бремени содержания общего имущества

В части 3 статьи 30 ЖК РФ указано, что собственники жилых помещений (жилых домов, частей жилых домов; квартир, частей квартир; отдельных комнат - статья 15 ЖК РФ) несут бремя содержания данных помещений "и, если данные помещения являются квартирами, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме...". Но только собственниками квартир в отношении установления бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме законодатель не ограничивается. В соответствии со статьей 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме. Из статьи 36 ЖК РФ следует, что общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности не только гражданам, но и организациям, муниципальным образованиям, субъектам РФ и Российской Федерации. Таким образом, необходимо считать, что несение бремени содержания своего имущества (статья 210 ГК РФ), равно как и бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (статья 39 ЖК РФ), имеют собственники всех помещений в многоквартирном доме. К собственникам помещений необходимо относить лиц, имеющих в соответствии с Гражданским кодексом РФ, законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с Жилищным кодексом Российской Федерации право собственности на расположенные в многоквартирном доме: 1) жилые помещения, признанные таковыми в соответствии с положениями главы 2 ЖК РФ; 2) нежилые помещения (встроенные и пристроенные), являющиеся самостоятельными объектами недвижимого имущества, не являющиеся жилыми помещениями и не входящие в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ в состав общего имущества в многоквартирном доме. Собственниками помещений в многоквартирных домах могут являться граждане, организации различных организационно-правовых форм, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация.

Компетенция органов публичной власти в сфере содержания общего имущества и предмет регулирования Правил

Жилищный кодекс РФ (часть 2 статьи 12) определяет, что установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится исключительно к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Кодекс не допускает регулирования этих отношений органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (статьи 13 и 14 ЖК РФ). В связи с этим, а также с учетом положений статьи 5 ЖК РФ, которая устанавливает состав жилищного законодательства и пределы прав регионов и муниципалитетов, регулирование отношений по содержанию общего имущества многоквартирного дома и требований к его состоянию органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления не допускается. Предметом Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме должно стать регулирование порядка выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и несению бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Указанная обязанность установлена статьей 210 ГК РФ, частью 3 статьи 30, частью 1 статьи 39, а также статьей 161 ЖК РФ <*>. -------------------------------- <*> В Журнале руководителя и главного бухгалтера ЖКХ N 7 за 2005 г. (II часть) был опубликован проект постановления Правительства Российской Федерации об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Этот проект Правил был посвящен больше регулированию отношений по поводу управления многоквартирными домами, практически не затрагивая непосредственно вопросов содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 1 статьи 161) управление многоквартирным домом должно обеспечивать не только благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, но и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, содержание общего имущества в многоквартирном доме является составной частью процесса управления многоквартирным домом, осуществляемым собственниками помещений. В силу Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (часть 1 статьи 4) впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации (то есть как федеральных и региональных законов и иных нормативных правовых актов, так и муниципальных правовых актов), законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону N 189-ФЗ. До настоящего времени федеральными органами исполнительной власти было принято большое число нормативных правовых и методических актов, регулирующих отношения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Многие из них не соответствуют ЖК РФ и не могут применяться в полном объеме, несмотря на то, что они не признаны утратившими силу. При этом федеральные органы исполнительной власти должны привести свои нормативные правовые акты, регулирующие отношения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в соответствие с ЖК РФ и будущими правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. Необходимость и возможность принятия органами МСУ нормативных правовых актов, содержащих нормы жилищного законодательства, установлены частью 6 статьи 5, пунктом 2 статьи 10, статьей 14, частью 2 статьи 48, частями 2 и 5 статьи 50, частью 3 статьи 156, частями 1 и 2 статьи 157, частью 4 статьи 158, частью 11 статьи 159, частью 1 статьи 160, частью 1 статьи 163 ЖК РФ. Возможность принятия органами МСУ муниципальных правовых актов по вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных им федеральными законами, установлена Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (статьи 2, 7, глава 7). Однако согласно положениям частей 6 - 8 статьи 5 ЖК РФ, а также части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления также не могут принимать и применять и свои нормативные правовые акты, регулирующие отношения по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, которые противоречат ЖК РФ, Федеральному закону N 189-ФЗ и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов РФ и органы МСУ должны отменить акты, принятые с превышением их компетенции, а все иные нормативные правовые акты должны быть приведены в соответствие с требованиями ЖК РФ и изданных на основании и во исполнение Кодекса постановлений Правительства РФ. Для устранения коллизий Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" признаны утратившими силу Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415. Эти нормы содержали регулирование отношений по содержанию "жилого дома и придомовой территории". В связи с тем что в ЖК РФ по-новому прямо урегулированы вопросы установления структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы (часть 16 статьи 12, раздел VII) для устранения противоречий необходимо также признать утратившим силу Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг". Пункты 1 - 4, 6 - 12, 16, 19 и 21 - 22 Правил, утвержденных этим Постановлением, прямо противоречат нормам раздела VII ЖК РФ (структура платы; возможность применения стандартов оплаты менее 100%; исключение из оплаты