Аванс за квартиру

(Прокопьева Д.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 30)

Текст документа

АВАНС ЗА КВАРТИРУ

Д. ПРОКОПЬЕВА

Дина Прокопьева, юрисконсульт ЗАО "Таможенный брокер", г. Магнитогорск.

Я продаю свою квартиру. Покупатели знали, что для оформления сделки готовы не все документы, но для подтверждения своих намерений они уплатили мне аванс. Я же передала им ключи от продаваемой квартиры.

По независящим от меня причинам оформление документов несколько затянулось, о чем я уведомила покупателей, но они согласились ждать.

Недавно я узнала, что они отказываются покупать у меня квартиру. Более того, обратились в суд с требованием, чтобы я вернула им аванс с процентами.

Деньги я вернуть сейчас не могу, так как использовала их для приобретения новой квартиры, и покупатели об этом знают. Они не позволяют мне отдать им аванс без процентов, а также не возвращают ключи от продаваемой мной квартиры, чем препятствуют поиску других клиентов.

Должна ли я возвращать аванс, ведь я готова завершить сделку купли-продажи, но покупатели не хотят этого.

Как отстаивать свои права в суде? На какие нормы закона можно сослаться?

Л. Поршнева, г. Прокопьевск Кемеровской обл.

При заключении гражданско-правовых договоров, в том числе купли-продажи квартир, в расчетах часто используются авансовые платежи.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных требований к форме соглашения об авансе. Однако в п. 3 ст. 380 ГК РФ указано, что при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, считается авансом, если не доказано иное. То есть соглашение об авансе может быть заключено в устной форме (ст. 159 ГК РФ).

Но согласно п. 2 ст. 161 ГК РФ простая письменная форма соглашения об авансе обязательна, если сумма аванса превышает 10 МРОТ. Несоблюдение данной нормы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В отличие от задатка (ст. ст. 380 - 381 ГК РФ) аванс не является способом обеспечения исполнения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки (ст. ст. 330, 331 ГК РФ).

Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

Поскольку уплата аванса - это денежное обязательство, согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Названные правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае отказа от возврата аванса заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о взыскании:

- суммы аванса (п. 1 ст. 1102 ГК РФ);

- процентов за необоснованное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

- судебных расходов (ст. ст. 88, 94, 98 ГПК РФ).

В связи с этим мы рекомендуем автору вопроса вернуть сумму аванса до вынесения судебного решения и попытаться заключить с несостоявшимся покупателем мировое соглашение, которое будет служить основанием для вынесения судом определения о прекращении производства по делу (п. 3 ст. 173, ст. 220 ГПК РФ).

Если же покупатель настаивает на рассмотрении в суде дела по существу, то при даче объяснений (ст. 174 ГПК РФ) следует акцентировать внимание на снижении цены иска путем ее уменьшения на сумму процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование своей позиции можно указать, что ст. 395 ГК РФ установлена ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. Денежные средства были переданы истцом в качестве аванса в счет дальнейшей покупки квартиры. Последствия отказа от предварительной договоренности сторонами не обсуждались и документально не фиксировались, время либо период возврата суммы аванса не оговаривались, доказательства направления ответчику требования о возврате денежных средств истцом не представлены. Следовательно, обязательство по возврату денежных средств ранее не возникало и в настоящее время ответственность за его неисполнение не может быть применена.

Кроме того, стоит попросить суд учесть, что отказ истца вернуть ключи от квартиры является нарушением прав собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (ст. ст. 209, 304 ГК РФ) и препятствовал своевременному возврату аванса.

Если данные обстоятельства будут учтены судом, это приведет к уменьшению размера судебных расходов (ст. 98 ГПК РФ).

Советуем автору вопроса при оформлении отношений с новым покупателем заключить письменный предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), который содержал бы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ) и сумму внесенного задатка. В подобном случае при отказе покупателя от заключения основного договора купли-продажи продавец будет вправе оставить себе сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ) или обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

------------------------------------------------------------------

Название документа