Спорные вопросы при передаче и использовании жилого помещения по завещательному отказу

СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ

М. Н. МАЛЕИНА

Малеина Марина Николаевна - доктор юридических наук, профессор МГЮА им. О. Е. Кутафина.

1. Завещательный отказ в виде передачи жилого помещения наследником в силу завещания в пользование отказополучателя регулируется нормами ст. ст. 1137 - 1138, 1160 ГК РФ и ст. ст. 33, 35 ЖК РФ. Применение на практике этих норм вызывает споры по поводу жилого помещения, указанного в завещательном отказе. Первую группу составляют споры, связанные с приобретением права пользования: о признании отказополучателя недостойным либо о признании наследника недостойным по требованию отказополучателя; о вселении отказополучателя или о признании права пользования в силу завещательного отказа; о признании незаконным отказа в регистрации права отказополучателя пользования жилым помещением. Вторая группа объединяет споры, связанные с использованием жилого помещения: об устранении препятствий в пользовании; о порядке пользования; о взыскании наследником с отказополучателя расходов по содержанию жилого помещения; о прекращении права пользования или о выселении в связи с истечением срока или нарушением пользования; о предоставлении наследникам отказополучателя права пользования жилым помещением. Рассмотрим особенности отношений между управомоченным (им является любое лицо, указанное в завещании) и наследником (несколькими наследниками). По нашему мнению, следует выделять два взаимосвязанных права в связи с завещательным отказом: право на получение завещательного отказа и последующее право, которое может иметь различную природу (право ограниченного пользования чужим имуществом или право собственности или право владения на ином вещном праве или право на результат работы или право на получение услуги) <1>. -------------------------------- <1> Такие конструкции известны российскому законодательству, например право на присвоение имени ребенку и право на имя.

2. Право отказополучателя на получение завещательного отказа возникает со дня открытия наследства. Право на получение завещательного отказа является обязательственным, с ним корреспондирует обязанность наследника не препятствовать в выражении воли отказополучателя о принятии легата; уточнить объект отказа, предварительно выплатив долги; предоставить жилое помещение, указанное в завещании, в пользование; подать заявление о регистрации. Именно эти отношения имеет в виду законодатель в п. 3 ст. 1137 ГК РФ, указывая, что к отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения Кодекса об обязательствах. Согласно п. 1 ст. 1138 ГК РФ наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Следовательно, сначала наследник оплачивает долги, а затем в пользование передается уже "очищенное" от долгов жилое помещение. Реализация этого правила возможна путем уменьшения размера жилой площади (с учетом выплаченных долгов). Наследник предоставляет жилое помещение, указанное в завещании, в пользование. Исполнение включает передачу жилого помещения или неосуществление препятствий тем отказополучателям, которые уже проживали в указанном помещении при жизни завещателя. В случае отказа наследника добровольно предоставить жилое помещение в пользование возможен судебный спор о вселении отказополучателя или о признании права пользования в силу завещательного отказа. Так, Д. было составлено завещание, согласно которому она завещала ответчикам в равных долях принадлежащее ей имущество, в том числе двухкомнатную квартиру. На наследников была возложена обязанность предоставить Н. (состоявшему десять лет в незарегистрированном браке с наследодателем) право пожизненного проживания в указанной квартире. После того как ответчики получили свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру, они выгнали Н. из квартиры. Решением Таштагольского городского суда исковые требования Н. удовлетворены, истец признан приобретшим право пользования спорной квартирой, суд постановил вселить истца в спорную квартиру <2>. -------------------------------- <2> Обзор Кемеровского областного суда от 13 ноября 2007 г. N 01-19/607 "Обзор практики применения судами Кемеровской области Жилищного кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Следует отметить, что регистрация не имеет правообразующего значения, она только подтверждает выраженное отказополучателем волеизъявление на получение завещательного отказа. В п. 3 ст. 33 ЖК РФ закреплено право, но не обязанность отказополучателя обратиться в орган, осуществляющий регистрацию. Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> государственная регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27). При этом вид регистрируемого сервитута не уточняется, следовательно, правило о государственной регистрации применяется ко всем сервитутам. Однако цитируемое положение не может прямо применяться к отношениям между наследником и отказополучателем, так как для их установления соглашения не требуется. В некоторых субъектах Федерации прямо установлено, что ограничение (обременение) в виде права пользования жилым помещением регистрируется на основании заявления правообладателя о регистрации иных ограничений (обременений) путем внесения в подраздел III-6 ЕГРИП соответствующей записи (п. 2.1.1 Приказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю от 29 июня 2006 г. N 115 "Об утверждении Порядка государственной регистрации отдельных видов ограничений (обременений)") <4>. Видимо, под правообладателем здесь понимаются и отказополучатель, и собственник жилого помещения (наследник). Тем не менее вопрос должен быть однозначно решен федеральным законодательством. Следует поддержать высказанное соображение о необходимости регистрации личных <5> сервитутов. -------------------------------- <3> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <4> СПС "КонсультантПлюс". <5> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 173 (автор комментария - И. Е. Манылов).

