Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права

ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ И МЕСТО ЖИЛИЩНОГО ПРАВА В ОТЕЧЕСТВЕННОЙ СИСТЕМЕ ПРАВА

О. В. БАТОВА

Батова О. В., старший преподаватель Института экономики и права Белгородского государственного университета.

Традиционная классификация юридических фактов, истоки которой можно обнаружить еще в трудах римских юристов, была воспринята и новейшим жилищным законодательством, как в свое время это было сделано в ст. 8 ГК. Нетрудно также заметить, что договоры поставлены в ст. 8 нового ЖК на самое первое место среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, как и в ст. 8 ГК. При этом, как следует из анализа нового ЖК, число договоров в нем по сравнению с прежним жилищным законодательством значительно расширилось. Закрепление в новом ЖК договора как самостоятельного основания возникновения жилищных прав и обязанностей (как, собственно, и само понятие жилищных прав и обязанностей, существующее наряду с понятием гражданских прав и обязанностей) не может не поставить вопрос о соотношении договора в жилищном праве и обыкновенного гражданско-правового договора. Рассматривая аналогичный вопрос на примере соотношения гражданско-правовых договоров с договорами, регулируемыми водным, земельным, экологическим, семейным, трудовым законодательством, основываясь на том, что все указанные отрасли законодательства допускают субсидиарное применение гражданского законодательства, а также на субъектном составе и содержании указанных договоров, М. И. Брагинский и В. В. Витрянский пришли к выводу о том, что все указанные договоры следует считать разновидностью гражданских договоров <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1998. С. 15 и сл.

В то же время возможность субсидиарного применения норм гражданского законодательства к отношениям, регулируемым жилищным законодательством, сама по себе еще не свидетельствует о том, что какие-либо институты жилищного законодательства (в данном случае институт договора) являются разновидностью институтов гражданского законодательства, а само жилищное законодательство, таким образом, подотраслью гражданского законодательства. Кроме того, новый ЖК, по сути, установил приоритет содержащихся в нем норм перед нормами ГК, закрепив в ст. 5, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в других федеральных законах (а стало быть, и в ГК), применяются положения ЖК. Если бы такое положение применительно к жилищным отношениям содержалось в ГК как отраслеобразующем акте, то все было бы вполне логично: в ГК достаточно много таких норм, которые содержат отсылку к специальному (в том числе и жилищному) законодательству, имеющему приоритет по сравнению с общим законом (то есть с ГК). Но в данном случае специальный, более низкий по уровню, закон (если рассматривать жилищное законодательство всего лишь в качестве подотрасли гражданского законодательства) как бы сам устанавливает свой приоритет по отношению к отраслевому акту. Обращает на себя внимание и то положение, что к жилищным отношениям возможно субсидиарное применение не только гражданского, но иного законодательства (ч. 1 ст. 7, ст. 8 ЖК). Кроме того, весьма иллюстративно и то, что при использовании аналогии права в силу ч. 2 ст. 7 ЖК надлежит руководствоваться общими началами и смыслом жилищного законодательства, а также требованиями добросовестности, разумности, справедливости и гуманности, в то время как требования гуманности не ограничивают правоприменителя при использовании аналогии гражданского права (п. 2 ст. 6 ГК). Представляется, что вопрос о соотношении гражданско-правовых и жилищно-правовых договоров не может быть решен без одновременного решения вопросов о соотношении самой отрасли гражданского права с жилищным правом. В правовой литературе уже на протяжении многих лет ведется дискуссия по вопросу об отраслевой принадлежности норм, регулирующих жилищные отношения, т. е. об отраслевой природе жилищных правоотношений и как следствие - о месте жилищного права в правовой системе РФ. При этом преобладающим, однако, на сегодняшний день является то мнение, согласно которому жилищные отношения регулируются различными отраслями права, прежде всего нормами гражданского и административного права, а потому жилищное законодательство является комплексной отраслью законодательства <*>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Книга Крашенинникова П. В. "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации). ------------------------------------------------------------------ <*> См., например: Прокопченко И. П. Проблемы жилищного законодательства в СССР: Автореф. дис. ... д-ра. юрид. наук. М., 1978. С. 16; Сысоев В. А. Особенности правового регулирования жилищных отношений. Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 1994. С. 9 - 13; Никитюк П. С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 15 - 42; Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2005. С. 14 - 15 и др.

