Повторные публичные торги по реализации предмета ипотеки (по материалам конкретного дела)

ПОВТОРНЫЕ ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ (ПО МАТЕРИАЛАМ КОНКРЕТНОГО ДЕЛА)

О. А. БЕЛЯЕВА

Беляева О. А., кандидат юридических наук, ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ.

Долгое время основания и условия проведения ипотечных торгов были предметом скорее теоретического исследования, нежели распространенным явлением отечественной практики. Год от года российские банки предлагали гражданам и предпринимателям все больше разнообразных программ ипотечного кредитования с использованием различных видов недвижимого имущества. О последствиях и рисках ипотечного кредитования, конечно, задумывались и банки, и заемщики. Однако прогнозирование негативных рисков сводилось, пожалуй, лишь к возможности обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда. В то время как огромное значение для оптимального учета интересов и залогодателя, и залогодержателя имеет процедура, следующая за таким судебным решением. В условиях сложной ситуации в отечественной экономике, вызванной последствиями глобального финансового кризиса, интерес к правилам проведения ипотечных торгов будет возрастать, так как можно предположить существенное увеличение количества таких торгов в самое ближайшее время. Пока в судебно-арбитражной практике сравнительно немного дел, касающихся оспаривания ипотечных торгов. Многие из них касаются не столько процедурных вопросов проведения торгов, сколько нарушений, допущенных до или после них. В связи с этим интересно остановиться на материалах конкретного арбитражного дела, выявляющего многие характеристики ипотечных торгов <1>. -------------------------------- <1> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 марта 2008 г. N Ф04-1176/2008(1045-А46-11).

С индивидуального предпринимателя Б. в пользу Тарского отделения Западно-Сибирского банка ОАО "Сбербанк РФ" (далее - залогодержатель) в судебном порядке была взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 2561301,55 руб. Взыскание обращено на имущество, заложенное по договору об ипотеке, - земельный участок, расположенный в г. Тара Омской области и принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Начальная продажная цена земельного участка установлена судом в размере 122783 руб. Судебным приставом-исполнителем Тарского МРО УФССП по Омской области в отношении должника возбуждено исполнительное производство, наложен арест на земельный участок. Имущество передано в специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала в Омской области (далее - РФФИ) на реализацию путем проведения торгов. Информация о предстоящих торгах была опубликована в газете "Омская правда" с сообщением сведений о времени, месте проведения торгов, их предмете, форме и начальной продажной цене имущества. В извещении было указано, что проведение торгов назначено на 6 февраля 2007 г. При признании первых торгов несостоявшимися повторные торги будут проведены 7 марта 2007 г. в первоначальных порядке и условиях. Если первые торги будут признаны несостоявшимися в связи с тем, что лицо, их выигравшее, не внесло покупную цену в установленный срок, на повторных торгах начальная цена и величина задатка останутся неизменными. Согласно протоколу о результатах торгов от 6 февраля 2007 г., подписанному с их победителем, цена приобретения имущества составила 158783,1 руб. Но в установленный срок оплата за имущество не была внесена. Поэтому действие протокола о результатах торгов было прекращено, а сами торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися. Судебный пристав-исполнитель уведомил залогодержателя о его праве оставить имущество за собой. Однако залогодержатель от этого предложения отказался, направив письмо с просьбой о переносе даты проведения повторных торгов. Судебный пристав-исполнитель повторно подал заявку на продажу недвижимого имущества должника путем проведения торгов. Повторные торги проведены 7 марта 2007 г., определен их победитель. Земельный участок был продан по цене 134783,1 руб. Между РФФИ и победителем повторных торгов был заключен договор купли-продажи соответствующего имущества. Право собственности покупателя на земельный участок зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области. Полагая, что земельный участок реализован на повторных торгах по явно заниженной цене, предприниматель Б. (далее - истец, залогодатель) обратился в арбитражный суд Омской области с иском о признании проведенных торгов недействительными. Истец указал: заинтересованные лица не были извещены о том, что первоначальные торги признаны несостоявшимися и назначено проведение повторных торгов, поскольку установленный законом порядок извещения о предстоящих торгах был нарушен. Истец также пояснил, что погасил значительную часть долга до проведения торгов. Отклоняя исковые требования, арбитражный суд Омской области и Восьмой арбитражный апелляционный суд отметили следующее. Во-первых, закон не обязывает организатора торгов публиковать извещение о повторных торгах и условиях их проведения в средствах массовой информации. В опубликованном извещении о предстоящих первоначальных торгах достаточно указать дату проведения повторных торгов. Во-вторых, истец не вправе оспаривать торги, так как является должником в исполнительном производстве. Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа. Кассационный суд отменил ранее принятые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области. Кассационный суд отметил: при новом рассмотрении этого дела необходимо установить, имелись ли основания для выставления имущества на повторные торги, было ли обеспечено надлежащее извещение о торгах, нарушены ли имущественные права и интересы истца оспариваемыми торгами. Для признания торгов недействительными необходимо одновременное наличие двух фактов: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, их оспаривающего <2>. В первую очередь суду необходимо установить факт нарушения правил проведения торгов, установленных законом (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Правила проведения торгов - это процедурные требования, соблюдение которых позволяет всем заинтересованным лицам представить свои заявки на участие в торгах, а организатору торгов - надлежащим образом их провести и правильно определить победителя. К правилам проведения торгов можно отнести нормы трех видов: определяющие подготовку торгов, регулирующие порядок их проведения, оформляющие окончательные результаты торгов <3>. В комментируемом судебном споре, оценивая соблюдение таких правил организатором торгов, нужно руководствоваться не только положениями статей 447 и 448 ГК РФ, но и нормами статей 57 и 58 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". -------------------------------- <2> Постановление ФАС Уральского округа от 28 апреля 2005 г. N Ф09-1045/05-С6. <3> Новоселова Л. А. Основания и последствия признания недействительными публичных торгов // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сб. статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2006. С. 299.

