Вещно-правовое соотношение здания с расположенными в нем помещениями

ВЕЩНО-ПРАВОВОЕ СООТНОШЕНИЕ ЗДАНИЯ С РАСПОЛОЖЕННЫМИ В НЕМ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Д. А. МАКСИМОВИЧ

Максимович Дмитрий Андреевич - юрист юридической фирмы "Goltsblat BLP".

Одним из крупных и застарелых пробелов современного российского законодательства является отсутствие нормативного регулирования правового режима нежилых зданий, в которых помещения принадлежат на праве собственности разным лицам. На сегодняшний день ни продавцы помещений в нежилых зданиях, ни собственники нежилых помещений, ни местные органы власти, ни суды не имеют ясных законодательных ориентиров для решения многочисленных вопросов о принадлежности, содержании, использовании, оборотоспособности имущества в нежилых зданиях, находящегося за пределами нежилых помещений, которые принадлежат по отдельности индивидуальным собственникам (т. е. фундаментов, крыш, наружных стен, ограждающих и несущих конструкций, межэтажных перекрытий, коридоров, лестничных площадок, встроенных и пристроенных помещений, лифтовых шахт и т. п.). Нерешенными остаются также вопросы принадлежности самих нежилых зданий в целом и прилегающих к ним земельных участков. Неизбежным следствием этого пробела в законодательстве стала крайняя неустойчивость и противоречивость правоприменительной, в том числе судебной, практики в данной области. Как показали результаты аналитического исследования, проведенного Управлением анализа и обобщения судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ), опубликованные в виде справки на официальном интернет-сайте Президиума ВАС РФ <1>, собственники основных помещений в нежилых зданиях во многих случаях сталкиваются с непреодолимыми препятствиями в использовании вспомогательных помещений и всей технической инфраструктуры здания, а арбитражные суды по однотипным вопросам эксплуатации вспомогательного имущества в нежилых зданиях нередко принимают прямо противоположные судебные акты. -------------------------------- <1> См.: http://www. arbitr. ru/vac/presidium/prac/23108.php1. (Повестка заседания Президиума ВАС РФ на 30 апреля 2009 г.)

В качестве собственника вспомогательных помещений в нежилых зданиях в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зачастую значится один из собственников основных помещений. В таких случаях иные собственники основных помещений вынуждены обращаться в арбитражные суды с исками о признании за ними права общей долевой собственности на помещения общего пользования, а суды не имеют сегодня ясной законодательной базы для разрешения подобных споров. В тех случаях, когда уполномоченные регистрационные органы не регистрируют право покупателей основных помещений на помещения общего пользования, которые не указаны в договоре, покупатели обжалуют действия этих органов и предъявляют к продавцам иски о признании за покупателями права собственности на вспомогательные помещения. Арбитражные суды, как правило, отказывают в таких исках, но существует и противоположная практика. Иногда органы по регистрации прав на недвижимое имущество самостоятельно проводят регистрацию права собственности покупателя основного помещения на помещения общего пользования, не поименованные в договоре, или указывают, что они принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам основных помещений и права на них не регистрируются. Однако арбитражные суды в основном признают такие действия незаконными. Собственники вспомогательных помещений, используя их в своих интересах, нередко создают препятствия для нормальной эксплуатации основных помещений, принадлежащих иным лицам. При этом владельцы основных помещений иногда обращаются в арбитражные суды с негаторными исками. В одних случаях арбитражные суды такие иски удовлетворяют и обязывают собственника вспомогательных помещений не совершать действий, препятствующих истцу в использовании основных помещений и вспомогательного имущества в нежилом здании, в других - отказывают в удовлетворении негаторных исков, мотивируя свои решения тем, что истец пытается установить право на помещения, принадлежащие ответчику, а не защитить свое право собственности. Стремясь найти законодательную опору для разрешения споров, касающихся прав на основные и вспомогательные помещения в нежилых зданиях, в некоторых случаях заинтересованные стороны, помимо негаторных исков, пытаются использовать нормы действующего законодательства о главной вещи и принадлежности, о сложных вещах, об установлении сервитутов. Однако, как отмечено в вышеуказанной справке Президиума ВАС, эти гражданско-правовые институты и инструменты применяются для решения конкретных споров о принадлежности и эксплуатации только помещений общего пользования, а вопрос о судьбе, правовом режиме "общего имущества" и нежилого здания в целом не решается. За отсутствием законодательства о нежилых зданиях, в которых помещения принадлежат разным лицам, в качестве вынужденной меры Пленумом ВАС РФ подготовлен проект Постановления "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <2>, в котором арбитражным судам предложено в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применять к нежилым зданиям нормы гражданского законодательства об общем имуществе в многоквартирных жилых домах, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 247, 249, 289, 290 ГК РФ, с тем, чтобы собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежала доля в праве общей собственности на "общее имущество здания". Тем самым Высший Арбитражный Суд РФ намерен отказаться от ранее занятой в 2002 г. Президиумом ВАС РФ противоположной позиции по данному вопросу <3>. Причины этого отказа объяснимы. -------------------------------- <2> См.: http://www. arbitr. ru/vac/presidium/prac/23108.php1. (Повестка заседания Президиума ВАС РФ на 30 апреля 2009 г.) <3> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // ВВАС РФ. 2002. N 12.

