Процесс документирования предоставления земельных участков под строительство в г. Пенза

ПРОЦЕСС ДОКУМЕНТИРОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО В Г. ПЕНЗА

М. А. ИЛЮШИНА

Илюшина М. А., Пенза.

Предоставление земельных участков через торги имеет свои особенности. Продажа земельных участков в собственность для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, в том числе для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется на аукционах в соответствии со статьями 30 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 808 от 11 ноября 2002 г., за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Пакет документов после нанесенной резолюции главы администрации г. Пензы (на торги) возвращается в отдел подготовки документов под новое строительство, где в соответствии со ст. 31 ЗК РФ подготавливается проект границ на испрашиваемый земельный участок. После проделанной работы сформированный пакет документов через сектор по контролю за прохождением документов, где в базе данных "Лотус" в РКК обращения гражданина или юридического лица проставляется отметка о передаче данного документа в отдел подготовки документов по земельным вопросам, передается в вышеуказанный отдел, в котором в течение 10 дней подготавливается постановление главы администрации города Пензы об утверждении проекта границ земельного участка и проведении торгов по данному земельному участку. Данное постановление составляется, согласовывается, регистрируется и выдается аналогично постановлению главы администрации города Пензы об утверждении проекта границ, акта выбора земельного участка при предварительном согласовании данного земельного участка. Единственным отличием в согласовании является наличие в данном случае в специально разработанном бланке "Лист согласования" визы согласования председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы. После выхода Постановления о проведении торгов (Приложение N 1) подготавливается сопроводительное письмо и с постановлением и пакетом документов по поданному земельному участку поступает в сектор по контролю прохождения документов для отметки в базе данных "Lotus Notes 7" в РКК обращения заявителя, затем подготовленный пакет документов передается в КУМИ г. Пензы. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Все работы по подготовке земельного участка осуществляет КУМИ г. Пензы за счет средств городского бюджета. В качестве организатора аукциона и продавца права аренды земельного участка выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы. Специалист КУМИ г. Пензы, отвечающий за подготовку и проведение аукциона (торгов), объявляет конкурс (котировку) среди межевых организаций на проведение межевания данного земельного участка путем предоставления объявления в Интернете на официальном сайте органа местного самоуправления (администрации города Пензы) <1>. В течение 30 дней (14 дней в случае проведения котировки) специалист собирает заявки от межевых организаций, желающих принять участие в конкурсе. Результатом конкурса является выбор одной межевой организации, которая победила по критериям, объявленным в условиях конкурса (котировке). Из сложившейся практики на изготовление межевого дела организации - победителю конкурса предоставляется 2 - 3 месяца, что прописывается в договоре, который заключается с организацией-победителем. -------------------------------- <1> Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Затем специалист, отвечающий за подготовку и проведение аукциона (торгов), обращается в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Пензенской области с просьбой осуществить государственный кадастровый учет земельного участка, что проводится в течение 21 рабочего дня <2> в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса РФ в органах регистрации. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Следующим этапом становится оценка земельного участка. С целью определения юридического или физического лица, осуществляющего оценку земельных участков, размещается объявление на сайте администрации города Пензы в сети Интернет. В течение 30 дней специалист принимает заявки от оценщиков, желающих принять участие в данном конкурсе. После чего проводится конкурс на выполнение данного вида работ либо объявляются котировки. С победителем конкурса (котировки) заключается муниципальный контракт, в соответствии с которым в установленные сроки осуществляется оценка земельного участка. Практика, сложившаяся на данный момент, показывает, что на данный вид работы заказчиком отводится 5 - 10 дней. Ответственный сотрудник КУМИ г. Пензы после сбора технической документации на испрашиваемый земельный участок подготавливает на бланке проект приказа КУМИ г. Пензы о сроках проведения аукциона. Проект проходит стадию согласования с начальником отдела, в котором он готовится, начальником юридического отдела КУМИ г. Пензы и заместителем председателя КУМИ г. Пензы, курирующим данное направление, затем Приказ подписывает председатель Комитета, и он регистрируется в общем отделе Комитета в журнале регистрации приказов по основной деятельности (Приложение N 2). Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Организатором аукциона по продаже земельного участка является Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы, который устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона. КУМИ г. Пензы не менее чем за 30 дней обеспечивает публикацию в периодичном печатном издании <3> извещения о проведении аукциона, в котором должны содержаться сведения, предусмотренные Правилами организации и проведения таких торгов (утверждены Постановлением Правительства РФ N 808 от 11 ноября 2002 г. и решением Пензенской городской Думы N 500-28/4 от 27.10.2006). -------------------------------- <3> Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