Как известно, впервые о возможности существования межотраслевых структурных элементов в системе права высказался В. К. Райхер. Следует подчеркнуть, что автор делал вывод о возможности существования подобных явлений, основываясь именно на предметном единстве отношений, регулируемых нормами такого межотраслевого образования, не принимая во внимание метод правового регулирования, так как именно он (метод) говорит о разнородности нормативного содержания данного института <*>. С другой стороны, предметное единство регулируемых комплексной отраслью права отношений свидетельствует если и не о единстве метода правового регулирования, то, по крайней мере, о единстве юридического режима, используемого для регулирования соответствующей группы общественных отношений. Ведь создание на базе комплексной отрасли права комплексной отрасли законодательства (тем более в виде кодифицированного акта, каковым является ЖК), означает не что иное, как распространение на данную группу общественных отношений некоторых особых принципов, общих положений, отдельных специфических приемов регулирования, "свидетельствующих о существовании специального, хотя и не видового юридического режима" <**>. -------------------------------- <*> Райхер В. К. Общественно-исторические типы страхования. М., 1947. С. 189 и след. <**> Алексеев С. С. Теория права. М., 1994. С. 110.

Между тем следует признать, что никому из авторов, отстаивающих комплексный характер жилищного права как отрасли права, еще не удалось доказать действительное предметное единство отношений, которые они относят к предмету этой отрасли. Объяснить, на наш взгляд, этот феномен можно тем, что идея В. К. Райхера о комплексных отраслях права позднее была некоторым образом упрощена и сведена, скорее, к дискуссии о влиянии структуры законодательства на структуру права. В частности, С. С. Алексеев утверждал, что комплексные отрасли права появляются только с изданием комплексных законодательных актов, затрагивающих "целые сферы социальной жизни или их участки", и при этом нормы таких отраслей законодательства объединяются не только в силу их предметного единства, как считал В. К. Райхер, но также и по "тематическому или целевому признаку" <*>. Применительно к жилищному праву доказательство его комплексного характера, таким образом, сводится к наличию самостоятельного кодифицированного законодательного акта - ЖК РСФСР, а в настоящее время к ЖК РФ <**>. Такой подход в общем свойствен позитивистскому правопониманию в его самом крайнем этатическом варианте, однако противоречит практически всеми признаваемому утверждению о том, что предмет той или иной отрасли права выделяется именно потому, что "эти отношения по своей объективной природе требуют специфической формы правового регулирования" <***>. Иными словами, включение законодателем какой-либо сферы общественных отношений в предмет пусть даже комплексного (но кодифицированного) законодательного акта, означает одновременное распространение на эти отношения каких-то отправных положений, единых принципов, то есть особого метода правового регулирования или, по крайней мере, особого юридического режима. А поскольку качественные особенности регулируемых отношений именно требуют "специфической формы правового регулирования", то выбор этой формы не может зависеть от субъективного усмотрения законодателя. -------------------------------- <*> Алексеев С. С. Указ. соч. С. 109 - 110. <**> См., например: Корнеев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики / Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 149 - 150. <***> Алексеев С. С. Предмет советского гражданского права и метод гражданско-правового регулирования / Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сборник статей. М., 2001. С. 10.

Другое распространенное доказательство комплексного характера жилищного права действительно направлено на раскрытие предметного единства регулируемых отношений, но своей задачи оно также не выполняет. Для доказательства предметного единства регулируемых жилищным правом отношений используется то утверждение, согласно которому оно обусловлено наличием самостоятельного объекта (жилища), вокруг которого складываются соответствующие отношения, что отчасти нашло свое отражение и в ст. 4 нового ЖК <*>. Так, в частности, в литературе утверждается, что "жилищные отношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др." <**>. Однако по поводу жилища (как, впрочем, и по поводу любых других объектов прав) могут возникать настолько различные по своей правовой природе отношения (начиная от гражданских и заканчивая уголовными), что о каком-либо их предметном единстве говорить вообще не приходится. -------------------------------- <*> Следствием такого подхода является и классификация сделок в жилищном праве. В частности, в особую группу сделок уже выделены сделки с жилыми помещениями (Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского законодательства и практика его применения. М.: Издательство "Статут", 2002). <**> Седугин П. И. Жилищное право. М., 1997. С. 2; См. также: Толстой Ю. К. Жилищное право. М., 1996. С. 25; Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом / Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995; Он же. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. N 5 - 6. С. 66.