Кроме того, обратим внимание на то, что Жилищный кодекс разрешает требовать регистрации "гражданину, проживающему в жилом помещении". Между тем отказополучатель может выразить волеизъявление получить завещательный отказ, но собственник откажется предоставить ему жилое помещение в пользование. Поэтому регистрация по желанию отказополучателя должна предшествовать заселению. В связи с этим предлагается изменить п. 3 ст. 33 ЖК РФ и дополнить п. 1 ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" путем указания на то, что право ограниченного пользования чужим жилым помещением (сервитут) в силу завещания подлежит государственной регистрации по заявлению отказополучателя при предъявлении завещания. Право на получение завещательного отказа прекращается по следующим основаниям: отказ отказополучателя от получения легата либо невыражение им желания получить легат; невозможность получения завещательного отказа из-за применения к отказополучателю правил о недостойных наследниках; смерть отказополучателя до окончания срока действия права на получение легата, превышение размера долгов над стоимостью доли наследника, исполняющего легат; оценка жилого помещения как объекта завещательного отказа равна размеру обязательной доли наследника или меньше размера обязательной доли. Срок действия права на получение завещательного отказа исчерпывается трехлетним сроком. Из п. 4 ст. 1137 ГК РФ можно сделать вывод, что это право реализуется путем прямого волеизъявления. Для сравнения укажем, что по Гражданскому кодексу Украины срок принятия завещательного отказа установлен в шесть месяцев со времени открытия наследства; если в этот срок отказополучатель не отказался от принятия, то считается, что завещательный отказ принят (ст. 1271). В случае просрочки отказополучателя выразить желание о получении завещательного отказа и предъявлении им требования о восстановлении срока суд откажет в удовлетворении иска, поскольку срок получения завещательного отказа является пресекательным. Отказополучатель может отказаться от получения завещательного отказа. При этом отказ в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условием не допускаются (п. 1 ст. 1160 ГК РФ). Право на получение завещательного отказа прекращается также в связи со смертью отказополучателя до открытия наследства (п. 3 ст. 1138 ГК РФ). Спорным остается вопрос о последствиях смерти отказополучателя после открытия наследства, если не было выражено намерение получить завещательный отказ. Высказывалось соображение о том, что право получить завещательный отказ переходит к наследникам умершего отказополучателя на остающийся срок, за исключением тех случаев, когда по своему характеру завещательный отказ был тесно связан с личностью управомоченного лица (например, при установлении права пожизненного пользования жилым помещением в доме, принадлежавшем завещателю) <6>. Объясняется это тем, что право на получение завещательного отказа возникло уже с момента открытия наследства и, соответственно, это право входит в наследственную массу умершего отказополучателя. Думается, что это обязательственное право требования не должно переходить к наследникам, так как всегда имеет строго личный характер. -------------------------------- <6> См.: Серебровский В. И. Избранные труды по наследственному и страховому праву. М., 2003 // www. consultant. ru.

