Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете правовых позиций Конституционного Суда РФ

ПОРЯДОК ВЫДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ В СВЕТЕ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ

А. А. АНТОНОВ

Антонов А. А., заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Владимирской области.

Статья посвящена проблемам реализации Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части исполнения требований закона по выделению земельных участков в счет земельных долей. Порядок формирования земельных участков был существенно уточнен в связи с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П. В настоящей статье приведен анализ типичных случаев, возникающих при образовании земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, даны ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы на практике по данной теме. Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> (далее - Закон об обороте) (ст. 13) установлены особенности выделения земельных участков в счет земельных долей. Известно, что общим правилом, предусмотренным ст. 250 Гражданского кодекса РФ, для выделения имущества в счет доли в праве общей долевой собственности необходимо наличие согласия всех без исключения сособственников. Однако относительно земель сельскохозяйственного назначения в силу ряда причин этот принцип оказался неприменим. И главной из них является то, что при огромном количестве сособственников (сотни, а то и тысячи человек по хозяйству) сегодня невозможно получить согласие абсолютно всех собственников земельных долей, которые были включены в список, утвержденный постановлением главы района о приватизации колхоза (совхоза) и выдаче свидетельств гражданам <2> - часть из них умерли, а наследники мало кому известны, кто-то не получил свидетельство на земельную долю и не считает себя собственником, кто-то сменил место жительства, и адрес его неизвестен. Поэтому законодатель абсолютно обоснованно установил эти особенности. -------------------------------- <1> Российская газета 27.07.2002. N 137. <2> Автор сознательно делает акцент на список, утвержденный постановлением, а не на перечень граждан, получивших свидетельства на земельную долю - как правило они расходятся - свидетельства были выданы не всем гражданам, указанным в списке. Согласно ст. 18 Закона об обороте при отсутствии свидетельств о праве на земельные доли выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации сельхозугодий имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, любой гражданин, включенный в список, обладает всеми правами сособственника, независимо от факта получения свидетельства на земельную долю.

Вместе с этим сам по себе этот порядок уже неоднократно менялся и уточнялся законодателем <3> и в конечно итоге стал предметом проверки Конституционным Судом РФ на соответствие Конституции РФ <4> (далее - Постановление Конституционного Суда РФ). -------------------------------- <3> Федеральный закон от 07.07.2003 N 113-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2882; Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098; Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ // Российская газета. 17.05.2008. <4> См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3, 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки Л. Г. Погодиной" // Российская газета. 18.02.2009.

1. Итак, согласно п. 1 ст. 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет земельной доли или своих земельных долей для следующих целей: 1) создания либо расширения личного подсобного хозяйства (полевой участок <5>); -------------------------------- <5> См.: ст. 4 Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.

2) создания либо расширения крестьянского (фермерского) хозяйства; 3) для передачи земельного участка в аренду; 4) распоряжения им иным образом. Таким образом, Закон устанавливает открытый перечень, определяя лишь наиболее часто встречающиеся случаи на практике либо которые необходимы в целях обеспечения рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Более того, п. 1 ст. 4 Закона об обороте также предусматриваются и другие виды деятельности, для обеспечения которых могут образовываться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Применительно к первым двум случаям указание в документах о выделе (о которых пойдет речь далее) цели последующего использования земельного участка является основанием не только для формирования нового земельного участка, но и для установления соответствующего этим целям вида разрешенного использования. Полагаю, что данный вывод корреспондирует с п. 3 ст. 11.5 и не противоречит п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ. Что же касается передачи вновь образуемого участка в аренду, то он сохраняет вид разрешенного использования исходного земельного участка, т. е., как правило, "для сельскохозяйственного производства" <6>. Вообще конструкция выделения участка для сдачи в аренду является крайне неудачной. В том виде, как она отражена в Законе, как она должна "встраиваться" в общий порядок выделения участков в счет земельных долей, вопросов на практике остается значительно больше, чем ответов. Как правило, выделение участка для этой цели происходит по инициативе сельскохозяйственной организации, которой он (участок) и будет впоследствии передан собственником в аренду. А что будет, если собственник после государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок откажется от заключения договора аренды? А если срок договора аренды истек, имеет ли собственник право распорядиться участком по своему усмотрению? А может ли он досрочно расторгнуть договор аренды? На все эти вопросы ни ст. 13, ни ст. 14 Закона об обороте ответов не дает. Представляется, что в документах о выделении земельного участка в счет земельной доли необходимо указывать еще и все существенные условия будущего договора аренды, а также заключить еще и предварительный договор <7>. При соблюдении этих условий сельскохозяйственная организация имеет возможность в судебном порядке отстоять свои интересы <8>. В противном случае, при несоблюдении этих условий, передача в аренду земельного участка и исполнение договора аренды должны в полной мере регулироваться Гражданским кодексом РФ, с учетом особенностей, установленных ст. 9 Закона об обороте, и на регулирование этих отношений не могут влиять правовые нормы, определяющие порядок выделения участков в счет земельных долей. -------------------------------- <6> Представляется, что в правоприменительной практике уже настал тот момент, когда в документах (прежде всего кадастровых и, как следствие, в регистрационных) вид разрешенного использования по землям сельскохозяйственного назначения должен соответствовать виду угодий, предусмотренных ст. 77 Земельного кодекса РФ. <7> См. подробнее: Суханов Е. А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 1. С. 14 - 19. <8> Исходя из смысла пункта 3 Постановления Конституционного Суда РФ обеспечение сложившихся в сельском хозяйстве технологических связей (в т. ч. и при использовании земель), составляющих суть сельскохозяйственного производства, определено судом в качестве публичного интереса. См. также: Интервью Г. А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www. gazeta-yurist. ru/article. php? random=885306&i=410.

