Превратности аренды

(Каширин А.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 20)

Текст документа

ПРЕВРАТНОСТИ АРЕНДЫ

А. КАШИРИН

Алексей Каширин, газета "ЭЖ-Юрист".

В связи с кризисом многие компании в настоящее время вынуждены пересматривать условия заключенных ранее договоров аренды, иногда дело доходит даже до их досрочного расторжения. Все это приводит к конфликтам. Расторгнуть или изменить арендное соглашение без ошибок поможет Обзор Одиннадцатого ААС практики рассмотрения споров по договору аренды (утвержден Президиумом суда 07.10.2008).

Учитывая, что договор аренды земельного участка не был заключен, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании договора возобновленным на неопределенный срок.

Арендатор обратился в суд с иском о признании договора возобновленным на неопределенный срок. Суд первой инстанции в иске отказал по следующим основаниям.

Между арендодателем и арендатором подписан договор аренды земельного участка площадью 0,001 га, расположенного по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Белинского - ул. Челюскина, под установку торгового киоска.

Конкретное место нахождения земельного участка договором не определено, так как "перекресток улиц" имеет четыре стороны. Данный земельный участок в порядке, установленном законодательством о землеустройстве, не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. Кадастровый план земельного участка в материалах дела отсутствует. Представленный в деле технический паспорт характеризует не предмет договора (земельный участок), а возведенное арендатором сооружение, поэтому не может служить доказательством, позволяющим определить предмет договора.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). Статьей 6 ЗК РФ установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Таким образом, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Принимая во внимание, что договорные отношения между сторонами отсутствуют, они не могли быть возобновлены на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции оставлено в силе постановлениями Одиннадцатого ААС и ФАС ПО (дело N А65-21822/2007-СГ2-20).

Ссылка на незаключенность договора аренды в связи с тем, что предмет договора не был определен, является необоснованной, поскольку фактически договор длительное время исполнялся сторонами, арендная плата осуществлялась без каких-либо возражений, в том числе соглашениями о зачете встречных требований, предмет договора ни при заключении договора, ни при его исполнении у сторон сомнений не вызывал.

Субарендатор обратился в суд с иском о признании договора сублизинга незаключенным, так как предмет договора сторонами не согласован. Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого ААС от 24.02.2008 решение отменено, иск удовлетворен. При этом суд апелляционной инстанции исходил из положений ст. 607 ГК РФ: в договоре и передаточном акте были указаны лишь марка автомобиля и его инвентарный номер, однако не содержались такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, VIN код автомобиля, номер двигателя, номер кузова. Именно эти данные остаются неизменными в случае замены государственного регистрационного знака, утраты свидетельства о регистрации и паспорта транспортного средства.

Постановлением ФАС ПО Постановление Одиннадцатого ААС отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе. Суд кассационной инстанции указал, что согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Договор сторонами исполнялся (производилась оплата и зачеты встречных требований) без каких-либо сомнений относительно его предмета. Об этом же свидетельствует переписка сторон. Следовательно, из последующего поведения сторон можно сделать вывод, что у них фактически отсутствовал спор по определению предмета сделки (дело N А55-12210/2007).

Неисполнение арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, если это вызвано неотложной необходимостью, за счет собственных средств. Стоимость произведенного ремонта арендатор может взыскать с арендодателя.

Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании стоимости произведенного истцом как арендатором капитального ремонта арендованных у ответчика нежилых помещений.

Между истцом и ответчиком заключены договоры аренды нежилых (подвальных) помещений. В договоре отражено целевое назначение арендуемых помещений - для размещения магазина. В связи с прекращением договорных отношений истец был выселен из арендованных помещений.

Согласно договорам и приложениям к договорам арендованные помещения относились к муниципальной собственности и числились в реестре муниципальной собственности.

Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Постановлением Одиннадцатого ААС решение суда первой инстанции оставлено без изменения. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходя из ст. 616 ГК РФ и акта приемки-передачи сделал вывод о том, что использование помещений по их целевому назначению без производства капитального ремонта невозможно. Санитарное состояние нежилых помещений в момент передачи было неудовлетворительное (капитального ремонта требовали потолки, внутренние стены, перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления).

Постановлением ФАС ПО судебные акты по делу оставлены без изменения (дело N А55-9745/2007).

Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора аренды и выселения.

Арендодатель обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением договора со стороны арендатора - неуплатой более двух раз подряд арендной платы. Также арендатор предъявил требования о выселении арендатора, взыскании суммы долга и пеней.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания пеней, в удовлетворении остальных требований отказал, мотивируя решение тем, что в письме арендатору с предложением расторгнуть договор истец не указал период задолженности и тем самым не дал арендатору возможности устранить нарушение в разумный срок. Кроме того, после предъявления иска ответчик погасил задолженность по арендной плате. Устранение обстоятельств, послуживших поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора, является основанием для отказа в иске в части расторжения договора и выселения.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого ААС и Постановлением ФАС ПО. При этом суд кассационной инстанции также указал на то, что спорный договор зарегистрирован 30.07.2007 и, следовательно, считается заключенным с данного момента. До этого с ответчика могло быть взыскано лишь неосновательное обогащение за пользование принадлежащим истцу имуществом.

Таким образом, на момент направления ответчику письма от 30.08.2007 о расторжении договора отсутствовало основание расторжения договора, указанное арендодателем со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ (дело N А55-13945/2007).

Стоимость улучшений имущества не подлежит возмещению при прекращении договора аренды, так как в нарушение условий договора арендатор произвел работы капитального характера без письменного согласия арендодателя.

Между арендодателем, балансодержателем и арендатором подписан договор аренды государственного имущества. В договоре установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за месяц до срока, указанного в уведомлении.

Истец, полагая, что произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с балансодержателя денежной суммы в возмещение стоимости произведенных улучшений.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Одиннадцатого ААС решение арбитражного суда первой инстанции оставлено без изменения на основании следующего. Суд установил, что истцом не было получено согласия арендодателя на выполнение определенных улучшений арендованного имущества. Руководствуясь ст. 623 ГК РФ, суд обоснованно пришел к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Постановлением ФАС ПО судебные акты по делу оставлены без изменения (дело N А65-25262/2007).

Полную версию Обзора читайте на нашем интернет-портале: www. gazeta-yurist. ru.

------------------------------------------------------------------

Название документа