Принудительное прекращение права собственности на жилые помещения по законодательству России и Германии

ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ И ГЕРМАНИИ

Л. С. ТИХОНОВА

Особенности жилого помещения как объекта права собственности определяют не только специфику реализации принадлежащих собственнику правомочий, но и обусловливают необходимость введения законодательных правил принудительного прекращения права собственности на жилище в качестве санкции за злоупотребление правами и ненадлежащее выполнение собственником обязанностей в отношении жилого помещения. Эти вопросы, актуальные как для Российской Федерации, так и для Германии, имеют существенное значение для детального исследования правового статуса собственника жилья. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Аналогичные правила установлены и в ст. 14 Основного закона ФРГ (Grundgesetz fur die Bundesrepublik Deutschland <*>). Содержащаяся в указанных нормах гарантия собственности неразрывно связана с гарантией личной свободы, направлена на "обеспечение собственнику свободного пространства в имущественной сфере и предоставление ему возможности удовлетворять жизненные потребности, осознавая при этом свою личную ответственность" <**>. Однако признание частной собственности еще не решает вопроса о взаимодействии и отграничении интересов собственника от интересов общества. Задача правовой политики государства - найти компромисс между этими интересами. Собственность, содержательно определенная законом, подлежит "дальнейшему ограничению социальными связями, публичными интересами" <***>. Этой цели служит правило абз. 2 ст. 14 Основного закона ФРГ, в соответствии с которым принудительное отчуждение собственности допускается только для общего блага и может производиться только на основании закона или административного акта, изданного на основании закона. -------------------------------- <*> Bundesgesetzblatt. 1949. I. <**> Gnthcr. H.-H. Dcr Sclnitz des Eigentnms im Grundgesetz [Text] / H.-H. Galher // DeutscheWohmingswirtschaft. 2000. N 4. S. 78 - 81. <***> Wicling, H. J. Sacheiirecht [Text] / H. J. Wicling, Berlin: Springer. 2001. S. 85.

Принцип неприкосновенности собственности является и одним из основополагающих начал российского гражданского права. Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме как по решению суда при наличии оснований, ограниченный перечень которых не подлежит расширительному толкованию. Таким образом, именно суд должен быть проводником государственной политики при решении вопросов, касающихся прекращения права собственности. Учитывая важность защиты публичных интересов в правоотношениях собственности, что особенно очевидно проявляется в жилищной сфере, ст. 293 ГК РФ предусматривает специальное правило прекращения права собственности на жилые помещения. Это продиктовано особой социальной значимостью такого объекта гражданских прав, как жилое помещение. Публичный интерес в этих отношениях заключается прежде всего в сохранении хозяйственного назначения жилья и обеспечении прав и законных интересов соседей собственников жилых помещений. Суд при разрешении конкретных дел всегда сталкивается с конфликтом права частного и его публично-правовой стороной - интересами других лиц, а значит, общественными. Правила принудительного прекращения права собственности на жилые помещения по российскому законодательству распространяются на собственников любого жилья (жилых домов, квартир, изолированных комнат в квартирах). В ФРГ основания и специальный порядок лишения права собственности на жилье установлены для многоквартирных домов, состоящих из двух и более жилых помещений (квартир), находящихся в собственности различных лиц. Особенности правового статуса собственника жилья в многоквартирном доме, которые связаны с многообразием существующих там отношений собственности и в принципе соответствуют российскому законодательному регулированию в этой области, влияют и на процедуру лишения права собственности на жилое помещение в Германии. Обратимся к сравнительному анализу оснований принудительного прекращения права собственности на жилье, предусмотренных в законодательстве РФ и ФРГ. В соответствии с ч. 1 ст. 293 ГК РФ прекращение права собственности на жилое помещение может иметь место, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение. Как видим, если проанализировать эти положения ст. 293 ГК РФ, несложно заметить, что там грамматически выделяются два или три основания для прекращения права собственности на жилое помещение. Союз "либо", стоящий между оборотами "систематическое нарушение прав и интересов соседей" и "бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение", однозначно указывает на наличие двух самодостаточных условий применения данной нормы. Другое дело - как толковать перечисленные через запятую словосочетания "использование помещения не по назначению" и "нарушение прав и интересов соседей". Восприятие запятой как знака, отделяющего одно от другого, будет означать самостоятельность и третьего условия. В таком прочтении содержание данного правила будет охватывать три варианта ненадлежащего осуществления прав собственниками жилых помещений, и за любой из них может последовать прекращение права собственности. Имеется, однако, точка зрения, согласно которой следует рассматривать эту конструкцию не как перечисление, а как единое целое, в котором вторая часть уточняет первую и которое может быть сформулировано следующим образом: "использование помещения не по назначению, ведущее к нарушению прав и интересов соседей" <*>. -------------------------------- <*> Поротикова О. А. Гражданско-правовое регулирование соседских отношений (Текст) / О. А. Поротикова // Законодательство. 2004. N 4. С. 79 - 85.

