Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме

(Андропов В. В.) ("Семейное и жилищное право", 2006, N 1) Текст документа

ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В. В. АНДРОПОВ

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой собственник - владелец доли общего имущества в данном доме может выразить свою волю по всем вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в данном доме, и тем самым реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом. В частности, право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме предполагает не только право присутствия на собрании, а подобно праву собственности включает в себя несколько правомочий - право требовать созыва собрания, возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании, право голоса. При этом какое-либо решение сособственниками может быть принято только путем голосования. Именно голосование есть акт волеизъявления каждого собственника, при помощи которого его воля сообщается другим сособственникам. Это волеизъявление не требует его дополнительного признания другими сособственниками и действительно с момента выражения. Соответственно правовым результатом такого правомерного действия, как акт голосования собственника доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, является решение общего собрания <*>. -------------------------------- <*> Это означает, что индивидуальные акты голосования представляют собой односторонние сделки. Так, О. А. Красавчиков указывал на то, что договор является не суммой двух односторонних сделок, а их конечным результатом, единым с юридической точки зрения "волевым актом", где воля сторон находит свое выражение (Красавчиков О. А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции. Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989. С. 169 - 172).

Таким образом, акты голосования направлены на реализацию сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрены ЖК РФ для этого. Именно поэтому ч. 1 ст. 48 ЖК РФ прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме. Иные лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не обладают вышеуказанными правомочиями. К примеру, проживающий в квартире на основании договора социального найма гражданин вправе участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только в качестве представителя наймодателя (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования) - собственника указанной квартиры (при условии наличия соответствующей доверенности). Голосование - активный волевой акт и, кроме того, что сособственник должен "мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем он обязан участвовать в управлении таким имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений на общем собрании (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей <*>. -------------------------------- <*> В этом проявляется "саморегулятивный" характер отношений, складывающихся между собственниками общего имущества в многоквартирном доме. В. Ф. Яковлев суть саморегуляции гражданских правоотношений усматривает в следующем: "Если субъект выступает в правоотношении одновременно в качестве носителя эквивалентного права и обязанности, а реализация зависит от исполнения им обязанности, то очевидно, что встречное право другой стороны наиболее надежно гарантируется заинтересованностью первой стороны в осуществлении принадлежащего ей права. Механизм гражданско-правового воздействия на отношения характеризуется прямым использованием имущественных интересов субъектов правоотношений, системы стимулирования надлежащего поведения. Юридическим средством стимулирования и становится наделение лица субъективным правом, эквивалентным принимаемой обязанности" (см.: Яковлев В. Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений: Учебное пособие. Свердловск, 1972. С. 134).

ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить свое общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы (сроки), порядок проведения такого собрания, а также какие вопросы в обязательном порядке должны решаться на таком собрании, то есть обязательно включаться в повестку дня этого собрания. Поэтому собственники самостоятельно должны решить эти вопросы на своем общем собрании. Соответственно собственники помещений в многоквартирном доме в рамках установления порядка проведения годового общего собрания могут определить конкретную дату, время и место ежегодного проведения такого собрания либо временной период, в рамках которого должно состояться данное собрание, постоянный перечень вопросов, включаемых ежегодно в повестку дня, порядок направления сообщений о проведении собрания, в том числе порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, в том числе адрес или место, где их размещают и где с ними можно ознакомиться, форму проведения собрания, лиц, ответственных за проведение собрания, порядок уведомления о принятых решениях и другие вопросы, связанные с проведением годового общего собрания, за исключением тех, которые должны решаться в рамках требований, установленных в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, в том числе требования о кворуме. Обязательная ежегодность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена прежде всего тем, что существует достаточно большой круг вопросов, которые требуют ежегодного внимания собственников общего имущества в многоквартирном доме. Такие вопросы прежде всего связаны с поддержанием в надлежащем состоянии инфраструктуры многоквартирного дома и самого такого дома, поскольку такой имущественный комплекс с течением времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за его состоянием). При этом следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками помещений в многоквартирном доме требования о ежегодном проведении общего собрания. Собственники помещений в многоквартирном доме по мере необходимости могут также проводить внеочередные собрания, которые созываются по инициативе любого из данных собственников и проводятся в порядке, установленном ЖК РФ. При этом достаточно очевидно, что до определения сроков и порядка проведения годовых общих собраний первое любое общее собрание будет являться внеочередным. Соответственно, данные вопросы могут быть определены на общем собрании, созванном по инициативе любого из указанных собственников и проводимом в порядке, установленном ЖК РФ для проведения общих собраний. Возможность проведения внеочередных собраний установлена для более гибкого и оперативного вмешательства собственников в процесс управления многоквартирным домом. Следует отметить, что ЖК РФ напрямую не устанавливает случаев, когда в обязательном порядке должно быть созвано внеочередное общее собрание. Вместе с тем к таким случаям можно отнести наступление обстоятельств, при которых собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья. Внеочередные собрания можно было бы охарактеризовать как "чрезвычайные собрания". Данный термин очень точно характеризует статус внеочередного собрания и его значение в жизни многоквартирного дома. Как правило, внеочередные собрания носят чрезвычайный характер, поскольку, к примеру, являются основным средством выяснения отношений между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников. Особенность созыва