2. Одним из условий выделения земельного участка в счет земельной доли является его соответствие предельным минимальным и максимальным размерам, которые установлены законами субъектов РФ. В случае нарушения этих требований в постановке этих участков на государственный кадастровый учет будет отказано по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <9>. При этом необходимо помнить, что требования о соблюдении минимальных размеров образуемых участков не распространяются, если земельный участок выделяется для: 1) садоводства, 2) овощеводства, 3) цветоводства, 4) виноградарства, 5) семеноводства, 6) птицеводства, 7) пчеловодства, 6) рыболовства и 7) другой деятельности в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков. Применительно к первым шести пунктам данные виды деятельности соответствуют видам разрешенного использования вновь образуемых земельных участков и должны быть указаны в документах, являющихся основанием для их выделения. Что же касается последнего пункта, то полагаю, что помимо указания соответствующего вида разрешенного использования в документах об образовании участка, в разделе "Заключение кадастрового инженера" межевого плана <10> должно содержаться подробное обоснование размера нового участка во взаимосвязи с определенной технологией сельскохозяйственного производства, позволяющей использовать земельный участок меньше установленного минимального размера. -------------------------------- <9> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3597, 3616. <10> См. подп. 3 п. 12 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 // Российская газета. 19.12.2008. N 260.

3. Согласно п. 2 ст. 13 Закона об обороте местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. В случае если общее собрание не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке, участник общей долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить участок в счет своей земельной доли остальных участников общей долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектами РФ. Вокруг фразы Закона "если общее собрание не утвердило" и развернулась главная полемика. Причем практика применения этой нормы, включая судебную, в разных субъектах РФ была совершенно разной <11>. Например, в Ростовской области считали, что пока нет решения об определении границ первоочередного выдела, выделения участка в счет земельной доли гражданина не может быть, во Владимирской области сложилась практика, когда отсутствие такого решения не являлось препятствием для выдела, а в Ивановской области выдел не допускался без решения собрания, но если оно созывалось и не состоялось, выдел допускался по объявлению в газете. В юридической литературе, суждениях практикующих юристов <12> мнения в основном сводились к существованию двух возможных способов выделения земельных участков - через публикацию в газете и путем проведения общего собрания. Более того, констатировалось, что в "Законе заложен принцип, по которому в более выгодном положении окажутся те сособственники, которые первыми изъявят желание выделить земельный участок" <13>. Совершенно справедливо делался вывод, что исходя из норм Закона только лишь семь процентов списочной численности сособственников могут принять решение о первоочередном выделе, что может служить почвой для злоупотреблений на практике. При этом делался вывод, что для участников, которые не входят в это большинство, выгоднее выделить участок по объявлению в газете, чем "испытывать неблагоприятные для себя последствия решений "большинства" о порядке владения и пользования земельным участком" <14>. -------------------------------- <11> См.: Интервью Г. А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" http://www. gazeta-yurist. ru/article. php? random=885306&i=410. <12> См.: Вопросы-ответы. Институт правоведения "РА" // http://www. institutra. ru/consult-questoin/vozr-videl-zem. php; и др. <13> См.: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2003. N 5. С. 15. <14> Там же. С. 19.

Однако Конституционный Суд истолковал нормы Закона об обороте по-другому и постановил, что для случая, когда общее собрание не утвердило местоположение первоочередного выдела, Закон, защищая частный интерес сособственника, изъявившего желание выделиться, предоставляет ему возможность определить местоположение выделяемого в счет земельной доли земельного участка через публикацию в средствах массовой информации сообщения. Соответственно, такая возможность - в силу правовой логики реализации конституционного принципа пропорциональности - не может не признаваться и для случая, когда общее собрание вообще не проводилось, при условии, что заинтересованным сособственником были предприняты все необходимые (надлежащие и зависящие от него) действия по созыву общего собрания, подтвержденные документально. Данное толкование было дано судом исходя из того, что проведение общего собрания "позволяет предотвратить нецелесообразное, с точки зрения большинства, выделение конкретных земельных участков, в результате которого может неоправданно снизиться стоимость остающейся в общей собственности земли или будет затруднено ее использование по целевому назначению" <15>. -------------------------------- <15> П. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ; Интервью Г. А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www. gazeta-yurist. ru/article. php? random=885306&i=410.