Более того, О. А. Поротикова предлагает при толковании указанной нормы "вынести за скобки" фразу о нарушении прав и интересов соседей и выделить в качестве оснований принудительного прекращения права собственности на жилое помещение два конкретных состава злоупотребления вещным правом: использование жилого помещения не по назначению и бесхозяйственное обращение с жилым помещением, при условии, что и в первом, и во втором случае нарушаются права и законные интересы соседей. В некоторых работах по жилищному праву <*> систематическое нарушение прав и интересов соседей рассматривается как частный случай бесхозяйственного содержания жилого помещения. -------------------------------- <*> См., например: Кичихин А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения (Текст) / А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович / Под. ред. И. Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 313.

Однако с этими точками зрения вряд ли можно согласиться. Действительно, и при использовании жилого помещения в ущерб назначению (например, не для проживания, а для размещения склада продукции и т. п.), и при бесхозяйственном обращении с ним права и законные интересы соседей в большей или в меньшей степени нарушаются. Однако влияние на права и интересы соседей может быть вовсе не связано с воздействием на само жилое помещение и его состояние (например, при совершении собственником действий, угрожающих жизни, здоровью или имуществу соседей). Таким образом, считаем, что следует выделять три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилые помещения. Первым из таких оснований, установленных в ст. 293 ГК РФ, является использование жилого помещения не по назначению. Лишение права собственности на жилище по данному основанию является следствием нарушения собственником предписаний п. 2 ст. 288 ГК РФ, в соответствии с которым полномочия владения, пользования и распоряжения жильем должны осуществляться собственником в строгом соответствии с целевым назначением жилого помещения - его предназначенностью для проживания граждан. Жилищный кодекс РФ установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с пределами использования жилого помещения, предусмотренными в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении промышленных производств, предприятий, учреждений без перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством, может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В немецком законодательстве прямо не предусмотрено такое основание для принудительного прекращения права собственности на жилье, как использование его не по назначению. Однако в том случае, если квартира используется таким образом, что остальным собственникам жилья в доме причиняются значительные неудобства, то, как будет показано далее, это может повлечь применение к нарушителю процедуры принудительного отчуждения жилого помещения. Статья 293 ГК РФ в качестве основания лишения прав на жилище предусматривает также систематическое нарушение собственником жилого помещения прав и интересов соседей. Указанное основание имеет место при неоднократном совершении собственником жилья противоправных действий, нарушающих социальные нормы общежития, в отношении других жильцов дома или квартиры (оскорбление, унижение человеческого достоинства, хулиганские действия и др.). Кроме того, согласно ст. 293 ГК прекращение права собственности может послужить санкцией за бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем, допускающее его разрушение. Обычно разрушение или порча жилого помещения являются следствием активных действий граждан, но они могут быть и результатом их пассивного поведения (например, помещения не убирают, не отапливают, не проводят текущий ремонт, вследствие чего они постепенно разрушаются). Два последних основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение имеют значительные сходства с положениями немецкого законодательства. Общее условие лишения права собственности на квартиру в ФРГ установлено в абз. 1 § 18 WEG: "Если собственник жилого помещения является виновным в совершении настолько серьезного нарушения лежащих на нем обязательств по отношению к другим собственникам жилья в доме, что они не могут более пребывать с ним в сообществе, то другие собственники вправе потребовать от него отчуждения жилого помещения". Это могут быть нарушения финансовых и иных обязательств по отношению к другим домовладельцам (всем или одному из них). В качестве такого нарушения может быть принято во внимание, в частности, систематическое загрязнение, повреждение дома и иное поведение, угрожающее безопасности здания, а также совершение противоправных насильственных действий по отношению к проживающим в доме лицам <*>. -------------------------------- <*> Weitnauer, H. WEG Kommentar [Text] / H. Weilnaucr. Munchen: Verlag Fran / Vahlen, 2005. S. 353.

