Антирейдерский Закон - новое для акционерных обществ
(Увакина Т.)
("ЭЖ-Юрист", 2009, N 29)
Текст документа
АНТИРЕЙДЕРСКИЙ ЗАКОН - НОВОЕ ДЛЯ АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВ
Т. УВАКИНА
Татьяна Увакина, советник генерального директора ОАО "Реестр" по правовым вопросам.
В начале июля долгожданный Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (в части совершенствования механизмов разрешения корпоративных конфликтов) был одобрен Государственной Думой в третьем чтении, чуть позже прошел в Совете Федерации и только что подписан Президентом Российской Федерации Дмитрием Медведевым. Таким образом, кропотливая работа по созданию и редактированию Закона, длившаяся более двух лет, завершена и в ближайшее время начнется его повсеместное применение хозяйственными обществами.
Необходимость появления данного Закона была продиктована реалиями последних лет, когда нечистые на руку участники предпринимательской деятельности, пользуясь внешне законными средствами, производили так называемые корпоративные захваты, препятствующие осуществлению законных прав и интересов добросовестных участников корпоративных отношений. Все это не только подрывало экономическую безопасность отдельных субъектов хозяйствования, но и дестабилизировало имущественный оборот в масштабах государства.
Разработка Закона и все этапы его рассмотрения Государственной Думой широко обсуждались общественностью, правоведами, правоприменителями и СМИ, и вот - свершилось - Федеральный закон N 205-ФЗ подписан Президентом.
Настоящей статьей мы постараемся подготовить акционерные общества к жизни в новых условиях, сориентировать их относительно новых возможностей, предоставляемых Законом в сфере урегулирования корпоративных споров и защиты корпоративной собственности.
Само понятие "корпоративный спор" сформулировано в Законе впервые в российской законодательной практике. Так, в АПК вводится ст. 225.1 "Дела по корпоративным спорам", где определяется подсудность данной категории дел арбитражным судам и дается исчерпывающий перечень дел, относящихся к категории корпоративных споров. В целях предотвращения инициирования в различных судах корпоративных споров, тесно связанных между собой, и, соответственно, принятия судами противоречащих друг другу судебных решений законодатель указал, что все подобные споры должны рассматриваться арбитражным судом по месту нахождения соответствующего юридического лица. Однако само по себе установление исключительной подсудности по делам о корпоративных спорах не способно решить проблему инициирования множества судебных разбирательств, направленных на смену корпоративного контроля одновременно в нескольких процессах в одном и том же суде. Для устранения этой проблемы Закон оговаривает правило об обязательном соединении в одно производство сходных требований, а также вводит в арбитражное процессуальное законодательство институт коллективных исков. Помимо перечисленных новелл Закон вносит ряд ограничений, ориентированных на упорядочение применения обеспечительных мер по искам по делам о корпоративных спорах. Срок обжалования определений суда сократится с 30 дней до 14.
Одной из определяющих идей Закона является повышение гарантии сохранения прав собственности: более детально по сравнению с действовавшим ранее законодательством регулируются основные принципы учета прав собственности на именные ценные бумаги, а также отношения, складывающиеся в связи с ведением реестра владельцев именных ценных бумаг между эмитентом, регистратором, акционерами и иными лицами. Законом установлено, что общество и регистратор несут солидарную ответственность за убытки, причиненные акционеру в результате утраты его акций. Это нововведение повышает уровень значимости института регистратора в вопросе защиты корпоративной собственности, одновременно увеличивая степень ответственности регистратора за возможные убытки акционера. С введением Закона в действие услуги регистраторов будут востребованы большим количеством акционерных обществ, реестры которых в силу требований действующего законодательства не подлежат обязательному ведению профессиональным регистратором.
Одновременно с повышением общей правовой культуры в современном российском обществе растет уровень профессионализма менеджмента субъектов хозяйственных отношений в сфере управления рисками. Введение института регистратора в отношения между акционером и обществом-эмитентом представляется дополнительной гарантией сохранения активов, ведь регистратор с его специальными профессиональными знаниями служит препятствием на пути недобросовестных участников корпоративных отношений, посягающих на право собственности на ценные бумаги. Зачастую именно профессиональные действия регистратора в целях защиты информации о ценных бумагах эмитента сводят на нет попытки запустить процесс передела собственности в отношении ценных бумаг.