Наиболее близко к раскрытию действительного предметного единства регулируемых жилищным правом отношений стоят доводы тех авторов, которые относят к их числу те отношения, посредством которых удовлетворяются потребности граждан в жилище <*>. Однако следует признать, что термин "потребность в жилище" не имеет собственно юридического содержания, и поэтому с его помощью невозможно в полной мере обосновать действительное предметное единство регулируемых жилищных правом отношений. В этой связи более продуктивным представляется такое определение регулируемых жилищным правом отношений, согласно которому под последними следует понимать отношения, в которых реализуется конституционное право каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации). Иными словами, как указывал О. А. Красавчиков, ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания - это пользование жилищем, проживание в нем <**>. -------------------------------- <*> Корнеев С. М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики / Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995. С. 149 - 150. <**> Красавчиков О. А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа / Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 22.

При этом следует признать ошибочность весьма распространенного в литературе мнения о том, что проживание в жилом помещении, по сути, тождественно гражданско-правовой категории пользования имуществом. Дело в том, что наряду с ярко выраженным гражданско-правовым характером основной части жилищных отношений они обладают и достаточной спецификой, что не позволяет их с полной долей уверенности отнести к простой разновидности гражданско-правовых отношений. Отсутствие полного тождества между терминами "проживание в жилом помещении" и "пользование жилым помещением" подтверждается прежде всего положениями Конституции Российской Федерации. Так, в ее ст. 35 закрепляется право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, а также гарантируется недопустимость произвольного лишения собственности (ст. 35). Очевидно, что если бы речь шла о том, что Конституция приравнивает жилище к имуществу, а пользование имуществом - к проживанию в жилище, то и не было бы необходимости в наличии ст. 40 Конституции Российской Федерации, в которой содержатся примерно аналогичные, но не тождественные по содержанию положения о праве каждого на жилище и недопустимости его произвольного лишения. В этой связи следует прийти к выводу, что жилище является самостоятельным объектом прав, настолько отличным от имущества в гражданско-правовом значении этого термина, что преобразует и само содержание права на указанный объект. Весьма наглядно, что жилищное законодательство оперирует термином "жилищные права и обязанности", в отличие от гражданского законодательства, имеющего своим предметом "гражданские права и обязанности". Специфику жилища как объекта прав весьма образно охарактеризовал Ф. Энгельс, который в речи на похоронах К. Маркса отмечал: "Маркс открыл закон человеческой истории, тот до последнего времени скрытый под идеологическими наслоениями простой факт, что люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т. д. Отнимите у человека еду, питье, одежду, жилище, на что ему будет надобна свобода митингов, шествий и т. п." <*>. Иными словами, жилище прежде всего является тем объектом, который превращает человека как биологический вид в человека как субъекта социального общения, как субъекта прав и обязанностей. -------------------------------- <*> Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 19. С. 150.

Специфика жилища как объекта прав раскрывается и в том, что в соответствии со ст. 446 ГПК РФ по общему правилу на жилое помещение, являющееся единственным жилищем для гражданина-должника и членов его семьи, не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. При этом Конституционный Суд, рассматривая данную норму на соответствие Конституции, отметил, что содержащиеся в ней положения направлены на "обеспечение охраны государством достоинства личности, как того требует статья 21 (часть 1) Конституции Российской Федерации, условий нормального существования и гарантий социально-экономических прав в соответствии со статьей 25 Всеобщей декларации прав человека... Вместе с тем для законодателя не исключается возможность конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения" <*>. Отсюда следует, что в данном случае охраняется не столько право собственности должника на принадлежащее ему имущество, сколько его право проживать в жилище как неимущественное право. И именно в силу неимущественного характера данного права законодатель, а вслед за ним и Конституционный Суд РФ отдали приоритет данному праву, признав менее значимыми в данном случае имущественные интересы кредитора. -------------------------------- <*> Определение Конституционного Суда РФ от 4 декабря 2003 г. N 456-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2004. N 3.