расходов на содержание и ремонт ветхих и аварийных домов; установление обязательных перечней работ по текущему ремонту; плата за жилое помещение для граждан, проживающих в общежитиях "коечного типа"; оплата собственниками индивидуальных жилых домов только вывоза бытовых отходов; установление единых тарифов на территории муниципального образования; случаи возможного установления для собственников регулируемой платы за жилое помещение; оплата "сверхнормативной" и "дополнительной" площади; оплата коммунальных квартир исходя из жилой площади; предоставление субсидий в виде скидки; возможность изменения любыми договорами срока оплаты, установленного ЖК РФ), а остальные нормы частично искажают положения ЖК РФ. Поскольку Жилищный кодекс РФ предусматривает новые подходы к условиям установления и применения регулируемых цен на содержание и ремонт жилых помещений, то в части, касающейся установления основных принципов и методов определения цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, а также правил регулирования и применения этих цен, необходима отмена пунктов 1, 2, подпункта "а" пункта 3, пунктов 9, 11, 12, 17 - 19 Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. N 89. В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме принимают на общих собраниях все основные решения по вопросам содержания общего имущества. Управляющие организации и органы управления ТСЖ и ЖСК в рамках управления многоквартирными домами осуществляют действия по содержанию общего имущества, исполняя решения собственников помещений в пределах выделяемых ими на эти цели средств. Обязанности управляющих организаций и органов управления ТСЖ и ЖСК по содержанию общего имущества являются не первичными, а производными от обязанностей собственников помещений. Поэтому правила содержания общего имущества в многоквартирном доме должны распространяться непосредственно на собственников помещений, а на управляющие организации, органы управления ТСЖ и ЖСК и другие организации только опосредованно (то есть как следствие возложения на них обязательств, вытекающих из возмездных договоров или из членства в таких организациях). В связи с тем что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме конкретного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ), а других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает, то можно сделать вывод, что нормы о содержании общего имущества в многоквартирном доме должны быть универсальными для всех собственников независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами, а также от того, какая у них форма собственности на помещения: частная, государственная или муниципальная. Применительно к договору управления многоквартирным домом (статья 162 ЖК РФ) это четко подтверждается требованием, согласно которому условия договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, необходимо учитывать, что обязанность содержать общее имущество в многоквартирном доме распространяется в равной мере на собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Представляется правильным, что Правила не должны содержать регулирование по образу "правил предоставления гражданам жилищных услуг", предусматривать установление типовых договоров в сфере содержания общего имущества в многоквартирном доме. В ЖК РФ и в других федеральных законах такие поручения Правительству РФ отсутствуют (пункт 4 статьи 426 ГК РФ). Положения Правил не должны смешиваться с предметом регулирования Правил пользования жилыми помещениями.

Многоквартирный дом

Жилищный кодекс РФ не содержит легального определения понятия "многоквартирный дом". Содержащееся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу <*> определение понятия "многоквартирный дом" не представляется безупречным. Согласно указанному Положению (пункт 6) "многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме". Определение также содержит указание на то, что "многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством". Это не вызывает сомнений. Но в данном определении не учитывается то, что хотя общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме является принадлежностью главной вещи (индивидуально-определенного помещения), тем не менее весь многоквартирный дом, как здание, строение, в соответствии с гражданским законодательством <**> следует признавать объектом недвижимости. При этом необходимо отметить, что в обороте участвуют помещения в таком доме, а не сам многоквартирный дом. Кроме этого, содержащееся в пункте 6 указанного Положения понятие "многоквартирный дом" определяется только как совокупность двух и более квартир, а индивидуально-определенные нежилые помещения не указаны. -------------------------------- <*> Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. <**> См. пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для определения понятия "многоквартирный дом" необходимо выделить его отличительные признаки. Многоквартирный дом является строением, относящимся к недвижимому имуществу. Это строение создается на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном градостроительным и земельным законодательством, с получением на это необходимых разрешений и с соблюдением установленных градостроительных и строительных норм и правил. Отличительной особенностью многоквартирного дома является вхождение в его состав нескольких квартир. Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 16) признает квартирой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В качестве структурно обособленных помещений в многоквартирном доме могут находиться и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав. Например, библиотека, магазин, отделение банка и т. п. Оставшуюся, кроме квартир и индивидуально-определенных нежилых помещений, часть многоквартирного дома составляют элементы общего имущества в многоквартирном доме, которые названы в статье 36 ЖК РФ. При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит, согласно статье 36 ЖК РФ, в состав общего имущества в многоквартирном доме, но не входит в состав самого многоквартирного дома. Это различные объекты недвижимого имущества. Под жилым домом ЖК РФ (часть 2 статьи 16) понимает индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. То есть в состав жилого дома не входят квартиры. Таким образом, под многоквартирным домом в соответствии со статьями 16 и 36 ЖК РФ целесообразно понимать индивидуально-определенное здание, которое состоит из двух и более квартир, а также из входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме помещений общего пользования, конструкций и оборудования. В состав многоквартирного дома могут входить одно или несколько нежилых помещений, являющихся самостоятельными объектами недвижимого имущества и