Договор найма-продажи

ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ

С. ОВСЕЙКО

Овсейко С., кандидат юридических наук.

Статья 501 ГК РФ посвящена договору найма-продажи. Это новый вид договора в российском законодательстве, представляющий собой очевидное заимствование из англосаксонской правовой системы. Автором рассматриваются вопросы в данной сфере. Отмечается, что договор найма-продажи может служить удачным дополнением договора розничной купли-продажи, содержащего оговорку о сохранении права собственности на товар до полной его оплаты, в тех случаях, когда покупатель хочет начать использование имущества до момента полной его оплаты, а продавец имеет возможность получить от этого дополнительный доход.

Article 501 of the Civil Code of the RF is devoted to contract of hire-sale. This is a new type of contracts in Russian legislation which was borrowed from Anglo-Saxon legal system. The author notes that contract of hire-sale can be a successful addition to the contract of retail sale-purchase containing the clause of preservation of the ownership right to the goods up to effectuation of full payment in the cases when the customer intends to start using the property before the payment is made in full and the seller has a possibility to get additional revenue in this situation <*>. -------------------------------- <*> Ovsejko S. Contract of hire-sale.

Английский Закон о потребительском кредите 1974 г. (ст. 189) определяет договор аренды-продажи (hire-purchase) как соглашение иное, чем договор условной купли-продажи <1>, по которому: -------------------------------- <1> Договор условной купли-продажи - соглашение купли-продажи товаров или земельных участков, по которому покупная цена или ее часть подлежат уплате в рассрочку и право собственности на товары или землю остаются у продавца (несмотря на то что покупатель владеет товарами или землей) до тех пор, пока условия платежа в рассрочку или условия, другим образом определенные в договоре, не будут выполнены (ст. 189 английского Закона о потребительском кредите).

а) товары находятся в пользовании лица, которому они переданы во владение, или (в Шотландии) арендуются в обмен на периодические платежи и б) право собственности перейдет к такому лицу, если условия соглашения соответствуют одному из следующих: право выбора осуществить покупку; совершение других специфических действий одной из сторон; наступление иных определенных событий <2>. -------------------------------- <2> Furnston M., Shears P. Commercial Law. London, 1995. P. 332.

Или переводя на более доступный язык, согласно договору аренды-продажи покупатель принимает товары на определенный период (как правило, 2 - 3 года) и право выбора купить их по окончании срока действия, обычно за номинальную дополнительную сумму <3>. -------------------------------- <3> Furnston M., Shears P. Op. cit. P. 9 - 10.

Другое определение договора аренды-продажи: это соглашение о владении, по которому должник (арендатор) может купить товары или по которому право собственности на них может перейти к арендатору. Отличается от условной купли-продажи тем, что арендатор не обязуется купить товар, а просто имеет право (опцион) сделать это. Большинство договоров аренды-продажи регулируются Законом о потребительском кредите 1974 г., по которому товарами пользуются взамен на периодические платежи должника. В случае выполнения им условий соглашений и реализации опциона право собственности переходит к должнику <4>. -------------------------------- <4> Osborn's Concise Law Dictionary. 8-th ed. London, 1993. P. 165.