и проведения внеочередного собрания в отличие от годового собрания состоит в том, что, во-первых, внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и, во-вторых, порядок его проведения императивным образом определен ЖК РФ. Годовое собрание с учетом его периодичной специфики может проводиться без его созыва каким-либо лицом: к примеру, определенный решением общего собрания порядок может предусматривать проведение годового собрания ежегодно 31 декабря очередного года. При этом может быть предусмотрен особый порядок его проведения, в том числе уведомления собственников о принятых решениях, формировании повестки дня такого собрания, месте проведения и т. п. В частности, если при проведении внеочередного собрания все эти вопросы ложатся на плечи инициатора такого собрания, то при проведении годового собрания данные вопросы могут быть распределены между отдельными лицами, опросным путем может быть осуществлено предварительное формирование повестки дня такого собрания, либо повестка дня может быть фиксированной на каждый год. Именно на годовом общем собрании могут участвовать представители управляющей организации, с которой собственники заключили договор, либо органы товарищества собственников жилья, может быть оценена их деятельность по управлению многоквартирным домом и т. п. Общее собрание должно быть легитимным. Общее требование для проведения как годового, так и внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части соблюдения кворума - минимально необходимое количество голосов таких собственников, при котором принимаемые на собрании решения считаются правомочными. Требование о кворуме данного собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей. Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочен принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня конкретного собрания, когда к моменту начала его проведения присутствует такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме. В противном случае решения общего собрания не будут иметь юридической силы (действует принцип "Нет кворума - нельзя принимать решения!"). При этом общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь, ст. ст. 37 и 40 ЖК РФ устанавливают порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В частности, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, устанавливая общий порядок определения указанной доли, предусматривает, что такая доля собственника помещения в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения. Исключение составляет порядок определения такой доли собственника комнаты в коммунальной квартире, поскольку в коммунальной квартире имеется также общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам комнат в этой квартире. Для такого случая ч. 2 ст. 42 ЖК РФ предусматривает специальный порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена коммунальная квартира: такая доля пропорциональна сумме размеров общей площади принадлежащей на праве собственности комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Рассмотрим примеры определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников помещений в таком доме. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2022 кв. м, то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м, в процентах равна: (95 x 100): 2022 = 4,6983184. При этом ЖК РФ не устанавливает, до какого знака должно осуществляться округление дробного числа голосов. Вместе с тем такое дробное число после запятой может иметь значительное количество знаков. Поэтому, в любом случае, может потребоваться такое округление. Отношения пайщиков, связанные с определением количества принадлежащих каждому из них паев, имеют сходную правовую природу с отношениями собственников помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <*> имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. При этом раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре согласно данному пункту также не допускаются. Согласно же п. 1.5 Положения о порядке ведения реестра владельцев инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов <**> количество инвестиционных паев, учитываемых на лицевых счетах, выражается целым числом или, если оно не может быть выражено целым числом, - дробным числом, которое может округляться с точностью, определенной правилами доверительного управления соответствующим паевым инвестиционным фондом, но не менее пяти знаков после запятой. Применяя принцип аналогии закона, допускаемый ГК РФ (ст. 6) и ЖК РФ (ст. 7), а также учитывая, что сособственники по соглашению между собой не праве решать данный вопрос <***>, представляется, что если подсчитанное количество принадлежащих собственнику помещения в многоквартирном доме голосов не составляет целое число, то следует применять метод математического округления с точностью до пяти знаков после запятой. То есть пятая десятичная цифра подсчитанного числа голосов не изменяется, если следующая за ней цифра равна от 1 до 4, и изменяется, увеличиваясь на единицу, если следующая цифра равна 5 - 9. В рассмотренном случае количество голосов, принадлежащих собственнику И., будет равно 4,69832. Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам помещений в этом доме, если такие лица являются единственными собственниками помещения и если такое помещение не является комнатой в коммунальной квартире. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 2001. N 49. Ст. 4562. <**> Утверждено Постановлением ФКЦБ РФ от 7 июня 2002 г. N 20/пс "Об учете прав на инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 35. <***> Поскольку изменение правил подсчета голосов в части изменения знака, до которого должно осуществляться округление дробного числа голосов, может привести к существенному перераспределению принадлежащих собственникам голосов (долей) (к примеру, имеется две группы собственников: у трех собственников по 2,4 голоса и у трех - по 1,5. Если производить подсчет голосов, принадлежащих каждой из данных групп собственников, без округления, то соотношение голосов составит 7,2 (3 x 2,4) против 4,5 (3 x 1,5). Если же подсчет производить с округлением до целого, то соотношение голосов существенно изменится и составит 6 (3 x 2) против 6 (3 x 2)). В то же время ЖК РФ в отличие от ранее действовавшего законодательства не допускает определение долей по соглашению между собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности, то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения так же как и в вышеприведенном примере. При этом голоса каждого из них не выделяются из общего количества голосов, которыми они владеют, исходя из указанной площади помещения, и они либо совместно осуществляют голосование на общем собрании (как один собственник) с использованием всего количества принадлежащих им голосов, либо по договоренности один из них может осуществлять такое голосование с использованием указанного количества голосов. Данные сособственники должны по соглашению друг с другом определяться о том, как голосовать по тому или иному вопросу, включенному в повестку дня общего собрания. Такой вывод можно сделать, основываясь на особенностях отношений, складывающихся по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности (ст. 253 ГК РФ). В случае если помещение принадлежит