не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Необходимо отметить, что ЖК РФ использует понятия "многоквартирный дом" и "жилой дом" и не выделяет такой разновидности домов, как "дом усадебного типа, находящийся в общей собственности нескольких домовладельцев". Если такое индивидуально-определенное здание состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, то в соответствии с ЖК РФ (часть 2 статьи 16) оно может быть отнесено к категории "жилой дом". Если такое здание имеет в качестве структурно обособленных помещений две и более квартиры, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16), то такой дом усадебного типа может быть отнесен к категории "многоквартирный дом". Однако существуют дома усадебного типа, включающие две и более квартиры, из которых нет прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, а обеспечивается возможность прямого доступа только на земельный участок, на котором расположен дом. Представляется, что необходимо относить такой дом к категории "многоквартирный дом" с целью не допустить нераспространения на собственников квартир действия норм ЖК РФ, устанавливающих обязанности несения бремени содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (часть 3 статьи 30) и бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39), главы 6 "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников", разделов VII "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги" и VIII "Управление многоквартирными домами". Указанные положения жилищного законодательства должны применяться как аналогия закона (статья 7 ЖК РФ).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Часть 1 статьи 36 ЖК РФ определяет общий состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Этот перечень можно условно разбить на блоки. К первому блоку можно отнести помещения общего пользования в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты (как помещения, а не как оборудование); коридоры; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование (технические подвалы). Надо сказать, что приведенный законодателем в части 1 статьи 36 ЖК РФ перечень помещений общего пользования в многоквартирном доме является открытым. Такой вывод следует из использования при изложении перечня формулировки "в том числе...". Исходя из этого, в частности, в состав общего имущества собственников помещений могут входить подвалы, в которых нет инженерных коммуникаций и иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования, а также другие нежилые помещения в многоквартирных домах. Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать установленные для таких помещений критерии: 1) они не должны являться частями квартир и 2) они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме. Крыша отнесена к самостоятельному элементу общего имущества без каких-либо оговорок. Необходимо обратить внимание на то, что если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, имеющее этажность, отличающуюся от этажности остальной части дома (например, кафе, библиотека, магазин), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме. Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям целесообразно понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы. Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям надо понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома. К ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома необходимо, в частности, относить балки, фермы, плиты, капитальные внешние и внутренние стены (в том числе стены лоджий), колонны, перекрытия под и над помещениями дома, балконные плиты. К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома целесообразно, в частности, относить: окна и балконные двери (например, в помещениях общего пользования); ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери. Необходимо отметить, что разумно относить к ограждающим несущим и ограждающим ненесущим конструкциям те конструкции, которые обслуживают более одного помещения (квартиры). К механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию могут быть, например, отнесены: внутридомовые инженерные системы электро-, газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; средства пожаротушения; пожарные лестницы; водосточные трубы, колена и воронки и т. п. К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения целесообразно относить: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета; первые запорно-регулировочные краны на внутриквартирной разводке на отводе от стояка; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях, и другие подобные элементы. К внутридомовым системам отопления относятся: стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета, распределители затрат на отопление и другие подобные элементы. Во внутридомовые системы электроснабжения входят: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратура защиты, контроля и управления; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета; этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети (кабели) от ввода в многоквартирный дом до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях. Эти перечни являются открытыми. Такое оборудование многоквартирного дома может находиться как за пределами, так и внутри помещений. Обязательным критерием является предназначение указанного оборудования для обслуживания более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором находятся многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке в соответствии со статьей 16 Федерального закона N 189-ФЗ, в случае, если в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет. До проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, границы такого участка не могут считаться установленными. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства. В соответствии со статьей 4 Федерального закона N 189-ФЗ в части, не противоречащей ЖК РФ и Федеральному закону N 189-ФЗ, подлежит применению Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования в случае установления частного или публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки, эксплуатации и ремонта линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, проведения дренажных работ, а также других нужд собственников соседних земельных участков. Основанием для установления частного или публичного сервитута являются положения статьи 274 Гражданского кодекса РФ, статьи 23 Земельного кодекса РФ, статьи 44 Градостроительного кодекса РФ и части 5 статьи 36 ЖК РФ. Сведения о сервитутах должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Определение состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ прямо не устанавливает, кто именно вправе определять состав общего имущества. Из анализа положений ЖК РФ можно сделать вывод, что состав