Торги являются специальной процедурой, посредством которой заключается договор. Наше законодательство не отождествляет торги и заключенную по результатам их проведения сделку, а соотносит их как результат и средство его достижения <4>. Поэтому сами по себе торги не влекут отчуждение имущества, необходим договор купли-продажи, который, в свою очередь, является самостоятельной сделкой. Хотя согласно пункту 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора, практически всегда его оформление лишь предшествует заключению договора. Применительно к публичным торгам по продаже заложенного имущества оформление итогов торгов регламентировано следующим образом. Во-первых, непосредственно в день проведения торгов организатор и лицо, предложившее наиболее высокую цену, подписывают протокол о результатах торгов. Во-вторых, в течение пяти дней после окончания торгов их победитель обязан внести покупную цену за вычетом ранее внесенного им задатка. В-третьих, в течение пяти дней с момента внесения покупной цены организатор торгов и их победитель заключают договор купли-продажи (ч. ч. 6 - 8 ст. 57 Закона об ипотеке). Таким образом, возникновению договора предшествует не только оформление протокола, но и 100-процентная оплата приобретенного на публичных торгах имущества <5>. -------------------------------- <4> Постановление ФАС Московского округа от 4 сентября 2002 г. N КГ-А40/5833-02. <5> Похожим образом (за исключением оплаты имущества "вперед договора") строятся взаимоотношения организатора и победителя торгов при продаже имущества должника в процессе банкротства, а также при приватизации государственного и муниципального имущества (см. п. п. 16 и 19 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ч. 14 ст. 18, ч. 13 ст. 20 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В комментируем деле первые публичные торги обоснованно были признаны несостоявшимися, так как в установленный срок победитель торгов не внес покупную цену за предмет ипотеки (п. 3 ч. 1 ст. 58 Закона об ипотеке). Организатор торгов предложил залогодержателю воспользоваться правом оставления предмета ипотеки за собой по его начальной продажной цене (ч. 2 ст. 58). Залогодержатель не только отказался от реализации данного права, но и просил о переносе срока проведения повторных публичных торгов. Вероятно, причина этого обращения состояла в том, что на тот момент большая часть долга была погашена истцом, поэтому продажа предмета ипотеки (равно как и приобретение его в собственность) не отвечала интересам залогодержателя. Однако просьба о переносе срока проведения повторных публичных торгов не была удовлетворена организатором торгов абсолютно оправданно, поскольку сроки совершения всех требуемых от организатора торгов действий после признания первых публичных торгов несостоявшимися регламентированы императивно (ст. 58). А перенос срока проведения повторных публичных торгов по чьей-либо просьбе законодательством не предусмотрен. Нарушения законодательных правил проведения торгов произошли во время проведения повторных публичных торгов по продаже земельного участка, заложенного по договору об ипотеке. В частности, были нарушены нормы, определяющие подготовку торгов. Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций сделали ошибочный вывод о том, что закон не обязывает организатора торгов публиковать извещение о повторных торгах и условиях их проведения в средствах массовой информации. Повторные публичные торги проводятся в таком же порядке, что и первые (ч. 3 ст. 58 Закона об ипотеке), следовательно, извещение об их проведении должно быть сделано организатором торгов не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом печатном издании, являющемся официальным изданием органа исполнительной власти субъекта Федерации (ч. 3 ст. 57 Закона об ипотеке) <6>. -------------------------------- <6> Это один из немногих в нашем законодательстве случаев установления двух предельных сроков извещения о торгах: как минимального, так и максимального.