Если же размер долгов превышает стоимость перешедшего к наследнику наследственного имущества, то право на получение завещательного отказа погашается. Если сумма долгов равна стоимости жилого помещения, то, полагаем, наследник обязан исполнить волю завещателя и передать в пользование помещение отказополучателю (сохранив за собой право собственности). Возможно, что требования кредиторов завещателя к наследнику будут предъявлены после принятия наследства. Взгляды юристов на решение такой ситуации разделились. Одни считают, что отказополучатель не несет ответственности по долгам наследодателя <7>. В Гражданских кодексах Республики Беларусь (п. 6 ст. 1054) и Республики Узбекистан (ст. 1132) прямо закреплено это правило. Другие думают, что, если наследник, не зная о наличии таких долгов, удовлетворил требование отказополучателя, а другие кредиторы наследодателя предъявили свои претензии к наследнику, последнему должно быть предоставлено право предъявить обратное требование к отказополучателю, если стоимость наследственного имущества окажется недостаточной для удовлетворения претензий кредиторов <8>. Полагаем, что последняя позиция о возможности предъявления регрессного требования наследника, уплатившего долг кредитору завещателя, к отказополучателю более соответствует положениям закона, определяющим размер легата за вычетом долгов. -------------------------------- <7> См.: Антимонов Б. С., Граве К. А. Советское наследственное право. М., 1955. С. 170. <8> См.: Серебровский В. И. Указ. соч. // www. consultant. ru.

Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли (п. 1 ст. 1138 ГК РФ). Следует также поставить вопрос: как быть, если после уплаты долгов и (или) учета обязательной доли наследника размер жилого помещения составит 1 - 3 метра? Думается, что оставшиеся метры нельзя охарактеризовать как жилую площадь. Следовательно, воля завещателя неисполнима. Требование отказополучателя к наследнику о предоставлении жилого помещения в пользование в натуре не подлежит удовлетворению. Полагаем, что исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ) суд должен удовлетворить в таком случае требование отказополучателя о выплате денежной компенсации, рассчитанной с учетом пользования в течение срока, установленного в завещательном отказе. 3. Законодательство допускает разные виды завещательных отказов: а) передача отказополучателю в собственность вещи, входящей в состав наследства; б) передача отказополучателю вещи во владение на ином вещном праве или в пользование; в) передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права; г) приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества; д) выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо е) осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и др. Право на ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом (в том числе жилым помещением) - вторичное (по отношению к праву собственности) вещное право. Это подразумевал законодатель, когда в п. 3 ст. 1137 ГК РФ оговорил, что к отношениям между отказополучателем (сервитуарием, легатарием, пользователем, владельцем сервитута) и наследником (собственником) применяются прежде всего правила не об обязательствах, а те правила, которые предопределены разделом "Наследственное право" и существом завещательного отказа. Термин "сервитут" в этих статьях ГК РФ и ЖК РФ не используется. Однако полагаем, что право пользования отказополучателя недвижимым имуществом является сервитутом. Многие юристы разделяют эту точку зрения <9>. Данный сервитут обладает признаками личного сервитута, так как привязан к определенному управомоченному лицу, предполагает невозможность передачи права в порядке уступки требования, не допускается отказ от получения легата в пользу другого лица. Отказополучатель не вправе совершать любые сделки по отчуждению этого имущества, а также передавать используемое имущество в порядке наследования. Но на это право распространяется и общее для всех вещных сервитутов правило следования: права отказополучателя не прекращаются при переходе имущества в собственность другого лица. -------------------------------- <9> См., например: Гражданское уложение. Кн. 3: Проект Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения / Под ред. И. М. Тютрюмова; Сост. А. Л. Саатчиан. М., 2008. С. 473 - 478; Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М., 1996. С. 396; Емелькина И. А. Вещные права на жилые помещения. М., 2004. С. 29; Певницкий С. Г. Некоторые вопросы вещных прав на помещения в отечественном правопорядке // Нотариус. 2005. N 5; СПС "КонсультантПлюс".