Абзац 2 § 18 WEG предусматривает два специальных основания принудительного прекращения права собственности на жилье, а именно: - повторное, несмотря на предупреждение, грубое нарушение собственником лежащих на нем согласно § 14 обязанностей; - просрочка собственником более чем на три месяца выполнения своей обязанности по уплате взносов на содержание общего имущества многоквартирного дома (абз. 2 § 16) в сумме, превышающей 3% от совокупной стоимости его жилого помещения. В обоих этих случаях невозможность дальнейшего пребывания с нарушителем в сообществе не является необходимым условием для применения абз. 2 § 18 WEG. В § 14 WEG установлены следующие обязанности собственника жилья, нарушение которых может повлечь принудительное прекращение его права собственности: - поддерживать в надлежащем состоянии находящиеся в его индивидуальной собственности помещения и использовать их, а также объекты общего пользования в доме только таким образом, чтобы не создавать для остальных собственников жилья в доме неудобства, выходящие за пределы упорядоченного общежития; - обеспечивать соблюдение перечисленных в п. 1 обязанностей лицами, которые относятся к членам семьи собственника или которым он предоставил в пользование принадлежащие ему помещения; - разрешать доступ к находящимся в его собственности помещениям и их использование, если это необходимо для поддержания в исправном состоянии или для ремонта объектов общего пользования в доме. Как видим, собственник несет ответственность не только за свое виновное нарушение обязанностей в отношении принадлежащего ему помещения и ущемление прав и интересов соседей, но и за действия (бездействие) членов своей семьи и других проживающих в квартире лиц. Поэтому принудительное прекращение права собственности по основанию, предусмотренному абз. 2 § 18 WEG, может быть следствием противоправного поведения как собственника, так и иных лиц, надлежащее исполнение обязанностей которыми не было должным образом обеспечено собственником <*>. -------------------------------- <*> Wellkamp, L. Rechtshandbuch Wohnungseigentum [Text] / L. Wellkamp. Herne / Berlin: Verlad fur die Rechtsund Anwaltspraxis, 1998. S. 439.