общего имущества должны определять в первую очередь сами собственники помещений в целях надлежащего выполнения своих обязанностей по его содержанию. Так, например, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан не только адрес многоквартирного дома, но и состав общего имущества в доме, в отношении которого будет осуществляться управление, а также перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого общего имущества (части 2 и 3 статьи 162 ЖК РФ). Очевидно, что уполномоченные органы государственной власти при осуществлении государственного контроля за содержанием общего имущества в многоквартирном доме (пункт 6 статьи 2, пункт 17 статьи 12, статья 20 ЖК РФ) будут вправе оценивать правильность определения состава общего имущества, сравнивая имеющиеся или полученные сведения об этом имуществе с составом общего имущества, которое содержится собственниками помещений надлежащим или ненадлежащим образом. Выполняя полномочия, возложенные частью 4 статьи 161 ЖК РФ, органы местного самоуправления должны будут определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целях подготовки конкурсных условий и оценки предложений претендентов, участвующих в открытом конкурсе по отбору управляющей организации, в случаях, указанных в указанной норме. Представляется, что органы местного самоуправления и их должностные лица в пределах своей компетенции должны оказывать обратившимся к ним собственникам помещений в многоквартирных домах необходимое содействие в определении состава общего имущества путем предоставления сведений, имеющихся у органа местного самоуправления или организаций муниципальной формы собственности. Кроме этого органы местного самоуправления вправе направлять запросы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, организации (органы) по государственному учету объектов недвижимого имущества и другие органы и организации. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, должен бесплатно предоставлять информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество по запросам органов местного самоуправления. Основой для определения состава общего имущества в конкретном многоквартирном доме должны являться в первую очередь сведения, содержащиеся в ЕГРП, а также в государственном земельном кадастре, при условии наличия в них таких сведений. Для описания общего имущества могут также использоваться сведения государственного технического учета (см. часть 5 статьи 19 ЖК РФ). Данные бухгалтерского учета муниципальных и государственных управляющих или иных организаций для определения состава общего имущества могут использоваться только при условии, если организации-балансодержатели сняли со своего баланса жилые и нежилые помещения, которые в результате приватизации и гражданского оборота перестали находиться в государственной и муниципальной собственности. При наличии противоречий между сведениями о составе общего имущества в многоквартирном доме, определенными на основании сведений из ЕГРП, и данными бухгалтерского учета управляющих или иных организаций либо со сведениями, содержащимися в технической документации на многоквартирный дом (в том числе "данным БТИ") и иных связанных с управлением многоквартирным домом документах, состав общего имущества в многоквартирном доме должен определяться в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРП. Необходимо отметить, что в идеальном случае в ЕГРП должны содержаться сведения о составе общего имущества. Состав таких сведений указан в Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах <*>. Этой Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся проведения территориальными органами Федеральной регистрационной службы государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума <**>, а также особенности предоставления информации об объектах недвижимого имущества, являющихся общим имуществом в кондоминиуме и принадлежащих домовладельцам на праве общей долевой собственности. Общий порядок предоставления такой информации установлен Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226. Несмотря на то что Инструкция, утвержденная Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152, разработана на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 189-ФЗ она может применяться в части, не противоречащей ЖК РФ и Федеральному закону N 189-ФЗ. -------------------------------- <*> Утверждена Приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152. <**> Современное жилищное и гражданское законодательство не применяет понятия "кондоминиум".

Однако если в ЕГРП по какой-то причине отсутствуют сведения, прямо описывающие состав общего имущества в объединенном разделе, то сведения из ЕГРП могут быть использованы для определения состава общего имущества "методом исключения". При этом помещения, которые названы в статье 36 ЖК РФ, могут быть включены в состав общего имущества в многоквартирном доме только при отсутствии права собственности на такие помещения у отдельных конкретных лиц в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и федеральным законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако не все сведения о принадлежности жилых и нежилых помещений могут содержаться в ЕГРП. Так, признаются юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (то есть до 31 января 1998 г.), зарегистрированные по правилам, действовавшим до этого момента, а также возникшие до введения в действие Закона права на недвижимое имущество, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления в силу этого Закона, такой регистрации не требовалось. В этих случаях наличие прав собственности на помещения в многоквартирном доме может подтверждаться: актами органов государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; договорами и другими сделками в отношении недвижимого имущества, совершенными в соответствии с действовавшим законодательством (например, договоры купли-продажи, мены и др.); актами (свидетельствами) о приватизации жилых помещений, совершенными в соответствии с действовавшим законодательством; свидетельствами о праве на наследство; вступившими в законную силу судебными актами и иными документами, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход прав. При этом необходимо оценивать потенциальное предназначение таких помещений для обслуживания более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме и (или) при предназначении таких помещений для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома. В связи с тем что во многих муниципальных образованиях общие помещения на практике нередко единолично использовались органами местного самоуправления, возникающие споры об определении состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должны будут разрешаться в судебном порядке.