Однако это обоснование вызывает ряд вопросов. Ведь любой собственник, входящий в это большинство, имеет право подать возражение на объявление в газете и предотвратить эти неблагоприятные для него последствия и без проведения общего собрания. Зачем же тогда оно вообще нужно? И как выдел земельного участка в счет доли может неоправданно снижать стоимость исходного участка, если формирование нового участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости <16>. Таким образом, при образовании участка должны использоваться качественные характеристики и ряд других показателей, применяемых при кадастровой оценке как выделяемого, так и остающегося в долевой собственности земельного участка, что никак не может снижать его стоимость. -------------------------------- <16> Правда, из буквального прочтения п. 3 ст. 13 Закона об обороте следует, что расчет кадастровой стоимости должен осуществляться только тогда, когда площадь земельного участка больше или меньше площади, указанной в свидетельстве о праве собственности на земельную долю. Однако площадь по свидетельству отражает усредненный показатель площади всех видов сельскохозяйственных угодий, составляющих участок (единое землепользование или многоконтурный земельный участок) долевой собственности (пашня, сенокосы, пастбища). Тогда как выделяемый участок, как правило, представляет собой один вид угодий из них. Поэтому правильным и справедливым будет в каждом случае формирование земельного участка осуществлять в пределах кадастровой стоимости как нового участка, так и остающегося в общей долевой собственности на единицу их площади (1 га).

Что же касается второго довода о затруднении в использовании земельного участка, то выделение каждого земельного участка в счет земельной доли, независимо от способа выделения, особенно небольшой площадью, само по себе создает большие неудобства в организации использования земель сельскохозяйственного назначения, проблему обеспечения доступа на земельный участок (если только он не располагается по смежеству с дорогой). Однако это общая проблема, корни которой уходят в неудачную, излишне политизированную в начале 90-х годов, конструкцию приватизации земель сельхозназначения, и решить ее сегодня через проведение общего собрания невозможно. Ведь если земельный участок выделяется в середине поля, общее собрание не проведет к нему дорогу. Все это, на мой взгляд, делает совершенно ненужным, излишним вообще существование в Законе решения об определении местоположения первоочередного выдела. Тем не менее Постановление Конституционного Суда РФ принято, и необходимость созыва общего собрания по вопросу утверждения местоположения первоочередного выдела для выделения земельного участка конкретному собственнику сегодня никаких сомнений не вызывает. Рассмотрим все возможные варианты, возникающие при выделении участков в счет земельных долей в свете правовых позиций Конституционного Суда: а) состоялось общее собрание участников общей долевой собственности, которым были утверждены границы первоочередного выдела (далее - первое решение) и определено местоположение земельного участка, выделяемого конкретному гражданину (далее - второе решение). В этом случае целесообразно к протоколу общего собрания приложить карту с указанием на ней первоочередного выдела и границ выделяемых земельных участков. Необходимо отметить, что исходя из п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре до проведения общего собрания (например, путем подачи его инициаторам соответствующего обращения) либо непосредственно при его проведении; б) принято только первое решение, никому земельные участки в границах первоочередного выдела не выделены (второе решение не принято и не обсуждалось). В этом случае собственник земельной доли может подать объявление в газету о выделе участка в счет земельной доли либо созвать общее собрание и выделить участок по его решению (при наличии кворума). Важно при этом понимать, что формирование выделяемого земельного участка будет происходить только в границах первоочередного выдела. Если выделение земельного участка необходимо за пределами первоочередного выдела, то сначала решением общего собрания необходимо изменить его границу, а затем выделить участок в счет земельной доли в необходимом месте. Правда, при таком конституционном толковании Закона об обороте существует один тупик - если собственник земельной доли не сможет обеспечить кворум на собрании по изменению границ первоочередного выдела, он не сможет выделить участок за его пределами, пока все земельные участки в его границах не будут выделены другими собственниками. Такая ситуация весьма вероятна там, где отсутствует собственник, у которого в собственности находится более 50% земельных долей. Во Владимирской области в 2002 - 2004 гг. проходили общие собрания, на которых под влиянием руководителей сельхозорганизаций принимались решения о границах первоочередного выдела по тем участкам, которые не представляли интереса прежде всего для самого хозяйства, а получилось еще - и для собственников долей (отдаленные от центральной усадьбы, низкого качества, неудобья и т. п.). Естественно, это делалось для того, чтобы не дать возможности собственникам земельных долей выделиться там, где они захотят (хотя сами собственники этого тогда не понимали), сохранив в фактическом пользовании хозяйств наиболее плодородные земли. Однако и приобрести земельную долю по разумной и реальной цене хозяйство им также не предложило. Сегодня собрать кворум даже в 20% собственников земельных долей зачастую практически невозможно. Соответственно, в подобной ситуации собственник земельной доли в своих интересах реализовать свое право не сможет. К сожалению, эта реальная действительность не была учтена Конституционным Судом РФ; в) принято первое решение, но в выделении земельного участка в определенном месте конкретному собственнику было отказано. В этом случае собственник земельной доли имеет право подать объявление о выделении участка в газету либо письменно уведомить остальных сособственников о своих намерениях; г) первое решение не принято по причинам отсутствия кворума либо при наличии кворума, но несогласии с решением собственников земельных долей с местоположением первоочередного выдела. В этом случае собственник земельной доли также имеет право подать объявление о выделении участка в газету (либо уведомить иным способом, предусмотренным законом). Указанное в п. п. в) и г) объявление или извещение, согласно п. 3 ст. 13 Закона об обороте, должно содержать 1) описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его на местности и 2) указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных сособственников участнику долевой собственности. Никаких других обязательных сведений Закон не содержит. Закон недвусмысленно определяет требования к описанию местоположения участка, выделяемого в счет доли. Оно должно быть таким, чтобы любой собственник земельной доли имел возможность определить его на местности. Предпочтительным в этом случае является описание местоположения не в виде текста (на практике исполнение этого требования часто представляет значительную сложность не только для простых граждан - собственников земельных долей, но и для профессиональных землеустроителей), а в виде карты, на которой показываются границы земельных участков <17>. Неисполнение этого условия может впоследствии привести к отказу в проведении государственного кадастрового учета по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <18>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (постатейный) (под ред. А. А. Ялбулганова) включен в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <17> См. подробнее: Научно-практический комментарий к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" / Под ред. А. А. Ялбулганова. Москва-Иваново, 2007. С. 141 - 142. <18> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; СЗ РФ. 2008. N 30. Ст. 3597, 3616.