В соответствии с абз. 4 § 18 WEG требование, предусмотренное абз. 1 § 18, не может быть ограничено или исключено, то есть носит императивный характер. Положения же абз. 2 § 18 WEG, напротив, являются полностью диспозитивными, то есть их применение может быть расширено, ограничено или полностью исключено соглашением собственников квартир в доме. Как российское, так и немецкое законодательство (ст. 293 ГК РФ, §§ 18, 19 WEG) устанавливает особую процедуру принудительного прекращения права собственности на жилое помещение, которая содержит дополнительные гарантии прав собственника квартиры. В Российской Федерации первым возможным способом воздействия на собственника жилья является предупреждение нарушителя органом местного самоуправления. Собственнику предъявляется требование об устранении допущенных нарушений, а если они влекут разрушение жилого помещения, то назначается соразмерный разумный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На практике же (поскольку органы местного самоуправления еще не созданы в России повсеместно) иски о принудительном отчуждении жилого помещения предъявляются местными органами государственной власти. В ФРГ предупреждение также является обязательным при применении процедуры лишения права собственности на жилье, однако только по основанию, предусмотренному п. 1 абз. 2 § 18 WEG. Управляющий (специальное должностное лицо, которому по договору передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, § 26 WEG) либо один или несколько собственников жилья, проживающих совместно с нарушителем в одном доме, обязаны предупредить его об устранении допущенных им нарушений, возложенных на него в соответствии с § 14 WEG обязанностей. И только повторное, несмотря на предупреждение, грубое нарушение им этих обязанностей будет являться основанием для принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. Далее для лишения права собственности на данный объект недвижимости в ФРГ необходимо решение остальных собственников жилья в многоквартирном доме о предъявлении к нарушителю требования об отчуждении принадлежащего ему помещения. Согласно абз. 3 § 18 WEG такое решение должно быть принято большинством голосов более чем зарегистрированных в специальных поземельных книгах собственников квартир в доме. Это решение может быть обжаловано в судебном порядке в течение одного месяца со дня его принятия (абз. 4 § 23 WEG). Со вступлением решения в силу (т. е. по истечении одного месяца со дня принятия) по отношению к нарушителю возникает право требования остальных собственников квартир в доме об отчуждении жилого помещения. В случае если собственник-нарушитель добровольно не выполняет данное решение, остальные собственники (либо один из них) или управляющий от их имени вправе в соответствии с § 18 WEG обратиться в суд с иском о принудительном прекращении прав нарушителя на жилое помещение. Суд, как и в России, принимает решение о продаже такого жилья с торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение решения. Однако собственник может принять на себя обязательство самостоятельно произвести отчуждение принадлежащего ему жилого помещения, что приравнивается к добровольному исполнению судебного решения. Особенностью немецкого законодательства является следующая гарантия интересов собственника нарушителя. Вплоть до момента передачи проданного на торгах жилого помещения собственник может избежать лишения его прав на жилище, если выполнит все обязательства, из-за неисполнения которых против него было вынесено судебное решение, в том числе обязательство возместить расходы, связанные с судебным рассмотрением спора и проведением торгов (абз. 2 § 19 WEG). Если обратиться к судебной практике российских судов общей юрисдикции, то в ней нет (или почти нет) дел, рассмотренных согласно ст. 293 ГК: суды сегодня "не решаются", "не отваживаются" лишать граждан права собственности на жилое помещение <*>. При применении норм о выселении суду крайне трудно решить, что лучше: обеспечить потерпевшему соседу нормальную жизнь в его квартире и оставить правонарушителя без крыши над головой или все-таки сохранить жилье для нарушителя, но вынудить его соседа терпеть неудобства? При такой постановке вопроса в качестве государственного интереса может пониматься желание не пополнять армию лиц без определенного места жительства. -------------------------------- <*> См. об этом: Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей (Текст) / Л. В. // Российская юстиция. 2001. N 4. С. 24 - 25.

