Цены на недвижимость в России

ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОССИИ

Е. В. ПАНТЕЛЕЕВА

Пантелеева Е. В., юрист-аналитик.

С наступлением финансового кризиса положение на рынке недвижимости кардинально изменилось. Если весной - летом 2008 г. покупатели были уверены в том, что цены на недвижимость будут только расти, и поэтому они стремились принимать решение о покупке квартиры в максимально сжатые сроки, то теперь ситуация совершенно иная. С осени 2008 г. началось падение цен на недвижимость в связи с девальвацией рубля, и поэтому покупатели стали тратить значительно больше времени на обдумывание предложений риелторов. И здесь можно выделить два важных фактора, которые оказывали влияние на покупателей. Первый - это увеличившийся выбор квартир по доступной цене. И второй - перспектива снижения цен в будущем. Именно поэтому в конце 2008 г. и на протяжении 2009 г. покупатели стали тратить вплоть до нескольких месяцев на выбор подходящей недвижимости.

Однако здесь возникает проблема отложенного спроса, которая в будущем может вылиться новыми сложностями. Например, если клиенты спустя некоторое время вернутся на рынок, то неминуемо возникнет дефицит предложения квартир, что, в свою очередь, вызовет рост цен на недвижимость. Остановимся подробнее на причинах падения цен на квартиры разных классов. Начнем с элитного жилья. Сегодня подобных квартир на рынке недвижимости не так уж и много, в связи с чем и падение цен на них незначительно. В основном покупатель может рассчитывать только на 5-процентную скидку при покупке. А вот те квартиры, которые выставлены на продажу собственниками из-за финансовых трудностей, или же квартиры, которые оценивались как элитные, но на самом деле не соответствовали по ряду характеристик таковым, теперь стоят значительно дешевле. С начала 2009 г. цены на недвижимость продолжают стремительно падать. И уже в мае в крупнейших городах России произошло падение средних цен предложения на 2,4%, а в региональных городах - на 3%. Подобного рода падение цен вызвано тем, что в период майских праздников рынок недвижимости был неактивен. Если говорить о том, каков процент падения цен на вторичном рынке жилья с начала года, то для крупнейших городов, в том числе и для Москвы и Санкт-Петербурга, в среднем он составил 8,9%, а для городов без учета Москвы и Санкт-Петербурга - 15,7%. При этом следует отметить, что изменения происходят также и в совокупной стоимости жилого фонда крупнейших городов страны. К маю 2009 г. она сократилась на 5,13 трлн. рублей. Однако в мае совокупная стоимость жилья несколько выросла за счет падения курса доллара на 2,5 рубля. Данное падение повлияло на рост валютных цен на жилье. Если сравнить цены в валюте на недвижимость в мае 2009 г. и летом 2008 г., то окажется, что в прошлом году цены были выше на 13,6%, а стоимость жилого фонда - на 273 млрд. долларов. С начала 2009 г. строительная отрасль и производственная сфера находятся в глубоком кризисе. Кризис затронул и сферу ипотечного кредитования. Падение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости продолжается вплоть до сегодняшних дней. Хотя и стали появляться некоторые признаки улучшения положения на рынке недвижимости. Например, повышается интерес покупателей к покупке квартир, происходит понижение процентных ставок на ипотечные кредиты, а также увеличивается количество строительных компаний, которые получают новые займы и включаются в программу государственных заказов на жилье. В связи с этим многие специалисты прогнозируют повышение цен на рынке недвижимости уже осенью 2009 г. Для того чтобы оценить степень падения цен на недвижимость, рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости в разных городах. Начнем с Москвы. Вплоть до апреля 2009 г. падение цен на квартиры в Москве было значительным. В мае же положение несколько стабилизировалось. Сегодня цены предложения соответствуют тем ценам, которые были установлены летом прошлого года. Средняя цена квадратного метра в столице составляет 83 тыс. руб. Однако стабилизация цен на первичном рынке из-за сокращения строительства приводит к тому, что квадратный метр в новых квартирах оценивается в 138 тыс. руб. На вторичном рынке цены также начинают стабилизироваться и останавливаются на отметке ниже 145 тыс. руб. за квадратный метр. Здесь падение цен с апреля 2009 г. составило 2,2%. Процесс падения стоимости доллара привел к тому, что валютные цены на недвижимость выросли на протяжении мая на 5%. И сегодня квадратный метр стоит от 4600 долларов, что на 11,1% ниже, чем в начале 2009 г. Для того чтобы наглядно проследить изменение цен на рынке недвижимости Москвы, приведем график индексов цен (рис. 1).

6500

* * * 6000 * * * * * * 5500 * * * * * * 5000 * * * * * * 4500 * * * * * * * * * * * * * 4000

3500 11.06.2007 10.12.2007 09.06.2008 08.12.2008 08.06.2009

Рис. 1. Индекс стоимости жилья (доллар/кв. м) <1>

-------------------------------- <1> Цены на недвижимость и квартиры, динамика московского рынка недвижимости // http://www. irn/ru/gd.