Отсюда жилищным правам и обязанностям во многом присущ неимущественный характер, что выделяет их из обычных гражданских имущественных прав. Данное обстоятельство уже было отмечено в литературе в связи с тем, что право на жилище как имущественное право всегда в той или иной степени связано с правом на неприкосновенность жилища <*>. При этом, однако, отмечается и то, что право на жилище не тождественно праву на неприкосновенность жилища, что это самостоятельные права, и что право на неприкосновенность жилища нельзя рассматривать даже как производное от права на жилище. В частности, Л. О. Красавчикова указывает, что право на неприкосновенность жилища не производно от права на жилище потому, что оно каждый раз возникает первоначальным, а не производным способом (гражданин "не перевозит" со старого жилища на новое свое "прежнее" право на неприкосновенность жилища)" <**>. Трудно понять, что имелось в виду автором под невозможностью перевозки права как доказательством его непроизводного характера, поскольку в науке под производными правами или правоотношениями принято понимать те из них, в основе возникновения которых лежат другие (первоначальные) права или правоотношения. В этой связи следует признать, что право на неприкосновенность жилища (неимущественная природа которого еще пока никем не оспаривалась) возникает одновременно с возникновением права на жилище в любой его форме, а потому и является если не одним из элементов подобного права, то, по крайней мере, производно от него. Это замечает и сама Л. О. Красавчикова, указывая, что право на неприкосновенность жилища "охраняет неимущественные интересы неприкосновенности жилища и собственника дома, и нанимателя жилого помещения, и приезжего, проживающего в гостинице, и лица, живущего в общежитии" <***>, однако расценивает это обстоятельство не как доказательство производного характера права на неприкосновенность жилища, а, напротив, как свидетельство его самостоятельности. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Книга П. В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской федерации). ------------------------------------------------------------------ <*> См., например: Седугин П. И. Указ. соч. С. 20; Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2000. С. 11 и др. <**> Красавчикова Л. О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан / Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П. И. Седугина. М., 2003. С. 56. <***> Там же. С. 58.

Однако наличие неимущественных моментов в праве на жилище (рассматриваемом как возможность проживания в жилом помещении) заключается не только и не столько в том, что ему всегда так или иначе сопутствует право на неприкосновенность жилища как личное неимущественное право либо даже как один из элементов права на жилище. Это, скорее, следствие, вытекающее из самого содержания права на жилище. В этой связи весьма примечателен пример, приведенный И. А. Покровским в обоснование необходимости правовой защиты наряду с имущественными интересами также и интересов неимущественных. "Неисполнение договора даже имущественного содержания, - писал он, - может причинить контрагенту, кроме материального вреда, еще и нематериальные неприятности; любое обыкновенное правонарушение (деликт) может быть источником глубоких нравственных потрясений для того, против кого оно было совершено. Хозяин гостиницы не предоставил вам обещанного по телеграфу номера, вследствие чего вам, быть может, с семьей, пришлось провести ночь на улице... И вот перед правом возникает вопрос, можно ли во всех подобных случаях игнорировать нематериальный вред этого рода, ограничиваясь исключительно стороной имущественной" <*>. -------------------------------- <*> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 2001. С. 138 - 139.

Таким образом, то, что Конституция определенным образом разграничивает категории "имущество" и "жилище", что праву на жилище всегда в некоторой степени присущ неимущественный характер, на наш взгляд, со всей очевидностью свидетельствует о том, что право на жилище, даже рассматриваемое в рамках конкретных договорных отношений по пользованию жилым помещением, во многом отличается от простых имущественных прав. Однако гражданско-правовой метод и гражданско-правовой договор как его проявление априори ассоциируются с удовлетворением именно имущественных интересов. По выражению Д. И. Мейера, "договор представляет собой соглашение воли двух или нескольких лиц, которое порождает право на чужое действие, имеющее имущественный интерес" <*>. Аналогичным образом раскрывалось значение гражданско-правового договора и в науке советского гражданского права <**>. Именно это обстоятельство заставляет склониться к тому мнению, что жилищное право не может расцениваться и в качестве простого института, или даже подотрасли гражданского права. По этим же основаниям невозможно прийти и к выводу, что жилищное право следует рассматривать как комплексную отрасль права, часть норм которой, по выражению С. С. Алексеева, "имеет прописку" в гражданском праве, а часть - в административном праве. Ни гражданско-правовой метод, ни тем более административный не в состоянии самостоятельно решить проблему правового регулирования жилищных отношений, что в некоторой степени (хотя и недостаточной) нашло свое отражение в новом жилищном законодательстве. Так, в числе основных принципов жилищного законодательства, закрепленных в ст. 7 нового ЖК, наряду с принципами добросовестности, разумности и справедливости назван еще и принцип гуманности, неизвестный гражданскому законодательству, что далеко не случайно. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 2000. С. 497. <**> См., например: Халфина Р. О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М.: Издательство АН СССР, 1954. С. 5 - 8.