на праве общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из сособственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников. К примеру, общая площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме, составляет 2000 кв. м. Трем собственникам принадлежит помещение в этом доме общей площадью 110 кв. м на праве общей долевой собственности. Каждый из таких собственников имеет по 1/3 доли площади указанного помещения. Соответственно с учетом расчета (110 x 1/3) x 100 : 2000 = 1,8333331 и округления до пятого десятичного знака выясняем, что каждому из них принадлежит 1,83333 голоса. В случае если в указанном доме четырем собственникам принадлежат комнаты - двум по 20 кв. м общей площадью каждая и двум по 18 кв. м - в коммунальной квартире общей площадью 120 кв. м, то, исходя из доли каждого из таких собственников в общем имуществе коммунальной квартиры (в целях определения такой доли также рассчитывается принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире общая площадь помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире) и общей площади принадлежащей каждому из них комнаты, можно рассчитать принадлежащие каждому из них голоса. К примеру, для одного из указанных собственников, которому принадлежит комната общей площадью 18 кв. м, расчет производится в следующем порядке: 1) 120 - (20 + 20 + 18 + 18) = 44 кв. м (площадь общего имущества в коммунальной квартире); 2) (18 x 100) : 120 = 15 (доля собственника в общей площади коммунальной квартиры); 3) (44 x 15) : 100 = 6,6 (доля собственника в общем имуществе в коммунальной квартире); 4) ((6,6 + 18) x 100) : 2000 = 1,23 (доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме). Таким образом, указанному собственнику принадлежит 1,23 голоса. Аналогичным образом можно рассчитать голоса, принадлежащие другим вышеуказанным собственникам комнат в данной коммунальной квартире. Соответственно для определения правомочности собрания требуется для начала знать общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме. Только зная такую общую площадь, можно проводить собрания, поскольку это позволяет рассчитать голоса, принадлежащие каждому участвующему в собрании собственнику и определить наличие кворума. К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 2000 кв. м, то доля собственника И., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 95 кв. м, в процентах равна (95 x 100) : 2000 = 4,75, и соответственно данному собственнику принадлежит 4,75 голоса. Аналогичным образом рассчитываются голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственникам, должна превысить 50, поскольку только в этом случае общее собрание собственников может считаться правомочным. Расчет общей площади для проведения первого общего собрания может произвести инициативная группа собственников, предварительно составив список собственников всех помещений в доме и обобщив по ним информацию о площади принадлежащих им помещений в этом доме. При этом представляется, что такой список всем собственникам необходимо постоянно иметь "под рукой", поскольку он может потребоваться не только для указанной цели, но и для того, чтобы обеспечить выполнение требования, устанавливающего обязательность информирования собственников о проведении собрания (к примеру, если необходимо направить собственнику сообщение об этом заказным письмом), а также возможность идентификации лиц, пришедших на собрание или передавших оформленные в письменном виде свои решения по вопросам, включенным в повестку дня собрания. Такой список может содержать, например, следующую информацию: количество помещений в многоквартирном доме; общая площадь таких помещений; описание каждого помещения в многоквартирном доме (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т. п.); режим права собственности на данное помещение (индивидуальная, общая совместная или общая долевая); имя (наименование) собственника такого помещения, либо указывается, что помещение принадлежит на праве собственности РФ, конкретному субъекту РФ или конкретному муниципальному образованию, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение; данные, необходимые для идентификации такого собственника (например, паспортные данные гражданина, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица); имя (наименование) представителя данного собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя); данные, необходимые для идентификации такого представителя (например, паспортные данные), а также сведения о документе, на котором основаны его полномочия, срок таких полномочий; количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения; почтовый адрес собственника, по которому должны направляться сообщения о проведении общих собраний (если общим собранием не принято решение о размещении таких сообщений в помещении дома). Одновременно следует учитывать, что относительно годового общего собрания ЖК РФ установлено дополнительное требование: в случае если при проведении такого собрания отсутствует кворум, то должно быть проведено повторное годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ЖК РФ не устанавливает сроки, в течение которых должно быть созвано повторное годовое общее собрание. Вместе с тем достаточно очевидно, что такое повторное собрание должно быть проведено во временных рамках, не позволяющих нарушить требование о ежегодности его проведения. Если по большинству вопросов, которые отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ предусматривает принятие решений простым большинством голосов от общего числа голосов, принадлежащих принимающим участие в конкретном собрании указанным собственникам, то решения, указанные в п. п. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, могут быть приняты только квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей) от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, по существу, ЖК РФ выделяет кворум, необходимый для открытия собрания и признания его правомочным, и кворум, необходимый для принятия решений по отдельным вопросам. Это означает, что, даже если конкретное собрание является в силу ч. 3 ст. 45 правомочным, но в нем принимают участие собственники, которым принадлежит менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), которые связаны с реконструкцией многоквартирного дома, строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с введением ограничений пользования им, а также с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме. Реализуют они такие правомочия в том числе посредством голосования на своем общем собрании. Однако отсутствие у какого-либо собственника информации о дате и месте проведения такого собрания, по существу, лишит его возможности реализовать указанные правомочия. То есть любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право на информацию, касающуюся управления многоквартирным домом. И это право связано в целом со всей деятельностью, касающейся данного управления. К примеру, согласно ч. 2 ст. 165 ЖК РФ органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг. Статья 2 Федерального закона от 20 февраля 1995 г. N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации" определяет информацию как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. Основной объем прав