За семь лет, прошедших с 2002 г., в российском законодательстве, к сожалению, так и не был определен вещно-правовой режим нежилых зданий, в которых помещения принадлежат более чем одному собственнику. В юридической науке также не предложено внятной и универсальной модели вещно-правового соотношения между жилым (нежилым) зданием и расположенными в нем помещениями как объектами недвижимости и имущественного оборота. Между тем стихийно сложившаяся в российском законодательстве в ходе приватизации жилья конструкция "общего имущества в многоквартирном жилом доме", не имеющая глубокого вещно-правового обоснования и плохо сопряженная с устоявшимися юридическими представлениями о делимых и неделимых вещах, целой вещи и ее части, недвижимых и движимых вещах, оборотоспособности вещей, объектах права собственности и других вещных прав, связи объектов недвижимости с землей и т. д., вряд ли может считаться такой универсальной правовой моделью <4>. Единственным, пожалуй, достоинством этой конструкции можно считать радикальное устранение с ее помощью бесконечных споров и постоянного противостояния между собственниками основных помещений в здании и собственниками вспомогательных помещений и конструктивных частей здания. -------------------------------- <4> Строго говоря, использование конструкции "общего имущества в здании", не вполне соответствующей устоявшимся вещно-правовым представлениям, требует отдельного теоретического обоснования, вплоть до создания (желающими) новой вещно-правовой теории. Однако приверженцы этой конструкции, не предлагая никаких принципиально новых вещно-правовых построений, предпочитают просто не обращать внимания на ее плохую сочетаемость с существующей вещно-правовой теорией.

Формирование конструкции "общего имущества в многоквартирном доме" происходило еще в советское время, когда суды осуществляли выдел доли, принадлежащей участнику общей собственности на частный жилой дом, путем передачи ему в собственность "определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле", что АВТОМАТИЧЕСКИ ОЗНАЧАЛО "УТРАТУ ИМ ПРАВА НА ЭТУ ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ" <5> (выделено авт.). Иными словами, как подметил К. И. Скловский, фактическая возможность пользоваться помещением более или менее самостоятельно уже рассматривалась как достаточное основание для прекращения режима общей собственности на дом в целом, а отношения по поводу дома переводились в разряд "соседских" и регулировались как отношения независимых собственников <6>. -------------------------------- <5> См.: п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. от 25 октября 1996 г. N 10) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом". <6> См.: Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // ВВС РФ. 2003. N 8. С. 84.

Однако следует отметить, что названный подход, предшествовавший нынешнему разделению зданий как объектов недвижимости на "самостоятельные" помещения и "общее имущество в доме", зародился в условиях, совершенно не сопоставимых с сегодняшними. Во-первых, они были рассчитаны не на многоквартирные, а на небольшие частные дома, где, как правило, проживала одна семья. Во-вторых, в тот период времени все многоквартирные дома, кроме кооперативных, принадлежали государству, а частных квартир (на праве собственности) ни в государственных, ни в кооперативных домах вообще не было. И в-третьих, ни законодательство, ни правоприменительная практика, ни юридическая теория в то время не оперировали вещно-правовыми категориями и понятиями, относящимися к сфере недвижимости, просто потому, что деления имущества на движимое и недвижимое в советский период не было <7>. -------------------------------- <7> Подробнее см.: Абрамова М. В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. N 4. С. 11.