Обеспечение надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с ЖК РФ (часть 1 статьи 161) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Поскольку управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений, они обязаны обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом. Под надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме необходимо понимать состояние, обеспечивающее: соблюдение установленных обязательных характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни или здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; благоприятные условия пользования гражданами жилыми (нежилыми) помещениями и помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных граждан, проживающих в многоквартирном доме; готовность находящихся внутри многоквартирного дома инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, к предоставлению коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждаемыми Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 157 ЖК РФ, а также поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. Жилищный кодекс РФ содержит нормы о необходимости соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (пункт 6 статьи 2, часть 2 статьи 15, часть 4 статьи 17 и др.). Поскольку жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме соотносятся как главная вещь и ее принадлежность, а также с учетом требования ЖК РФ (часть 1 статьи 156) о необходимости обеспечения за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, возникает вопрос: какие требования имеются в виду? В ЖК РФ такие требования прямо не названы. Однако необходимость определенности по этому вопросу не вызывает сомнений. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 12 ЖК РФ требования к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах могут устанавливаться только органами государственной власти Российской Федерации. В связи с этим в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме должен быть приведен перечень нормативных правовых актов, требованиям которых должно отвечать состояние общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями законодательства, содержащимися в: технических регламентах; государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах; гигиенических нормативах, принимаемых федеральными органами исполнительной власти в случаях и в пределах, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации; стандартах, действующих до вступления соответствующих технических регламентов в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; иных документах, включающих требования к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 2 статьи 12 ЖК РФ. Это перечисление вытекает из требований положений ЖК РФ (статьи 5, 8 и 12), Федеральных законов от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании", от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". При квалификации актов на предмет наличия в них обязательных требований необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 4 Федерального закона "О техническом регулировании", устанавливающего, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера, за исключением случаев технического регулирования в сфере обороны или связанного с государственной тайной. В этой связи, в частности, представляется, что не могут считаться обязательными положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170. Это предмет технического регламента. Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. На состояние многоквартирных домов накладывают отпечаток геодезические и природно-климатические условия их расположения. Поэтому содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от состава включает в себя: осмотр, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, содержание элементов общего имущества в многоквартирном доме; освещение помещений общего пользования в многоквартирном доме; обеспечение необходимого температурно-влажностного режима помещений общего пользования в многоквартирном доме; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования в многоквартирном доме, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, образующихся в результате жизнедеятельности населения и деятельности организаций, пользующихся жилыми и нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; меры пожарной безопасности; содержание и уход за элементами озеленения, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме, и другие действия (услуги, работы). В соответствии с ЖК РФ (статьи 44 - 48) основные решения, касающиеся содержания общего имущества в многоквартирном доме, принимают на общих собраниях собственники помещений в таком доме. В зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ) решения о содержании общего имущества в многоквартирном доме в пределах выделяемых собственниками на данные цели средств исполняют управляющие организации, органы управления товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные или иные специализированные потребительские кооперативы, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом - лица, оказывающие услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Содержание общего имущества в многоквартирном доме при различных способах управления, которые могут выбираться собственниками помещений (разделы V и VI, статьи 162, 163, 164 ЖК РФ), обеспечивается различными способами. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии со статьями 161 и 162 ЖК РФ. При выборе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом собственники помещений, обладающие не менее чем половиной голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, создают соответствующую организацию, приобретают статус ее членов, а собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ или ЖСК, не являются членами этих организаций и заключают договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с ТСЖ, ЖСК или соответствующим потребительским кооперативом в соответствии с пунктом 2 статьи 138 и частью 6 статьи 155 ЖК Российской Федерации. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений они заключают в соответствии со статьей 164 ЖК РФ договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (жилищно-эксплуатационными, ремонтно-строительными, специализированными и иными организациями, независимо от их организационно-правовой формы, а также индивидуальными предпринимателями). При этом собственники помещений вправе самостоятельно осуществлять уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования в многоквартирном доме и земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также ухаживать за элементами озеленения, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества в многоквартирном доме. При создании ТСЖ, ЖСК или соответствующего потребительского кооператива либо при привлечении управляющей организации или иных подрядных организаций (в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом) для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями нормативных правовых актов собственники помещений обязаны принимать решение о перечне услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Примерные перечни таких услуг и работ устанавливаются Правилами содержания общего имущества и используются собственниками в зависимости от конкретного состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такие перечни должны содержать обобщенное перечисление услуг и работ. Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не могут быть обязательными. Важно определять не перечни, которые надо реализовывать, а необходимо определять качественное состояние элементов общего имущества, в зависимости от достижения которого собственникам необходимо будет принимать решения о заказе тех или иных конкретных работ и услуг <*>. Реальные перечни услуг и работ в разных многоквартирных домах будут не одинаковыми. Основой для определения реальных перечней услуг и работ в многоквартирном доме будет являться перечень актов, содержащих обязательные требования к требуемому состоянию многоквартирного дома. -------------------------------- <*> Необходимо обратить внимание на то, что в ЖК РФ используются разные приемы упоминания услуг и работ. В частности, применяется такое изложение: "...услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме" (части 1 и 2 статьи 154), "услуги и работы по их содержанию и ремонту жилых домов" (часть 9 статьи 155), "услуги и работы по содержанию и ремонту жилых помещений" (часть 10 статьи 155). В ряде норм ЖК РФ применяется такое изложение: "оказание услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества" (часть 1 статьи 164). Представляется, что такое изложение не нарушает установленную статьей 128 ГК РФ классификацию видов объектов гражданских прав. Поскольку договор управления многоквартирным домом (статья 162 ЖК РФ) и договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с ТСЖ или ЖСК (пункт 2 статьи 138, часть 6 статьи 155 ЖК РФ) относятся к смешанным договорам, содержащим элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, то к соответствующим элементам этих договоров применяются правила, предусмотренные ГК РФ для договоров, например, бытового (строительного) подряда (глава 37), возмездного оказания услуг (глава 39).