С другой стороны, нельзя не согласиться и с тем, что многие принципы гражданского и жилищного права совпадают. К их числу следует отнести такие принципы, как недопустимость произвольного лишения жилища, сходный, но гораздо более широкий по масштабу действия с гражданско-правовым принципом неприкосновенности собственности, принцип осуществления жилищных прав по усмотрению их обладателей, принципы добросовестности, разумности, справедливости и др. Однако все указанные принципы в той или иной степени присущи и иным отраслям помимо гражданского права. Наиболее серьезные возражения против доводов о самостоятельности жилищного права как отрасли права может вызвать то обстоятельство, что к числу основных принципов жилищного законодательства (как и в гражданском законодательстве) отнесен принцип равенства участников регулируемых жилищным правом отношений, что, в свою очередь, обусловливает регулирование основной массы жилищных отношений посредством договорной формы, как и в гражданском праве. Однако принцип равенства участников регулируемых отношений и как следствие - их договорная форма также не могут свидетельствовать о гражданско-правовом характере указанных отношений, как и о гражданско-правовом характере соответствующих договоров. Принцип равенства участников регулируемых отношений и как следствие - договорная форма их регулирования не есть нечто исключительно присущее гражданскому праву. Указанный принцип и договорную форму регулирования можно обнаружить и в государственном праве (договоры о разграничении полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами), и в муниципальном праве (соглашения о передаче полномочий между муниципальными образованиями различного уровня), и в трудовом праве (трудовые договоры, коллективные договоры и соглашения), и в международном праве (международные договоры и соглашения), и при этом мало кто сомневается в самостоятельности указанных отраслей по отношению к гражданскому праву. Как писал Ф. К. Савиньи, договорные отношения "могут касаться права международного, государственного, гражданского; к ним ко всем применимо понятие договора" <*>. В этой связи нельзя согласиться с мнением тех, кто видит решение проблемы регулирования и защиты неимущественных отношений в расширении предмета гражданского права и тем самым в изменении основных принципов договорного права в гражданском праве. Так, например, Н. С. Малеин, совершенно справедливо утверждая, что "уважением к личным интересам граждан проникнуты многие нормы жилищного законодательства" <**>, исходя только из того, что данные отношения не являются административно-правовыми (поскольку их участники равноправны и не состоят в отношениях власти и подчинения), на одном лишь этом основании признавал их гражданско-правовую природу и видел единственную возможность регулирования и защиты этих интересов в расширении предмета гражданского права и в признании того, что данная отрасль права регулирует не только имущественные, но и неимущественные отношения <***>. -------------------------------- <*> Савиньи Ф. К. Обязательственное право. СПб., 2004. С. 374. <**> Малеин Н. С. Гражданский закон и права личности в СССР. М., 1981. С. 182 - 183. <***> Малеин Н. С. Указ. соч. С. 188.

Следует признать, что форма правового регулирования (или метод правового регулирования) является всего лишь следствием объективной природы регулируемых отношений, а потому она не может быть положена в основу характеристики самой правовой природы этих отношений. Более того, являясь следствием определенной природы регулируемых отношений, форма их правового регулирования, имея определенные аналоги в других сферах правового регулирования, не может не приобрести характерные лишь для этих отношений черты. Применительно к жилищным договорам данное утверждение можно проиллюстрировать прежде всего тем, что жилищное законодательство устанавливает не свойственные гражданскому законодательству изъятия из принципа свободы договора, которые заключаются как в обязанности заключить договор, так и в исчерпывающем определении его условий <*>. -------------------------------- <*> Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.