В силу названных обстоятельств российское законодательство и правовая теория оказались не вполне готовыми в период проведения ускоренной приватизации жилья предложить стройную и обоснованную модель вещно-правового соотношения здания с расположенными в нем помещениями, принадлежащими разным собственникам. И приобретение в новых условиях частными лицами прав собственности на квартиры и нежилые помещения, как и в советское время, автоматически приводит к утрате ими доли в праве общей собственности на дом. Характерно, что в указанных выше материалах (справке и проекте постановления), подготовленных к Пленуму ВАС РФ, вообще не ставится вопрос о выборе подходящей модели правового соотношения жилого (нежилого) здания с расположенными в нем помещениями, а в качестве единственно возможной модели предлагается конструкция "общего имущества в здании". Такая правовая конструкция, однако, имеет ряд существенных теоретических и практических изъянов, препятствующих ее закреплению в законодательстве в качестве универсальной правовой модели для жилых домов и нежилых зданий. Данная конструкция предусматривает искусственное расщепление здания как неделимого объекта недвижимости на "самостоятельные" основные помещения и малопонятное с вещно-правовой точки зрения "общее имущество в здании". Между тем у помещений по отношению к зданию "самостоятельности" не больше, чем, например, у сотовых ячеек в пчелином улье по отношению к пчелиным сотам, в которых они расположены: ни те ни другие "самостоятельно" и отдельно друг от друга существовать не могут. Такое расщепление неделимого здания приводит к его полному юридическому исчезновению как объекта недвижимости, имущественных прав и имущественного оборота, объекта государственной регистрации и т. д., что само по себе представляется абсурдным, противоестественным и заставляет усомниться в правильности конструкции "общего имущества в многоквартирном доме". Немного еще найдется стран с развитой правовой системой и богатыми юридическими традициями, где исключительно ценный и особо привлекательный имущественный объект - дом (здание), существующий физически, юридически, считался бы несуществующим и "исчезал" лишь потому, что некоторые помещения в нем принадлежат более чем одному владельцу. Причем по действующему российскому законодательству здание в ряде случаев "исчезает", еще не возникнув. Так, в ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." установлено, что этот Закон призван урегулировать, в частности, "отношения, связанные с привлечением денежных средств... для долевого строительства МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ". Однако из содержания ч. 2 ст. 2 названного Закона следует, что объектом долевого строительства является вовсе не дом, а "ЖИЛОЕ ИЛИ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ... ПОДЛЕЖАЩИЕ ПЕРЕДАЧЕ УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" (выделено авт.). Дом же в результате долевого строительства юридически так и не возникает и не регистрируется ни в каком качестве (см. ст. 16 указанного Закона) <8>. -------------------------------- <8> Возможно, понимая абсурдность такого положения, авторы Концепции развития законодательства о вещном праве (п. 3.5 раздела "Право собственности") предложили дополнить ст. 219 ГК РФ нормой о том, что при долевом строительстве "возникает сначала право собственности на здание, и только после этого возможно возникновение и государственная регистрация права собственности на выделяемые в нем помещения" (см.: Портал российского частного права. Новости. 25-3-2009 // http://privlaw. ru/). Правда, не понятно, зачем зданию сначала "возникать", если сразу после регистрации дольщиками прав собственности на помещения здание все равно юридически "исчезнет".