Противники этого мнения считают, что "относить это право к числу сервитутных не следует, поскольку сервитутное право предполагает право ограниченного пользования чужой вещью, тогда как лицо, обладающее правом завещательного отказа, может пользоваться вещью по своему усмотрению, без каких-либо ограничений" <10>, кроме того, "право на завещательный отказ возникает из акта последней воли наследодателя, помимо, а иногда и против воли наследника, тогда как сервитут устанавливается по воле сторон либо в силу крайней необходимости между двумя равноправными субъектами, каждый из которых может освободить себя от бремени или от права ограниченного пользования, например, передав права на свое имущество третьему лицу" <11>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья С. П. Гришаева "Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <10> Гришаев С. П. Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ // Жилищное право. 2006. N 5. С. 9. <11> Бобровская О. Н. Завещательный отказ как основание возникновения жилищного правоотношения // Наследственное право. 2008. N 1; СПС "КонсультантПлюс".

На наш взгляд, таких ограничений возможностей отказополучателя достаточно. Отказополучатель не вправе совершать в отношении жилого помещения сделки по предоставлению в возмездное пользование, сделки по безвозмездному пользованию жилым помещением могут быть заключены только с согласия собственника, само право пользования ограничено определенным сроком или сроком жизни отказополучателя. Что же касается свободы в установлении и прекращении сравниваемых отношений, то как частный сервитут, так и завещательный отказ могут устанавливаться как против воли собственника, так и по его желанию. При этом и сервитуарий, и отказополучатель в любой момент могут отказаться от права ограниченного пользования чужим имуществом. Право ограниченного пользования жилым помещением возникает с момента предоставления права пользования. Право ограниченного пользования жилым помещением прежде всего включает в себя возможности использования в соответствии с его назначением для проживания. Вместе с тем нельзя согласиться с утверждением, что пользование жилым помещением отказополучателем должно быть ограничено исключительно проживанием <12>. Статья 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение. Следует только добавить, что в самом завещательном отказе может быть категорическое указание на исключительно проживание отказополучателя, тогда использование должно подчиниться воле завещателя. -------------------------------- <12> См.: Рахвалова М. Н. Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа // Семейное и жилищное право. 2006. N 2; СПС "КонсультантПлюс"; Бобровская О. Н. Указ. соч.

Помимо характера использования завещание должно конкретизировать время использования (до конца жизни отказополучателя или меньший срок, постоянно или временно с указанием периода) и объем использования (комната, дом, прилегающий земельный участок). На наследника в завещании может быть возложена обязанность совершать активные действия, создающие благоприятный режим пользования. Например, наследник должен поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение, своевременно производить текущий ремонт. В соответствии с Приказом Министерства юстиции РФ от 10 апреля 2002 г. N 99 <13> при наличии завещательного отказа факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства о принятии наследства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания в третьем лице по отношению к наследодателю. -------------------------------- <13> Приказ Министерства юстиции РФ от 10 апреля 2002 г. N 99 "Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 20.

Между собственником жилого помещения и отказополучателем (несколькими отказополучателями) может быть заключено соглашение. Это следует из п. 2 ст. 35 ЖК РФ. В таком соглашении закрепляются порядок использования жилого помещения, разрешение на вселение отказополучателем определенных лиц, а также распределение ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением. Может быть предусмотрено, что отказополучатель несет долевую или субсидиарную ответственность наряду с собственником такого жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Согласно п. 1 ст. 33 ЖК РФ отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Как правильно отмечают юристы, сопоставление этих норм с положениями п. 2 ст. 1137 ГК РФ приводит к выводу, что предметом завещательного отказа по Жилищному кодексу может быть только часть жилого помещения, а по Гражданскому кодексу - как часть, так и жилое помещение в целом <14>. Можно сделать также вывод о том, что право пользования собственника не прекращается, а ограничивается. Думается, что объем пользования сервитуария должен быть установлен в двух Кодексах единообразно, а именно разрешение пользования жилым помещением в целом или его частью. -------------------------------- <14> См.: Шилохвост О. Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. 2005. N 8. С. 55.

Возникает вопрос о возможности отказополучателя вселять в жилое помещение каких-либо лиц. В анализируемых статьях Гражданского и Жилищного кодексов этот вопрос не получил решения. Для сравнения укажем, что согласно п. 4 ст. 1057 Гражданского кодекса Республики Казахстан "право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное". Некоторые авторы приходят к выводу о возможности вселения в занимаемое помещение несовершеннолетнего ребенка, а также вселения родителей к несовершеннолетнему отказополучателю, так как местом жительства несовершеннолетнего признается место жительства его законного представителя <15>. -------------------------------- <15> См.: Рахвалова М. Н. Указ. соч.