Ключевой идеей Закона следует назвать обеспечение акционеров информацией о корпоративном споре, ведущемся вокруг организации, владельцами акций которой они являются. Данное новшество позволяет акционеру своевременно узнать и активно участвовать в рассмотрении затрагивающего его интересы корпоративного спора, а также проявлять свою волю и использовать свои ресурсы для обеспечения своих интересов в вопросе защиты принадлежащей ему собственности.
Законом вносится ряд важных уточнений в законодательные акты, посвященные вопросам обжалования решений органов управления акционерного общества, а также оспаривания крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность. В частности, уточняется круг лиц, которые могут обратиться в суд с подобными требованиями. Предусматриваются сокращенные сроки давности по требованиям об обжаловании решений органов юридического лица и конкретизируются последствия признания их недействительными. Закон выделяет следующие критерии для принятия судебного решения по таким вопросам: факт причинения акционеру убытков, существенность нарушения и реальные возможности акционера повлиять на принимаемое решение.
Таким образом, акционер, не имеющий возможности повлиять на принимаемое общим собранием акционеров решение, в силу размера принадлежащего ему пакета акций отныне вправе оспорить такое решение в арбитражном суде, только если он сможет доказать, что оно повлекло за собой причинение ему убытков. Причем нарушения, допущенные при принятии оспариваемого решения, должны быть существенными. Критерий существенности Законом не определен, в каждом конкретном случае его будет устанавливать суд, однако можно предположить, что существенными будут признаны нарушения, способные повлиять на суть и последствия принятого решения, при этом обычные формальные неточности не смогут послужить поводом для инициирования корпоративного спора. Данная новация лишает рейдеров еще одного механизма втягивания общества в корпоративный конфликт.
Закон также затрагивает вопрос эмиссии ценных бумаг в части приостановления эмиссии и признания выпуска ценных бумаг недействительным либо несостоявшимся. Отныне судебный орган, рассматривающий требование о признании выпуска (дополнительного выпуска) ценных бумаг недействительным, с учетом всех обстоятельств дела получает возможность отказать в удовлетворении заявленного требования, если допущенные при размещении ценных бумаг нарушения действующего законодательства несущественны. Такая норма обеспечивает более гибкое правовое регулирование и направлена на предотвращение аннулирования выпусков ценных бумаг по одним лишь формальным основаниям.
Как видно из приведенного обзора, Закон вполне оправдывает свое неофициальное название - "антирейдерский", ведь он разработан исходя из накопленной судебной и правоприменительной практики и призван устранить благоприятные условия для ведения корпоративных войн с использованием административного ресурса, что послужит стабилизации экономической ситуации в государстве и повышению инвестиционной привлекательности России. В то же время Закон должен способствовать повышению уровня информированности субъектов корпоративных отношений о реальной картине дел в каждом конкретном обществе, давать возможность своевременно предотвратить нежелательные попытки передела собственности. Вместе с тем повышается уровень требований, предъявляемых к профессионализму участников корпоративных отношений в сфере защиты корпоративной собственности, - унифицированные механизмы рассмотрения корпоративных споров и сжатые сроки обжалования не оставляют права на ошибку.
Название документа
Интервью: Дисциплина для собственника
("ЭЖ-Юрист", 2009, N 29)
Текст документа
ДИСЦИПЛИНА ДЛЯ СОБСТВЕННИКА
Д. И. ДЕДОВ
Экономический кризис - не время для паники. Чтобы сберечь свое имущество, собственникам нужно просто знать правильный способ судебной защиты. На эту тему в эксклюзивном интервью газете "ЭЖ-Юрист" рассуждает судья второго судебного состава Судебной коллегии ВАС РФ по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, Дмитрий Иванович Дедов.
Дмитрий Иванович, на недавно прошедшем заседании Президиума ВАС РФ был представлен проект Обзора судебной практики по вопросам применения ст. 222 ГК РФ, то есть по спорам о сносе и о признании права собственности на самовольные постройки. С какими проблемами на практике сталкивался Ваш состав и какие призван решить проект?
- Проблемы, поднятые в проекте, требуют скорейшего разрешения для обеспечения единообразия судебной практики (многие пункты проекта даны с вариантами) и облегчения работы судей. Ведь именно по делам, связанным с самовольной постройкой, у судей арбитражных судов возникает самое большое количество вопросов. Это часть дел, по которым у надзорной инстанции еще нет ясной и точной позиции. Если эта позиция будет обозначена, то судьям, несмотря на огромное количество дел, будет намного проще их разрешать: судья будет знать, какие обстоятельства выяснить, какие вопросы задать сторонам, какие дополнительные доказательства требовать, то есть он будет знать, как управлять судебным процессом в рамках конкретного дела.
