Защита прав нанимателя в случае нарушения преимущественного права в договорах аренды и найма жилого помещения

ЗАЩИТА ПРАВ НАНИМАТЕЛЯ В СЛУЧАЕ НАРУШЕНИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА В ДОГОВОРАХ АРЕНДЫ И НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Е. Е. БОГДАНОВА

Богданова Елена Евгеньевна - кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Минюста России.

Преимущественные права достаточно широко распространены в гражданском законодательстве. "Закон наделяет правом преимущественной покупки сособственников в общей собственности (ст. 250 ГК РФ), участников общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 93 ГК РФ), акционеров закрытого акционерного общества (п. 2 ст. 97 ГК РФ), вкладчиков товарищества на вере (п. 4 ст. 85 ГК РФ), членов производственного кооператива (п. 3 ст. 111 ГК РФ). Преимущественные права в виде привилегии на заключение договора известны также в сфере аренды, найма жилого помещения, коммерческой концессии. В ст. 1060 ГК РФ говорится о преимущественном праве лица, объявившего публичный конкурс на создание произведений науки, литературы или искусства, на заключение с автором произведения, удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения" <1>. -------------------------------- <1> Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 88.

Таким образом, преимущественные права многообразны, однако их объединяет то, что они возникают в сфере договорных отношений. Особенный характер преимущественных прав позволил В. С. Ему выделить данные права в особую группу гражданских правоотношений <2>. Ученый полагает, что данные права "...выходят за рамки принципа равенства субъектов гражданских правоотношений. Поэтому преимущественные права могут возникнуть у субъектов только в случаях, предусмотренных законом" <3>. Выделял в отдельную группу преимущественные права и В. П. Грибанов, полагавший, что "под преимущественными правами в гражданском праве понимают такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками" <4>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <2> См.: Ем В. С. Понятие, содержание и виды гражданских правоотношений // Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 2003. Т. 1. С. 103. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <3> Ем В. С. Указ. соч. С. 103 - 104. <4> Грибанов В. П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей // Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. С. 295.

Предприняли исследование природы преимущественных прав К. Скловский и М. Смирнова, в результате чего авторы пришли к выводу, что преимущественные права не относятся ни к вещным, ни к обязательственным правам, а составляют права "особого рода" <5>. Названные авторы объясняют преимущественные права с точки зрения секундарных прав, которые представляют собой "особые правомочия, на которых основываются односторонне обязывающие сделки" <6>. "В этой логике положение продавца, сделавшего заявление о намерении продать долю (вещь, право), можно охарактеризовать как связанность, но не как обязанность" <7>. -------------------------------- <5> См.: Скловский К., Смирнова М. Указ. соч. С. 103. <6> См.: Алексеев С. С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сб. статей. М., 2001. С. 64 - 66; Братусь С. Н. Субъекты гражданского права. М., 1950. С. 9. <7> Скловский К., Смирнова М. Указ. соч. С. 103.

Таким образом, К. Скловский и М. Смирнова также приходят к выводу, что преимущественные права - это особые права, не относящиеся ни к вещным, ни к обязательственным правам. В то же время отдельные авторы относят преимущественные права к категории вещных прав <8>. Другие авторы полагают, что преимущественные права являются по своей природе обязательственными правами <9>. -------------------------------- <8> См.: Суханов Е. А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского государственного университета. 2002. N 4. С. 9. Склоняется к данному мнению и Л. Ю. Леонова. См.: Леонова Л. Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. 2002. N 9. С. 24. <9> См.: Минкина Л. М. Преимущественное право покупки доли в праве собственности и его защита // Актуальные вопросы частного права: Межв. сб. науч. тр. / Отв. ред. Ю. С. Поваров, В. Д. Рузанова. Самара, 2004. С. 112.