Сервитуарий пользуется чужим недвижимым имуществом безвозмездно, однако обязан возместить причиненные собственнику здания, обремененного сервитутом, убытки, в том числе и на содержание и ремонт здания, если убытки связаны с пользованием недвижимостью. Сервитуарий - дееспособный или ограниченный судом в дееспособности гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по общему правилу несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (п. 2 ст. 33 ЖК РФ). Существует точка зрения, что Жилищный кодекс ограничивает завещателя в части предоставления соответствующего жилого помещения отказополучателю в безвозмездное пользование, поскольку не допускает, чтобы в завещательном отказе отказополучатель был полностью освобожден от каких-либо расходов; тем самым соответствующая норма о завещательном отказе (п. 2 ст. 33 ЖК) лишается своего основного социального содержания <16>. -------------------------------- <16> См.: Шилохвост О. Ю. Указ. соч. С. 56.

С таким высказыванием нельзя согласиться. Для института безвозмездного пользования характерно возложение на ссудополучателя обязанности по содержанию вещи (ст. 695 ГК РФ). Утверждение о социальной направленности института завещательного отказа только применительно к отказополучателю также не бесспорно. Ведь завещательный отказ в отношении жилого помещения ограничивает права других физических лиц (наследника, членов его семьи), которые также нуждаются в социальной защите. Пользование жилым помещением отказополучатель должен осуществлять с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Можно выделить специальные основания прекращения завещательного отказа как сервитута: смерть отказополучателя; использование отказополучателем жилого помещения с нарушением закона. Смерть отказополучателя прекращает право пользования. Это следует из сути этого института и временного характера права пользования. Это право носит строго личный характер. В Гражданском кодексе Украины непосредственно закреплено правило о том, что "право пользования жилым домом, квартирой... полученное по завещательному отказу, является таким, которое не отчуждается, не передается и не переходит к наследникам отказополучателя" (п. 2 ст. 1238). В силу неосведомленности возможны споры между наследниками отказополучателя и собственником о предоставлении права пользования жилым помещением. Последствия использования отказополучателем жилого помещения с нарушением закона предусмотрены в п. 2 ст. 35 ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предупредить отказополучателя, который использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 7 - 14 июня 2006 г. "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года" <17>). -------------------------------- <17> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.

В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Существуют также общие основания прекращения сервитутов: отказ сервитуария от пользования; истечение срока действия срочного сервитута; разрушение (уничтожение) здания; невозможность использования недвижимости собственником по назначению в результате обременения сервитутом; слияние в одном лице собственника недвижимости и сервитуария. Отказ сервитуария от пользования жилым помещением может быть выражен в одностороннем порядке субъектом права, а также в соглашении последнего с собственником. Закон не предусматривает обязательной формы отказа. Однако если отказ был совершен в устной форме, то впоследствии в случае возникновения спора собственнику будет довольно сложно доказать, что такой отказ действительно имел место. Согласно п. 1 ст. 33 ЖК РФ "по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании". Право пользования жилым помещением прекращается в случае разрушения (уничтожения) жилого помещения либо если жилое помещение пришло в негодность настолько, что проживание в нем граждан стало невозможным. В связи с этим актуальным является вопрос о последствиях сноса дома. В случае сноса жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, собственнику предоставляется выкуп (компенсация, субсидия) либо передается другое жилое равноценное помещение в собственность или в пользование с заключением договора социального найма. Право пользования отказополучателя прекращается в случае приобретения собственником денежной суммы как эквивалента или вселения собственника в помещение по договору социального найма. Если же собственник получил в собственность иное жилое помещение, то предлагается считать, что ограниченные вещные права пользования жильем в этом случае должны быть "перенесены" на новое жилое помещение, полученное собственником взамен изъятого <18>. Такая точка зрения заслуживает внимания, однако соответствующее правило все-таки должно быть закреплено в законе. -------------------------------- <18> См.: Формакидов Д. А. Правовое регулирование оснований прекращения вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 1; СПС "КонсультантПлюс".