Для осознанного принятия собственниками помещений правильного решения о выборе перечня услуг и работ, обеспечивающего надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, надежность и безопасность состояния элементов дома, общего имущества, помимо обязательных требований, содержащихся в актах, действие которых распространяется на все многоквартирные дома, целесообразно установление обязанности застройщиков готовить и передавать собственникам сборники строительных рекомендаций по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Такое требование целесообразно ввести по прошествии определенного времени и применять в отношении многоквартирных домов, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при осуществлении строительства, капитального ремонта или реконструкции которых получено после установленного Правительством РФ срока. Целесообразно, чтобы такие сборники содержали инструкции всех участников строительства: проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования дома, подрядчиков, застройщиков. Ведение сборника целесообразно возложить на управляющую организацию, ТСЖ, ЖСК или привлекаемую собственниками помещений в доме специализированную организацию. Помимо инструкций сборник должен включать рекомендуемые сроки службы каждого элемента общего имущества в многоквартирном доме, графики осмотров и выполнения необходимых услуг и работ. Подобная "инструкция по эксплуатации" повысит их ответственность за качество передаваемых по завершении строительства помещений в многоквартирных домах. С учетом особенностей персонифицированного пользования входными дверями в квартиры, дверями и окнами, расположенными внутри жилого или нежилого помещения и находящимися в собственности отдельных лиц, услуги по содержанию и работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не включают ремонт таких дверей и окон. Если земельный участок не входит в состав общего имущества в многоквартирном доме (то есть при отсутствии государственного кадастрового учета такого участка), то его уборка и очистка, а также озеленение территории и уход за находящимися на нем элементами озеленения (в том числе полив в летнее время и в сухую погоду газонов, цветников, деревьев и кустарников) осуществляются за счет лица, являющегося собственником соответствующего земельного участка. Услуги и работы по содержанию общего имущества направлены в первую очередь на обеспечение благоприятных условий пользования жилыми (нежилыми) помещениями и помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к предоставлению коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам. Работы по текущему ремонту общего имущества имеют целью предупредить преждевременный износ элементов общего имущества, поддержать их работоспособность и эксплуатационные показатели, устранить выявленные повреждения и неисправности. Что касается работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, то необходимость в них возникает, если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме достигло установленного уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Такие предельно допустимые характеристики должны быть установлены на федеральном уровне (см. пункт 2 статьи 12 ЖК РФ). При капитальном ремонте должен быть устранен физический износ или разрушение элементов общего имущества, восстановлена их исправность и эксплуатационные показатели, а при необходимости соответствующие элементы общего имущества должны быть заменены (в том числе и в целях устранения морального износа отдельных элементов). В зависимости от состояния конкретного дома капитальный ремонт может быть выборочным или комплексным. По ранее сложившейся практике решения о проведении ремонта многоквартирных домов принимались органами местного самоуправления. Но в соответствии с ЖК РФ (пункт 1 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46) решения о проведении текущего или капитального ремонта должны приниматься на общих собраниях собственников помещений большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку в настоящее время около 30% помещений в многоквартирных домах находятся в муниципальной и государственной собственности, то в домах, где есть такие помещения, вопрос о необходимости проведения ремонта могут поднять на собраниях участвующие в них в качестве собственников конкретных помещений уполномоченные органы местного самоуправления или органы государственной власти. Факт достижения общим имуществом в многоквартирном доме или отдельными его элементами уровня предельно допустимых характеристик может быть в зависимости от способа управления многоквартирным домом установлен: управляющими организациями, как при их выборе, так и после заключения договора управления; лицами, привлекаемыми ими для проведения строительно-технической экспертизы; органами управления ТСЖ или ЖСК; жилищно-эксплуатационными, ремонтно-строительными, специализированными или иными организациями. Если указанные лица достижение предельно допустимых характеристик не выявили, то этот факт может быть выявлен органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Жилищный кодекс РФ устанавливает основания принятия органом МСУ решения о сносе дома (статья 32), в частности при признании в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Снос дома возможен при изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для муниципальных (государственных) нужд. Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме при определенных условиях вправе принять решение о сносе дома. Согласно части 1 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственники вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 и части 2 статьи 158 ЖК РФ принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральные законы не устанавливают возможности принятия решения о сносе многоквартирного дома только органами государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или органами МСУ. Многоквартирный дом, как и любой иной объект недвижимости, объективно имеет предельный уровень износа, предел соответствия потребительских свойств потребностям граждан, при достижении которых экономически невыгодно осуществлять реконструкцию многоквартирного дома или его капитальный ремонт. В подобных случаях целесообразно осуществить снос многоквартирного дома и произвести на его месте строительство нового многоквартирного дома. Такая практика есть: например, снос серий домов первого периода индустриального домостроения. В ряде городов решения о сносе дома принимаются только органами местного самоуправления или органами государственной власти городов федерального значения. Однако решение о сносе многоквартирного дома и строительстве на его месте нового многоквартирного дома вправе принимать самостоятельно собственники помещений в рамках процедур общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому целесообразность сноса многоквартирного дома при отсутствии обязательных решений уполномоченных органов публичной власти может определяться самостоятельно собственниками помещений в многоквартирном доме. При этом необходимо выполнение всех установленных процедур и согласований, установленных градостроительным законодательством. Исходя из сказанного о многообразии составов общего имущества в конкретных многоквартирных домах, о технических отличиях элементов многоквартирных домов (даже схожей конструкции и года постройки), а также учитывая высокую степень непредсказуемости решений, принимаемых собственниками помещений на своих собраниях (различный уровень достатка, опыта, запросов и т. п.), можно утверждать, что одинаковых перечней услуг и работ по содержанию общего имущества в двух многоквартирных домах просто быть не может. Однако в отдельных городах даже после проведенных собраний собственников случается, что во всех домах или в их большинстве перечни работ и услуг являются клонами. Следствием этого (или причиной?) является установление для различных многоквартирных домов так называемых средних цен на содержание и ремонт жилых помещений. Во-первых, это характеризует степень "продвинутости" населения, а во-вторых (и это главное), степень застоя административных методов, применяемых органами местного самоуправления. Важным основанием для оценки состояния многоквартирного дома должны являться результаты осмотра фактического состояния, строительно-технической экспертизы, которые нашли свое отражение в технической документации на многоквартирный дом. Состав технической документации на многоквартирный дом, требования к ее хранению и поддержанию в актуализированном и достоверном состоянии устанавливает Правительство РФ.