На наш взгляд, преимущественные права относятся к категории обязательственных прав. В литературе часто преимущественные права отождествляются с правом преимущественной покупки сособственниками доли в праве общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). Однако преимущественные права не исчерпываются данным случаем. Существуют преимущественные права на заключение договора аренды (ст. 621 ГК РФ), договора найма жилого помещения (ст. 684 ГК РФ), договора об использовании произведения, удостоенного награды (ст. 1060 ГК РФ). Преимущественные права предусматриваются корпоративным законодательством. Так, ст. 7 ФЗ "Об акционерных обществах" предусматривает, что акционеры закрытого общества пользуются преимущественным правом приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества, по цене предложения третьему лицу пропорционально количеству акций, принадлежащих каждому из них, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления данного права. Уставом закрытого общества может быть предусмотрено преимущественное право приобретения обществом акций, продаваемых его акционерами, если акционеры не использовали свое преимущественное право приобретения акций <10>. -------------------------------- <10> Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

Перечисленные преимущественные права не обладают вещно-правовой природой, а являются по своему характеру обязательственными правами. Следует отметить, что последствием нарушения преимущественного права лица по общему правилу является перевод на участника, чье право нарушено, прав и обязанностей по договору. Данный способ защиты направлен на восстановление нарушенного права субъекта. Следует отметить, что подобный перевод прав и обязанностей может быть осуществлен лишь в судебном порядке. Поэтому нельзя реализовать данный способ защиты гражданских прав в административном порядке или в порядке самозащиты. В то же время в договоре найма жилого помещения преимущественное право нанимателя не обеспечивается данным механизмом защиты. Так, в соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. В данном случае наниматель вправе требовать не перевода на себя прав и обязанностей по договору, а признания его недействительным. Иные последствия предусматриваются и в ст. 1035 ГК РФ, в соответствии с которой пользователь, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора коммерческой концессии право на заключение договора на новый срок на тех же условиях. В случае, если правообладатель до истечения трехлетнего срока с момента истечения срока договора коммерческой концессии пожелает предоставить кому-либо те же права, какие были предоставлены пользователю по прекратившемуся договору, он обязан предложить пользователю заключить новый договор либо возместить понесенные им убытки. Однако следует отметить, что в отличие от ст. 684 ГК РФ в ст. 1035 ГК говорится не о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, а о праве на заключение договора на новый срок на тех же условиях. К. Скловский и М. Смирнова полагают, что в данном договоре сконструировано преимущественное право участника на заключение договора <11>. На наш взгляд, данное право не является преимущественным, этот вывод подтверждается тем, что пользователь по истекшему договору коммерческой концессии не может никоим образом повлиять на договор, заключенный правообладателем с третьим лицом. При нарушении права заключить договор на новый срок пользователь может потребовать лишь возмещения убытков, но не перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. -------------------------------- <11> См.: Скловский К., Смирнова М. Указ. соч. С. 88.

В то же время, возвращаясь к анализу ст. 684 ГК РФ, следует отметить, что, по нашему мнению, представляется целесообразным предусмотреть в действующем гражданском законодательстве единое последствие нарушения преимущественного права участника: перевод на себя прав и обязанностей по договору. Таким образом, необходимо в ч. 4 ст. 684 ГК РФ заменить положение о том, что "наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным", на правило, согласно которому наниматель вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Следует отметить, что наличие преимущественного права участника на заключение договора часто зависит от того, надлежащим ли образом он исполнял свои договорные обязанности. Так, в ст. 621 ГК РФ предусматривается, что по общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору. Тот арендатор, который нарушал в течение срока действия договора права арендодателя, не может претендовать на преимущественное право заключения договора на новый срок. В свою очередь, указанное правило по своему характеру является диспозитивным и действует постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или договором аренды. Далее следует отметить, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ арендодатель не обязан заключать договор с арендатором на прежних условиях. Закон употребляет словосочетание "при прочих равных условиях", говоря о преимущественном праве арендатора. Таким образом, арендодатель вправе устанавливать более высокий размер арендной платы, изменять другие условия прежнего договора. В этой связи представляет интерес вопрос о праве арендодателя изменять условия договора о сроке его действия. В п. 1 ст. 621 ГК содержится указание, что при прочих равных условиях арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Закон не говорит о праве арендатора на заключение договора на тот же срок. Поэтому представляется, что наряду с изменением других условий арендодатель вправе изменять условие о сроке и предлагать арендатору заключить договор, например, не на пять лет, а на год. Однако положения ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ вступают в противоречие с ч. 2 п. 1 ст. 621, где предусматривается, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. В этой связи данное положение необходимо исключить из п. 1 ст. 621 ГК РФ. В ситуации, изложенной в ст. 621, имеет место не возобновление старого договора аренды, а, наоборот, заключение нового договора и, как следствие, на новых условиях. Данная норма, на наш взгляд, ухудшает положение арендодателя, который, раз заключив договор, становится надолго им связанным. В ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК указывается, что арендатор реализует свое право при прочих равных условиях. Однако в следующей части этого пункта говорится, что при заключении договора аренды на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон. Представим ситуацию, что арендодатель увеличивает размер арендной платы при заключении договора на новый срок, но арендатор возражает против этого. Стороны не приходят к соглашению. Арендодатель заключает договор с другим лицом, а арендатор, в свою очередь, обращается в суд с иском о переводе на себя прав по заключенному договору. Существование преимущественных прав ограничивает свободу договора, предусматривая привилегии по заключению договора в отношении определенных лиц <12>. В свою очередь, законодатель ограничивает права другой стороны договора, в частности, устанавливая срок, в течение которого он не может заключить договор с третьим лицом. -------------------------------- <12> См.: Денисов С. А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. N 2. С. 34.