Историю развития договора аренды-продажи в английском праве прослеживают следующим образом. До 1889 г. договор аренды-продажи определялся как договор аренды, по истечении которого право на имущество, являющееся предметом договора, переходило к арендатору. По своему содержанию этот договор был очень близок к условной купле-продаже - договору, в силу которого право собственности на имущество переходило к покупателю после выплаты периодическими взносами покупной цены. Различия между ними сводились порой лишь к различным наименованиям самого договора и сторон. Но, как отмечает Е. В. Кабатова, в 1889 г. был принят Закон о факторах: если лицо, не купившее товары и владеющее ими с согласия собственника, продает их добросовестному покупателю, то он приобретает неоспоримый титул на эти товары. Если покупатель по договору условной купли-продажи, к которому еще не перешло право собственности, в свою очередь, продает имущество, то в соответствии с Законом о факторах он передает новому покупателю право собственности на это имущество, хотя сам им не обладает. Договор аренды-продажи, будучи почти идентичным договору условной купли-продажи <5>, моментально оказался "под обстрелом" Закона о факторах. Арендатор владеет имуществом с согласия арендодателя, к арендатору по окончании срока действия договора должно перейти право собственности, а эти два обстоятельства давали возможность арендатору передать право собственности на имущество добросовестному покупателю, арендодатель же не мог потребовать возврата своего имущества. В сложившейся ситуации возможны были два варианта решения проблемы: 1) объединить договоры аренды-продажи и условной купли-продажи в одну группу договоров (как было сделано в Австралии и Новой Зеландии) либо 2) иначе сформулировать условия договора аренды продажи, чтобы "изъять" их из-под действия Закона о факторах и отграничить от договора условной продажи (по этому пути пошла английская практика) <6>. -------------------------------- <5> И не только условной, но и в целом договору купли-продажи, с которым, по мнению английских специалистов (Atiyah P. S., Adams J. The Sale of Goods. London, 1995. P. 11 - 12), аренда-продажа имеет следующие сходства: 1) предмет купли-продажи и аренды продажи всегда тот же самый; 2) сумма платежей по договору аренды-продажи всегда значительно больше, чем по договору аренды; 3) сумма выкупа часто номинальна, а иногда на практике ее не существует. По этой причине с точки зрения расчета требований достаточности капитала у арендатора аренда-продажа приравнивается к купле-продаже. <6> Кабатова Е. В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. М., 1991. С. 63 - 64. Как видим, аренда-продажа в английском праве имеет значительные сходства и с другим видом договора - лизинга. Основное различие между ними в предмете договора (как правило, потребительские товары при аренде-продаже и оборудование при лизинге, хотя могут быть и иные ситуации), а также в отсутствии в английском лизинге опциона на покупку (Там же. С. 16).

Следует также отметить, что в английском праве аренда-продажа является разновидностью т. н. титульных финансов (title finance), под которыми понимается "квазиобеспечение (quasi-security)", выработанное в XIX в. в обход законодательных запретов физическом лицам и партнерствам создавать обеспечения (universal charge) над своими активами. Термин "титульные финансы" используется потому, что в каждом конкретном случае кредитор имеет право собственности на соответствующие активы <7>. -------------------------------- <7> Другими разновидностями title finance являются: удержание права собственности за продавцом; заем ценных бумаг; факторинг и дисконтирование выручки; секьюритизация; сделки репо; финансовый лизинг; обратный лизинг (Wood P. Law and Practice of International Finance. London, 2008. P. 292, 295).

При имплементации договора аренды-продажи в правовую систему России произошла как некоторая корректировка самого наименования, так и определенное изменение его содержания. По терминологическим изменениям следует отметить, что ГК РФ употребляет термины "имущественный наем" и "аренда" как синонимы (см., напр., ст. 606, п. 2 ст. 37 и др.). Однако еще со времен действия Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. аренда рассматривалась как "основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование... имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности" (ст. 1). Таким образом, аренду можно квалифицировать как имущественный наем для предпринимательских целей. Но поскольку ст. 501 ГК "Договор найма-продажи" помещена в § 2 гл. 30 "Розничная купля-продажа", это исключает использование товара для таких целей. Поэтому использование термина "наем-продажа" вместо "аренда-продажа" подчеркивает "непредпринимательский" характер данного договора для арендатора <8>. -------------------------------- <8> Такое разделение найма и аренды характерно и для некоторых других законодательств. Так, из сравнительного анализа § 535 и § 581 Германского гражданского уложения следует, что при аренде в пользование передаются арендованные предметы, а также дополнительно предоставляется право пользования его плодов, если последние в рациональном хозяйстве могут быть отнесены к доходам.

По второй позиции произошла трансформация среднесрочного договора в краткосрочный, причем с ярко выраженным служебным характером: нормы ст. 501 позволяют использовать наем-продажу только как элемент договора розничной купли-продажи, предусматривающего сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты товара. Российский вариант найма-продажи в отличие от английской аренды-продажи не предусматривает опцион, сохранение права собственности за продавцом в нем имеет недвусмысленный обеспечительный характер. Из самого наименования договора найма-продажи можно сделать вывод о его смешанном характере. Понятие смешанного договора. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК "стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора". Возможность заключать смешанный договор - это одно из проявлений принципа свободы договора. Но, как справедливо отмечает Л. Г. Ефимова, в юридической литературе термин "смешанный договор" может применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договорных типов. Договор, который включает лишь "осколки" нескольких договорных типов (т. е. не весь комплекс необходимых условий разных договоров), следует считать договором sui generis <9>. -------------------------------- <9> Ефимова Л. Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 246.