на информацию содержится в следующей норме Конституции РФ: "Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом..." (ч. 4 ст. 29). Таким образом, право собственника помещения в многоквартирном доме, связанное с реализацией его прав на общее имущество в таком доме, на информацию можно определить как его право в установленном законом порядке и объемах искать, получать, передавать, производить и распространять сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах в сфере управления многоквартирным домом. Право такого собственника на информацию приобретает особое значение, когда оно выступает в качестве гарантии надлежащего осуществления его прав как собственника общего имущества в многоквартирном доме. Группа собственников, заинтересованная в принятии конкретного решения, может намеренно не известить надлежащим образом других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения. Соответственно в результате несвоевременного предоставления такому собственнику информации о дате, времени и месте проведения общего собрания он может быть лишен возможности реализовать свои правомочия как собственника путем участия в принятии решений таким собранием. При этом согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ в качестве одного из условий обращения собственника помещения в многоквартирном доме в суд с требованием признания решения общего собрания собственников недействительным называется факт принятия такого решения с нарушением требований ЖК РФ. К такого рода нарушениям можно отнести и несвоевременное извещение собственника о дате, времени и месте проведения общего собрания, непредоставление возможности ознакомиться с необходимой информацией по вопросам, включенным в повестку дня собрания, и др. Обладание информацией позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме наиболее целесообразно осуществлять свои права. Без получения информации осуществление некоторых прав такого собственника будет весьма затруднительно или просто невозможно. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. При этом в данный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Соответственно по общему правилу уведомление о проведении указанного общего собрания может осуществляться несколькими способами: - путем направления сообщения заказным письмом; - путем вручения сообщения каждому собственнику помещения в соответствующем доме под роспись; - путем размещения сообщения в помещении дома. Как первый, так и второй способы предусматривают такую доставку информации, которая обеспечивает подтверждение ее получения адресатом. В частности, согласно п. 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 2000 г. N 725 <*>, заказным почтовым отправлением является почтовое отправление, в том числе в виде письма, принимаемое без оценки стоимости вложения с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку. В случае его отсутствия по указанному в письме адресу в абонентском ящике оставляется извещение с приглашением адресата получить почтовое отправление в отделении почтовой связи. По истечении трех дней адресату доставляется вторичное извещение о необходимости получить заказное письмо. Если в течение недели после получения вторичного извещения адресат не явился за почтовым отправлением, такое письмо возвращается отправителю. -------------------------------- <*> Собрание законодательства РФ. 2000. N 41. Ст. 4076.

Достаточно очевидно, что не только на этапе проведения первых общих собраний могут возникнуть проблемы, связанные с отсутствием необходимых сведений об адресе места жительства (места нахождения) собственников помещений, но и в дальнейшем, когда такие собственники могут не сообщить об изменении адресов своего места жительства (тем более что такая обязанность не установлена ЖК РФ). При этом ЖК РФ не предусматривает каких-либо исключений в части направления или вручения сообщений в отличие, к примеру, от процессуального законодательства, которое позволяет применять принцип правовой фикции. Суть ее состоит в том, что если лицо, участвующее в деле, не сообщило об изменении своего адреса, повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду его месту жительства или месту нахождения и считаются доставленными, хотя бы данное лицо по этому адресу более не проживало или не находилось (ст. 118 ГПК РФ, ст. 124 АПК РФ). Вместе с тем обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений с местом жительства или местом нахождения собственника, которому адресовано такое уведомление. Поэтому собственники обладают достаточной степенью свободы по решению вопроса, связанного с определением конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим собственником (к примеру, таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме). В этом случае по аналогии может применяться вышеупомянутый принцип правовой фикции (сообщение направляется по последнему известному и согласованному с собственником адресу и считается доставленным, даже если данное лицо по этому адресу не проживает или не находится). По решению общего собрания возможно установление любого иного способа направления в письменной форме сообщения о проведении общего собрания. Поскольку ЖК РФ прямо не перечисляет возможные иные такие способы, собственники по своему усмотрению вправе определить такой способ. К примеру, по решению общего собрания таким способом в отношении собственников квартир может стать распространение сообщений по почтовым ящикам в многоквартирном доме без участия отделений почтовой связи. В ЖК РФ предусмотрен и другой способ осуществления уведомления о планируемом проведении собрания, который по сравнению с вышеназванными является более простым и доступным. Суть данного способа состоит в том, что сообщение о собрании размещается в помещении дома. Основные два требования, которые ЖК РФ предъявляет к этому способу, сводятся к необходимости определения такого помещения по решению общего собрания и наличия у всех собственников свободного доступа в такое помещение. К примеру, таким помещением по решению общего собрания может быть признан холл первого этажа дома как наиболее доступное и посещаемое место в доме. ЖК РФ устанавливает обязательные требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в таком сообщении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается собрание (Ф. И.