Что же касается второго пункта, то в объявлении должен быть указан почтовый адрес, на который собственники могут присылать свои возражения. Закон не определяет, что этот адрес должен быть обязательно адресом регистрации по месту жительства собственника земельной доли. Поэтому участник долевой собственности может указать любой почтовый адрес, по которому ему удобно получить возражения. В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников общей долевой собственности, предложение о местоположении считается согласованным. Как указано в п. 4.2 Постановления Конституционного Суда РФ, в этом случае согласование частного и общего интересов участников долевой собственности происходит на основе умолчания и соответствует Конституции РФ. В свою очередь, собственник, подавший возражения по указанному в объявлении адресу, должен иметь на руках документы, подтверждающие его подачу в пределах установленного срока. Поэтому целесообразно возражения подавать заказным письмом с уведомлением. При этом, по моему мнению, невручение почтой возражений по причинам неявки за письмом адресата, его отказа от получения письма по указанному адресу не может служить основанием для утверждений о непоступлении возражений на извещение или уведомление. Исчисление 30-дневного срока начинается с даты опубликования объявления в газете либо с даты получения извещения (письма) сособственником на почте. Он имеет право направить возражение в любой день этого срока, включая последний календарный день. Датой подачи возражения в этом случае будет считаться дата отправления письма, указанная на конверте и корешке квитанции, который будет выдан на почте отправителю. Наличие возражений на объявление также является основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета земельного участка, выделяемого в счет земельной доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Поэтому полагаю, что Закон об обороте необходимо дополнить нормой о подаче возражений не только собственнику земельной доли, выделяющему участок, но и в орган кадастрового учета объектов недвижимости. Закон об обороте (п. 4 ст. 13) устанавливает следующие общие требования к возражениям. Во-первых, возражения должны быть относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка и, во-вторых, они должны быть обоснованными. Что такое обоснованное возражение, Закон не определяет. Представляется, что обоснованными являются любые юридически и документально подтвержденные доводы, связанные с несогласием с местоположением выделяемого земельного участка (в том числе принятие решения общего собрания об утверждении границ первоочередного выдела, подача объявления о выделе участка на этом же месте другим сособственником и т. п.) <19>. Зачастую собственники земельных долей в своих возражениях указывают на то, что в объявлении не указаны категория и вид разрешенного использования выделяемого участка, размер компенсации рыночной стоимости и другие доводы, не имеющие прямого отношения к местоположению выделяемого участка. Такие возражения являются необоснованными и не могут служить препятствием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделяемый земельный участок. -------------------------------- <19> См.: Совместное информационное письмо Управления Росрегистрации по Владимирской области и Управления Роснедвижимости от 11.07.2006 N 1453.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. Целью проведения согласительных процедур, как следует из Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 2 п. 4.2), является обеспечение наилучшим образом учета сложившихся в федеративном государстве исторических и местных традиций, национальных и природных особенностей. На мой же взгляд, согласительная процедура сегодня не играет той значимой роли, какую ей отвел суд. Помимо того что согласительная процедура не является обязательным досудебным порядком разрешения спора <20> и, следовательно, ее несоблюдение не препятствует собственнику обратиться напрямую с иском в суд, непонятно, какое решение может быть вообще принято при ее проведении <21> и какое оно имеет значение для собственников. Согласительная комиссия не может предложить собственнику выделиться в другом месте, ведь объявление он подал на выдел участка с определенным местоположением и ему никто не возразил из сособственников, за исключением одного или нескольких. А если он будет выделяться в другом месте, то возражения тогда могут подать уже другие собственники. Так в чем же роль этой согласительной процедуры - неужели в том, что согласительная комиссия должна уговорить либо одного не выделяться в этом месте, либо другого - снять свои возражения? Сомнительно, чтобы собственник, скорее всего, уже потративший деньги (и немалые) на публикацию в газете, подготовку карты либо текстового описания прохождения границы участка для извещения, расчет площади земельного участка в пределах кадастровой стоимости, так просто взял и отказался от своих намерений при проведении согласительных процедур (на моей памяти такого не встречалось). Либо другой собственник, подавший возражение и который при этом ничего не теряет, - разве он снимет свое возражение? Маловероятно. Поэтому мне представляется, что проведение согласительных процедур является излишним, необоснованно затягивающим разрешение конкретного спора между сособственниками, и требует исключения ее из закона. -------------------------------- <20> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud. wld. sudrf. ru/modules. php? name=press_dep&op=dokl_detail&id=19. <21> См., например: "...Заключение согласительной комиссии - документ неопределенной правовой природы. Вы нигде - ни в законе, ни в подзаконных актах - не найдете его определения. В приложении к Закону Владимирской области от 12.03.2007 N 19-ОЗ, правда, приведен шаблон заключения. Однако в его формуле содержится порок - отсутствует мотивировочная часть. Как можно примирить спорящие стороны, если они не знают мотивов принятия решения? Примирение по своей природе предусматривает уяснение и понимание своей собственной и чужой позиции по спорному вопросу. Вместо анализа аргументов сторон решение предлагает им стандартную формулу "согласиться" или "не согласиться" с местоположением выделяемого в счет долей земельного участка" // Савенко Г. Согласительная процедура при выделе земель больше интересна чиновникам: Интервью Владимирской областной ежедневной газете "Призыв" // http://www. kuzin-partners. ru/node/477.