Статья 222 ГК РФ сформулирована очень жестко. Многое в ее применении зависит от того, как расценивать допущенные при строительстве нарушения. А ведь порядок строительства и получения для этого необходимых разрешений достаточно сложен, на любом этапе строительства могут возникнуть проблемы, могут быть допущены мелкие нарушения этого порядка.
Вопрос в том, укладываются ли такие мелкие нарушения в положения ст. 222 ГК РФ, общий смысл которой связан скорее с действиями захватнического, самоуправного характера? Случается, что отказ местной администрации, например, ввести объект в эксплуатацию обусловлен отсутствием разрешения на строительство, хотя сама администрация годами не рассматривает поданные документы, не утверждает проектную документацию, а речь при этом идет всего лишь о строительстве привокзального рынка (который, впрочем, является очень прибыльным местом, на которое могут претендовать и другие предприниматели).
Надо отметить, что суды при рассмотрении данной категории дел внимательно относятся к доводам лица, осуществляющего строительство, и местной администрации. Судьи понимают, что в защите нуждаются как права и законные интересы строителей, так и публичные интересы. Мне кажется, готовящийся Обзор направлен как раз на то, чтобы обеспечить баланс этих интересов.
Не стоит повсеместно применять ст. 222 ГК РФ, делать это надо очень и очень аккуратно. Допустим, человек начинает строить на своем земельном участке какой-то объект, не получив на строительство необходимое разрешение. Потом он обращается в суд и просит признать за ним право на самовольную постройку. Вот тут практика показывает, что далеко не всегда местная администрация может аргументированно доказать, что в иске должно быть отказано и постройка подлежит сносу.
Доказательства того, что строение угрожает жизни и здоровью граждан, как правило, не представляются. Я уже не говорю о том, что судебная практика вообще пока молчит о таких обстоятельствах, как соответствие или несоответствие самовольной постройки плану застройки местности или плану развития города. А ведь это тоже очень важно! В качестве примера возьмем Париж - там действительно в некоторых исторических районах города запрещено строить здания выше 6 - 7 этажей. Но это не значит, что там вообще нет высотных зданий. Они есть, но только в тех районах, где "высотки" не будут противоречить плану развития города. Может быть, установление таких обстоятельств - это перспектива для развития и нашей судебной практики. Но инициатива здесь в первую очередь принадлежит лицам, участвующим в деле.
Можете ли Вы выделить общие тенденции обращения собственников за судебной защитой своих прав, обусловлены ли они экономическим кризисом?
- Прямой связи здесь нет. В принципе все те дела, которые существовали в нашем составе до кризиса, продолжают поступать в него в таком же количестве и сейчас. Допустим, такая "кризисная" категория дел, как оспаривание действий, связанных с реализацией имущества на торгах для выплаты долга в рамках исполнительного производства. Количество подобных дел не увеличилось. Это регулярная категория дел, потому что процедура торгов достаточно сложна, а значит, у недовольной стороны всегда есть соблазн "раскачать" и ослабить эту конструкцию, и она постоянно использует любой повод для этого, даже если должник уже ликвидирован.
Я вообще не вижу какого-то резкого увеличения или уменьшения количества отдельных категорий дел в связи с кризисом. В принципе у меня довольно оптимистичный взгляд на кризис, я считаю, что он в основном в головах людей. Но эффект кризиса может сказаться на нашей работе значительно позже, возможно, со следующего года, когда соответствующие дела пройдут все судебные инстанции.
Меняется качественный состав дел. Если раньше это были дела, связанные с приватизацией, и другие "дела давно минувших дней", то сейчас увеличивается количество споров, связанных с современной экономической деятельностью, начавшейся в XXI веке.
Например?
- Возрастает количество дел, связанных с правом на землю, особенно это касается осуществления права выкупа земельного участка в собственность или получения права долгосрочной аренды. Органы местного самоуправления не очень охотно соглашаются на передачу, бывает, что они пытаются под какими-то предлогами отказать.
Каждое земельное дело такого рода обусловлено огромным количеством различного рода обстоятельств, связанных, например, с тем, нарушены или нет права смежных землепользователей, права собственников недвижимого имущества, которое находится на испрашиваемом земельном участке.