Прежде чем проанализировать порядок извещения о предстоящих публичных торгах, уместно остановиться на самой их сущности. Публичными считаются торги, являющиеся особым способом реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание. При проведении подобных торгов отсутствует воля лица на продажу его имущества и, напротив, присутствует определенный публичный интерес <7>. Для публичных торгов характерно соединение права публичного, в силу которого в этом процессе участвуют органы судебной власти, судебный пристав-исполнитель, и права частного, в силу которого возникают и прекращаются гражданские права, прежде всего право собственности <8>. -------------------------------- <7> Кукла М. Е. Заключение договора на торгах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 9; Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 1. М.: Статут, 2007. С. 76, 77. <8> Скловский К. И. Исполнительное производство // Закон. 1999. N 1. С. 27.

На мой взгляд, публичность в равной степени может означать как наличие публичного (государственного) интереса в организации и проведении торгов, так и открытость торгов для заранее не определенного круга лиц. Так, взыскание на предмет ипотеки (заложенную недвижимость) может быть обращено по решению суда, а также во внесудебном порядке на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон договора об ипотеке (ст. 55 и ст. 59 Закона об ипотеке). В первом случае торги по продаже заложенного имущества проводятся в соответствии с процессуальным законодательством <9> и именуются публичными. Во втором - торги проводятся специализированной организацией, действующей на основании договора с залогодержателем, и именуются открытым аукционом. -------------------------------- <9> По заявке судебного пристава-исполнителя публичные торги организуются и проводятся специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества". См.: Устав СГУ при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества", утв. Постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 925.

Существует ли принципиальная разница между публичными торгами и открытым аукционом по реализации предмета ипотеки? Л. А. Новоселова отмечает, что Закон об ипотеке противопоставляет продажу с публичных торгов продаже с аукциона по соглашению сторон <10>. На мой взгляд, здесь нет противопоставления; напротив, данные формы торгов тождественны друг другу по порядку их проведения и способу определения победителя <11>. Употребление различной терминологии позволяет лишь продемонстрировать разные основания обращения взыскания на предмет ипотеки: решение суда или соглашение сторон. Иные различия между публичными торгами и открытым аукционом по продаже заложенного имущества являются в определенной степени произвольными (фигура организатора торгов, максимальный размер задатка и проч.). Поэтому высказываются предложения различать формы ипотечных торгов, именуя их соответственно "публичный аукцион" и "открытый аукцион" <12>. В законодательстве Швейцарии есть весьма уместный термин - "открытый добровольный аукцион", позволяющий подчеркнуть отсутствие публичного интереса в продаже соответствующего имущества <13>. -------------------------------- <10> Новоселова Л. А. Указ. соч. С. 274. <11> В судебных постановлениях, принятых при рассмотрении комментируемого спора, понятия "публичные торги" и "аукцион" неоднократно использовались как синонимы. <12> Турсунова Ю. С. Торги как способ заключения договора: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2004. С. 9. <13> Правовое регулирование организации и проведения коммерческих конкурсов, аукционов и торгов // Журнал российского права. 1999. N 4. С. 199.