О. гражданина или наименование юридического лица, собственником какого помещения в доме он является), форме проведения данного собрания, дате, месте, времени проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения, повестка дня данного собрания, порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Лицо, имеющее право на участие в общем собрании собственников, должно получить ответы на вопросы о том, где и когда состоится собрание, какие вопросы включены в повестку дня, с какими материалами и в каком порядке можно ознакомиться. Неполная и недостоверная информация о месте проведения собрания существенно нарушает интересы собственников и может явиться основанием для признания в судебном порядке недействительным решения этого собрания. При этом ЖК РФ не устанавливает требований к определению места проведения собрания, что может привести к косвенному нарушению прав собственников присутствовать на собрании, проводимом в форме очного голосования. Такие нарушения могут проявиться в том, что некоторые недобросовестные собственники могут определить место проведения собрания, удаленное до такой степени от места нахождения самого дома, что многие собственники не смогут себе позволить оплатить проезд к месту собрания и обратно. Поэтому представляется, что общее собрание собственников должно проводиться в поселении (городе, поселке, селе), являющемся местом нахождения дома, если иное место его проведения не будет установлено решением общего собрания собственников. При этом в сообщении об общем собрании должна содержаться информация именно о конкретном таком месте (адрес конкретного помещения или двор дома перед конкретным подъездом и т. п.), которая позволила бы собственнику однозначно определить место сбора собственников для проведения их общего собрания. Конечно же недопустимо, чтобы место проведения собрания определялось в общих чертах - таким образом, чтобы "неугодный" собственник при всем своем желании не смог его обнаружить (к примеру, Российская Федерация, город Москва). Материалы должны быть предоставлены для ознакомления лицам, имеющим право на участие в общем собрании, к моменту их информирования о собрании. При этом возможность ознакомления с материалами (информацией) должна быть предоставлена в помещении дома или по иному адресу, указанному в сообщении о проведении собрания. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны оформляться протоколами, которые, по существу, относятся к документам постоянного хранения (в течение всей "жизни" дома как многоквартирного - пока существует орган управления таким домом - общее собрание собственников помещений в этом доме), поскольку ЖК РФ не устанавливает временных пределов их хранения. Порядок такого оформления, а также место или адрес, по которым осуществляется такое хранение, должны быть установлены общим собранием собственников помещений в данном доме. Хотя ЖК РФ не предъявляет особых требований к содержанию протокола, достаточно очевидно, что он должен содержать указание на дату, время и место проведения общего собрания. Причем эти сведения должны совпадать с теми, что указаны в других процедурных документах, посвященных собранию (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания). Сведения, связанные с общей идентификацией многоквартирного дома, органом управления которого является проводимое общее собрание (адрес такого дома), а также конкретной идентификацией лиц, принимающих участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются, - также обязательные реквизиты протокола. Традиционно в каждом протоколе указывается и его порядковый номер. Также во вводной части необходимо отразить общее количество голосов, которыми обладают собственники или их представители, участвующие в собрании. Эти данные должны соответствовать ранее составленному списку всех собственников (в котором по каждому собственнику обобщена информация о площади принадлежащего ему помещения в соответствующем доме и с учетом этого о количестве принадлежащих ему голосов) и будут подтверждать, что собрание имело кворум, то есть было правомочно принимать решения. И наконец, во вводной части должны содержаться имя, фамилия и отчество лица, ведущего собрание (в случае внеочередного собрания таким лицом может быть собственник, инициировавший вопрос о его проведении, и в случае годового собрания - по решению собрания), и лица, ответственного за оформление протокола. Следующая часть протокола - повестка дня. Ее формулировка также должна в точности соответствовать другим документам, составленным при подготовке собрания (сообщения о проведении собрания, направлявшиеся собственникам, объявления о проведении собрания). Далее в протоколе отражаются основные положения выступлений, вопрос, поставленный на голосование, итоги голосования по нему и принятое решение. Обычно для этого в протоколе используются термины "поставили на голосование", "голосовали", "приняли решение", но строго придерживаться именно их не обязательно. Главное, чтобы поставленный на голосование вопрос повторял повестку дня. Нельзя, к примеру, что-то добавить в этот вопрос по результатам обсуждения на собрании, даже если присутствующие собственники высказываются за это (иначе решение собрания может быть оспорено иными собственниками в суде). Поэтому формулировку вопросов нужно продумывать заранее, еще при составлении и утверждении повестки. Надлежащим образом оформленный протокол должен быть подписан либо лицом, которое вело собрание, и лицом, ответственным за оформление протокола, либо всеми или частью собственников, принимавших участие в собрании (данное правило устанавливается по решению общего собрания). В дальнейшем оформленный протокол передается на хранение ответственному за это лицу, определенному собранием, либо помещается для хранения в специально отведенное для этого место. При этом ЖК РФ не исключает, что в качестве адреса хранения общим собранием может быть установлен адрес помещения, принадлежащего указанному лицу. Если собрание проводилось в форме заочного голосования, то есть без совместного присутствия собственников путем голосования в виде оформляемых в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам, то такие решения должны также храниться в порядке, аналогичном хранению протоколов. При этом такие решения должны храниться вместе с протоколами в одном месте либо по одному адресу. Хранение протоколов и указанных решений обеспечивает возможность использования таких документов при разрешении судебных споров, в том числе в части установления правомерности принятия решения по тому или иному вопросу общим собранием. Повестка дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - это план собрания, содержащий перечень вопросов, которые выносятся на рассмотрение конкретного собрания. Данная повестка формируется до начала проведения собрания и согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения собрания) направляется каждому такому собственнику, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания. Данная повестка играет существенную роль в части обеспечения прав указанных собственников на информацию, поскольку предварительно позволяет каждому из данных собственников оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение собрания, насколько данные вопросы затрагивают их интересы. Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными собственниками с учетом наличия группового интереса позицию по голосованию на собрании и т. п. При этом собственник, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в данном собрании либо может выдать доверенность на голосование другому собственнику, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ЖК РФ устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не праве принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу, будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников. По данному вопросу ЖК РФ категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не допускается вопрос "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит две трети голосов от общего количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не присутствующих на собрании. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Такое требование как часть всего правового механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением многоквартирным домом, играет важную роль в процессе формирования общей воли собственников (принятия общим собранием решения). Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников о принятых решениях общим собранием и итогах голосования осуществляется всесторонняя защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование является юридической гарантией права каждого из сособственников, а именно - права потребовать прежде всего пересмотра общим собранием принятого решения и, в крайнем случае, признания в судебном порядке такого решения недействительным. Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих результатах голосования только при соблюдении установленного требования. Исходя из этого, возникает вопрос: может ли служить нарушение требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов голосования, в том числе в связи с нарушением десятидневного срока их доведения, основанием для признания всех принятых решений недействительными? Очевидно, что невыполнение такого требования является нарушением законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает. Вместе с тем требование о доведении такой информации в некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании законов и последствий нарушения такого требования, когда неопубликованные законы применению не подлежат. Решения общего собрания являются обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, кто не принимал участия в голосовании. Поэтому правомерно ли считать обязательными и соответственно подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без доведения его итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников, сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по каким вопросам приняты положительные решения и соответственно какие из данных решений являются для них обязательными. Это подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по обжалованию решения общего собрания ЖК РФ также связывает с днем, когда собственник, обращающийся в суд с заявлением, узнал или должен был узнать о таком принятом решении. Однако не следует также забывать о необходимости учета баланса интересов всех сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, которые не принимали участия в собрании и не знают о принятых решениях, некоторые из которых могут нарушить их права. С другой - существует большинство сособственников, которые принимали участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения только срока доведения информации о принятых решениях и результатах голосования. В любом случае решение данного вопроса целиком ложится на усмотрение суда, поскольку четкие юридические критерии - основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими применению здесь отсутствуют. Установленное ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме на участие в общем собрании таких собственников с правом голоса по всем вопросам его компетенции является частью прав таких собственников на управление многоквартирным домом, общее имущество в котором находится у них в общей долевой собственности. Право на обжалование принятых на таких собраниях решений также охватывается правом указанных собственников на управление многоквартирным домом и неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц как собственников общего имущества. Собственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников. Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ (например, нарушение правил о компетенции общего собрания, отсутствие кворума, выход за пределы повестки дня собрания, решение принято простым большинством голосов, хотя по ЖК РФ требовалось квалифицированное большинство), во-вторых, собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против такого решения и, в-третьих, решением нарушены его права и законные интересы. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным. При этом заявление о признании решения общего собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Возникает вопрос, является ли этот срок сокращенным сроком исковой давности и поэтому к нему должны применяться все предусмотренные ст. ст. 195, 196 - 207 ГК РФ правила об исковой давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо это срок особого вида - пресекательный, восстановление которого не допускается. Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что ставит в неравное положение собственников - физических и юридических лиц (ст. 205 ГК РФ предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории). Тем не менее представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока - срок на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько не разработана, что активное обращение к подобным срокам ни к чему иному, кроме правовой неопределенности и даже ошибкам, привести не может. Аргумент о том, что физические лица поставлены в неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была воля законодателя. Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска указанного срока собственником - физическим лицом по обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т. п.), этот срок может быть восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ. Вместе с тем четкую позицию по этому поводу должна сформировать судебная практика. Суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику. При этом обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не расшифровывает понятие "существенные нарушения". Таким образом он оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение. Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания недействительным, следует отнести, в частности: несвоевременное извещение (неизвещение) собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредставление возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам, включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня; неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка голосования при принятии решения (простым большинством вместо квалифицированного). Проведение собрания у большинства ассоциируется с залом, президиумом, графиком, подсчетом поднятых рук. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного партийно-профсоюзного и по существу, и по форме. В частности, его можно провести и без совместного личного присутствия сособственников. ЖК РФ предусматривает несколько способов проведения такого собрания. Общее собрание, проводимое в форме очного голосования, предполагает личное совместное присутствие сособственников для обсуждения и принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня. Такая форма основывается на самом содержании слова "собрание" - "обсуждение каких-нибудь вопросов собравшимися где-нибудь людьми" <*>. Поэтому законодатель прямо не выделяет в ЖК РФ такую форму проведения собрания (в форме очного голосования), предполагая, что она заложена в самом содержании слова "собрание". Соответственно все положения гл. 6 ЖК РФ, касающиеся вопросов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, полностью распространяются на случаи проведения общих собраний в очной форме. -------------------------------- <*> Малый толковый словарь русского языка. М.: Рус. яз., 1993. С. 551.