Проблемными являются вопросы по разделу или выделу земельных участков. Конечно, после изменений и дополнений в Земельный кодекс они стали решаться легче, поскольку появились критерии выдела, определения того, является ли земельный участок делимым или нет. Но определить это стороны могут и без суда, и хотелось бы, чтобы существовал какой-то досудебный порядок урегулирования таких споров. Зачастую стороны не знают, какие необходимы доказательства для подтверждения делимости или неделимости земельного участка. При изучении материалов видно, что этот вопрос даже не рассматривался сторонами до обращения в суд.
Но ведь у нас не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с защитой права собственности?
- К сожалению, нет. Мы много говорим о том, чтобы совершенствовать административный и досудебный порядок разрешения налоговых споров. Да и политика налоговых органов теперь направлена на то, чтобы реализовать данное законодательное установление. В общем-то, это позитивный факт, пример работающего государства.
Но оказывается, что в спорах о собственности тоже было бы неплохо ввести какую-то административную процедуру урегулирования, особенно по тем спорам, в которых участвуют органы власти, местного самоуправления. А в подавляющем большинстве случаев подобные дела не обходятся без участия органов исполнительной власти и местного самоуправления.
Может быть, для альтернативного разрешения этого вида споров вполне достаточно третейских судов?
- Не думаю. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает такое основание возникновения права собственности, как решение третейского суда, но мне кажется, что отдавать указанные дела только на откуп третейским судам очень опасно.
По мнению Президиума ВАС РФ, решение третейского суда не носит обязательного характера для регистрирующего органа, стороны должны его исполнить добровольно, совместно обратившись к регистрирующему органу для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Но при этом могут быть нарушены права третьих лиц. Третейские суды иногда используются для того, чтобы завладеть собственностью лиц, не привлеченных к участию в деле. Эту проблему надо решать и по крайней мере не отказывать в защите третьим лицам.
Как Вы относитесь к привлечению медиаторов и посредников в споры о праве собственников?
- Думаю, что это возможно. В этом случае задача медиатора будет состоять в том, чтобы разложить по полочкам перед сторонами весь спор, показать его перспективы в суде и, возможно, убедить в том, что можно найти взаимоприемлемое решение и без суда. Ведь умные люди вполне могли бы договориться друг с другом и без участия суда, но амбиции и эмоции часто берут верх.
Как, на Ваш взгляд, эволюционируют виндикационные требования в новых условиях? Что нового появилось в подходе судов при рассмотрении исков об истребовании имущества?
- Наверное, это самый яркий пример того, как развивается судебная практика. Еще в 2007 году при рассмотрении таких дел происходила совершенная "каша" - это было не просто отсутствие единообразия, а отсутствие у судей уверенности в том, каким образом решать данные споры, а у истцов - какие требования необходимо заявлять в тех или иных случаях. И это несмотря на то, что уже в 2003 году Конституционный Суд высказывался по поводу реституции и виндикации.
Сегодня спорящие стороны, исходя из позиции ВАС РФ 2007 года, естественно, пытаются найти иные какие-то способы. Например, продолжают последовательно "бить" по всем сделкам, которые были совершены, пытаются признать их недействительными. Суды отстаивают свою позицию - могут признать сделку недействительной, но при этом отказывают в реституции.
Хотя на самом деле принципиальный подход, связанный с виндикацией, заключается в том, что не нужно оспаривать все последующие сделки. Если вы считаете, что имущество неправомерно выбыло из вашего владения, то надо обращаться сразу с виндикационным иском. Поскольку, если признать, например, последнюю сделку недействительной, исходя из того, что предыдущий продавец не являлся собственником, то это будет возвратом к старому подходу, существовавшему до позиции ВАС РФ 2007 года. Раньше суды приходили к выводу о признании всех остальных сделок недействительными без привлечения лиц, являвшихся сторонами по этим сделкам, что нарушало требования судебного процесса.
Правильнее доказывать в рамках истребования имущества из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 302 ГК РФ соответствующие обстоятельства, например выбыло ли имущество помимо воли собственника, является ли приобретатель добросовестным. Проблема добросовестности, возможно, стала самой актуальной. Именно здесь может находиться какое-то слабое звено, которое можно "раскачать" и баланс старых и новых собственников "сдвинуть" в сторону старых собственников.