Цель проведения публичных (открытых) торгов - привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц для выявления того, кто предложит наилучшие для продавца условия приобретения имущества. Извещение о предстоящих торгах является первым юридически значимым действием во всем механизме торгов, от него зависит не только легальность всей последующей процедуры их проведения, но и ответ на вопрос, достигнут ли торги своей цели. Определяя, было ли извещение о торгах надлежащим, суд в каждом конкретном случае учитывает тираж, целевую аудиторию и способ распространения средства массовой информации, а также другие обстоятельства, обеспечивающие доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, массовость торгов <14>. -------------------------------- <14> Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июня 2007 г. N 641/07 // Вестник ВАС РФ. 2007. N 10.

Информация о проведении торгов, доведенная ненадлежащим способом, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации <15>. Поэтому несоблюдение правил об информированности неопределенного круга лиц о проведении ипотечных торгов чаще всего квалифицируется судами как существенное нарушение процедуры <16>. В извещении о проведении повторных торгов целесообразно указать причину, по которой первые торги объявлены несостоявшимися. -------------------------------- <15> Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2007 г., Постановление ФАС Центрального округа от 30 сентября 2008 г. по делу N А48-4697/07-7. <16> Бевзенко Р. С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. М.: Статут, 2008. С. 177.

В комментируемом споре информация о проведении повторных торгов была включена в первое и, собственно говоря, единственное извещение о торгах, что неверно по следующим причинам. Во-первых, в момент публикации первого извещения о предстоящих торгах еще не известно, понадобятся ли торги повторные. Во-вторых, применительно к торгам по реализации заложенного имущества неизбежно будет нарушен максимальный срок извещения (не ранее чем за 60 дней до проведения торгов). В-третьих, сведения о повторных торгах будут известны лишь лицам, принявшим участие в первых торгах. Таким образом, порядок извещения о проведении повторных публичных торгов был существенно нарушен, что является достаточным основанием для пересмотра итогов торгов, т. е. для признания их недействительными <17>. -------------------------------- <17> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 28 сентября 2006 г. по делу N А56-26888/2005, от 27 декабря 2005 г. по делу N А56-8458/2005.

Торги могут быть оспорены лишь по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Определение лица, заинтересованного в оспаривании торгов, - один из наиболее актуальных вопросов судебно-арбитражной практики <18>. Истец и в гражданском, и в арбитражном процессе, несомненно, должен доказать наличие нарушенного или оспариваемого права (п. 1 ст. 4 АПК РФ). Заинтересованность в судебной защите может предполагаться либо определяться в законодательном порядке. Применительно к оспариванию торгов круг заинтересованных лиц законодательством не установлен. В определенных случаях заинтересованным в оспаривании торгов лицом может быть прокурор (п. 1 ст. 52 АПК РФ), антимонопольный орган (ч. 4 ст. 17 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), Федеральная налоговая служба (уполномоченный орган в делах о банкротстве) и проч. -------------------------------- <18> См.: Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В. Ф. Яковлева. Вып. 9. М., 2002. С. 153, 154; Вып. 13. М., 2006. С. 97, 98; Вып. 14. М., 2007. С. 37 - 46.

Лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый им иск выступает средством такой защиты; процессуальный интерес истца при этом предполагается <19>. Процедурные нарушения (ненадлежащее извещение о повторных торгах привело к тому, что не все лица, потенциально заинтересованные в приобретении заложенного имущества, могли принять участие в торгах) при проведении торгов являются специальным основанием для признания их недействительными. Поэтому заинтересованность в оспаривании результатов торгов имеет специальный, а не общий характер. Оспаривая торги, истец должен доказать суду конкретные факты нарушения: установленных правил организации и проведения торгов; его собственных имущественных прав и интересов. -------------------------------- <19> Рогожин Н. Некоторые проблемы и особенности доказывания материально-правового интереса при рассмотрении исков о недействительности сделок // Хозяйство и право. 2002. N 9. С. 122.

В связи с этим можно выделить несколько критериев для определения заинтересованности истца в оспаривании результатов торгов: - права и законные интересы заинтересованного лица непосредственно нарушены оспариваемыми торгами и (или) заключенным по их результатам договором; - в результате признания торгов недействительными имущественные интересы заинтересованного лица будут восстановлены; - заинтересованное лицо получит что-либо (права, имущество) в результате проведения реституции после признания торгов недействительными <20>. -------------------------------- <20> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 апреля 2005 г. по делу N А42-5215/04-7.