Как основание прекращения права отказополучателя рассмотрим невозможность использования недвижимости собственником по назначению в результате обременения сервитутом. В практике возможны случаи, когда состав семьи наследника увеличивается уже после вселения отказополучателя. Подобная ситуация также возникнет, если в законе однозначно будет разрешено отказополучателю вселять своих несовершеннолетних детей. Тогда размер жилой площади на одного человека может составить 4 - 5 квадратных метров или менее. На наш взгляд, проблема должна быть решена в зависимости от определения срока действия права отказополучателя (т. е. от времени стеснения собственника), от места проживания отказополучателя на момент возникновения сервитута и от обеспеченности жильем наследника. Если срок действия сервитута определен на срок менее полутора лет или пользование установлено ежегодно в течение трех и менее месяцев в году, то сервитут подлежит исполнению независимо от места проживания отказополучателя до возникновения сервитута и обеспеченности наследника жильем. Это можно объяснить исполнимостью завещательного отказа и его ограниченно временным характером. Если сервитут определен до конца жизни отказополучателя или на срок свыше полутора лет или на период более трех месяцев в году, отказополучатель ранее до смерти наследодателя не проживал в этом помещении, а наследник нуждается в пользовании этим жилым помещением, то такое распоряжение наследодателя не предоставляет наследнику (собственнику) возможность использовать жилое помещение по назначению - для проживания. Разъяснение Пленума Верховного Суда РФ о том, что нуждаемость самого наследника в пользовании наследственным имуществом, обремененным отказом, не может влиять на право отказополучателя, так как наследники не могут изменить завещание (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 <19>), подлежит применению лишь в случае, если к моменту смерти наследодателя отказополучатель уже проживал в его жилом помещении. В других ситуациях наследодатель не может в завещании корректировать закон с учетом своих пожеланий. -------------------------------- <19> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1991 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" утратило силу в связи с принятием Постановления от 26 апреля 2007 г. N 15 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 7.

В подтверждение этой позиции можно привести норму п. 2 ст. 276 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. Согласно ст. 277 ГК РФ на обременение сервитутом зданий и сооружений распространяет действие норма ст. 276 ГК РФ о прекращении сервитута. В ст. 771 Гражданского кодекса Квебека предлагается следующее разрешение этой сложной ситуации: "Если ввиду обстоятельств, которые нельзя было предвидеть во время принятия легата, исполнение обременения становится невозможным или слишком обременительным для наследника или сингулярного легатария, суд может, заслушав заинтересованных лиц, отменить или изменить обременение с учетом стоимости легата, намерения завещателя и обстоятельств". Как видно, правило не имеет универсального характера и действует только тогда, когда обстоятельства возникли после принятия легата или возникли до принятия, но их невозможно было предугадать. Но все-таки суду предоставлено в этих отдельных случаях право ограничить волю наследодателя и изменить или даже отменить обременение.

Библиографический список

1. Антимонов Б. С., Граве К. А. Советское наследственное право. М., 1955. 2. Бобровская О. Н. Завещательный отказ как основание возникновения жилищного правоотношения // Наследственное право. 2008. N 1. 3. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М., 1996. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья С. П. Гришаева "Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ" включена в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ 4. Гришаев С. П. Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ // Жилищное право. 2006. N 5. 5. Емелькина И. А. Вещные права на жилые помещения. М., 2004. 6. Певницкий С. Г. Некоторые вопросы вещных прав на помещения в отечественном правопорядке // Нотариус. 2005. N 5. 7. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. 8. Рахвалова М. Н. Право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа // Семейное и жилищное право. 2006. N 2. 9. Серебровский В. И. Избранные труды по наследственному и страховому праву. М., 2003. 10. Формакидов Д. А. Правовое регулирование оснований прекращения вещно-правовых отношений по пользованию чужими жилыми помещениями // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 1. 11. Шилохвост О. Ю. Новеллы наследственного права в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (критический анализ) // Журнал российского права. 2005. N 8.

------------------------------------------------------------------

Название документа