Несение собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество, определяемым в соответствии со статьей 42 ЖК РФ и статьей 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В ЖК РФ не случайно упомянуто как "бремя содержания общего имущества", так и "бремя расходов на содержание общего имущества". Представляется, что законодатель хотел подчеркнуть, что содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений посредством несения расходов на содержание общего имущества. Эти две обязанности неразделимы и содержательно тождественны друг другу. В зависимости от способа управления многоквартирным домом собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме или обязательных платежей и взносов. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений в соответствии с частями 7 и 8 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Собственники помещений, являющиеся членами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, в соответствии с частью 5 статьи 155 ЖК РФ должны вносить обязательные платежи и взносы. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, в случае управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ. По смыслу ЖК РФ (статья 162) собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно управляющей организации, которая является исполнителем всех услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (имеющим право привлекать подрядные и иные специализированные организации) и предоставляет собственникам коммунальные услуги. По смыслу ЖК РФ управляющая организация не "обеспечивает", а сама исполняет обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме даже в том случае, если непосредственно своими силами не выполняет соответствующие работы и услуги, а привлекает для этого других лиц. В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (часть 1 статьи 4) впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ действующих законов и иных нормативных правовых актов законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ. При этом необходимо учитывать, что, согласно статье 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, действие раздела VIII ЖК РФ ("Управление многоквартирными домами") распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. В связи с этим ранее сложившаяся в отдельных муниципальных образованиях практика возложения на управляющие организации функций "организации (обеспечения) выполнения работ и оказания услуг" или выполнения ею "функций заказчика работ и услуг", а равно функций "представителя интересов собственников перед исполнителями работ и услуг" при взаимодействии со своими контрагентами "от лица и за счет собственников жилых помещений" (что соответствует конструкции договора-поручения - глава 49 ГК РФ) является нелегитимной. При таких подходах управляющая организация не отвечает за содержание дома, а совершает от имени собственников сделки, являясь посредником, действующим по доверенности (статья 975 ГК РФ). Наделение управляющей организации ролью "финансового посредника", "участника в расчетах" также является неправомерным и противоречащим частям 4 и 7 статьи 155 ЖК РФ. В качестве общего правила ЖК РФ предусматривает, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений только за счет их собственных средств. Как исключение для отдельных категорий граждан предусмотрено предоставление бюджетной помощи. Граждане - собственники жилых помещений, имеющие право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, в соответствии со статьей 159 ЖК РФ должны нести бремя своих расходов за счет собственных средств, но с использованием предоставленных им субсидий. Так, Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" в отличие от Постановления Правительства РФ от 30 августа 2004 г. N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" допускает предоставление указанных субсидий только в денежной форме на банковские счета граждан или путем выплаты (доставки) денежных средств через организации связи или выплаты из кассы "служб субсидий". Как только органы государственной власти субъектов Российской Федерации установят региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, - с этого момента субсидии должны предоставляться только в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761, то есть в денежной форме <*>. -------------------------------- <*> На утверждение указанных стандартов органам государственной власти субъектов РФ дается не более двух месяцев после вступления в силу Постановления Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761, то есть с 29 декабря 2005 г. по 28 февраля 2006 г. Причем надо иметь в виду, что статья 159 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 имеют в виду стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, которые не имеют ничего общего со стандартами, используемыми для межбюджетных отношений.