Несколько слов необходимо сказать о судебном обжаловании решения общего собрания. Исходя из правовых положений Постановления Конституционного Суда РФ (абз. 3, 4, 6 п. 4.2), а также их толкования <22>, предметом судебного разбирательства по существу отношений могут служить лишь решения, носящие персональный характер. -------------------------------- <22> См.: Интервью Г. А. Гаджиева "Фермерам - землю, судьям - автономию" // http://www. gazeta-yurist. ru/article. php? random=885306&i=410.

Вместе с тем пределы судебного контроля за первым решением и решениями, принимаемыми на общем собрании участников долевой собственности в рамках согласования вопроса о выделении сособственнику конкретного земельного участка в счет его земельной доли (вторым решением), - с учетом конституционно-правовой природы отношений участников долевой собственности, исключающих в силу ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации и п. 1 ст. 1 ГК РФ какое-либо произвольное вмешательство в частные дела, - могут не совпадать. Учитывая, что, как указал суд, общее собрание должно определить границы первоочередного выдела в размере не меньшем, чем это необходимо для удовлетворения требований всех сособственников, изъявивших намерение выделить свои доли в натуре при проведении общего собрания, первое решение будет носить персональный характер, если при этом решаются сразу и вопросы выделения конкретных земельных участков собственникам в счет земельных долей в границах первоочередного выдела. Соответственно, если границы первоочередного выдела были определены не там, где захотел один из сособственников и, соответственно, в выделе участка ему было отказано, данное решение должно стать предметом рассмотрения в суде по существу. В случае если общим собранием было принято первое решение без вынесения на повестку дня вопроса о конкретных выделах, то такое решение можно обжаловать только лишь ввиду нарушения процедурных правил при его принятии <23>. -------------------------------- <23> Там же.