Наиболее показательно не свойственные гражданско-правовым договорам признаки жилищно-правовых проявляются и в том, что при столкновении интересов собственника жилого помещения с интересами проживающего в этом жилом помещении лица, в особенности если данное жилое помещение является его единственным жилищем, зачастую приоритет отдается интересам именно этого последнего лица, в то время как гражданское право, наоборот, по общему правилу отдает приоритет именно интересам собственника при столкновении его интересов с интересами иного лица, обладающего (а тем более обладавшего) обязательственными правами на принадлежащее собственнику имущество. В качестве примера можно привести положения жилищного законодательства о том, что выселение из жилого помещения является не столько мерой защиты интересов собственника жилого помещения и иных лиц при прекращении договора найма жилого помещения (как это имеет место в договоре ссуды, аренды и иных договорах о пользовании имуществом), а, скорее, мерой ответственности за умышленно и неоднократно допущенные грубые нарушения жилищных обязанностей. Особенность договоров в жилищном праве проявляется и в тех правомочиях, которыми, как правило, наделяется одна из сторон указанных договоров по отношению к другой. Так, несмотря на договорную природу отношений между сторонами договора социального найма, наймодатель наделен правомочием дачи согласия нанимателю на совершение определенных действий, причем эти акты обладают ярко выраженной публично-правовой принадлежностью. Указанные моменты в их совокупности свидетельствуют о том, что хотя большинство жилищных отношений и облекаются в договорную форму (что, в свою очередь, вытекает из признания равенства участников этих отношений), но эта договорная форма существенно отличается от гражданско-правовых договоров. Все изложенное позволяет сформулировать некоторые выводы об отраслевой принадлежности жилищного права и о сущности договоров в жилищном праве. 1. Предметом жилищного права являются отношения между владельцем жилого помещения и иными лицами по поводу проживания в принадлежащем ему жилом помещении. При этом понятие "проживание в жилище" нельзя с полной долей уверенности включить в понятие "пользование жилым помещением", поскольку, как было показано ранее, оно обладает большой долей специфики в своем содержании и тяготеет скорее к личным неимущественным, нежели к имущественным правам. 2. Предметное единство отношений, регулируемых жилищным правом, позволяет говорить и о наличии общих положений, единых принципов, специфических приемов правового регулирования указанных отношений, то есть об особом юридическом режиме регулирования этих отношений, что, в свою очередь, свидетельствует о самостоятельности жилищного права в системе отраслей российского права. 3. Одним из преобладающих способов правового регулирования жилищных отношений является придание им договорной формы. При этом в силу того, что жилищно-правовые договоры (как и другие жилищные отношения) подчиняются особому юридическому режиму и как следствие - обладают рядом особенностей, не характерных для гражданско-правовых договоров, их нельзя автоматически относить к разновидности гражданско-правовых договоров. Даже будучи урегулированными непосредственно гражданским законодательством (например, договор найма жилого помещения), указанные договоры принадлежат жилищному праву как комплексной отрасли права, не тождественной одноименной отрасли законодательства. Указанные положения в их совокупности позволяют сформулировать понятие договора в жилищном праве (или жилищно-правового договора), под которым следует понимать договор, содержанием которого являются отношения между собственником жилого помещения или лицом, обладающим жилым помещением на ином основании, и иным физическим лицом по поводу проживания в предоставляемом по данному договору жилом помещении. К числу таких договоров следует относить договор найма жилого помещения со всеми его разновидностями, договор поднайма жилого помещения, соглашение между собственником жилого помещения и членом его семьи о порядке пользования жилым помещением, договор ренты с обязательствам плательщика ренты предоставить получателю ренты жилище, договор безвозмездного пользования жилым помещением и иные подобные договоры. В широком смысле к жилищным договорам можно отнести и иные договоры, тесно связанные с указанными договорами, посредством которых реализуются правомочия одной из сторон указанного договора, - договор обмена жилого помещения, договор приватизации и иные тесно связанные с ними договоры. При этом к жилищным договорам нельзя относить гражданско-правовые договоры, хотя они и регулируются жилищным законодательством (например, договор управления общим имуществом многоквартирного дома).

------------------------------------------------------------------

Название документа