По большому счету, заинтересованное лицо - это не только потенциальный или фактический участник торгов, но и любое другое лицо, имеющее конкретный имущественный интерес в оспаривании их результатов. Анализ судебно-арбитражной практики последних лет позволяет выявить две категории лиц, признаваемых заинтересованными в оспаривании торгов: лица, принимавшие участие в торгах, но не выигравшие их; лица, подавшие заявки, но не допущенные к участию в торгах <21>. Если соответствующие исковые требования заявляются иными лицами (например, приглашенными участвовать в торгах, но не проявившими такового намерения), суды отказывают в их удовлетворении <22>. -------------------------------- <21> Постановление ФАС Московского округа от 15 июня 2005 г. N КГ-А40/4970-05. <22> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 апреля 2007 г. N Ф04-435/2007(31436-А27-13); Постановление ФАС Московского округа от 22 января 2007 г. N КГ-А41/12741-06; Постановление ФАС Поволжского округа от 26 апреля 2005 г. N А65-19128/04-СГ1-5; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2006 г. по делу N А31-10588/2005-21.

В комментируемом споре должник (залогодатель по договору об ипотеке) не был участником торгов, при признании торгов недействительными предмет залога возвратился бы не ему, а организатору торгов. В развитие этой позиции нередко выносятся судебные постановления о том, что нарушение правил публикации извещения о торгах не затрагивает права должника <23>. Это обстоятельство отнюдь не означает отсутствия у должника заинтересованности в оспаривании состоявшихся торгов. Его интерес состоит в продаже имущества по возможно более высокой цене для целей погашения его задолженности. Этот интерес обеспечивается именно соблюдением надлежащего порядка проведения публичных торгов <24>. -------------------------------- <23> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 сентября 1999 г. по делу N А56-3547/99. <24> Пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" // Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

Заинтересованность в оспаривании торгов определяется только с учетом характера допущенных при их проведении нарушений, а также их влияния на правовое положение истца. Поэтому недостаточно просто определить статус истца (должник, взыскатель, участник торгов и проч.), необходимо установить, каким образом допущенные нарушения затрагивают его законные права и интересы <25>. В комментируемом споре залогодатель по договору об ипотеке (истец) должен быть признан лицом, заинтересованным в оспаривании повторных публичных торгов, проведенных с нарушениями порядка извещения о них. -------------------------------- <25> Например, должник, не являющийся залогодателем по договору об ипотеке, может быть признан незаинтересованным в оспаривании торгов. См.: Постановление ФАС Московского округа от 22 января 2007 г. по делу N КГ-А41/12741-06.

Таким образом, суд кассационной инстанции обоснованно направил дело на новое рассмотрение, верно указав перечень вопросов, которые должны стать предметом повторного судебного обсуждения.

Библиография

1. Бевзенко Р. С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. М.: Статут, 2008. 2. Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред. В. Ф. Яковлева. Вып. 9. М., 2002. С. 153, 154; Вып. 13. М., 2006. С. 97, 98; Вып. 14. М., 2007. 3. Кукла М. Е. Заключение договора на торгах: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. 4. Новоселова Л. А. Основания и последствия признания недействительными публичных торгов // Недействительность в гражданском праве: проблемы, тенденции, практика: Сб. статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2006. 5. Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июня 2007 г. N 641/07 // Вестник ВАС РФ. 2007. N 10. 6. Правовое регулирование организации и проведения коммерческих конкурсов, аукционов и торгов // Журнал российского права. 1999. N 4. С. 199. 7. Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 1. М.: Статут, 2007. 8. Рогожин Н. Некоторые проблемы и особенности доказывания материально-правового интереса при рассмотрении исков о недействительности сделок // Хозяйство и право. 2002. N 9. С. 122. 9. Скловский К. И. Исполнительное производство // Закон. 1999. N 1. С. 27. 10. Турсунова Ю. С. Торги как способ заключения договора: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2004. 11. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". 12. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

------------------------------------------------------------------

Название документа