К решениям, носящим персональный характер, суд отнес решение о выделении земельного участка в счет доли конкретному гражданину (второе решение), а также решение собрания, принятое в противоположность объявлению в газете (третье решение). При этом суд указал, что третье решение общего собрания носит характер согласительной процедуры и имеет право на существование. Другими словами, на практике может возникнуть ситуация, когда один из сособственников подал объявление в газету, а другой, обладающий, скажем, более 50% земельных долей, подал на него возражение и инициировал общее собрание участников долевой собственности, на котором было принято решение о выделении спорного земельного участка именно ему, а не собственнику, подавшему объявление в газету. Как сказано в Постановлении Конституционного Суда РФ, отдавая предпочтение большинству, участвующему на общем собрании, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи. При этом право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством. Такой порядок принятия решений, учитывающий имущественный характер отношений общей долевой собственности на земельный участок и значительное, как правило, число участников этой долевой собственности, адекватен избранной законодателем модели реализации сособственниками права на выделение земельных участков в счет своих земельных долей, построенной на признании автономии воли каждого сособственника и уважении его права самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и не противоречит конституционному принципу справедливости. Таким образом, решение общего собрания о выделе конкретному собственнику земельного участка в счет земельной доли, принятого большинством голосов, с соблюдением процедуры его проведения может быть обжаловано в суде. Как справедливо было замечено <24>, Закон не предусматривает никаких критериев разрешения таких споров. И судебная практика вынуждена восполнять пробелы законодательства <25>. -------------------------------- <24> Там же. <25> См.: Справка Владимирского областного суда "Обобщение судебной практики по земельным спорам" // http://oblsud. wld. sudrf. ru/modules. php? name=press_dep&op=dokl_detail&id=19; Справка Кировского областного суда "О результатах обобщения судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с правом на земельный участок" // http://www. oblsud. kirov. ru/prigovor/spravka_page_10.php; Справка о практике рассмотрении судами Тверской области в 2005 году споров о праве собственности на землю и других споров, связанных с землепользованием // http://www. tvoblsud. ru/tvoblsud/zemlya. doc; Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения федеральными судами Пермской области дел, связанных с приобретением и прекращением прав на недвижимое имущество // http://www. pks. permregion. ru/praktika/gr/spr/spr_registration. htm; и др.

Вместе с тем представляется, что главным исходным принципом при разрешении споров данной категории дел является обеспечение рационального использования сельхозземель по их целевому назначению, охрана и сохранение почвенного плодородия. Далее, приоритет должен иметь собственник земельной доли, первым изъявивший свою волю на выделение участка в счет земельной доли в определенном месте, которая должна оцениваться по совокупности с его последующими действиями по оформлению земельного участка. Другие обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия решения, должны устанавливаться судом в каждом случае с учетом конкретных особенностей и ситуаций, выявленных при рассмотрении спора между сособственниками.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Орган субъекта РФ обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, находящийся на территории другого субъекта РФ. Регистрирующий орган обосновал отказ отсутствием у заявителя необходимых для регистрации документов, подтверждающих приобретение спорного участка на законных основаниях. Правомерен ли спорный отказ? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Орган одного субъекта РФ обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, находящийся на территории другого субъекта РФ (города федерального значения), на что получил отказ, обоснованный регистрирующим органом тем, что к заявлению о государственной регистрации права не были приложены документы, необходимые для ее проведения, заявитель не представил доказательства приобретения спорного участка на законных основаниях. Заявитель ссылается на то, что в качестве документа - основания для регистрации права собственности на земельный участок был указан пункт 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Орган субъекта РФ считает, что нормативный акт, который должен был явиться основанием для регистрации возникшего при разграничении собственности на землю права, - пункт 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (с изм. от 17.04.2006 N 53-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", где ясно указано, что в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов РФ относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ. Также орган субъекта РФ указывает, что спорный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования органу государственной власти одного субъекта РФ - постпредству согласно свидетельству о государственной регистрации права, что также является основанием отнесения земельного участка к собственности органа субъекта РФ. Правомерен ли спорный отказ?