Так, в соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Также годичный срок, в течение которого наймодатель не может заключить договор найма жилого помещения, установлен в ст. 684 ГК РФ. В последнее время дискутируется вопрос о природе срока обращения в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 20 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <13> высказал свое мнение в отношении срока, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ, указав на то, что он является пресекательным сроком. Однако пресекательными являются сроки, которые досрочно прекращают субъективное гражданское право, фактически являясь санкцией, применяемой к управомоченному лицу при неосуществлении или ненадлежащем осуществлении принадлежащего ему права <14>. -------------------------------- <13> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. <14> См.: Грибанов В. П. Сроки в гражданском праве // Осуществление и защита гражданских прав. С. 267.

Ранее, однако, по этому вопросу была высказана иная точка зрения, согласно которой данный срок является сокращенным сроком исковой давности <15>. Так, в соответствии с п. 2 Постановления от 22 марта 1966 г. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом" (с изм.) <16> в случае нарушения права преимущественной покупки трехмесячный срок, в течение которого другой участник общей долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права. Данное положение говорит о том, что Пленум Верховного Суда РФ понимает трехмесячный срок перевода прав и обязанностей покупателя на себя как срок исковой давности. -------------------------------- <15> См.: Иоффе О. С., Толстой Ю. К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л.: Изд-во ЛГУ, 1965. С. 136. Данную точку зрения разделяют также ряд иных авторов. См., например: Батянов М. В. Срок действия гражданско-правового договора: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 100. <16> Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ. 1961 - 1993. М.: Юридическая литература, 1994. С. 65.

Следует отметить, что позиция Верховного Суда РФ представляется обоснованной, так как данный срок устанавливается для защиты нарушенного права участника <17>. -------------------------------- <17> Данную позицию разделяет также Л. Ю. Леонова. См.: Леонова Л. Ю. Указ. соч. С. 26.

Таким образом, перевод участником в судебном порядке прав и обязанностей на себя представляет способ защиты, применяемый при нарушении преимущественного права данного участника на заключение гражданско-правового договора.

Библиографический список

1. Алексеев С. С. Односторонние сделки в механизме гражданско-правового регулирования // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сб. статей. М., 2001. С. 64 - 66. 2. Батянов М. В. Срок действия гражданско-правового договора: Дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 100. 3. Братусь С. Н. Субъекты гражданского права. М., 1950. С. 9. 4. Грибанов В. П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей // Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000. С. 267, 295. 5. Денисов С. А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. N 2. С. 34. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ 6. Ем В. С. Понятие, содержание и виды гражданских правоотношений // Гражданское право: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М.: БЕК, 2003. Т. 1. С. 103. 7. Иоффе О. С., Толстой Ю. К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л.: Изд-во ЛГУ, 1965. С. 136. 8. Леонова Л. Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита // Законодательство. 2002. N 9. С. 24, 26. 9. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 88, 103. 10. Суханов Е. А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Московского государственного университета. 2002. N 4. С. 9.

------------------------------------------------------------------

Название документа