Сказанное, однако, не значит, что такая санкция за нарушение прав соседей и бесхозяйственное обращение с жильем, как прекращение прав нарушителя, не нужна. Видимо, требуется продуманный механизм, позволяющий гибко подходить к каждому случаю. Так, при рассмотрении подобной ситуации суд должен выяснить, имеется ли у выселяемого лица иное место для проживания, при необходимости - обеспечить его временным жильем до приобретения им новой квартиры или заключения нового договора найма жилого помещения. Нередко подобная задача осложняется наличием членов семьи собственника, право которого прекращается по ст. 293 ГК РФ. Ясно, что эти лица, имеющие право ограниченного пользования жильем, будут препятствовать не только применению данной санкции, но и реализации имущества собственника с публичных торгов в соответствии с абз. 2 ст. 293 ГК РФ. Частная сторона, частный интерес, таким образом, на практике защищаются в большей степени, и не реализуется определенная правоприменительная политика, связанная с законодательными идеями, закрепленными в ст. 293 ГК. Из опубликованной практики судов в ФРГ также видно, что решения о принудительном прекращении права собственности на основании § 18 WEG принимаются нечасто <*>, несмотря на то, что данная норма признана не противоречащей конституционному принципу неприкосновенности частной собственности, ст. 14 Основного закона ФРГ <**>. -------------------------------- <*> LG Passau Urteil von 12.04.1984 [Text] // Der deutsche Rechtspfleger. 1984. Heft 10/11; LG Tubingen Urtcil von 22.09.1994 [Text] // Neue Juristische Wochenschriftrechtsprechung-Report. 1995. Heft 11; LG Koln Urteil von 10.05.2001 [Text] // Zetschrift fur Miet und Raumrecht. 2002. N 3. <**> Bundesverfassungsgericht Beschluss von 27.02.1997 [Text] // Wohnungswirtschaft und Mictrecht. 1998. N 1.

Представляется, что при рассмотрении и разрешении конкретных дел, связанных с прекращением права собственности, следует исходить в первую очередь из необходимости защиты этого права. Ведь не случайно осуществление данной процедуры и в России, и в Германии является крайней мерой, "самым сильным средством, которое может быть применено против нарушителя" <*>, и имеет место тогда, когда иные, менее радикальные, способы воздействия на собственника жилья, побуждающие его устранить допущенные им нарушения, оказались безрезультатными. -------------------------------- <*> Weitnauer, H. WEG Kommentar [Text] / H. Weitnauer, Miinchen: Verlag Franz Vahlen, 2005. S. 352.

При этом, думается, нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя здесь интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных действий, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами. Судам нельзя недооценивать идею ст. 293 ГК и § 18 WEG, предусматривающих необходимость публично-правового вмешательства в случае нарушения субъектами гражданского права интересов других - в данном случае соседей по жилищу. И совсем не случайно, как было рассмотрено ранее, российский и немецкий законодатели, формулируя в ст. 209 ГК РФ и в § 903 ГГУ понятие права собственности, установили пределы реализации данного права, выражающиеся в необходимости "не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц" (ГК РФ), осуществлять полномочия собственника, "поскольку этому не препятствуют закон и права третьих лиц" (ГГУ). Тем самым гражданское законодательство обеих стран охраняет не только собственника от нарушений его права, но и других участников гражданских правоотношений от возможного произвола собственников. Обобщая изложенное, можно сделать вывод о том, что требования российского законодательства о принудительном прекращении права собственности на жилое помещение в значительной мере сходны с действующими в Германии нормами в этой сфере. Сходство правового регулирования в данной области в наших странах проявляется в установлении гарантий прав собственников жилья, выраженных в наличии строго ограниченного законом перечня оснований, а также специального порядка принудительного прекращения права собственности на жилые помещения, который в ФРГ является особо сложным и длительным. Однако если в России полномочия требовать в суде отчуждения принадлежащего нарушителю объекта недвижимости предоставлены органам местного самоуправления, то в Германии вся инициатива находится в руках самих жильцов - собственников помещений в многоквартирном доме, чьи права ущемляются противоправными действиями (бездействием) нарушителя. При этом считаем, что судам в России следует более внимательно относиться к возможности применения санкции в виде принудительного прекращения права собственности на жилые помещения, отказавшись от абсолютизации защиты частноправовых интересов собственников, применяя гибкий подход и учитывая все имеющие значение для каждого конкретного дела обстоятельства. В противном случае изначально преследуемая законодателем в рассмотренных правовых нормах цель - дисциплинировать владельцев данного вида недвижимого имущества, побуждать их поддерживать свое жилище в надлежащем состоянии и соблюдать права и законные интересы соседей не сможет быть в полной мере реализована без практики применения правил о принудительном прекращении права собственности на жилье.

------------------------------------------------------------------

Название документа