В течение одного месяца после публикации граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении указанных в информационном сообщении земельных участков, вправе обратиться в отдел договорных отношений КУМИ г. Пензы с заявками об участии в торгах и внесением задатка. Заявки регистрируются в отдельном журнале, где проставляется порядковый номер, дата приема заявки, время приема заявки, кто принял. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона публикуется в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте администрации города Пензы в сети Интернет не позднее чем за 15 дней до намеченной даты проведения аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; 2) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц; выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей; копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц; 3) документы, подтверждающие внесение задатка. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю. Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе. Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона. В случае если отказа от проведения аукциона не произошло, то по истечении одного месяца со дня публикации информационного сообщения специалист КУМИ г. Пензы составляет по сложившейся в КУМИ форме "Протокол приема заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка", и он подписывается председателем Комитета. В случае поступления двух и более заявок КУМИ проводит аукцион в порядке, предусмотренном Правилами организации и проведения торгов. После проведения аукциона составляется протокол результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, который подписывается аукционистом, уполномоченным представителем КУМИ г. Пензы и победителем аукциона и утверждается председателем Комитета. Протокол составляется в 2-х экземплярах: один из которых остается в КУМИ г. Пензы, а второй - передается победителю аукциона. В протоколе указываются: - предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, площади, границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение; - победитель аукциона; - цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы. Решение о форме предоставления земельного участка в собственность или в аренду принимает глава администрации города на этапе рассмотрения информационного письма с пакетом документов. Принятое решение указывается в постановлении главы администрации города Пензы о предоставлении земельного участка через торги. Необходимо отметить, что земельные участки под комплексное освоение предоставляются через торги только в аренду. Под любой другой вид использования земельных участков, в случае принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, протокол является основанием для заключения КУМИ г. Пензы с победителем аукциона договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка не позднее чем через 5 дней со дня подписания указанного протокола. Договор составляется на основе шаблона, составленного в Microsoft Word <4>, и подписывается победителем аукциона и заместителем председателя Комитета по земельным вопросам (Приложение N 3). После чего он регистрируется в журнале регистрации договоров купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем проставления порядкового номера (в течение календарного года) и даты регистрации. Данный договор является основанием для заключения с победителем аукциона договора аренды испрашиваемого земельного участка после полной оплаты стоимости выкупа права аренды земельного участка и регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области (но она не обязательна). -------------------------------- <4> Постановление главы администрации города Пензы N 53 от 25.01.2007 "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков".

Договор аренды испрашиваемого земельного участка составляется, оформляется, согласовывается, подписывается и выдается аналогичным способом, как и в случае оформления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Государственная регистрация права на земельные участки в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области осуществляется за счет победителя торгов (покупателя), арендатора земельного участка в течение одного месяца после подписания договора. В случае неосвоения земельного участка в установленный срок по уважительным причинам срок аренды может быть продлен на основании постановления главы администрации города. Если было принято решение о предоставлении земельного участка в собственность, то с победителем аукциона заключается договор купли-продажи на испрашиваемый земельный участок. Аукцион признается несостоявшимся в случае, если: 1) в аукционе участвовали менее двух участников; 2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене. В случае если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 ст. 38.1 ЗК РФ, сотрудником КУМИ г. Пензы составляется протокол приема заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в котором указывается, что аукцион признан несостоявшимся. В этом случае единственный участник аукциона не позднее, чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а КУМИ г. Пензы обязан предоставить данный земельный участок по начальной цене единственному обратившемуся с заявкой на участие в аукционе. В связи с этим также составляется договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка и повторяется ранее описанная процедура. Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона в части стартовой стоимости земли или размера арендной платы и уменьшения шага аукциона, но не более чем на 15%. Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет <5>. -------------------------------- <5> Ст. 38.1 Земельного кодекса РФ (в ред. от 31.12.2005).

Приложение N 1

Постановление главы администрации города Пензы о проведении торгов по продаже в собственность земельного участка

Глава администрации города Пензы

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от _____ N ___ О проведении торгов по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Зеленодольская (стр. N 3)

Внесено: заместителем главы администрации г. Пензы.

На основании ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ, решения Пензенской городской Думы от 25.04.2008 N 949-45/4 "Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления города Пензы, гражданам и юридическим лицам"

ПОСТАНОВЛЯЮ:

1. Утвердить проект границ земельного участка из состава земель населенных пунктов от 12.03.2008 N 104 под строительство индивидуального жилого дома (стр. N 3) в районе ул. Зеленодольская согласно приложению к настоящему Постановлению. 2. Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Пензы: 2.1. Подготовить и осуществить мероприятия по проведению торгов по продаже в собственность земельного участка площадью 1500 кв. м из состава земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Первомайский район г. Пензы, в районе ул. Зеленодольская (стр. N 3), под строительство индивидуального жилого дома. 2.2. Осуществить государственный кадастровый учет земельного участка и определить начальную цену продажи в собственность земельного участка на основании отчета независимого оценщика. 2.3. Организовать торги (аукцион, открытый по форме подачи предложений по продаже в собственность земельного участка в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса РФ). 3. Контроль выполнения настоящего Постановления возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы.