Такое "раскачивание лодки" требует от судов выработки принципиальной позиции, которая заключается в том, что бремя доказывания недобросовестности лежит в таких случаях на истце. Надо отметить, что старые собственники сейчас намного лучше справляются с этой задачей, доказывая обстоятельства продажи имущества по цене значительно ниже реальной, перепродажу объекта сразу после его регистрации за очередным "собственником", взаимозависимость между перепродавцами.
Судьям также было неясно, с какого момента считать сроки исковой давности. Срок начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В этом аспекте интересно дело, связанное с имуществом аэропорта "Домодедово". Президиум здесь занял даже более строгую позицию в отношении начала течения срока исковой давности, чем это было предложено коллегией судей. Он указал: когда Территориальное управление Госкомимущества по Московской области дало разрешение на приватизацию, тогда и Госкомимущество должно было узнать о нарушении интересов государства, и с того момента начал течь срок исковой давности.
Бывшие собственники предпринимают дополнительные попытки и изобретают новые иски, связанные с защитой своих интересов. В частности, если не получается виндикация и не получается доказать, что последний приобретатель был недобросовестным, они придумывают иски, связанные непосредственно с регистрацией права собственности. Начинаются целые баталии с возбуждением большого числа дел, оспариваются отказы в регистрации, бездействие регистрирующих органов и так далее. Этим людям кажется, что если за ними будет зарегистрировано данное право, то они будут собственниками, хотя они и не владеют объектом. И наоборот - эти люди препятствуют регистрации права за приобретателем, признанным добросовестным, несмотря на то что приобретатель владеет этим имуществом.
Такое "перетягивание" баланса интересов способствует развитию практики, поскольку здесь позиция, которая была изложена ВАС РФ в 2007 году, уточняется, еще больше раскрывается. С точки зрения развития права это привело к тому, что Президиум стал значительно больше внимания уделять вопросам фактического владения или фактической передачи владения. Президиум все чаще обращает внимание на то, не была ли совершена передача лишь на бумаге, не была ли она фиктивной.
Например, в Постановлении от 02.06.2009 N 2147/09 Президиум специально указал, что фактически спорные земельные участки не передавались, истец продолжал ими владеть, хотя и право собственности, и последующий переход права были зарегистрированы за другими лицами. Это очень помогает в решении споров о праве собственности и разграничении тех правильных средств правовой защиты, которые должны быть использованы в том или ином случае.
Арбитражным судам также следует концентрироваться на установлении фактического овладения?
- Обязательно. Суд вообще должен проверить массу обстоятельств: основание возникновения права собственности у истца, обстоятельства, связанные с приобретением объекта ответчиком, иные обстоятельства, связанные с добросовестностью.
Последнее, кстати, сейчас доказать достаточно легко: в Постановлении Пленума ВАС РФ N 40, связанном с применением положений законодательства о сделках с заинтересованностью, указывается: если у лиц, выполняющих функции исполнительного органа сторон сделки, или у их представителей одна и та же фамилия, то на основании доказательств можно сделать соответствующий вывод об их аффилированности. Казалось бы, очевидная неосторожность! Неужели люди не могут сообразить, что договор лучше подписать кому-то другому? Нет, попадаются часто, более того, нередки случаи, когда от имени сторон сделку подписывает одно и то же лицо.
Насколько, на Ваш взгляд, защищен собственник от потери объекта права и насколько эффективна система виндикационных требований для его защиты?
- Суды сейчас более-менее справляются с применением этого механизма. Вопрос в том, справедлив ли он. Мне кажется, что да. В нем есть некий баланс интересов старого и нового собственников.
Может быть, не хватает какой-то пропаганды виндикационного способа защиты. Он почему-то постоянно подвергается какой-то обструкции. То говорят, что можно виндицировать только индивидуально-определенные вещи, а акции, например, нельзя. Но на самом деле судебная практика идет по пути как раз расширения использования данного способа защиты, что свидетельствует о том, что он интуитивно понимается судьями как справедливый.
Бывают случаи, когда и в спорах о защите прав интеллектуальной собственности фактически применяется по аналогии этот институт виндикационного иска. Например, при оспаривании последовательных сделок по передаче прав на товарный знак или изобретение. Поскольку это часто связано с созданием на территории нашей страны дочерних компаний иностранных собственников различных интеллектуальных прав, то возникают конфликты, которые разрешаются с переменным успехом.
Так что, как мы видим, те инструменты защиты, которые используются при предъявлении виндикационного иска, в последнее время получили достаточно широкое распространение и в других правоотношениях.