Собственники жилых помещений - физические лица, имеющие в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления право на предоставляемые из соответствующих бюджетов компенсации расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (см. статью 160 ЖК РФ) или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки гражданам по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ), должны нести бремя своих расходов на содержание общего имущества за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат. В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ содержится норма, допускающая временное предоставление так называемых натуральных льгот. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ собственники жилых помещений - граждане, имеющие право на льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг ("натуральных льгот") на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 ЖК РФ компенсаций должны нести бремя своих расходов за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие ЖК РФ. Надо отметить, что ЖК РФ не предусматривает установления в договорах управления многоквартирными домами или при управлении ТСЖ (ЖСК), а также при непосредственном управлении возможности оплаты собственниками помещений расходов на содержание общего имущества по "заниженным ценам" с возмещением из местных бюджетов "разницы в тарифах" или "выпадающих доходов". Только для случая внесения платы за содержание и ремонт нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (не собственниками!) ЖК РФ возлагает на наймодателя (собственника или управомоченное им лицо) обязанность внести недостающую сумму (часть 4 статьи 155). Причем эта обязанность возникает не только при установлении органами местного самоуправления для нанимателей "заниженной" платы, но и при неполном или несвоевременном внесении нанимателями платы. В соответствии с пунктом 16 статьи 12, частью 2 статьи 154 и частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями законодательства. Установление размера общих расходов собственников помещений на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме имеет определенные особенности в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления домом. В соответствии с частью 7 статьи 156 и статьей 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах управления многоквартирным домом. В соответствии с частью 7 статьи 156 и статьей 164 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, складывается из платежей в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений в таком доме, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 137 и частью 8 статьи 156 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива на основе принятой указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме на год, исходя из необходимости: финансирования расходов на осуществление собственной хозяйственной деятельности по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; внесения платы по договору управления многоквартирным домом; внесения платы по договорам о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, заключенным в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 и пунктом 6 статьи 148 ЖК РФ. Необходимо отметить, что статья 154 ЖК РФ не предусматривает разбивки составляющих структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги на составляющие более низкого уровня. В связи с этим такие элементы платы, как плата за услуги управления или плата за вывоз бытовых отходов, не должны устанавливаться отдельно от платы за содержание и ремонт жилого помещения. Но в целом плата за содержание и ремонт жилого помещения должна включать в себя, в частности, оплату расходов на: транспортировку по внутридомовым инженерным сетям воды, газа, тепловой и электрической энергии; расчет и внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги; средства на истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои денежные обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158) предусматриваются случаи установления органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме. Эти случаи являются исключением из общего законодательного подхода, устанавливающего дерегулирование ценообразования в жилищной сфере. Кодекс допускает установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в случаях, если: а) собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом; б) собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании выбрали способ управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Анализ ЖК РФ (пункт 16 статьи 12, часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 161) позволяет сделать вывод, что в тех случаях, когда собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может устанавливаться органами соответствующей публичной власти по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ (часть 4 статьи 161). С учетом подходов к регулированию порядка проведения открытых конкурсов размер такой платы устанавливается равным указанному организатором конкурса в конкурсной документации размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирного дома, являющегося объектом конкурса. Общая цена договора управления многоквартирным домом, являющимся объектом конкурса, должна определяться исходя из указанного организатором конкурса в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и при этом должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенному по результатам указанного конкурса в соответствии с предложениями победителя конкурса. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании выбрали способ управления многоквартирным домом, но не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 4 статьи 158 ЖК РФ), размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается исходя из стоимости совокупности работ и услуг, входящих в утвержденный решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме перечень услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Без принятия на общем собрании собственников помещений перечня услуг и работ по содержанию общего имущества установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК Российской Федерации невозможно. В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ порядок определения цены договора управления многоквартирным домом и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (в том числе установленный соответствующим органом публичной власти) указывается в договорах управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления многоквартирным домом, и недостижение сторонами договора соглашения по этому условию делает договор управления ничтожным. Жилищный кодекс РФ (статья 158) устанавливает, что оплата расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома осуществляется в размере, определенном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. При управлении многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом или непосредственно собственниками размер платы за капитальный ремонт многоквартирного дома должен устанавливаться на общем собрании собственников помещений большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Здесь роль играет большая стоимость капитального ремонта и необходимость готовности собственников помещений нести расходы на его проведение. Учитывая возможность заключения договоров управления многоквартирным домом по результатам проводимых органами местного самоуправления открытых конкурсов только на один год (части 4 - 6 статьи 161 ЖК РФ), вызывает сомнение возможность проведения капитального ремонта в результате таких открытых конкурсов. Ведь в конечном итоге договоры управления всегда заключают только собственники помещений в многоквартирном доме (а не один муниципалитет). В заключение хотелось бы отметить, что помимо прав пользования общим имуществом есть и обязанности в отношении этого имущества. Несение бремени содержания общего имущества является важной обязанностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Эта обязанность может быть изменена только федеральным законом или договором <*>. Порядок несения бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме может определяться только гражданско-правовыми нормами, а не актами органов государственной власти субъектов РФ или местными правовыми актами. Требования к состоянию общего имущества устанавливаются федеральными законами, актами Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти. За соблюдение этих требований ответственность несут в первую очередь собственники помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах своих договорных обязательств. -------------------------------- <*> В частности, собственник может при заключении договора коммерческого найма возложить эту обязанность на нанимателя (при социальном найме это невозможно - пункт 3 части 2 статьи 65 ЖК РФ). Перекладывая свое бремя на иных лиц, собственник-наймодатель все равно остается субъектом этого бремени перед остальными собственниками помещений в многоквартирном доме.

------------------------------------------------------------------

Название документа