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав. В соответствии с пунктом 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. В соответствии с пунктом 4 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ к собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах 2 и 3 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ и расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Согласно письму Минэкономразвития РФ от 14.01.2008 N 251-КА/Д08 Перечень документов, необходимых для обеспечения проведения государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 N 404 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю". Пунктами 1, 2, 4 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ фактически определены (разграничены) земли федеральной собственности и земли государственной собственности субъектов. Это земли: - занятые федеральным или государственным имуществом; - предоставленные федеральным или государственным организациям; - предусмотренные (признанные) федеральными законами. Согласно пункту 4 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ к собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации и соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли, расположенные в границах этих субъектов Российской Федерации. В силу указанной нормы приобретение на территории субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга объектов недвижимости в собственность субъектов Российской Федерации не предопределяет изменение режима собственности земельного участка, занятого этим объектом недвижимости. С учетом вышеизложенного несостоятельны и не основаны на правильном толковании норм действующего законодательства доводы органа субъекта РФ относительно того, что нормативный акт, который должен был явиться основанием для регистрации возникшего при разграничении собственности на землю права, - это пункт 2 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ. Довод органа субъекта РФ о том, что то обстоятельство, что спорный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования органу государственной власти одного субъекта РФ - постпредству согласно свидетельству о государственной регистрации права, также является основанием отнесения земельного участка к его собственности, подлежит отклонению ввиду следующего - на момент оформления данного свидетельства земельные участки, находившиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и арендуемые по договорам с местными администрациями, а также большинство свободных участков относились к неразграниченной государственной земле. Однако с момента введения в действие статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ земли, расположенные в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, отнесены к собственности этих субъектов. Таким образом, можно сделать вывод, что при отсутствии документов, необходимых для проведения регистрации, нет оснований для регистрации права собственности земельного участка, находящегося на территории одного субъекта РФ, за органом другого субъекта РФ. Для проведения в данном случае государственной регистрации необходимо подтверждение того, что спорный земельный участок был приобретен в собственность последним на законных основаниях. Правомерность такого вывода подтверждается арбитражной практикой (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2008 N КГ-А40/2684-08).

Ю. М.Лермонтов Минфин России

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: В суде идет спор о разделе имущества с преимущественным правом. Какую оценку наследства следует считать действительной: существовавшую на момент открытия наследства или на момент рассмотрения дела в суде? Постановление Пленума ВС РФ от 23.04.91 N 2 отменено в 2007 году, какую норму можно применить? ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 20) Текст документа

Вопрос: В суде идет спор о разделе имущества с преимущественным правом. Какую оценку наследства следует считать действительной: существовавшую на момент открытия наследства или на момент рассмотрения дела в суде? Постановление Пленума ВС РФ от 23.04.91 N 2 отменено в 2007 году, какую норму можно применить? С. Гурецкая, г. Москва

Ответ: Прежде всего следует понять, какую логику применяет суд, настаивая на оценке, существовавшей на день открытия наследства. Можно предположить, что суд исходит из того, что соблюден общий срок действительности данной оценки, и не считает нужным производить переоценку стоимости объектов. Тогда аргументом для новой оценки должны быть доводы заинтересованной стороны о том, что за прошедшее время значительно изменилась рыночная стоимость имущества, подлежащего разделу. Подтвердить это можно соответствующей справкой от организации, имеющей лицензию на ведение оценочной деятельности: сравнительная характеристика стоимости аналогичных объектов на текущий момент и на момент открытия наследства с хорошей выводной частью. Однако, если суд настаивает на оценке имущества именно на момент открытия наследства независимо от срока ее действительности, можно предположить, что здесь имеет место следующая проблема. Само возникновение данного вопроса объясняется отсутствием некоего единообразного подхода к порядку реализации одним из наследников права, предоставляемого ст. 1168 ГК РФ. С одной стороны, с момента получения свидетельства о праве на наследство "долевые" наследники утрачивают возможность реализации преимущественного права оставления за собой того или иного объекта из состава имущества, как выразившие свое согласие на долевую собственность. Вместе с тем норма ст. 1164 ГК РФ допускает существование иной позиции, в соответствии с которой преимущественное право на тот или иной объект может быть реализовано одним из наследников в течение трех лет с момента открытия наследства. Другие условия его реализации не установлены. Последняя точка зрения, на наш взгляд, в большей степени соответствует воле законодателя и учитывает буквальное толкование норм ст. ст. 1168 и 1164 ГК РФ в совокупности, особенно если принять во внимание, что свидетельство о праве на наследство не является правоустанавливающим документом и его получение для наследника необязательно. Однако то обстоятельство, что имущество наследственное и свидетельство о праве на наследство наследниками не получено, дает сомнительные поводы применять при судебном разделе оценку на момент открытия наследства, особенно если речь идет о реализации преимущественного права. В ряде случаев такой взгляд на оценку при применении ст. 1168 ГК РФ может существовать и после получения свидетельств. Ситуация, изложенная в вопросе, еще раз подтверждает это. В данном случае позиция должна выглядеть следующим образом. Раздел имущества любого происхождения, в том числе наследственного, находящегося в общей собственности, происходит в соответствии с оценкой, применимой к рассмотрению дела в суде, то есть на текущий момент. Подтверждением этому служит вполне устоявшаяся судебная практика, когда суды принимают оценку, существующую к моменту обращения с иском о разделе общей собственности. Раздел наследственного имущества с реализацией преимущественного права происходит также с учетом норм главы 16 ГК РФ "Общая собственность" (ст. 1164 ГК РФ). Применительно к ст. 252 ГК РФ "Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли" существуют четкие разъяснения на предмет момента определения стоимости имущества. К примеру, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.80 N 4 указано: "...при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора". О необходимости же оценки наследственного имущества именно на момент открытия наследства говорится только в подп. 6 п. 1 ст. 333.25 и подп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ. Следует отметить, что обе указанные нормы имеют единственное правовое применение при исчислении госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство, но они не распространяются на вопросы судебного раздела имущества, находящегося в общей собственности.