Договор найма-продажи в полной мере соответствует этому критерию. Он представляет собой определенную "надстройку" - договор аренды (найма), которая дополняет "базис" - договор купли-продажи. В этом отличие договора найма-продажи от целого ряда других гражданско-правовых договоров, как раз и состоящих из таких "осколков" (например, договор факторинга упрощенно можно представить как конгломерат кредитного договора и цессии, договор банковского счета = договор займа + договор комиссии + договор возмездного оказания услуг, договор транспортной экспедиции = договор перевозки + договор возмездного оказания услуг и т. д.). Более того, можно утверждать, что договор найма-продажи является самым ярким примером смешанного договора. Практическое значение признания того или иного договора смешанным состоит в возможности применения к нему положений ГК об "ингредиентах", входящих в его состав (в случае найма-продажи это нормы ГК о договорах аренды и купли-продажи). Тогда как к договорам, включающим элементы различных гражданско-правовых конструкций, но не являющимся смешанными, такой подход, как правило, недопустим (принцип "специальная норма вытесняет общую"). Комментарий действующего законодательства. Согласно ст. 501 ГК РФ "договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (ст. 491) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара". И хотя на этом нормы ГК и законодательства в целом, относящиеся к найму-продаже, исчерпываются, они позволяют сделать следующие выводы: 1. Договор найма-продажи заключается только в случае, когда продажа товара осуществляется на условиях сохранения права собственности за продавцом <10>. Это, в свою очередь, означает, что: -------------------------------- <10> Подробнее см.: Овсейко С. Сохранение права собственности за продавцом как способ обеспечения исполнения обязательств // Управление собственностью: теория и практика. 2006. N 2. С. 10 - 24.

а) нанимателем (арендатором) имущества, выступающего в качестве товара, является покупатель по договору купли-продажи, а наймодавцем - продавец. При этом обязательным условием купли-продажи является отсрочка (рассрочка) платежа. Условия такого договора купли-продажи можно рассматривать как продажу в кредит (ст. 488 ГК) или оплату товара в рассрочку (ст. 489); б) договор найма-продажи может не составляться в виде отдельного документа, а включаться в качестве специальных условий в договор купли-продажи; в) договор найма-продажи действует, как правило, до полной оплаты товара. Потом отношения найма (аренды) становятся невозможны в принципе, поскольку собственник и арендатор не могут совпадать в одном лице. Второе предложение ст. 501, излагающее правило о переходе права собственности не императивно, а диспозитивно, можно объяснить формулировкой ст. 491 ГК, которая гласит, что "право собственности сохраняется за продавцом до момента оплаты товара или наступления иных обстоятельств...". Иными обстоятельствами, с которыми может быть связан момент перехода права собственности и, следовательно, прекращения договора найма-продажи, может быть, например, частичная оплата в определенной сумме либо исполнение обязательства за покупателя поручителем или гарантом. 2. Договор найма-продажи является разновидностью розничной купли-продажи. Это влечет, в частности, следующие последствия: а) продавец товара осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу; б) товар должен быть предназначен для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью; в) договор розничной купли-продажи является публичным, т. е. продавец обязан заключить его с каждым, кто к нему обратится; г) к такому договору помимо ГК применяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" и целый ряд других подзаконных нормативных актов. 3. Договор найма-продажи гипотетически может быть возмездным либо безвозмездным. Но необходимо помнить, что ГК (п. 3 ст. 423) установил презумпцию возмездности любого гражданско-правового договора. Кроме того, следует учитывать, что выделение договора найма-продажи в отдельный вид договора практически оправданно при условии, что наниматель осуществляет оплату за период пользования имуществом до момента перехода права собственности. В противном случае было бы вполне достаточно норм ст. 491 о сохранении права собственности за продавцом. Наконец, согласно ст. 823 ГК отсрочка или рассрочка оплаты товаров охватывается понятием "коммерческий кредит", к которому применяются правила гл. 42 ГК "Заем и кредит". А одна из ее статей (ст. 809) предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, которые определены договором <11>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). ------------------------------------------------------------------ <11> Существует и иное мнение: покупатель не должен платить арендную плату, т. к. размер и порядок оплаты определяется договором купли-продажи и правилами продажи товаров в кредит (Комментарий к ГК РФ (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. Т. 2. М., 1998. С. 66).