Кстати говоря, при использовании такого способа защиты, как выбытие имущества помимо воли, возникает проблема, связанная с продажей имущества директором. Может оказаться, что речь идет о крупной сделке или сделке с заинтересованностью, а директор не получил согласия соответствующего органа управления общества. Президиум ВАС РФ в информационном письме пока решил, что это не является выбытием помимо воли, поскольку директор является органом общества. Но ощущение недостаточности полномочий все-таки остается.
Думаю, что здесь может произойти какое-то развитие судебной практики, поскольку, видя такую жесткую позицию Президиума, корпоративные юристы должны задуматься о соответствующей защите своих интересов и снижении правовых рисков в данном случае.
Каким образом?
- Предположим, что такого рода спор возник и рассматривался в суде и выяснилось, что общее собрание или совет директоров в свое время приняли стратегию развития общества, в соответствии с которой данный объект будет активно использоваться в экономической деятельности. В такой ситуации понятно, что намерения компании не связаны с продажей данного объекта. Это стимул для минимизации рисков со стороны самой корпорации и более четкого выстраивания корпоративных отношений. Это дисциплинирует сами корпорации, заставляя акционеров требовать от менеджеров четкого планирования деятельности корпорации и регулярной отчетности. Это могло бы существенно сократить количество подобных дел.
У вашего состава самый большой объем дел?
- Да. И самая большая нагрузка на судью, а дела при этом нетиповые. Экономика развивается, количество дел растет. Только очень высокий профессиональный уровень наших судей помогает им справляться с колоссальной нагрузкой.
Существуют ли сегодня наработанные судебной практикой механизмы защиты интересов дольщиков-граждан? Какие конкретно дела здесь могут быть показательными?
- К сожалению, не могу сказать, что эти механизмы уже устоявшиеся и отработанные. Есть одна проблема, которая требует своего разрешения.
Представьте себе: мы с вами договорились о том, что я вам продам какой-то объект. После этого, заключив сделку, но еще не зарегистрировав переход права, я продаю этот объект другому лицу. Позиция Президиума ВАС РФ заключается в том, что я обязан возместить вам убытки. На этом мы расстаемся. В инвестиционном строительством очень часто бывают похожие случаи. Например, я обещаю построить и потом передать вам дом. Я его строю, но передаю другому лицу.
Мне кажется, что между этими двумя ситуациями есть большая разница. В первом случае объект уже существует, я обязан его вам передать, вы даже можете в какой-то степени меня контролировать. А когда я обещаю построить что-то, чего еще нет, и когда появится - неизвестно, могут пройти годы, может быть, я даже обанкрочусь, правовые риски возрастают необычайно. Ведь неслучайно сейчас некоторые эксперты называют долевое строительство новой финансовой пирамидой, считая, что застройщики строят дома для первой партии инвесторов на деньги, собранные со второй, и так далее.
В связи с этим ситуация с долевым строительством иная, нежели в приведенном нами первом примере. Применить к ней позицию Президиума, тот правовой механизм, который существует в рамках обычного договора купли-продажи, как мне кажется, очень сложно. Часто говорят, что ведь объекта еще нет и поэтому, если произошли какие-то изменения, на которые инвестор не рассчитывал, он может требовать прекращения договора, взыскания убытков. Но ведь надо учитывать, что инвестор в первую очередь заинтересован не в получении убытков, он хочет получить свою квартиру. Ему необходимо какое-то более эффективное средство защиты.
Решить проблему, заставив застройщиков продавать уже построенное ими жилье, не получится: застройщикам делать так будет просто невыгодно. Это проблема законодателя, он позволяет применять механизм инвестирования, и здесь мне сложно судить, правильно это или нет. Ведь застройщик может взять кредит у банка и построить на данные деньги объект, а потом реализовать его на рынке. И здесь будут только его собственные риски. Но тогда у застройщика появится стимул как можно быстрее получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию. Сейчас такой процесс растягивается на годы.
Получается, что Вы негативно оцениваете институт долевого строительства?
- А чем он может быть привлекателен для инвесторов? Разве что возможностью платить постепенно, не сразу. Но для этого есть ипотека. Правда, современные философы называют такую "жизнь в долг" постиндустриальным рабством: у тебя все есть, ты можешь этим пользоваться, но при этом возникает огромное количество отсроченных на будущее обязательств.
Интервью провела Наталья Шиняева,
газета "ЭЖ-Юрист"
Название документа