Одновременно ЖК РФ в качестве специального предмета правового регулирования выделяет отношения, возникающие в связи с проведением общих собраний без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме - в форме заочного голосования. Такой предмет правового регулирования имеет свою специфику, которая основывается на фактическом отсутствии собравшихся где-либо людей. Общее собрание в форме заочного голосования не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает в целях выявления воли сособственников по тому или иному вопросу повестки дня использование только письменной формы голосования. Поскольку собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня (к примеру, если вопросы повестки дня сформулированы следующим образом: 1) определение пределов использования земельного участка перед подъездами NN 2 и 3 дома; 2) определение места размещения детской площадки; 3) определение периодичности проведения ремонта подъездов и т. п., то понятно, что ответить на них однозначно невозможно, поскольку подобные вопросы требуют дополнительного их обсуждения собственниками для определения конкретных вариантов их решения, которые уже будут ставиться на голосование). Форму проведения годового общего собрания определяет общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а внеочередного - собственники - инициаторы его созыва. Такой вывод можно сделать с учетом комплексного анализа ч. ч. 1 и 5 ст. 45 ЖК РФ, которые соответственно предусматривают: проведение годового общего собрания в порядке, установленном общим собранием, и проведение внеочередного - в зависимости от того, какая форма указана собственником - инициатором в сообщении о его проведении. При этом на общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени распространяются все положения гл. 6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45, 46, 48 ЖК РФ), с учетом установленных ЖК РФ отдельных особенностей, связанных с порядком признания лиц, принявших участие в собрании, и порядком оформления решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В частности, в соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме, которые представили в письменном виде решения до даты окончания их приема по вопросам, поставленным на голосование. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ такая дата должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее чем за 10 дней) доводится до сведения всех сособственников. При этом в таком сообщении также должны быть указаны место или адрес, по которым передаются названные решения собственников. Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может проводиться в форме заочного голосования без предварительного уведомления всех сособственников о его проведении. Это означает, что если собственники помещений в многоквартирном доме установили порядок проведения годового общего собрания, не предусматривающий предварительного уведомления собственников о его проведении (к примеру, определили конкретные дату, время и место его ежегодного проведения, постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня такого собрания), то данное собрание не может проводиться в форме заочного голосования. Кроме того, следует иметь в виду, что решение собственника может быть признанным поступившим до установленной даты окончания приема решений только с учетом даты фактического поступления такого решения. В данном случае ЖК РФ четко устанавливает, что принявшими участие в общем собрании считаются собственники (чьи голоса соответственно учитываются при определении кворума и результатов голосования), решения которых получены не позднее установленной даты окончания приема таких решений. Поэтому в случае направления собственником решения по почте основную роль при признании его принявшим участие в собрании будет играть дата фактического поступления решения, а не дата, указанная на штемпеле почтового отправления. ЖК РФ в данном случае выступает не в пользу такого собственника: он не признается принявшим участие, если решение отправил своевременно, но поступило оно с опозданием, пусть и не по вине собственника. При этом необходимо также учитывать, что если установленная дата окончания срока приема решений приходится на нерабочий день, то с учетом ст. 193 ГК РФ днем окончания срока приема решений будет считаться ближайший следующий за таким нерабочим днем рабочий день. Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, предусматривает ч. 3 ст. 47 ЖК РФ. В частности, согласно данной части в указанном решении должны быть указаны: - сведения о лице, участвующем в голосовании (сведения о собственнике помещения в соответствующем доме <*>: Ф. И.О. и паспортные данные, если таким собственником является физическое лицо, или наименование юридического лица и данные свидетельства о его государственной регистрации, если таким собственником является юридическое лицо); -------------------------------- <*> То, что должны быть указаны сведения о собственнике помещения в соответствующем доме, подтверждает п. 2 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ.

- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (таким документом может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, если право зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации квартиры либо иной документ, являющийся основанием возникновения права собственности на помещение); - решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (варианты голосования по вопросам повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался", указываются один раз по отношению к каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано недействительным). Понятно, что любое решение, оформленное в письменном виде, может быть признано решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено таким лицом. Поэтому хотя ЖК РФ прямо не устанавливает требование о совершении удостоверительной подписи лицом, оформившим решение собственника по вопросам, поставленным на голосование на проводимом в форме заочного голосования общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, достаточно очевидно, что такое решение должно быть подписано этим лицом. При этом, как следует из п. п. 1 и 2 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник помещения в соответствующем доме. Однако это не означает, что в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. Такой вывод следует из ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, согласно которой только собственник помещения в многоквартирном доме обладает правом голосования на общем собрании собственников помещений в этом доме. Поэтому только такой собственник вправе выступать в качестве лица, участвующего в голосовании. Однако в соответствии с той же частью названный собственник вправе осуществлять голосование, в данном случае оформить решение в письменном виде как лично, так и через своего представителя. Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, может быть оформлено его представителем. В этом случае решение подписывается представителем и с учетом ч. 2 ст. 48 ЖК РФ должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (к примеру, доверенность на осуществление голосования либо, если собственником является Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, акт уполномоченного государственного органа или акт органа местного самоуправления). Часть 4 ст. 48 ЖК РФ предусматривает возможность осуществления голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Поэтому может сложиться впечатление, что ЖК РФ допускает проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в смешанной форме, то есть с одновременным использованием очной и заочной формы голосования (когда одни собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования, а часть других - путем представления до начала такого собрания своих решений по отдельным вопросам повестки дня в письменном виде). Несмотря на то что ЖК РФ допускает при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме осуществление голосования путем оформления в письменном виде решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, это все-таки не означает возможность проведения такого общего собрания в смешанной форме. На этот счет ЖК РФ категоричен. В частности, применение ряда норм ЖК РФ непосредственно увязывается с обязательным предварительным выбором формы проведения собрания (см., например, требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания, когда наряду с иными вопросами должен быть решен вопрос о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование) - ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). При этом буквальный анализ нормы ч. 1 ст. 47 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что законодатель выделил только две альтернативные возможности принятия решения общим собранием: с проведением собрания и без проведения собрания (без совместного присутствия собственников). Именно вторая указанная возможность позволяет собственнику или его представителю осуществить в установленном порядке голосование по вопросам, включенным в повестку дня, не присутствуя на собрании. Иных случаев осуществления собственниками или их представителями голосования без присутствия на собрании ЖК РФ не предусматривает. Поэтому осуществлять голосование собственник или его представитель на собрании, проводимом в форме очного голосования, вправе только в том случае, если кто-либо из них явится в место проведения такого собрания. Кворум будет определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания. Фактически принятие решения о проведении собрания в форме очного голосования предполагает, что вопросы, включенные в повестку дня, не являются достаточно конкретными, когда каждый собственник мог бы, исходя из их содержания, однозначно выразить свою позицию (пример таких вопросов повестки дня: 1) определение основных критериев для выбора управляющей организации; 2) определение места размещения баков для сбора бытового мусора и т. п.) и требуют выяснения мнения собственников (заслушивания всех предложений путем дискуссии) до постановки конкретного варианта решения вопроса, включенного в повестку дня на голосование. Даже если вопрос будет сформулирован более или менее конкретно, в ходе его обсуждения на собрании содержание данного вопроса и варианты его решения могут получить дополнительную "окраску", частично изменяющую изначально заложенную концепцию его решения. Поэтому ЖК РФ не допускает для такой формы проведения собрания возможность оформления решений собственников в письменном виде в порядке, установленном для проведения собраний в форме заочного голосования (с предварительным их оформлением до проведения собрания), поскольку это могло бы заложить предпосылки для возможного искажения воли собственника, которую он выразит в таком решении относительно вопроса, включенного в повестку дня. В то же время возможно оформление на собрании решений собственников в письменной форме (к примеру, собственники могут по соглашению между собой предусмотреть обязательность оформления своих решений только в письменном виде). Это позволяет сделать их отношения более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования собственником и содержания его решения, поскольку в соответствии с ч. 4 ст. 46 ЖК РФ наряду с протоколами собраний должно обеспечиваться хранение также и оформленных в письменном виде решений собственников. При этом законодатель, предоставляя собственникам право самостоятельно выбрать способ голосования, не стал вводить обязательное оформление решений собственников в письменной форме на собрании, проводимом в форме очного голосования, поскольку это привело бы к заведомому осложнению и замедлению процедуры голосования <*>. -------------------------------- <*> Е. Годэмэ усматривал одно из проявлений современного права в возрождении формализма, полагая, что в настоящее время есть тенденция увеличить число торжественных актов. Вместе с тем он тут же отмечал: "Слишком большое распространение этой системы было бы опасно: это повлекло бы за собой осложнения и затруднения деловых отношений" (Годэмэ Е. Общая теория обязательств. М., 1948. С. 88).

Одновременно следует иметь в виду, что ЖК РФ содержит положения процедурного характера относительно порядка подсчета голосов при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменном виде решений собственников. В частности, согласно ч. 6 ст. 48 ЖК РФ в оформленном в письменном виде решении собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений в данном доме, должен быть оставлен лишь один из возможных вариантов голосования по каждому вопросу. Такими вариантами с учетом п. 3 ч. 3 ст. 47 ЖК РФ являются формулировки: "за", "против" и "воздержался". При нарушении этого правила такое решение признается недействительным и соответствующие голоса не учитываются. Если голосование проводится по нескольким вопросам, а нарушение указанного порядка допущено лишь по некоторым из них, указанное решение признается недействительным частично (в отношении вопросов, по которым не выражено однозначного мнения собственника), а в остальной части учитывается при подсчете голосов. Невозможно исключить ситуацию, когда при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме очного голосования, выяснится, что решение какого-либо собственника, осуществившего голосование письменным способом (предоставившего свое письменное решение по вопросу, поставленному на голосование), в силу требования ч. 6 ст. 48 ЖК РФ следует признать недействительным. Может сложиться и другая ситуация, когда при проведении указанного общего собрания в форме заочного голосования до окончания срока приема решений собственников выяснится, что одно из поступивших решений собственников должно быть признано в соответствии с указанными требованиями недействительным. Возникает вопрос о возможности переголосования таким собственником соответственно до окончания собрания (если проводится в форме очного голосования) и до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования). В данном случае представляется, что следует руководствоваться нормой, устанавливающей основное право собственника помещения в многоквартирном доме в отношениях по поводу общего имущества такого дома, - голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Недействительные решения не выявляют волю собственников по тому или иному вопросу повестки дня, поэтому такие собственники считаются не проголосовавшими (их голоса не подсчитываются по всем позициям формулировок "за", "против" и "воздержался"). Поэтому если недействительность решений выяснится до окончания собрания (если проводится в форме очного голосования) или до окончания срока приема решений (если собрание проводится в форме заочного голосования), собственник, узнавший об этом, вправе осуществить повторное голосование соответственно до окончания собрания или истечения срока приема решений.

Название документа