Юридическое "исчезновение" здания, в свою очередь, приводит к ряду неблагоприятных последствий теоретического и практического характера. Главный возникающий при этом теоретический пробел состоит в утрате связи объекта недвижимости с землей (ст. 130 ГК РФ): при "исчезновении" здания обнаружить такую связь непосредственно между землей и имеющимися в здании "самостоятельными" помещениями и (или) "общим имуществом" крайне затруднительно. Соответственно, не поддается в этом случае разумному объяснению и появление у собственников помещений (совладельцев "общего имущества в здании") вещного права на прилегающий к зданию (а не к помещениям или "общему имуществу"!) земельный участок. Наиболее губительным практическим последствием юридического "исчезновения" зданий, помимо их выбывания из имущественного оборота, является исчезновение (уже фактическое, без кавычек) внятных собственников, эффективных хозяев многоквартирных жилых домов и нежилых зданий, в которых помещения принадлежат разным собственникам. Юридическая конструкция "общего имущества в здании", не предоставляющая собственникам помещений полного господства над неделимой недвижимой вещью - зданием в целом, не позволяет этим собственникам воспринимать себя полновластными хозяевами, полноценными собственниками здания, сознательно принимающими на себя (как и собственники любой другой вещи), помимо прав, также обязанности по содержанию своей вещи и ответственность за ее судьбу. Ни первоначально предусмотренные законом кондоминиумы, ни урегулированные в действующем Жилищном кодексе товарищества собственников жилья не оправдали в этой части возлагавшихся на них надежд. И думается, не оправдают до тех пор, пока собственники квартир - участники кондоминиумов, ТСЖ и тому подобных образований не получат вместо нынешней усеченной долевой собственности на "общее имущество в здании" полного господства над недвижимой вещью в виде общей долевой собственности на дом (здание) в целом. А в этом случае создание подобных специальных образований может вообще не потребоваться, так как и без них у дома (здания) сразу появится эффективный хозяин - коллективный собственник. Для того чтобы возвратить к жизни юридически "исчезнувшие" здания, а зданиям вернуть полноценных собственников, но при этом сохранить установившиеся в российском законодательстве (и укрепившиеся в общественном сознании) права собственности на квартиры и нежилые помещения, необходимо юридически объединить в одном лице собственника помещения и долевого сособственника дома (здания) в целом. То есть собственник жилого (нежилого) помещения, на наш взгляд, должен одновременно иметь долю в праве общей собственности не на "общее имущество в здании" - лифтовые шахты, технические этажи, подвалы, чердаки и т. п., а на здание в целом как неделимую, недвижимую, оборотоспособную вещь. Достичь этого можно, лишь преодолев некоторые укоренившиеся ошибочные представления о помещениях и их соотношении со зданием. Одно из таких распространенных заблуждений - это представление о помещениях как о "самостоятельных" объектах недвижимости и гражданских прав <9>. С позиций традиционной (а другой пока нет) вещно-правовой теории никакое помещение внутри неделимого здания не может быть "самостоятельным", "выделенным в натуре", а может существовать только как обособленный (технически, функционально, экономически, юридически, регистрационно) имущественный объект, непременно сохраняющий неразрывную связь со зданием, неотъемлемой конструктивной частью которого он является. Поэтому если, несмотря на очевидную неразрывную связь помещения со зданием, мы тем не менее признаем продиктованную реальной имущественной практикой объективную потребность придать помещениям некоторую самостоятельность и оборотоспособность <10>, то надо быть последовательными и признать, что внутри самостоятельных имущественных объектов - зданий могут существовать обособленные имущественные объекты - помещения, характеристики и свойства которых отчасти сходны с характеристиками и свойствами зданий, но к ним не сводятся <11>. -------------------------------- <9> См.: § 3 разд. III ч. 1 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1 - 2 (далее - Концепция недвижимости). О "самостоятельности" помещений писали такие известные авторы, как В. В. Витрянский, В. В. Чубаров, С. А. Степанов, Д. Ю. Гришмановский, Л. Т. Кокоева, И. Д. Кузьмина, и др. Ранее "самостоятельность" и "выделенность в натуре" помещений была прямо закреплена в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963. <10> См.: п. 2.7 разд. "Право собственности" Концепции развития законодательства о вещном праве, рекомендованной для обсуждения Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (см.: Портал российского частного права. Новости. 25-3-2009 // http://privlaw. ru/); § 3 разд. III ч. 1 Концепции недвижимости. <11> Данный подход в корне отличается от предложенной С. А. Степановым конструкции "объектно-правовой матрешки", допускающей существование внутри самостоятельного объекта недвижимости других самостоятельных объектов недвижимости (см.: Степанов С. А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8. С. 39 - 46). Такая "матрешка" представляется слишком далеко отстоящей от современной вещно-правовой теории и в каком-то смысле возвращающей к средневековой конструкции "расщепленной" собственности.

Признание и закрепление в законодательстве (ст. 130, 131 ГК РФ) существования, наряду с самостоятельными недвижимыми вещами, также обособленных объектов недвижимости позволили бы преодолеть и другое распространенное заблуждение: будто здание и помещение - это "одна" недвижимая вещь <12>, что якобы исключает одновременную регистрацию прав собственности и других вещных прав на каждую из них в отдельности. На самом деле помещение, будучи объектом, сознательно обособленным в интересах хозяйственной практики и имущественного оборота, экономически и юридически становится по отношению к зданию уже "другой" вещью, существующей и участвующей в гражданском и коммерческом обороте по своим правилам, отличным от правил существования и оборота здания в целом. В противном случае в обособлении помещения нет никакого практического смысла. -------------------------------- <12> См.: § 3 разд. III ч. 1 Концепции недвижимости; п. 2.7 разд. "Право собственности" Концепции развития законодательства о вещном праве.