Элла Глуховская, газета "ЭЖ-Юрист"

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Фирма провела аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества с нарушением срока приемки заявок: не 25 дней, как положено, а 22 дня. Участник не смог подать заявку, т. к. юриста не было на месте. Он написал жалобу в прокуратуру, которая обратилась с иском в суд о признании результатов аукциона, а также заключенного договора недействительными. Как избежать расторжения договора? ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 20) Текст документа

Вопрос: Наша фирма провела аукцион на право заключения договора аренды недвижимого имущества с нарушением срока приемки заявок: не 25 дней, как положено по закону, а только 22 дня. Потенциальный участник не смог подать заявку на аукцион, так как, когда он пришел, юриста не оказалось на месте. Тогда потенциальный участник написал жалобу в прокуратуру, которая, в свою очередь, обратилась с иском в арбитражный суд о признании результатов аукциона, а также заключенного договора недействительными. Мы хотели бы оставить в силе заключенный договор. Во всем остальном закон был соблюден. Как отстоять свою позицию и избежать расторжения договора? Н. Сергеева, г. Петрозаводск

Ответ: Исходя из текста вопроса фирма, проводившая аукцион, является муниципальным унитарным предприятием, поскольку именно в отношении государственного и муниципального имущества законодатель предусмотрел обязательное проведение аукциона (конкурса). Сказанное касается и сдачи такого имущества в аренду (ст. 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"). В соответствии с ч. 3 ст. 53 Закона "О защите конкуренции" до установления предусмотренного ч. 4 ст. 17.1 данного Закона порядка проведения конкурса или аукциона на право заключения договоров они проводятся в порядке, закрепленном Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Статья 18 последнего устанавливает продолжительность приема заявок на участие в аукционе: не менее 25 календарных дней. Указанный срок исчисляется с момента размещения извещения о проведении аукциона. С учетом сказанного муниципальное унитарное предприятие допустило нарушение законодательства о проведении аукциона, а именно ст. 18 Закона N 178-ФЗ. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, и не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Подобное нарушение законодательства, несомненно, может послужить основанием для признания результатов аукциона недействительными, что повлечет недействительность сделки, заключенной по таким результатам. И какие-либо безусловные аргументы в пользу позиции автора вопроса привести затруднительно. Однако, если говорить о логике построения правовой защиты в целом, целесообразно обратить внимание на следующее. Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных в том числе и муниципальными унитарными предприятиями (ч. 1 ст. 52 АПК РФ). Вместе с тем прокурор как истец обязан представить доказательства того, что спорный договор (проведенный аукцион) нарушает государственные и общественные интересы, а также указать, каким образом признание его недействительным и применение последствий недействительности повлекут восстановление нарушенных прав лиц, в защиту которых подан иск. Соответственно отказ в иске может быть обусловлен только тем обстоятельством, что прокурор не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и интересов других организаций. Чтобы понять, как работает такой инструмент защиты, обратимся к судебной практике, а именно к Определению Верховного Суда РФ от 24.12.2002 N 5-В02-305. В этом деле информационное сообщение о проведении данного аукциона также было сделано с нарушением срока: не за 45 дней, как требовало законодательство, а за 31. Суды, исследовав все обстоятельства дела, как и Верховный Суд, пришли к заключению: "Указание на то, что нарушение привело к уменьшению числа потенциальных покупателей и, как следствие этого, к уменьшению цены акций, является предположительным: доказательствами не подтверждено... Незначительное нарушение срока опубликования информационного бюллетеня перед последним специализированным аукционом не нарушило права потенциальных покупателей...". Таким образом, суд в каждом конкретном случае может исследовать степень и последствия совершенного формального нарушения законодательства, например относительно срока приема заявок, и сделать вывод о наличии (доказанности) либо отсутствии (недоказанности) нарушения прав третьих лиц. Говоря более предметно, можно утверждать, что в рассматриваемой ситуации многое будет зависеть от того, обращался ли "потенциальный участник" за бланком заявки и, главное, сможет ли он доказать факт обращения и чинения ему препятствий на участие в аукционе. Жалоба в прокуратуру, разумеется, является лишь косвенным доказательством нарушения его прав. Защите соответственно рекомендуется приводить доказательства отсутствия препятствий в рамках отведенного срока для подачи заявок. При благоприятном исходе и должной работе судебного представителя возможен отказ в удовлетворении иска по основаниям, изложенным выше.

Элла Глуховская, газета "ЭЖ-Юрист"

------------------------------------------------------------------

Название документа