Глава администрации города

Приложение N 2

Приказ КУМИ г. Пензы о проведении торгов

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы

440000, г. Пенза, пл. Маршала Жукова, 4 тел. 68-63-61, 54-16-81

ПРИКАЗ

_____ 2008 г. N __ О проведении торгов по продаже в собственность земельного участка, находящегося примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза, ул. Батумская, дом 2

На основании ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001, решения Пензенской городской Думы от 28.11.2003 N 563/42 "Об утверждении Положения о порядке предоставления земельных участков, находящихся в ведении органов местного самоуправления города Пензы, гражданам и юридическим лицам", Постановлений главы администрации г. Пензы от 04.04.2007 N 357/5, от 28.03.2008 N 386

ПРИКАЗЫВАЮ:

1. Провести 16 июня 2008 г. в 10.00 часов торги (аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи предложений по цене) по продаже в собственность земельного участка из состава земель населенных пунктов: - общей площадью 700 кв. м, кадастровый номер 58:29:03 007 009:0131, участок находится примерно в 20 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Пензенская, г. Пенза, ул. Батумская, дом 2, предназначенного для проектирования и строительства одноквартирного жилого дома. Установить начальную цену продажи земельного участка в собственность - 366129 (триста шестьдесят шесть тысяч сто двадцать девять) руб., шаг аукциона - 18306 (восемнадцать тысяч триста шесть) руб., размер задатка - 73226 (семьдесят три тысячи двести двадцать шесть) руб. 2. Установить критерием оценки победителя аукциона максимальное предложение участников аукциона по цене. 3. Контроль выполнения Приказа возложить на заместителя председателя Комитета (И. О. Фамилия).

Председатель Комитета И. О. Фамилия

Приложение N 3

Договор купли-продажи земельного участка

ДОГОВОР N купли-продажи права аренды земельного участка

г. Пенза "_____" 200_ г.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы в лице _________, действующего на основании Положения о Комитете, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и _________, в лице _________, именуемого в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, именуемые в дальнейшем Стороны в соответствии с результатами торгов (аукциона, конкурса) по продаже земельного участка в собственность (протокол определения победителя аукциона от _________ 200_ г. (Лот N _________)) заключили настоящий договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок площадью ______ кв. м, расположенный по адресу: ___________________ с кадастровым номером _________, именуемый в дальнейшем Участок. Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него обусловленную настоящим договором цену. 1.2. Участок предоставляется для _________.

2. ЦЕНА ПО ДОГОВОРУ

2.1. Стоимость проданного Покупателю земельного участка составляет ___________ руб. (сумма прописью).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

3.1. Продавец обязан передать участок, а Покупатель обязан принять Участок в течение 10 дней с момента оплаты Покупателем цены земельного участка посредством составления и подписания акта приема-передачи. Покупатель обязан полностью оплатить Продавцу предусмотренную п. 2.1 10 дней договора цену земельного участка в течение _________ с момента подписания настоящего договора. В счет оплаты цены земельного участка зачтен ранее внесенный Покупателем задаток в сумме _________ руб. (сумма прописью). Получатель платежа: _________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае несвоевременной оплаты цены участка Покупатель обязан уплатить Продавцу пеню от неуплаченной суммы за каждый день просрочки в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату выполнения денежных обязательств. 4.2. В случае нарушения сроков приема земельного участка Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере одной трехсотой процентной ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату выполнения денежных обязательств, от цены объекта. 4.3. В случае неоплаты цены земельного участка в течение одного месяца договор считается незаключенным, задаток не возвращается.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. На момент заключения настоящего договора продаваемый земельный участок в залоге и под арестом не состоит, предметом исков третьих лиц не является. 5.2. Покупатель претензий по качеству и санитарному состоянию земельного участка не имеет. 5.3. По вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, стороны руководствуются нормами и положениями действующего законодательства РФ. 5.4. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 5.5. Покупатель обязуется подать документы на государственную регистрацию права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 5.6. Установить следующие ограничения в использовании земельного участка: в охранной зоне площадью _______ кв. м - особый режим использования земли. 5.7 Настоящий договор составлен в трех экземплярах. Экземпляры идентичны и имеют одинаковую юридическую силу, один экземпляр для Продавца, один для Покупателя, один экземпляр для Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.

Приложения: 1. Землеустроительное дело. 2. Кадастровый план земельного участка. 3. Акт приема-передачи земельного участка.

Продавец: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы. Адрес: 440064, г. Пенза, пл. Маршала Жукова, 4.

Покупатель: Адрес: ИНН _________________ КПП _________________ ОГРН _________________

От Продавца От Покупателя

_______________ подпись _______________ подпись

Название документа