Конфликт между неделимым зданием и стремящимися к оборотоспособности помещениями не является чисто российским, а имеет объективный интернациональный характер. В разное время и странах этот конфликт юридически преодолевался соответственно по-разному. Компромиссной формой его преодоления в Древнем Риме, например, было установление "делимости по вертикали" неделимого здания <13>. В более поздних европейских (континентальных) правовых системах (Бельгии, Греции и др.) появилась конструкция "горизонтальной поэтажной собственности" внутри здания <14>. В прецедентном праве Англии и Уэльса, традиционно не допускающем расщепления права собственности на неделимое здание между владельцами помещений, установление права собственности на квартиры в многоквартирных домах обычно не допускается; однако владельцы квартир, арендующие их у собственника здания на срок 125 лет и более (типичные для Англии сроки), имеют все необходимые правомочия по владению, пользованию и распоряжению своими квартирами без согласия собственника здания, чем и обеспечивается их оборотоспособность <15>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <13> См.: Римское право: Учеб. / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 1996. С. 150. <14> См.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 49; Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты // ВВАС РФ. 2007. N 7. С. 21. <15> По материалам английской юридической фирмы "Berwin Leighton Paisner", любезно предоставленным автору для научной работы.

В наиболее близких к российской правовой системе законодательствах Германии и Австрии (где в отличие от Англии и Уэльса имеется глубоко проработанный и давно апробированный институт долевой собственности на объекты недвижимости) конфликт между зданием и помещениями преодолен путем установления на квартиры и нежилые помещения своеобразного права "эрзац-собственности" - вторичной собственности, зависимой и производной от доли, принадлежащей владельцу помещения в праве общей собственности на здание вместе с прилегающим к нему земельным участком <16>. -------------------------------- <16> См.: Суханов Е. А. Указ. соч. С. 21 - 22; Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. N 4. С. 23 - 27.

В России, однако, прямое заимствование близкой по духу австро-германской модели затруднено укрепившимся в законодательстве и общественном сознании представлением о квартирах и нежилых помещениях как абсолютно самостоятельных объектах недвижимости, полностью принадлежащих их владельцам на праве собственности. В этих условиях австро-германскую модель можно взять за основу, но с учетом сложившихся российских реалий "развернуть" ее в обратную сторону: основным (условно первичным и условно самостоятельным) объектом недвижимости в неразрывной связке "здание - помещение" считать помещение, а долю в праве общей собственности на здание (с прилегающим к нему земельным участком) считать вторичной, производной от права собственности на помещение и неизменно следующей за ним. При этом помещение будет представлять собой обособленный объект недвижимости и одновременно натуральную долю в праве общей собственности на здание <17>. -------------------------------- <17> Подробнее см.: Максимович Д. А. Помещение как натуральная доля в праве общей собственности на здание // Законы России. 2008. N 11. С. 109 - 114.

Подобная вещно-правовая конструкция ничуть не хуже австро-германской обеспечит целостность зданий как неделимых по своей природе объектов недвижимости и одновременно сохранит в полном объеме ныне существующую (и востребованную российской имущественной практикой) оборотоспособность жилых и нежилых помещений. Для реализации этой модели требуется совсем немного. В дополнение к установлению в законодательстве о недвижимом имуществе (ст. 130, 131 ГК РФ) категории обособленных объектов недвижимости надо предусмотреть в законодательстве об общей собственности (гл. 16 части первой ГК РФ), наряду с идеальной и реальной долями, также понятие натуральной доли в праве общей собственности на неделимый имущественный объект <18>. -------------------------------- <18> В отличие от реальной доли (п. 2 ст. 247 части первой ГК РФ) натуральная доля будет предоставлять ее владельцу, помимо правомочий владения и пользования, также правомочие распоряжения соответствующей обособленной частью неделимой вещи.

Думается, принятие изложенных мер позволит вернуть российские здания и помещения в лоно устоявшихся и апробированных вещно-правовых представлений о недвижимом имуществе, приблизить в этой части российское законодательство к европейским стандартам, полностью устранить все имеющиеся противоречия и несоответствия в регулировании правового режима зданий и расположенных в них помещений. В целом же предлагаемая вещно-правовая конструкция натуральной доли в праве общей собственности на неделимый имущественный объект применима не только к зданиям, строениям и сооружениям, но и к любым другим неделимым вещам, в составе которых могут при необходимости обособляться и принадлежать на праве собственности разным лицам отдельные их части.

Название документа