Форма оплаты может быть различной: либо периодические платежи до полной оплаты товара, либо же дополнительная сумма включается в покупную цену в качестве процентов и уплачивается вместе с ней <12>. -------------------------------- <12> При выборе правильной формулировки в договоре важно учитывать следующее: 1) арендные платежи у арендатора относятся к расходам при исчислении налога на прибыль в полном объеме согласно п. 10 ч. 1 ст. 264 НК РФ; 2) что касается процентов по полученным займам и кредитам, то они относятся к расходам, если только размер процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях (п. 1 ст. 269 НК); проценты, начисленные сверх таких сумм, ложатся на финансовые результаты (п. 8 ст. 270 НК). Правда, следует признать, что плательщики налога на прибыль (т. е. организации) в подавляющем большинстве случаев не являются стороной договора розничной купли-продажи.

4. К обязательствам сторон с момента передачи товара до момента его оплаты применяются нормы ГК о договоре аренды. Отсюда вытекает следующее: а) предметом договора найма-продажи могут быть только непотребляемые вещи (п. 1 ст. 607 ГК); б) если хотя бы одной стороной является юридическое лицо, договор найма-продажи должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609); в) плоды и продукция, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (ст. 606); г) товары могут быть переданы арендатору во владение и пользование либо только в пользование (ст. 606). Но специфика товаров такова, что едва ли не во всех случаях к арендатору переходит право пользования совместно с владением <13>. Практические последствия этого состоят в том, что арендатор на основании ст. 305 ГК получает возможность защиты своих прав против всех третьих лиц, включая возможность предъявления виндикационных и негаторных исков; -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <13> Объем передаваемых арендатору прав зависит от предмета аренды. Большинство разновидностей имущества передаются как в пользование, так и во владение арендатору. Но специфика некоторых договоров такова (аренда каналов связи; аренда доменного пространства; аренда отдельных помещений в здании и т. п.), что их предмет не может быть передан во владение арендатора. Заметим, что объем передаваемых по договору аренды прав определяет скорее "юридические" правомочия по защите имущества, а не "экономическое" содержание прав арендатора. Например, согласно дореволюционной российской доктрине суть имущественного найма заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения) нанятым имуществом. При этом право пользования трактовалось так широко, что включало правомочие на сдачу имущества в субаренду (Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. М., 2000. С. 399 - 340).

д) арендатор-покупатель обязуется, в частности: - своевременно вносить арендную плату (ст. 614); - не сдавать без согласия арендодателя-продавца имущество в поднаем и передавать права и обязанности по договору (перенаем), передавать товар в ссуду, залог, вносить в качестве вклада. Кроме того, в зависимости от вида аренды к соответствующему договору найма-продажи могут применяться и другие нормы гл. 34 ГК "Аренда". Вместе с тем, учитывая смешанный характер договора найма-продажи, отдельные нормы ГК об аренде не могут быть к нему применимы. Это, в частности, ст. 613 (о правах третьих лиц на имущество), ст. 621 (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), ст. 612 (возврат арендованного имущества арендодателю), ст. 623 (улучшения арендованного имущества), ст. 624 (выкуп арендованного имущества) и др. 5. С другой стороны, к договору найма-продажи должны применяться такие важные положения гл. 30 ГК о купле-продаже, как ст. 459 (переход риска случайной гибели товара), ст. 460 (обязанность продавца передавать товар свободным от прав третьих лиц) и большинство других. Можно даже говорить о том, что нормы гл. 30 ГК составляют основу правовой конструкции договора найма-продажи, тогда как нормы гл. 34 подлежат субсидиарному применению. Договор найма-продажи имеет значительное сходство с договором аренды с правом выкупа. Отличия между ними заключаются в следующем: 1) для аренды с выкупом действует как раз обратный принцип: основу правового регулирования составляют нормы ГК об аренде, тогда как положения о купле-продаже должны применяться субсидиарно; 2) с финансовой точки зрения основу вознаграждения продавца по договору найма-продажи составляет покупная цена, уплачиваемая при прекращении договора, тогда как проценты (если они вообще уплачиваются) носят дополнительный характер. Что касается аренды с правом выкупа, то вознаграждение арендодатель получает в виде периодических платежей, тогда как выкупная цена может носить символический характер; 3) договор аренды с правом выкупа, как правило, является долгосрочным, тогда как договор найма-продажи - краткосрочным. В целом можно сделать следующий вывод. Договор найма-продажи может служить удачным дополнением договора розничной купли-продажи, содержащего оговорку о сохранении права собственности на товар до полной его оплаты, в тех случаях, когда покупатель хочет начать использование имущества до момента полной его оплаты, а продавец имеет возможность получить от этого дополнительный доход.

Название документа