Совокупное падение цен как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости в Московской области составило в мае 2,3%. Первичный рынок терпит падение цен в связи с увеличившимися темпами строительства нового жилья. При этом огромную роль в снижении цен играет политика застройщиков, которые, стремясь повысить продажи, установили стоимость одного квадратного метра в новостройках в Подмосковье до 35 тыс. руб. Таким образом, падение цен на первичном рынке Московской области за май составило 1,5%. Один квадратный метр стал оцениваться в сумму около 58 300 руб. Вторичный рынок жилья потерял в цене за май 2,1% стоимости, что является более существенным падением по сравнению с первичным рынком. Укрепление рубля привело к тому, что цены в долларах на вторичное жилье в Московской области выросли на 4,9%. При этом следует отметить, что в начале года средняя цена в долларах была выше на 14,2%. Таким образом, средняя цена на недвижимость в Московской области с начала года снизилась на 8,3% и составила примерно 60 600 руб. за квадратный метр. Рынок жилья в Санкт-Петербурге также претерпевает существенное падение цен. Так, начиная с 2009 г. цены в рублях снизились на 11,7%, а в долларах - на 17,4%. Сегодня цены на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге находятся на уровне весны 2008 г. На протяжении мая происходило падение цен, что в итоге составило по отношению к апрельским ценам 2,3%. В конце мая квадратный метр на вторичном рынке в среднем оценивался в 90 тыс. руб. На первичном рынке цена квадратного метра составила к концу мая 71 тыс. руб., что на 0,8% меньше, чем в апреле. Если говорить о ценах в долларах, то в Санкт-Петербурге в мае цена одного квадратного метра составляла 2400 долларов, что на 5% выше, чем в апреле. Рынок жилья в крупнейших городах России, таких, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара и т. д., также ощутил существенное снижение цен. Так, начиная с декабря 2008 г. падение цен составило 18,8%. В мае средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляла 45 тыс. рублей, это на 3% ниже, чем в апреле. Динамика цен на рынке жилья зависит не только от объемов реального строительства, но и от количества квартир, которые стали сдаваться в аренду. А последних достаточно большое количество. Сегодня владельцы квартир стремятся включиться в конкуренцию на рынке недвижимости, т. к. они так и не дождались роста цен, а наоборот, столкнулись с их падением. Города Пермь, Волгоград и Самара претерпели наиболее высокий процент падения цен на недвижимость. Он составил от 7,2% до 5,4%. Волгоградский рынок жилья отличается максимальным падением цен, что составило 23,7% с января 2009 г. В большинстве крупнейших городов России цены на недвижимость снизились почти на треть по сравнению с осенью 2008 г. Если говорить о том, какой город занимает первенство по уровню цен на недвижимость, то на первое место следует поставить Екатеринбург, где в мае цена квадратного метра составляла 55 500 руб. Средняя же цена для остальных крупнейших городов составила до 50 тыс. руб. за квадратный метр. Причем самое дешевое жилье было в Омске и Казани, где за квадратный метр в мае просили 36 тыс. и 37 500 рублей соответственно. Если говорить о долларовых ценах на рынке недвижимости в крупнейших городах, то здесь падение цен с начала года составило 20%. В мае квадратный метр в среднем оценивался в 1460 долларов. Пожалуй, наибольшее падение цен на недвижимость претерпел рынок жилья Сочи, Краснодара, Нижнего Новгорода, Челябинска и Ростова-на-Дону, где падение цен за первые три месяца в 2009 г. составило около 12%. Наименьшее падение цен произошло в Воронеже, Белгороде, Туле, т. к. здесь цены изначально не были столь уж высоки. Здесь квартиры подешевели в среднем на 5 - 7% с начала года. Следует отметить, что цены падают не только на квартиры, но и на коммерческую недвижимость. Причем с начала года предложение качественной офисной недвижимости возросло. Но сегодня цены на такого рода недвижимость упали до уровня 2007 г., что и обусловило, в частности, увеличение процента заключенных сделок. Наиболее подробно изменение цен на недвижимость за 2009 г. в крупнейших городах России отражает диаграмма, представленная ниже (рис. 2).

RUSSIA 14 GED INDEX Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в рублях

Средняя цена ******************** по 12-ти ////////////////

Средняя цена ************************************ по 14-ти ////////////////////// /////// /

****************

Красноярск //////////////

********************

Волгоград ///////////////

*********************

Пермь ///////////////

*****************

Уфа //////////////

**********************

Ростов-на-Дону ////// ////////

*****************

Челябинск /////////////

**************

Казань ///////////

**************

Омск ///////////

**********************

Самара ///////////////////

Нижний **********************

Новгород //////////////////

**********************

Екатеринбург ////////////////////

********************

Новосибирск ////////////////

Санкт - ************************************** Петербург /////////////////////////////////

***************************************************************

Москва //////////////////////////////////////////////////////////

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000

* - Стоимость кв. м жилья в начале 2009 года, руб. за кв. м / - Стоимость кв. м жилья в конце мая 2009 года, руб. за кв. м

Рис. 2. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в мае 2009 года в рублях

(Отчет аналитического центра ГдеЭтотДом. РУ по рынку жилья России за май 2009 года // http://www. gdeetotdom. ru/analytics/itogi/1812377/.)

Многие специалисты отмечают, что летом 2009 г. ситуация на рынке недвижимости должна стабилизироваться. Однако не исключено новое падение цен осенью 2009 г. В любом случае существенные изменения и рост цен на рынке недвижимости следует ожидать не раньше начала 2010 г.

------------------------------------------------------------------

Название документа